Klageren anfører:

Klageren la inn skriftlig bud med angitt overtakelse 1. februar 2005. Den 14. desember 2004 la klagerne inn et siste skriftlig bud på kr 2.410.000 med overtakelse 1. mars 2005 som selgeren aksepterte. Endret overtakelsestidspunkt ble diskutert med innklagede, som sa at dette sikkert var greit, før budet ble fakset inn. I kontraktsmøte ble overtakelsesdato satt til 1. februar 2005 i strid med akseptert bud. Kontrakten ble signert av klageren og selgerne, uten at klageren ble gjort oppmerksom på forholdet.

Klageren kontaktet innklagede i ettertid vedrørende overtakelsestidspunktet og den 18. januar 2005 ble det avtalt mellom klageren og selgeren at overtakelse likevel skulle være 1. mars 2005. Klageren ble informert om av selgeren at han hadde krav på forsinkelsesrenter.

Overtakelsen ble fremskyndet til søndag 27. februar 2005 og banken innbetalte restkjøpesummen til innklagedes klientkonto den 25. februar 2005. Innklagede utpekte ikke ny saksbehandler etter at klagerens saksbehandler sluttet, hun mener dette er et brudd på opplysningsplikten.

Ved overtakelse 27. februar var leiligheten ikke ryddet og rengjort, og det ble avdekket flere feil og mangler. Forsinkelsesrente på kr 13.000 kunne vært unngått dersom innklagede hadde informert klageren eller hennes bank. Hun krever derfor at innklagede står ansvarlig for dette. Klageren ønsker derfor at det tilbakeholdes midler hos innklagede inntil forholdene er utbedret, men selgeren motsetter seg dette og noe tilbakehold blir heller ikke avtalt. På grunn av forholdene i leiligheten og uenigheten med selgeren, kontaktet klageren faglig leder hos innklagede for å få en derfra til å være til stede på overtakelsen og bidra til en løsning. Faglig leder skal ha svart at han ikke jobbet på søndager og at han selv var på flyttefot og at det ikke var noen annen eiendomsmegler som kunne bistå klageren. Faglig leder ba klagerne kontakte den tidligere saksbehandleren hos innklagede, som hadde hatt salget. Klageren ble heller ikke gjort oppmerksom på at de ville tape sin rett til tilbakehold dersom de gjennomførte overtakelsen.

Da klageren måtte overlevere sin tidligere leilighet til kjøperen, følte de seg tvunget til å overta, og en for henne utilfredsstillende overtakelsesprotokoll ble underskrevet.

Da selgeren unnlot å stille med rørlegger mandag 28. februar 2005 som avtalt, kontaktet klageren 1. mars 2005 på nytt faglig leder med spørsmål om tilbakehold. Hun fikk til svar at hun hadde overtatt bruken av leiligheten og derfor ikke hadde noen tilbakeholdsrett, men på oppfordring fra klageren lovet han å kontakte selgeren for om mulig å få til en løsning. Selgeren ønsket ikke å akseptere noe tilbakehold.

Selv om klagerens aksepterte bud anga 1. mars 2005 som overtakelsestidspunkt og at det senere ble avtalt at overtakelsen skulle være denne datoen, kreer selgeren at klageren betaler fellesutgifter forfebruar. Dette forholdet ble ytterligere forsterket ved at innklagede krevde klageren for forsinkelsesrente for 25 dager i februar (tiden fra kontraktens overtakelsestidspunkt til banken betalte restkjøpesummen).

I salgsoppgaven er det angitt at fellesutgiftene midlertidig er økt til kr 3.253 pr måned og at de vil bli redusert til kr 2.041 pr 31. desember 2004. Det viser seg imidlertid at fellesutgiftene pr 1. januar 2005 er økt med 12 % til kr 2.286 uten at klageren er gjort oppmerksom på dette før overtakelse.

Da innklagede ikke har gjort klagerne oppmerksom på muligheten for å nekte overtakelse eller konsekvensen av å overta leiligheten uten at tilbakehold var avtalt, og at han heller ikke ville bistå under overtakelsen, finner klageren det rimelig at innklagede forskutterereller dekker kostnadene ved å utbedre feil og mangler. Dette fordi klageren på grunn av innklagedes håndtering av saken ikke har noe pressmiddel mot selgeren og leiligheten ikke er beboelig så lenge forholdene ikke er utbedre. Klageren ble oppfordret til å bestille ny takst på grunn av betydelige feil og mangler som det ikke var opplyst om. Klageren krever også at innklagede dekker de økte fellesutgiftene, kr 245 pr måned i en rimelig tid, eksempelvis seks måneder, samt eventuelle tap og fremtidige utlegg.

Innklagede anfører:

Av budskjemaet fremgår at innklagede har registrert endringer i budsummer, overtakelsesdato og forbehold. Selgeren aksepterte endelig bud med overtakelse 1. februar 2005. Skjemaet skulle signeres av kjøperne også, men de kom aldri inn og påførte slik signatur. Innklagede bruker skjemaet for å unngå diskusjoner i ettertid. I eierskiftemeldingen som ble sendt dagen etter aksept, ble forretningsføreren også orientert om at overtakelsen var satt til

1. februar 2005. Kjøpekontrakten ble signert med overtakelsesdato 1. februar 2005, det har formodningen mot seg at klageren ikke protesterte på kontraktsmøtet.

