Klage nr 2013040

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:       DnB Eiendom AS Stovner

 

 

Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte høsten 2006 en leilighet formidlet gjennom innklagede. Våren 2012 fikk klageren beskjed fra styret at tilbygget, en utvidelse av leilighet foretatt av forrige eier, måtte fjernes. Klageren hevder hun ikke har fått informasjon om at rommet var et tilbygg og har krevd erstatning for utgiftene til rivning, samt for eiendommens verdiforringelse som følge av at eiendommen har et soverom mindre.

 

Klageren er bistått av Juridisk rådgivning for kvinner. Klageren samt dennes saksbehandler og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klageren” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte høsten 2006 en leilighet formidlet gjennom innklagede. Leiligheten var annonsert som «Eierseksjon med to soverom samt at et soverom for tiden har åpnet vegg mot stue». Det var ikke inntatt noe punkt om oppførelse av tilbygg i annonsen. I salgsoppgaven stod det imidlertid at «[l]ite soverom har noe for lite vindusareal i.h.t. byggeforskrift for rom for varig opphold».

 

Våren 2012 kom det et brev fra styret i boligsameiet hvor det stod at de som hadde boder eller tilbygg, måtte fjerne disse i forbindelse med rehabilitering av terrassene.

 

Da klageren undersøkte dette nærmere, viste det seg at det ene soverommet som går ut over deler av kjøkkenterrassen, var ulovlig oppført. For 25 år siden hadde tidligere eier bygget ut leiligheten med et tilbygg etter muntlig tillatelse fra styret. Det var imidlertid ikke søkt om tillatelse fra plan- og bygningsetaten, noe som klageren hevder kreves for slike tilbygg.

 

Klageren fikk beskjed om at dersom man skulle «hoppe over seksjonene» med ulovlige oppførte tilbygg, måtte man «sikre seg med klausuler/heftelser knyttet til den enkelte seksjonen med hensyn til ansvar for nødvendige reparasjoner senere og eventuelle følgeskader hos tilstøtende seksjoner».

 

Videre fikk klager et tilbud fra et selskap om rivning av ulovlige tilbygg og oppbygging av ny vegg for kr 35 000. Dette tilbudet inkluderte ikke maler- og elektrikerarbeid. Rivning av tilbygg ville dessuten medføre at soverom nummer to ville bli omgjort til en bod uten vindu, noe som ville medføre en verdiforringelse av eiendommen.

 

Vedrørende eventuell foreldelse har klageren vist til foreldelsesloven § 9 som sier at kravet foreldes tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kjennskap om skaden og den ansvarlige. Klageren har vist til at hun fikk beskjed fra styret om at tilbygget måtte fjernes våren 2012, og at det ikke forelå noen omstendigheter som skulle tilsi at hun skulle ha oppdaget forholdet tidligere. Det hevdes derfor at kravet mot innklagede ikke er foreldet.

 

Klageren har videre hevdet at innklagede etter eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-1 første ledd skulle utført oppdraget i henhold til god meglerskikk. Det er klagerens oppfatning at dette innebærer at innklagede skulle ha gitt kjøper opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Klageren har ment at henvisningen til god meglerskikk peker mot at megler kan ha andre plikter overfor partene i handelen enn det som med rene ord følger av loven.

 

Videre har klageren vist til at innklagede etter den gamle loven hadde plikt til å gi kjøperen en særlig oppgave med de aktuelle opplysninger om eiendommen. Opplysningene skal etter bestemmelsen gis skriftlig, og kan inneholde flere opplysninger enn de nevnt i loven, og klageren har vist til ordet «minst» som fremkommer av § 3-6. Videre har klageren ment at god meglerskikk tilsier at megleren også har plikt til å innhente andre opplysninger, slik at bestemmelsen lister opp minstekravene til opplysninger kjøperen skal få. Etter forholdene kan kravet til god meglerskikk tilsi at oppgaven kan inneholde flere opplysninger.

