Klage nr 2013052

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                   Foss & Co Røyken/ Hurum AS Eiendomsmegling

 

 

Saken gjelder: Dekningssalg/ videresalg, herunder gjenbruk av salgsmateriale

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin hytte gjennom innklagede meglerforetak våren 2012. Ett år senere solgte de nye eierne hytten videre gjennom det samme meglerforetaket. Innklagede benyttet klagerens private bilder samt annet salgsmateriale til markedsføringen ved salget i 2013. Klageren krever økonomisk kompensasjon for dette.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Innklagede solgte sommeren 2012 en hytte for klageren. Klageren anfører at salgsdokumentene som brukes i 2013 er en kopi av det klageren fikk utarbeidet/ utarbeidet i 2012, herunder også klagerens private fotografier.

 

Av økonomiske årsaker skal kjøperne av hytten allerede høsten 2012 ha bestemt seg for å selge hytten våren 2013. Kjøperne skal ha tilbudt klageren å kjøpe hytten til samme pris som klageren solgte for, og klageren skal ha lovet å ta kontakt dersom det ble aktuelt for henne eller dersom noen klageren kjente skulle være interessert. Hytten skulle legges ut for salg i april hos samme meglerforetak som klageren benyttet. Kjøperne skulle holde klageren orientert videre. Klageren hevder at kontakten var god, og at en henvendelse angående bruk av klagerens materiale ville vært naturlig. Klageren anfører for øvrig at både de nye eierne og innklagede, har i kraft av sine profesjoner kjennskap til åndsverksloven.

 

For en tid tilbake fikk klageren kjennskap til at hytten var lagt ut for salg på FINN.no. Nettannonsen viste seg å inneholde 69 fotografier, hvoretter en stor del av bildene var klagerens private bilder. De fleste av bildene ble brukt var salget i 2012, men også bilder som ikke ble benyttet ved salget i 2012 skal nå ha blitt benyttet. Klageren fremholder at fotografiene i 2012 ble levert til innklagede for at de profesjonelle bildene skulle suppleres. Klageren fremholder også at bildene som ble tatt av innklagedes fotograf er «stylet» av klageren med klagerens møbler, bilder på veggene, bøker, pyntegjenstander, blomsterbuketter o.l. Klageren brukte mye tid på denne tilretteleggingen.

 

Klageren tok kontakt med innklagede angående billedbruken, og fikk da også et eksemplar av salgsoppgaven på papir. I tillegg til fotografens bilder viste det seg også å inneholde seks fotografier tatt av klageren. Klageren viser i denne forbindelse til e-post fra innklagede, hvoretter innklagede besluttet å fjerne klagerens private bilder fra nettet og salgsoppgaven. Som det fremkommer av klagerens svar lå fremdeles to av klagerens bilde på FINN.no etter dette. Klageren krever i e-posten kompensasjon for den tiden hennes bilder har ligget på nettet, samt eventuell videre bruk i salgsoppgaven og på nett. De to bildene fra båthavnen ble fjernet etter dette, og antallet bilder på FINN.no ble redusert fra 68 til 22.

 

Senere har klageren funnet ett av sine bilder brukt i en annonse i Aftenposten for visning av hytten. Klageren har videre oppdaget at hennes bilder fremdeles ligger på innklagedes hjemmesider.

 

Ved gjennomgang av salgsoppgaven fant klageren videre at salgsmaterialet er en direkte kopi av fjorårets. Den skriftlige presentasjonen, både i salgsoppgaven og på FINN.no, er en ordrett kopi av fjorårets nettpresentasjon.  Klageren hevder at presentasjonen hovedsakelig er utarbeidet av klageren.

 

Videre viser klageren til at selv egenerklæringsskjemaet i forbindelse med eierskifteforsikringen er en kopi av klagerens håndskrevne skjema, og at det kun er undertegnet av ny eier.

 

Klageren påpeker dernest at boligsalgsrapporten er ordrett den samme som stod i klagerens salgsoppgave i 2012. Klageren viser for øvrig til at rapporten var feil på flere viktige punkter, og at verditaksten var satt for lavt. Klageren ønsket å få inn en ny takstmann, noe innklagede skal ha motsatt seg. Innklagede skal heller ha ønsket at taksten skulle beholdes, men at verdivurderingen skulle skjules.

 

Det eneste punktet som er forandret i år er verdivurderingen. Klageren peker på at til og med uriktige opplysninger om faste utgifter under eiendomsdata er videreført. Taksten har for øvrig steget med kr 450 000, uten at det er skjedd noe nytt med eiendommen.

 

Klageren anfører at det at opplysningene var uriktige, og heller ikke innehold noen verdivurdering, medførte at boligsalgsrapporten ikke gav den seriøsiteten og det gode salgsargumentet som var forespeilet.

