Klage nr 2013059
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. oktober 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Trondheim Torg
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Klagerens bud på kr 3 150 000 ble akseptert 8. april 2013. Klageren fikk etter budaksept tilsendt kopi av budjournalen, hvor det fremgikk at selgeren hadde gitt en annen budgiver et motbud på kr 3 115 000. Klageren hevder på denne bakgrunn at denne manglende opplysningen har kostet ham kr 35 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren og hans samboer fikk tilslaget på sitt bud på leiligheten. Budet var på prisantydning kr 3 150 000. Det hadde vært fellesvisning på leiligheten, hvor det ble mottatt bud fra budgiver A på kr 2 800 000, kr 2 900 000 og kr 3 075 000, som alle ble avslått samme dag. Klageren tok kontakt med innklagede lørdag 6. april 2013 for å høre om mulighet for privatvisning, og om det hadde vært noen bud på boligen. Innklagede skal ha opplyst at det hadde vært et bud på kr 3 075 000 som hadde blitt avslått.
Klageren var på visning søndag og la samme dag inn bud på kr 3 100 000 med akseptfrist dagen etter kl 0900. Budet ble avslått av selgeren. Klageren la deretter inn bud stort
kr 3 150 000 som ble akseptert av selgeren.
Etter å ha fått tilsendt budjournalen, så klageren at selgeren hadde gitt et motbud på
kr 3 115 000 fredag 5. april 2013, dette var avslått av budgiver A. Dette motbudet fikk klageren aldri informasjon om. Da han spurte innklagede om det hadde vært noen bud på leiligheten, skulle han fått beskjed om dette motbudet. Dersom klageren hadde visst at selgerne var villig til å selge til denne prisen på fredag, hadde klageren selvsagt lagt inn et bud på denne prisen etter at han fikk avslag på kr 3 100 000.
Innklagede har ifølge klageren ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk, og han hevder at innklagedes feil har kostet ham kr 35 000.
Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda slår fast at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre krever han erstatning.
Innklagede anfører:
Klageren fikk aksept på sitt bud den 8. april 2013. Det ble sendt akseptbrev på eiendommen til klageren samme dag, sammen med budjournal.
Etter første fellesvisning den 3. april 2013, kom det 10 personer som skrev seg på visningslisten. Etter to dager mottok innklagede bud fra A. Dette budet ble forhøyet to ganger, siste bud var kr 3 075 000 med akseptfrist kl 1430 fredag. Selgeren aksepterte ikke dette budet. Det var ingen andre fra visningslisten som ville legge inn bud innen akseptfristens utløp fredag. I denne situasjonen valgte selgeren å gi et motbud til denne budgiveren på
kr 3 115 000 med frist kl 1630 fredag den 5. april 2013. Budgiveren aksepterte ikke motbudet innen fristen.
Innklagede ble i løpet av lørdag den 6. april kontaktet av i alt tre ulike interessenter, og det ble avholdt tre selvstendige visninger med disse, lørdag og søndag. Sistnevnte var klageren og hans samboer. Bud fra klageren ble presentert kl 1730 med frist kl 1800 samme kveld. Innklagede ba om at akseptfristen på klagerens bud ble forlenget til mandag. Selgerne var i en situasjon på mandag at det hadde vært 10 interessenter på visning onsdag, samt tre private visninger i løpet av helgen. Motbudet fra selgeren på fredag, gjaldt bare overfor denne ene interessenter på et tidspunkt hvor det ikke var andre interessenter. Da motbudet ble avvist, falt det bort.
Innklagede opplyste på forespørsel om sist inngitte bud på eiendommen, som var
kr 3 075 000. Det er på det rene at motbudet var gitt overfor den eneste budgiveren fra fredag, i et forsøk fra selgerens side på å komme så nær opp til prisantydningen som mulig.
Spørsmålet blir om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse en ny interessent om et motbud fra selgeren i en konkret situasjon, og hvor motbudet er avslått. Det fremkommer av NOU 2006: 1 at det i en budprosess i størst mulig grad er oppdragsgiverens hensyn som skal ivaretas.