Selger og kjøper kan selvsagt bli enige om ny og endret dato. I kjøpekontakten står følgende «Dersom partene forandrer overtakelsestidspunkt, må dette meddeles skriftlig til megler. I så fall forskyves innbetalinene iht. punkt 1 tilsvarende, dvs. at restkjøpesum og omkostninger må innbetales innen siste arbeidsdag før overtakelse.» Kontrakten krever med hensikt skriftlig melding fra begge parter, innklagede ønsket å forhindre at noen av partene påstår at annen avtale er inngått. Slik melding ble ikke gitt innklagede av verken selger eller kjøper (klager), og de forholdt seg derfor til avtalt dato.

På overtakelsesdagen forsøkte oppgjørsansvarlig å komme i kontakt med klageren fordi restkjøpesum og omkostninger ikke var innbetalt. Innklagede tok kontakt med selgeren for å opplyste at overlevering ikke kunne skje grunnet manglende innbetaling av sluttoppgjøret. Selgeren opplyte da at kjøperen hadde ringt fjorten dager tidligere og foreslått at overtakelse ble utsatt da hun måtte reise til Kina. Selgeren sa at han tok informasjon til etterretning, men at han ikke aksepterte å endre datoen og at han ville ha morarenter f.o.m. 1. februar 2005.06.17

Tilbakehold ble krevet etter at overtakelseserklæringen var signert og boligen overtatt. Innklagede tok imidlertid kontakt med selgeren før oppgjøret ble utbetalt, for om mulig å få til et frivillig tilbakehold. Selgeren motsatte seg dette.

I klagen sier klageren «på grunn av forholdene i leiligheten og uenigheten med selger kontaktet vi faglig leder [ ] for å få [ ] eller en annen fra meglerfirmaet til å komme på overtagelsen og bidra til en løsning.» Innklagede er usikker på hvilke forhold klageren sikter til og spør om vannskaden var kjent. Han hadde dessverre ikke mulighet til å delta ved overleveringen. Innklagede har liten forståelse for at det reises kritikk fordi han ikke kunne stille på en søndag etter svært kort varsel.

Klageren sier at innklagede ikke gjorde henne oppmerksom på at hun ville tape sin rett til tilbakehold dersom hun gjennomførte overtakelsen. Innklagede oppfatter klageren slik at hun tror at hun før overtakelse både kunne kreve tilbakehold og overtakelse. Innklagede har ikke mulighet for å informere kundene om alle tenkelige situasjoner i forbindelse med overtakelsen, men forsalget til overtakelseserklæring er utformet slik at det skal være mulig for kjøperen å få nedfelt feil og mangler som skal utbedres av selgeren, eventuelt avtale direkte godtgjøring til kjøperen som kan trekke si oppgjøret. Innklagede kan vanskelig se at hans opplysnings- og omsorgsplikt skal gå så videt at ha må forsikre seg om at kjøperen er kjent med avhendingslovens bestemmelser.

Kontrakten ble undertegnet 17. desember hvoretter saken ble overlevert oppgjørsavdelingen. I informasjonsskriv tilklageren, som hun mottok på kontraktsmøtet, står det at alle spørsmål vedrørende oppgjøret må rettes til oppgjørsavdelingen. Innklagedes saksbehandler sluttet den 31. januar 2005, og innklagede fant det lite hensiktsmessig å oppnevne ny saksbehandler til et oppdrag der kun oppgjørsarbeidet gjensto. Oppgjørsavdelingen og faglig leder tar seg av sakene for saksbehandlere som har sluttet.

Leiligheten er bygget i 1973 og veggflisene sannsynligvis fra byggeåret og gulvflisene fra slutten av åttitallet. På bildet kan man se synlige sprekker i marmorgulvet. Innklagede er ikke bygningskyndig, men kan vanskelig se at OPAKs påstand om at badet er rehabilitert etter 1997 stemmer. Eiendommen er solgt som den er, opplysninger om dette fremkommer av salgsoppgaven. Vannskaden har etter hva innklagede forstår, skjedd mellom visning og overtakelse.

I overtakelseserklæringen står det at vannskaden skal utbedres av selgeren. Det er tegnet boligsalgsforsikring, men da anmerkningen står på overtakelsesforretningen, har eierskifteforsikringsselskapet avvist klagerens reklamasjon.

Klageren har også reklamert overfor selgeren, men etter det innklagede forstår har selgeren vist klageren til sameiet. Samtidig påpeker innklagede at selgeren har påtatt seg ansvaret for saken i overtakelseserklæringen og at han er søkegod. Det er derfor ikke sikkert at klageren står dårligere stilt enn hvis skaden ble oppdaget etter overlevering og reklamert overfor eierskifteforsikringsselskapet. Klageren har tidligere reklamert overfor innklagede og har påstått at han er økonomisk ansvarlig for det tapet hun hevder å være påført. Innklagede har derfor sendt skademelding til sitt forsikringsselskap.

Fellesutgiftene er i forretningsførerens brev av 10. november 2004 opplyst å være kr 3.253 pr måned. I etterfølgende samtale med styreformannen i sameiet, fikk innklagede opplyst at den månedlige og faste økningen på kr 1.212 pr måned skulle opphøre fra og med 1. januar 2005. Denne opplysningen er det redegjort for i salgsoppgaven. Først i ordinært sameiemøte den 17. februar 2005 ble det vedtatt en tilbakevirkende økning av fellesutgiftene på 12 % fra 1. januar, uten at innklagede som megler ble orientert om det.

Innklagede har formidlet all informasjon han hadde om salgsobjektet. Dersom skaden hadde vært kjent for innklagede, hadde klageren selvsagt fått opplysninger om dette. Innklagede anfører at han har oppfylt sin omsorgs- og opplysningsplikt og at klageren derfor ikke kan gis medhold.