Klage nr 2013063
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Ringsaker
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede som megler. Klageren la inn sitt første bud på kr 1 600 000 fredag den 7. juni 2013. Konkurrerende budgiver la inn bud på kr 1 920 000 som klageren umiddelbart ønsket å møte med kr 1 940 000. Dette ble imidlertid ikke akseptert da det var for nært stengetid for banken og dermed var vanskelig å få sjekket finansieringen. Budrunden fortsatte mandag med ny konkurrerende budgiver. Klageren fikk aksept på sitt bud mandag 10. juni kl 1130. Kjøpesummen var da økt til kr 2 270 000.
Klageren mener at han kunne vunnet budrunden fredag med kr 1 940 000, og ønsker derfor erstattet kr 330 000. Han ønsker videre fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren startet opp budrunden på eiendommen fredag den 7. juni 2013 kl 1256 med bud pålydende kr 1 600 000. Det var to budgivere. Det ble lagt inn fem bud til, og kl 1449 kom det inn et bud fra den andre budgiveren på kr 1 920 000 som klageren umiddelbart ønsket å møte med kr 1 940 000. Klageren fikk avslag på dette ønsket med beskjed om at det var for nært stengetid for banken og dermed vanskeliggjorde muligheten for å sjekke finansieringen.
Videre at budrunden da måtte «settes på hold» frem til mandag, og at budet sto til kl 1000 mandag. Dermed sto budet på kr 1 920 000 over helgen uten at klageren fikk gjort noe med det.
Klageren måtte forholde seg til tre forskjellige meglere/personer da han la inn bud denne dagen.
Når det gjelder bekreftelse av finansieringen fredag, hadde klagerens kontaktperson i banken ikke noe direktenummer. Klageren fikk ca. kl 1415 vite at det var vanskelig å komme gjennom til banken for å få bekreftet finansieringen. Klageren tok da umiddelbart kontakt med en kunderådgiver via chat på nettbanken, og ba henne ringe innklagede for å få bekreftet finansieringen, men hun nådde aldri frem. Klageren fikk da et direktenummer av henne som han ga videre til innklagede, men han nådde ikke gjennom, selv om kunderådgiveren angivelig satt klar til å ta telefonen hele denne tiden. Dette var ca. kl 1420. Rådgiveren forsøkte å ringe igjen kl 1430 uten å komme igjennom.
Klageren la mandag den 10. juni 2013 kl 0859 inn bud på kr 1 940 000. Han fikk litt senere beskjed om at det hadde vært noen på privat visning i helgen som nå kom med bud på
kr 2 000 000 og at forrige budgiver hadde trukket seg. Dermed fortsatte budrunden med den nye budgiveren til klageren hadde lagt inn bud på kr 2 270 000 som ble akseptert.
Klageren hevder at han potensielt kunne ha vunnet budrunden på fredag med kr 1 940 000, men at summen økte med kr 330 000 på mandag på grunn av at klageren ble forhindret fra å by videre fredag og at summen økte med den nye budgiveren.
Klageren anfører at han i ettertid er blitt opplyst om at det ikke burde vært noe til hinder for at han fortsatte budrunden fredag, selv om bankene stengte. Slik klageren forstår det er det hans ansvar om budet ikke har dekning. Da ville jo huset måtte selges på nytt for hans regning. Klageren krever derfor dekket differansen mellom budene.
Innklagede anfører:
Meglerens utgangspunkt i denne fasen er at han skal tjene oppdragsgiverens interesser. Dette betyr at han i budrunden skal sørge for at eiendommen selges til en høyst mulig pris. Han skal gi oppdragsgiveren informasjon og råd i forhold til utviklingen i budrunden. God meglerskikk tilsier at han så langt det er mulig skal sørge for å kontrollere finansieringen av de bud som mottas. For oppdragsgiveren er det gjerne en mager trøst at en finansieringsløs kjøper er økonomisk ansvarlig for sitt bud, og at selgeren må gå veien om et dekningssalg. Kravet må deretter kreves dekket av kjøper en, som kanskje ikke er søkegod.
Finansieringskontrollen har også en annen viktig side, nemlig å sikre at andre budgivere ikke byr mot en person uten finansiering, uten å ha fått kunnskap om det.
Det kan videre være ubehagelig for megleren dersom han ikke har sjekket finansieringen. De fleste selgere vil umiddelbart gå på megleren dersom kjøperen ikke greier å gjøre opp for seg.