 

Det har også blitt vist til § 3-7 hvorav det fulgte at megler så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Som utgangspunkt hadde ikke eiendomsmegler etter 1989-loven noen generell plikt til å innhente all offentlig informasjon om eiendommen, herunder ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Klageren har videre hevdet at en utvidet undersøkelsesplikt for megler kan være aktuell dersom det er mistanke om feil eller mangler, jf. sak 2006312. Videre er det vist til forarbeidene hvor det hevdes å fremkomme at megler vil kunne ha en plikt til å foreta ytterligere undersøkelser eller eventuelt ha en plikt til å gjøre kjøperen oppmerksom på forholdet dersom han dersom han blant annet har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler, som ulovlig tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse, jf. NOU 1987:14 sidene 65 og 75.

 

Videre har klageren vist til en rekke rettsavgjørelser.

 

Klageren har også vist til at megleren mottok opplysninger om at det ene soverommet var et tilbygg. Det er hevdet at dette burde gi megleren tilstrekkelig oppfordring til å undersøke nærmere om det forelå godkjennelse for tilbygget.

 

I tillegg var det omtalt i salgsoppgaven at vinduet på soverommet var for lite i henhold til byggeforskriften. Dette hevder klageren burde ha gitt innklagede mistanke om at soverommet var et tilbygg som trengte tillatelse, og dermed gitt megleren oppfordring om å undersøke dette nærmere. Videre er det hevdet at styrets godkjennelse av arbeidene ikke kan gi megleren fritak fra å undersøke om det var søkt godkjennelse for tilbygget. Megleren vil ha en selvstendig plikt til å undersøke forhold dersom det er mistanke om ulovlige tilbygg.

 

Det er vist til RG 2001 1312 hvor det ble uttalt: «Når en eiendomsmegler markedsfører en eiendom ved å gi en positiv opplysning om hybelleilighet, må det forventes at megleren har særlig oppmerksomhet rettet mot leilighetens standard og lovlighet, og forsikrer seg om at det er dekning for opplysningen, jf. RG 1997 252 (Borgarting) og Høyesteretts dom fra 1995». Dette har klageren ment tilsier at når megleren annonserer at en leilighet har 2(3) soverom, å det forventes at han forsikrer seg om at dette er riktig, særlig med tanke på de opplysningene han har mottatt fra selger.

 

Videre er det vist til Reklamasjonsnemndas avgjørelse 2005147 hvor det blant annet ble uttalt: «Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke eiendomsmegleren basere seg utelukkende på at opplysning om mulig manglende godkjennelse skal kunne leses ut av taksten».  Klageren har anført at det at det i denne saken ikke fulgte av taksten at soverommet var ulovlig oppført ikke kan frita innklagede fra hans undersøkelsesplikt.

 

Klageren har videre bemerket at det i utgangspunktet gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Bransjens egen praksis kan medføre strengere, men ikke lempeligere krav til god meglerskikk.

 

Når megler ikke har foretatt de undersøkelser som synes rimelig etter § 3-7, eller gitt særskilt informasjon om hvorfor slike undersøkelser ikke er foretatt, har han opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må dekke klagerens tap som følge av forsømmelsen. Dette inkluderer også skal erstatte eiendommens verdiforringelse som følge av at eiendommen får ett soverom mindre.

 

Innklagede anfører:

Det er hevdet at det er uomtvistet at klageren fikk kunnskap om at det aktuelle rommet måtte saneres gjennom sameiets brev våren 2012. Innklagede har prinsipalt hevdet at klageren av flere grunner på et tidligere tidspunkt, burde ha skaffet seg kunnskap om at det aktuelle rommet ikke var godkjent av bygningsmyndighetene, slik at forholdet må anses som foreldet.