 

At takstmannen holdt verditaksten unaturlig lav hadde etter klagerens syn også innvirkning på prisforventningen, og førte til at klageren aksepterte et bud på kr 2 400 000. I utgangspunktet hadde innklagede en prisantydning på kr 2 600 000. Boligsalgsrapporten kostet i 2012

kr 6 625, og klageren stiller spørsmål ved hva den har kostet i år ved å påføre ny dato og gi en verdiøkning på kr 450 000.

 

Klageren anfører videre at mye av arbeidet i 2012 falt på henne, herunder å skaffe opplysninger, utarbeide annonsen, rette opp feil og argumentere for ny verditakst mv. I tillegg opplevde klageren å ha måttet inspirere innklagede til å presentere hytten på best mulig måte ovenfor interessentene. Klageren valgte innklagede fordi innklagede skal ha hevdet å være den beste eiendomsmegleren i området. Klagerens opplevelse av salgsprosessen er imidlertid en annen.

 

Klageren anfører dernest at det tok lang tid før oppgjøret kom på konto fordi et skjema, feilaktig ikke var forelagt kjøperne til undertegning.

 

Avslutningsvis presiserer klageren at klagen gjelder bruk av hele salgsmaterialet fra 2012 med bruk av fotografier, ordrett kopi av annonsemateriale og boligsalgsrapport.

 

Klageren ber om at Reklamasjonsnemnda kan gi vedkommende råd ut fra fremlagt dokumentasjon.

 

Det fremgår av e-post korrespondansen mellom klageren og innklagede at klageren krever økonomisk kompensasjon for all bruk av klagerens materiale på nett og papir.

 

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens eiendom den 30. april 2012. Klageren skal ha fortalt at hun valgte innklagede fordi hun mente de trolig ville få en bedre pris der enn gjennom andre meglere.

 

Det medfører riktighet at innklagede brukte mye tid sammen med klageren i anledning utarbeidelse av salgsoppgaven og annonsetekst.

 

Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning på kr 2 500 000. Etter to fellesvisninger samt flere privatvisninger kom det inn bud fra kjøperne. Budet var på

kr 2 400 000. Innklagede anfører at ingen av de øvrige interessentene mente hytten var verdt så mye. Klageren valgte derfor å akseptere budet. Salget utløste prisrekord i området.

 

Våren 2013 ble innklagede kontaktet av en av kjøperne. Han fortalte at de måtte selge eiendommen igjen. Han ønsket at samme megler skulle foreta salget. Han ønsket også at det skulle benyttes mest mulig av salgsmaterialet fra året før, ettersom de ikke hadde benyttet hytten i sin eiertid og hytten var kjøpt møblert.

 

Eiendommen ble lagt ut for salg med samme prisantydning som i 2012; kr 2 500 000 med visning den 20. mai.

 

Den 16. mai kl. 16.30 kom klageren innom innklagedes kontor, og ba om å få se salgsoppgaven på eiendommen. Klageren gjorde da innklagede oppmerksom på at en del av bildene i salgsoppgaven, samt på nettet er tatt av henne. Klageren gjorde videre oppmerksom på at hun ikke hadde gitt samtykke til bruk av disse bildene. Innklagede skal da ha beklaget dette, og foreslått enten å fjerne/ bytte ut bildene eller å tilby klageren en kompensasjon for at bildene ble brukt i den videre salgsprosessen. Innklagede hevder at bildene på dette tidspunkt hadde ligget ute på nett i seks dager.

 

Innklagede skal ha fått til svar at klageren måtte tenke over saken. Ettersom det kun var helligdager mellom den dagen da klageren var på innklagedes kontor og visningen, besluttet innklagede i samråd med selger å fjerne bildene fra FINN.no, og å droppe hele bildeprospektet på visningen. Bildene, med unntak av to bilder fra båthavnen, ble fjernet den 16. mai. På visningen den 20. mai ble kun tekstprospekt (med tre bilder tatt av fotografen) delt ut til de som kom på visning. Dessverre glemte innklagede å slette bildene fra sine hjemmesider. Bildene ble først fjernet da klageren gjorde innklagede oppmerksom på dette den 20. mai. På det tidspunkt hadde bildene ligget på innklagedes hjemmeside i 9 dager. Det var kun avisannonsering den 16. mai, ikke den 20. mai som klageren synes å gi inntrykk av.

 

Innklagede beklager fortsatt at klagerens private bilder ble benyttet i markedsføringen av salgsoppdrag for ny eier uten klagerens godkjenning. Innklagede har forståelse for klagerens misnøye rundt dette.