Innklagede anfører at man kan ha forståelse for klagerens ønske om å kjøre budrunder utover kvelden til en avgjørelse foreligger. Her må megleren gjøre et valg der hensynet til oppdragsgiveren må veie tyngst. I forståelse med oppdragsgiveren valgte innklagede å avslutte budrunden ca. kl 1500 fredag den 7. juli, da var høyeste bud på kr 1 920 000 med frist til mandag morgen.
Klagerne anfører at han «potensielt» kunne fått tilslag på eiendommen for kr 1 940 000 dersom han hadde fått anledning til å fortsette budrunden. Dette er kun en hypotese og ligger nærmere ønsketenkning enn realiteter. Det er ikke holdepunkter for at selgeren ville akseptere et slikt bud slik situasjonen var, bl.a. uten tilgang til finansielle bekreftelser.
Under enhver budrunde kan det komme inn nye interessenter. I dette tilfellet kom en tredje person til visning i helgen og ønsket å delta i budrunden som fortsatte mandag morgen. Klageren valgte, av fri vilje, å fortsette budrunden inntil han fikk tilslaget på sitt bud på
kr 2 270 000. Innklagede måtte da gå ut fra at klageren mente at eiendommen hadde en slik verdi for ham og ikke bød hemningsløst for deretter å kreve økonomisk kompensasjon fra megleren. Dette må være klagerens egen risiko.
Det er korrekt at innklagede hadde vanskeligheter med å få tak i klagerens finansieringskontakt og vice versa. Klageren har lagt et finansieringsbevis utstedt 17. april 2013 med klagen, dette dokumentet har innklagede ikke sett eller hørt om tidligere.
Når bankene stenger kl 1500 på grunn av sommertid, kan ikke innklagede oppfylle kravet om finansieringsbekreftelse dersom ikke annen informasjon foreligger. Megleren må derfor kunne styre budrunden slik at dette problemet unngås. Ingen budgiver kan forlange få noen form for eksklusivitet i budrunden, og til syvende og sist er det selgeren som avgjør om han vil selge og til hvem.
Innklagede kan ikke se at det er begått noen feil ved budrunden som skulle tilsi at han er erstatningsansvarlig overfor klageren. Kravet avvises som grunnløst.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren har vist til lov om eiendomsmegling § 6-3, NOU 2006: 1 Eiendomsmegling, m.v. Dette refereres ikke i resymeet.
Klageren viser til at finansieringen ifølge banken kunne bekreftes frem til kl 2200 fredag kveld.
Han anfører videre at det basert på at hans bud var kr 90 000 over prisantydning, er det normalt grunn til å anta at budet hadde potensiale for kunne bli akseptert dersom det var siste bud, finansieringen ble sjekket og god meglerskikk ivaretatt.
Klageren anfører videre at han da han fortsatte budrunden ikke var kjent med «de opplysningene som nå har gjort dette til en sak.» Han valgte etter nytteløst forsøk på å fortsette budrunden fredag, å følge innklagedes instruks for videre budgivning, da det ble antatt at innklagede hadde rett hva gjaldt sjekking av finansieringen.
Innklagede burde videre hatt god nok tid til å sjekke finansieringen, da budet ble sendt kl 1225, og således burde det også ifølge klageren blitt informert tidligere dersom det var vanskeligheter med det.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
I denne saken ble konkurrerende bud stort kr 1 920 000 registrert hos megleren kl 1449. Klageren ble deretter informert om dette. Normal åpningstid i banken var til kl 1500 på fredager.
Reklamasjonsnemnda finner at innklagede burde tatt i mot klagerens siste bud fredag ettermiddag, og ført det inn i budloggen, selv om megleren feilaktig trodde at han ikke kunne sjekket finansieringen. Innklagede kunne også informert klageren om at selgeren ikke ville ta stilling til budet før over helgen. Generelt vil nemnda bemerke at det står en budgiver fritt til når som helst å inngi bud.
Klageren har lagt ved klagen informasjon om finansieringsbekreftelse fra sin bank. Innklagede anfører at denne er ukjent for ham og ikke har vært forevist ved budgivningen. Dette er ikke imøtegått av klageren. Nemnda kan således ikke legge til grunn at det var fremlagt finansieringsbevis fra klageren under budgivningen.
Selv om klageren ønsket å forhøye budet slik at det ble kr 90 000 over prisantydning allerede fredag, er det ikke dermed gitt at selgeren ville akseptert det. Særlig ikke dersom han hadde avtalt nye visninger i helgen. Selgeren står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud til enhver tid.
Budgiveren er selv ansvarlig for hvilket beløp han velger å gi bud på.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold i klagen.