 

For det første har innklagede vist til at det i salgsoppgave og takst var opplyst at vinduet på rommet som må saneres, var for lite til at det kunne godkjennes for varig opphold. For det annet er det vist til at klagerens bolig måtte ha skilt seg ut fra øvrige boliger med samme opprinnelige planløsning ved betraktning av fasaden på bygget mot kjøkkenbalkongen. At det var foretatt ombygging måtte være påfallende.

 

Innklagede har hevdet at det må legges til grunn at foreldelsesfristen begynte å løpe ved overtakelsen; 25. oktober 2006. Med bakgrunn i dette er det hevdet at foreldelse må ha inntrådt tre år etter overtakelse, eller ved årsskifte 2009/2010 om man innrømmer klageren en viss margin utover overtakelsesdato.

 

Subsidiært, har innklagede vist til at det etter deres mening ikke foreligger grunnlag for erstatningsplikt. Det er hevdet at de tre vilkårene for erstatning ikke foreligger.

 

For det første er det hevdet at det ulovfestede profesjonsansvaret ikke er overtrådt. Det er vist til at salgsoppgaven opplyste om at vinduet i det aktuelle rommet var for lite til at rommet kunne godkjennes for varig opphold. Dette hevdes også å ha vært omtalt i taksten. Videre er det vist til at tidligere eier hadde fått styrets tillatelse til å foreta ombygging.

 

På denne bakgrunn har innklagede hevdet at megleren videreformidlet relevante opplysninger, og ikke holdt tilbake informasjon.

 

Videre har innklagede hevdet at det heller ikke forelå omstendigheter som skulle tilsi at innklagede skulle undersøke forholdet rundt det aktuelle rommet nærmere. I og med at rommet var bygget om med tillatelse fra sameiet, har innklagede hevdet at det kunne legges til grunn at alle formalia var ivaretatt.

 

Det er vist til at klageren begrunner ansvarsgrunnlag med at innklagede handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse om at rommet ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Til dette har innklagede hevdet at det ikke kan være et relevant moment sett i forhold til hendelsesforløpet i saken.

 

Innklagede gjør gjeldende at han har handlet i samsvar med god meglerskikk, og ikke gjort seg skyldig i overtredelse av det ulovfestede profesjonsansvaret. Det er hevdet at det ikke foreligger uaktsomhet som kan gi grunnlag for erstatningsansvar.

 

For det annet har innklagede vist til klagerens krav om dekning av økonomisk tap i forbindelse med rivning og oppsetting av ny vegg, samt utgifter til elektriker- og malerarbeider. Da disse anses som lett dokumenterbare, har innklagede ikke kommentert disse ytterligere.

 

I tillegg har innklagede kommentert klagerens krav på erstatning for verdiforringelsen som følge av at leiligheten fikk ett soverom mindre etter ombyggingen. Igjen har klageren vist til at det fremkom av salgsoppgaven og takst at rommet ikke var godkjent for varig opphold. Klageren har hevdet at rommet derfor ikke kunne benyttes som soverom. Videre har innklagede anført at klageren ble informert om dette da hun inngikk kjøpsavtalen. Det er derfor feil av klageren å si at hun har mistet et soverom og fått en bod i stedet. Rommet har aldri vært annet enn en bod. Det er riktig at noen få kvadratmeter er gått tapt, men det er verken dokumentert eller sannsynliggjort at dette representerer noen verdiforringelse av seksjonen. Innklagede har endelig hevdet at det ikke representerer noe erstatningsmessig tap, fordi det aktuelle rommet ikke har endret anvendelse slik klageren synes å hevde.

 

For det tredje har innklagede vist til vilkåret om årsakssammenheng. Det er vist til at bakgrunnen for at klageren har måtte rive og bygge om skyldes at sameiet måtte utføre betongarbeider som ledd i rehabiliteringen av fasaden på bygningen. Selv om innklagede hadde opplyst at rommet slik det fremstod ved salget til klageren ikke var godkjent av Plan- og bygningsetaten, ville kravet om rivning uansett ha kommet, og klageren ville dermed ha blitt påført de samme kostnadene.