 

Innklagede er imidlertid av den oppfatning at det ikke er grunnlag for kompensasjon. Uansett anfører innklagede at det ikke er grunnlag for kompensasjon i den størrelsesorden det er krevet, noe som også er formidlet i e-post korrespondansen med klageren. Innklagede kan ikke se at klageren har dokumentert at det foreligger noe økonomisk tap som følge av billedbruken.

 

Dette til tross opprettholdes innklagedes tilbud om kompensasjon tilsvarende selgers kostnad til fotograf for nye bilder. Innklagede presiserer at tilbudet ikke innebærer noen ansvarserkjennelse, og er kun ment å gi uttrykk for innklagedes beklagelse.

 

Innklagede viser til at det at man bruker deler av den samme teksten med tanke på standard, beliggenhet, veibeskrivelse osv. ikke er unaturlig når man selger den samme eiendommen to år på rad.

 

Hva gjelder klagerens misnøye med rekvirerte boligsalgsrapport, vil innklagede bemerke at det medfører riktighet at innklagede anbefalte klageren å rekvirere den aktuelle takstmannen ettersom han hadde taksert mange eiendommer i området. Vedkommende takstmann er ansett som en anerkjent og seriøs takstmann i sin bransje.

 

Klageren var misfornøyd med verdien som var satt i taksten på kr 2 000 000. Klagerne mente taksten burde vært på kr 2 500 000. Da takstmannen ikke ville høyne taksten sin til dette nivået, ønsket klageren å få inn en ny takstmann. Innklagede skal da ha påpekt ovenfor klageren at han hadde en opplysningsplikt vedrørende de feil og mangler boligsalgsrapporten hadde avdekket, og anbefalte henne uansett en ny takst eller ikke å legge ved boligsalgsrapporten. Det ble da enighet om å få den aktuelle takstmannen til å levere en boligsalgsrapport med kun en beskrivelse av hyttens tekniske tilstand. Utover dette anfører innklagede at takstmannen selv må svare for sin taksering og de vurderinger han gjorde i anledning de påklagede forhold i oppdraget for klageren samt i etterfølgende oppdrag for ny eier.

 

Innklagede bestrider å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk. Innklagede anfører at det heller ikke er dokumentert å foreligge noe økonomisk tap.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren hadde for det første et positivt inntrykk av firmaet.

 

Klageren viser dernest til at innklagedes prisvurdering var på kr 2 600 000. Eiendommen ble lagt ut til kr 2 500 000 i håp om at flere skulle være med i en budrunde. Innklagede skal ha solgt få eiendommer våren 2012. Da budet fra kjøperne på kr 2 400 000 kom, like før innklagede skulle på ferie, skal innklagede ha snakket klageren til å godta dette fremfor å fremsette et motbud på kr 2 500 000.

 

Klageren viser dernest til sammenliknbare hytter i det aktuelle området, og tilbakeviser innklagedes anførsel om at salget utløste prisrekord i området med sine sammenlikninger. Det anføres at ut ifra konkrete eksempler fra nærområdet til den aktuelle eiendommen, var en verdivurdering av eiendommen til kr 2 000 000 selvinnlysende feil.

 

Klageren fastholder at det var feil på flere viktige punkter i boligsalgsrapporten, spesielt under eiendomsdata, og at det i tillegg ble gitt en verdivurdering som ikke harmonerte med takstene til sammenliknbare objekter.

 

Videre motsetter klageren seg innklagedes anførsel om at kjøperne ikke hadde benyttet hytten i sin eiertid og at hytten ble kjøpt møblert. Klageren viser til at kjøperne benyttet hytten hele fjorårssesongen, og viser til at kjøperne skriftlig har gitt utrykk for dette til klageren. Hytten ble, etter klagerens syn, heller ikke solgt møblert, men delvis møblert.

 

Hva gjelder spørsmålet om hvor lenge de private bildene ble benyttet, anfører klageren at bildene lå ute på innklagedes nettside hele markedsføringsperioden frem til visningsdagen den 20. mai, og at nettannonsen på FINN lå ute til et par dager før visningstidspunktet.

 

Innklagede hevder at de vil opprettholde sitt tilbud om kompensasjon tilsvarende selgerens kostnad til fotograf for nye bilder, til tross for at klageren ikke har dokumentert at det foreligger noe økonomisk tap. Klageren bemerker til dette at hun aldri har mottatt noe tilbud. Videre anfører klageren at det ikke burde være nødvendig å dokumentere et økonomisk tap om dokumenter som «lånes» på denne måten. Klageren viser i den forbindelse til at dersom det ikke var tid og penger å spare på å bruke andres materiale ville innklagede og ny eier utarbeidet sitt eget.