En opplysning om motbudet ville kunne påvirke nye budgivere i negativ retning ved at motbudet lå under prisantydning. Opplysningen ville være egnet til å gi indikasjoner om at selgeren var villig til å selge for under prisantydning. Dette var ikke tilfellet, når det var flere interessenter på eiendommen. Selgeren ønsket i utgangspunktet å selge til prisantydning på
kr 3 150 000. En opplysning om motbudet kunne komme i strid med ivaretakelsen av oppdragsgiverens interesser på best mulig måte. En selger kan selge til hvem han vil og til den prisen han ønsker. Like fullt som et bud fra en budgiver faller etter utløpet av akseptfristen, vil også selgerens motbud være falt bort dersom mottakeren avslår det. Senere budgivere kan etter innklagedes oppfatning ikke påberope seg at selgeren fortsatt skulle være villig til å selge på samme nivå som et tidligere avslått bud. Det må av dette også følge at det heller ikke kan utledes noen erstatningsplikt på differansen på et mulig salgsnivå og et faktisk salgsnivå.
Innklagede vil på denne måten avvise at klageren har lidt noe økonomisk tap.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med og meglerskikk, men mener at han på en god måte har ivaretatt oppdragsgiverens interesser. Innklagede har samtidig oppfordret klageren til å utvide akseptfristen på sitt bud, slik at en forsvarlig avvikling av budrunden kunne finne sted på kontoret mandag morgen. Innklagede kan ikke se at han har brutt sin opplysningsplikt eller for øvrig har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren finner det betenkelig at innklagede innrømmer bevisst å ha holdt tilbake informasjon om motbud fra selgerne, og anfører at dette er et klart brudd på opplysningsplikten til megleren. Innklagede innrømmet også at denne informasjonen kunne påvirke nye budgivere i negativ retning for selgerne. Innklagede sier langt på vei at dersom dette motbudet hadde blitt videreformidlet til ham, kunne utfallet blitt et annet. Det er klageren helt enig i.
Det var tydeligvis ingen andre interessenter som var villige til å by over kr 3 100 000, siden ingen andre la inn bud før dette budet ble avslått ved akseptfristen den 8. april. Argumentet med flere interessenter faller dermed bort. Selgeren var villig til å selge for kr 3 115 000 fredag den 5. april 2013, og da det ikke var noen andre som var villige til å by over
kr 3 100 000, virker det merkelig at det skulle være uaktuelt å selge under prisantydning på kr 3 150 000 tre dager etter at motbudet ble gitt.
Klageren opprettholder sitt krav på kr 35 000 mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning og påstand om manglende informasjon om at det var gitt et motbud i saken på et lavere beløp enn prisantydningen.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert, herunder heller ikke hvorvidt selgeren ville akseptert et lavere bud fra klageren. En selger står til enhver tid fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud.
Innklagede synes usikker på hvorvidt klageren ble informert om at det tidligere hadde vært et motbud fra selgeren som ikke ble akseptert av budgiveren. Nemnda finner at dette uansett ikke har noen betydning for vurderingen av saken.
Av Forbrukerinformasjon om budgivning fremgår under punkt 7 at «Megleren vil så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold.» I denne saken var det ingen andre bud på det tidspunktet klageren fremmet sin interesse for eiendommen. Innklagede ga likevel på klagerens forespørsel informasjon om tidligere inngitte bud, som var avslått av selgeren. Reklamasjonsnemnda finner ikke å ville kritisere megleren selv om han ikke hadde informert om tidligere mottilbud fra selgeren. Nemnda viser til at motbudet var bortfalt da blant annet klageren kontaktet innklagede lørdag den 6. april for å få en ny privat visning, og deretter inngav bud. Nemnda viser for øvrig til at et motbud alltid kun rettes mot én interessent/budgiver, og at det ikke formidles til andre.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.