 

Det er videre vist til at det ikke var Plan- og bygningsetaten som fremsatte noe pålegg om rivning, og at ombyggingen foretatt av tidligere eier var akseptert av styret i sameiet.

 

Endelig har innklagede hevdet at de utgiftene klageren har måttet dekke, således verken er pådratt som følge av innklagedes håndtering av salgsoppdraget eller som følge av et pålegg om rivning fra offentlige myndigheter. Etter innklagedes mening foreligger det derfor ikke adekvat årsakssammenheng mellom meglerens angivelig uaktsomme håndtering av salget og klagerens tap.

 

Klagerens ytterligere anførsler

Klager er uenig i at forholdet er foreldet. Innklagede har vist til at klageren på et tidligere tidspunkt burde ha skaffet seg kunnskap om at det aktuelle rommet ikke var godkjent av bygningsmyndighetene, blant fra inntrykket av fasaden kombinert med opplysningene i takst og salgsoppgave. Klageren har til dette bemerket at det er flere seksjoner i sameiet som har hatt slike tilbygg og at det ikke fremgår av bildene i salgsoppgaven at noen av leilighetene skiller seg ut fra de øvrige leilighetene i sameiet.

 

I salgsoppgave og takst står det kun at «Lite soverom har noe for lite vindusareal i.h.t. byggeforskrift for rom for varig opphold». Det står ikke noe om at soverommet var et tilbygg. Rommet var både i salgsoppgave og takst annonsert som soverom, og tegnet inn som soverom i plantegningen. Det at både takstmannen og megleren annonserte rommet som et soverom, og at de ikke gikk nærmere inn på at vinduet var for lite, ga klager all grunn til å tro at alt var i orden.

 

Klageren har anført at det blir feil av innklagede å si at klager burde undersøkt rommet kort tid etter innflytting «da nysgjerrigheten… antas å være høyest». Dersom klageren hadde hatt mistanke om at det forelå feil ved soverommet, er det hevdet at dette ville blitt undersøkt før det ble lagt inn bud. Klageren har hevdet at hun innrettet seg etter opplysningene i salgsoppgaven, og at hun ikke hadde forutsetninger for å undersøke om rommet var godkjent.

 

Klageren har videre vist til at hun ikke er enig i innklagedes anførsel om at salget var håndtert i samsvar med god meglerskikk, og at han ikke hadde gjort seg skyldig i overtredelse av det ulovfestede profesjonsansvaret. Klageren hadde ikke hadde informasjon, slik som megleren hadde, om at det aktuelle soverommet hadde blitt bygd ut etter muntlig tillatelse fra styret. Dersom det skulle forventes at klageren skulle undersøke nærmere på bakgrunn av at rommet var for lite, faller det etter klagerens mening naturlig å forvente det sammen fra megleren, særlig med tanke på at han var den profesjonelle part i forholdet. Klager har opprettholdt sin anførsel om at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Vedrørende kravet om erstatning for klagerens økonomiske tap, et det vist til at innklagede i sitt tilsvar mener at soverommet aldri har vært noe annet enn en bod, og at klager derfor ikke har hatt noe erstatningsmessig tap.

 

Til dette har klageren anført at dersom soverommet alltid har vært en bod, burde dette ha fremgått tydeligere i salgsoppgaven. Salgssummen er fastsatt under forutsetning av at leiligheten har 2 (3) soverom, men at vinduet var for lite på det ene soverommet. Dette fremgikk også av salgsoppgaven og taksten, samt at det var innredet som soverom på visning. Det er videre vist til at klageren to år etter innflytting skiftet vinduet slik at det skulle tilfredsstille kravene i byggeforskriften.

 

Klageren har videre hevdet at dersom det aktuelle rommet aldri har vært godkjent som soverom, er det åpenbart at det foreligger et økonomisk tap, da klageren har betalt for et rom hun aldri har fått. På denne bakgrunn har klageren opprettholdt sitt krav på erstatning for den verdiforringelse det har at leiligheten bare har ett godkjent soverom.

 

Endelig har klageren kommentert innklagedes anførsel om at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng i saken.

 

Klageren har vist til at det riktig at det ennå ikke var fremsatt noe krav fra Plan- og bygningsetaten om rivning, og at kravet om rivning uansett ville kommet. Det er imidlertid ikke riktig at klageren ville ha blitt påført de samme kostnadene. Det er i den forbindelse vist til skriv fra sameiet, hvor det fremgår at sameiet vil dekke en eventuell gjenoppføring av tilbygget til den ene seksjonseieren i sameiet med godkjent tilbygg. På grunn av manglende undersøkelse fra megleren, har klageren hevdet at hun ikke har hatt anledning til å søke om tillatelse for tilbygget i sin seksjon. Som følge av at tilbygget ikke er godkjent, vil hun verken ha anledning til å gjenoppføre tilbygget, eller å få eventuelle utgifter dekket av sameiet. Utgiftene klageren har hatt til rivning er en direkte følge av at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt.

 

I alle tilfeller hevder klageren at det foreligger årsakssammenheng mellom de manglende undersøkelser og opplysninger fra innklagede, og den verdiforringelsen klageren er påført.

 

Det hevdes at klagerens bud var basert på at leiligheten hadde to soverom, og dette var en forutsetning for det budet som ble lagt inn. Dersom klageren hadde blitt informert om at det ene soverommet ikke var godkjent, ville hun ikke lagt inn bud på leiligheten i utgangspunktet, eller at hun hadde inngått kjøpekontrakten på andre vilkår. Ved et fremtidig salg av eiendommen vil verdien basere seg på at det bare er ett soverom, og klager vil aldri oppnå tilsvarende pris som om leiligheten hadde hatt to soverom.

 

Klageren har hevdet at det på denne bakgrunn må anses som at vilkåret om årsakssammenheng er oppfylt både når det gjelder kostnader i forbindelse med rivning, og tap som følge av verdiforringelse på eiendommen.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Innklagede har fastholdt sin prinsipale anførsel om at forholdet er foreldet, og at vilkårene for erstatningsplikt ikke er oppfylt dersom nemnda konkluderer med at foreldelse ikke er inntrådt.

 

Til klagerens kommentarer har innklagede kommet med ytterligere anførsler:

 

Det fremkom av salgsoppgaven at vinduet var for lite til at rommet kunne godkjennes for varig opphold. Dette har også klageren skjønt, da det fremkommer av klageren kommentarer at vinduet i det aktuelle rommet ble skiftet ut i 2008. Med dette har innklagede hevdet at klageren forstod at rommet ikke tilfredsstilte kravene til soverom, og det er anført at iallfall tidspunktet for utskiftningen av vinduet bør anses som foreldelsesfristens utgangspunkt. Det er derfor anført at et eventuelt krav mot innklagede ble foreldet høsten 2011. I tillegg har innklagede vist til at klageren bodde i samme vei, jf. kjøpekontrakten. Det er derfor hevdet at klageren kjente til at bebyggelsen i området var ensartet, og det derfor måtte være åpenbart at det var skjedd en ombygging av leiligheten hun la inn bud på.

 

Når det gjelder ansvarsgrunnlag, er det vist til klagerens påstand om at manglende undersøkelse av ombyggingen av den tidligere boden tilsa at innklagede hadde forsømt sin undersøkelsesplikt. I den forbindelse har innklagede vist til eiendomsmeglingsloven av 1989s forarbeider § 3-7. Etter forarbeidene fremgår det at selgeren er meglerens fremste informasjonskilde, og at megleren normalt må kunne utarbeide salgsoppgave i tillit til selgerens opplysninger. Det er bare når megleren ut fra sin erfaring bør forstå at selgerens opplysninger enten er uriktige, ufullstendige eller misvisende, at det bør gjøres ytterligere undersøkelser.

 

Innklagede har hevdet at det er lite som tyder på at selgerne ga innklagede megler opplysninger som kunne tas til inntekt for at rommet ikke var godkjent av Plan- og bygningsetaten. Etter innklagedes oppfatning er det svært uklart hva som skulle ha foranlediget megleren til å foreta ytterligere undersøkelser. Det må tvert i mot antas at selgerne opplyste om at godkjennelse fra styret i sameiet var innhentet. Derfor har innklagede anført at megleren i så fall må kunne legge til grunn at ombygging også var godkjent av offentlige myndigheter.

 

Innklagede har anført at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Det er vist til at klageren selv i sin kommentar har opplyst at kravet om rivning ville ha kommet selv om megleren hadde opplyst at det ikke var innhentet offentlig godkjennelse. I tillegg er det også vist til det brevet klageren la ved fra styret, hvor det fremgår at også offentlige godkjent ombygget rom måtte saneres i forbindelse med rehabilitering av fasaden. Dette hevder innklagede bekrefter at det ikke er det forhold megler kritiseres for som har pådratt kostnadene som kreves erstattet.

 

Vedrørende klagerens krav om erstatning for eiendommens verdiforringelse, har innklagede hevdet at klageren fikk informasjon om at rommet ikke kunne benyttes som soverom slik som betegnet i salgsoppgaven før bud ble gitt. Av den grunn har de avvist at klageren kan få medhold i at det foreligger en verdiforringelse basert på at boligen hadde to eksisterende og et ombygget soverom.

 

Det er endelig vist til at kjøpesummen uansett ikke kan danne grunnlag for beregning av en eventuell verdiforringelse, da det ifølge budjournal var mange interessenter som trakk prisen opp til kr 180 000 over verditakst.

 

Klagerens endelige anførsler:

I forbindelse med innklagedes anførsel om at det er lite som tyder på at selgeren har gitt opplysninger som kunne tas til inntekt for at rommet ikke var godkjent av plan- og bygningsetaten, har klageren vist til avgjørelse 2007217. Saken omhandlet markedsføring av en bolig med utleiemuligheter, og hvor det viste seg at leiligheten ikke var godkjent til utleie. Nemnda kom frem til at megleren ikke hadde oppfylt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt, og dermed hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. Bakgrunnen for denne konklusjonen var blant annet at eiendommen var markedsført med utleiemulighet uten noe forbehold. Utleiemulighetene fremkom også flere steder i salgsoppgave, samt boligsalgsrapporten. At eiendommen ble markedsført på denne måten, ga kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen var godkjent av bygningsmyndighetene. Innklagede hadde også i benyttet hybelleiligheten som et klart salgsfremmende element.

 

Det fremgår av salgsoppgaven, annonsen på finn.no, takstmannsrapporten og arealtegninger, at leiligheten var markedsført med 2 (3) soverom uten noe forbehold. Bakgrunnen til at leiligheten var annonsert med 2 (3) soverom, var fordi tidligere eier hadde omgjort det ene soverommet til spisestue. Klageren mener at innklagede i dette tilfellet har benyttet antall soverom som et salgsfremmende element.

 

For øvrig er det vist til klagen og kommentarene til tilsvaret. Klageren mener at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Videre har klageren vist til innklagedes anførsel om at forholdet må anses foreldet fordi klageren bodde i strøket tidligere og at det måtte være åpenbart for klageren at det hadde skjedd en ombygging av leiligheten. Klageren er uenig i dette. Klageren har bodd i nærområdet, men ikke i det samme sameiet. Tilbygget er bygd på 1980-tallet, det vil si ca 25 år før klageren kjøpte leiligheten. Tidligere eier har benyttet tilbygget som et soverom. Tilbygget ble også konsekvent omtalt som et soverom i salgsoppgaven, arealtegninger og i takstrapporten. I tillegg til klageren var det åtte andre eiere som måtte rive tilbygget. Dette kom som et sjokk på samtlige.

 

Avslutningsvis har klageren vist til at bakgrunnen for at vinduet ble skiftet ut var fordi det var opplyst i salgsrapporten at vinduet ikke tilfredsstilte kravene til soverom. Det sannsynliggjør etter klagerens mening ikke at hun burde ha skjønt eller forstått at tilbygget ikke var godkjent på et tidligere tidspunkt.

 

Innklagedes endelige anførsler:

For det første mener innklagede at de faktiske forhold i saken avviker så mye fra nærværende sak, slik at den påberopte avgjørelsen 2007217 ikke er relevant.

 

Selv om leiligheten er markedsført med to soverom, er det opplyst at vinduet på det ene rommet er for lite til at rommet kan benyttes til varig opphold.

 

Det er på den bakgrunn vanskelig å forstå klagerens anførsel om at antall soverom er brukt som et salgsfremmende argument fra meglerforetakets side.

 

All terrasseblokkbebyggelse i området er oppført med ensartede fasader. Innklagede har fastholdt at klageren måtte forstå at det var skjedd ombygging da hun allerede bodde i strøket. Klageren synes å ha misforstått innklagedes anførsel på dette punkt, i og med at det argumenteres med at hun ikke tidligere hadde bodd i dette sameiet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig for ufullstendig informasjon om et tilbygg.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak, Forholdet til sameiet, tidligere eier og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat og vil ikke bli vurdert.

 

Innledningsvis bemerkes det at Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Nemnda nevner for øvrig at den megler som hadde salget av boligen, har sluttet hos innklagede og innklagede har ikke fått kontakt med megleren. Dette får imidlertid ingen betydning, da det er det ansvarlige meglerforetaket som er part i saken.

 

Kjøpet av eiendommen reguleres av lov om eiendomsmegling av 1989. Paragraf 3-1 regulerer lovens krav til eiendomsmeglerens omsorgsplikt. Det følger av bestemmelsens første ledd at oppdraget skal utføres i tråd med god meglerskikk, og etter annet ledd følger det at megleren «skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne».

 

I denne saken er det klart at det ikke fremkommer verken av salgsoppgaven eller taksten at det ene soverommet er et tilbygg. Det eneste som uttrykkelig følger av både salgsoppgaven og taksten vedrørende dette rommet, er at vinduet var for lite til å oppfylle kravene i byggeforskrift.

 

Når salgsoppgave og takst er den eneste dokumentasjonen som er forelagt nemnda, og det av disse ikke fremkommer at informasjon om tilbygget er gitt til klager, har innklagede ikke oppfylt kravene i § 3-1, da det kun er opplyst at vinduet er for lite og ikke noe om konsekvensene av det.

Reklamasjonsnemnda mener dette er i strid med god meglerskikk, både etter den nye og den gamle eiendomsmeglingsloven.

 

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, finner nemnda ikke at vilkårene for erstatning foreligger. Brudd på god meglerskikk tilsier ikke automatisk at en megler også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng. Nemnda har kommet til at det i dette tilfellet hverken foreligger ansvarsgrunnlag eller erstatningsrettslig årsakssammenheng. Dette gjelder både i forhold til de konkrete utgiftene som klageren har krevd at innklagede skal dekke, samt eventuell verdiforringelse.

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til spørsmålet om et eventuelt erstatningskrav ville vært foreldet. Nemnda bemerker likevel at kravet klart ikke er foreldet. Utgangspunktet for foreldelsesfristen i dette tilfellet løper fra det tidspunktet klageren mottok brevet fra sameiets styre våren 2012, og foreldelsesfristen ble avbrutt da klagen ble sendt inn til nemnda 10. april 2013.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.