 

Innklagedes ytterligere bemerkninger:

Innklagede hevder at det ikke medfører riktighet at han «snakket klageren ned» til å godta et lavt bud fordi innklagede hadde solgt få eiendommer våren 2012. Innklagede solgte hele fem eiendommer i april, 9 i mai og 10 i juni. Innklagede skal ha informert klageren om budet og at hun hadde tre valg; å avslå, å akseptere eller å komme med motbud.

 

Det medfører etter innklagedes syn heller ikke riktighet at dette skjedde kun dager for innklagedes ferie. Kontraktsmøtet som innklagede avholdt en uke senere beviser dette.

 

Når det gjelder bildende skal innklagede ha sendt klagerens private bilder til fotografen slik at han kunne behandle dem og legge dem over til meglersystemet. Innklagede ba fotografen sende over bildene som ble tatt i fjor, og fikk da alle bildene oversendt, inklusive bildene tatt av klageren selv.

 

Innklagede anfører at det heller ikke medfører riktighet at han ikke straks beklaget dette da klageren kom innom kontoret og gjorde oppmerksom på det den 16. mai.  Innklagede anfører at klageren da fikk tilbud om kompensasjon i forhold til fortsatt bruk av de bildene hun hadde tatt i markedsføringen av hytten. Klageren skal da ha svart at hun ville tenke på saken, og gi innklagede en nærmere tilbakemelding.

 

Videre opplyser innklagede om at det ikke ble utdelt et eneste bildeprospekt på visningen, alt var trukket tilbake.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det var ukjent for klageren at innklagede solgte 24 eiendommer i tillegg til å være fagansvarlig og daglig leder i den tiden klageren og innklagede var i kontakt med hverandre. Klageren anfører i den forbindelse at dårlig tid kan være en av årsakene til at hun opplevde å utarbeide hele salgsmaterialet på egen hånd.

 

Klageren viser dernest til sin misnøye ved ikke å få solgt. Det stilles blant annet spørsmål rundt dette med meglertaktikk.

 

Hva gjelder forholdene rundt innklagedes ferie viser klageren til at det ble avholdt ny visning den 24. juni 2012, og at det ble lagt inn bud torsdag 28. juni. Klageren anfører at det da var for sent å få ny visning for innklagede gikk på ferie fredagen uken etter, idet fritidseiendommer vises i helgene. Kontraktsmøtet ble avholdt torsdagen før innklagede gikk ut i ferie. Klageren anfører at med så mange salg som innklagede oppgir å ha hatt, er det nærliggende at han ikke hadde tid til å avholde visninger på den aktuelle fritidseiendommen tidligere i juni.

 

Hva gjelder billedbruken fastholder klageren ikke å ha blitt tilbudt kompensasjon, men hevder å ha blitt oppfordret til å fremsette et krav.

 

Hva gjelder avisannonseringer hevder klageren å ha været i kontakt med én ytterligere avis som bekrefter at samme annonse som var på trykk i en annen avis også var brukt der.

 

Klageren bemerker videre at bildeprospektene som innklagede hevder at ikke er delt ut på visning, utmerket godt kan være delt ut fra kontoret.

 

Klageren viser til tidligere brev og fremholder at klagen gjelder hele salgsprosessen i 2012, herunder innklagedes råd om ikke å hente inn en ny takstmann, eller eventuelt få takstmannen til å se feilene han begikk.

 

Klagen gjelder også bruk av hele salgsmaterialet fra 2012, bruk av fotografier, ordrett kopi av annonsemateriale og boligsalgsrapport, for å selge en annens eiendom i 2013.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye ved gjennomføring av et salgsoppdrag på en fritidseiendom, samt bruk av salgsmateriale ved videresalg av eiendommen.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til takstmannen vil ikke bli vurdert. Innklagede har ikke ansvar for takstmanns rapport. Takstmann skal opptre uavhengig av megler, og Reklamasjonsnemnda vurderer ikke takstmannens forhold. Det er ikke dokumentert at takstrapporten hadde noen feil som innklagede burde oppdaget.

 

Angående bildene:

Det er ikke omtvistet at innklagede brukte klagerens bilder under markedsføringen ved salg nummer to.

 

Det fremgår av Lov om opphavsrett til åndsverk m.v. (åndsverksloven) § 1 at «Den som skaper et åndsverk, har opphavsrett til verket». Med åndsverk menes blant annet fotografiske verk, jf. § 1 nr. 6.

 

Av åndsverkslovens § 2 følger at opphavsretten gir «enerett til å råde over åndsverket ved å fremstille varig eller midlertidig eksemplar av det og ved å gjøre det tilgjengelig for almenheten (…)».

 

Nemnda finner at innklagede ved å bruke klagerens bilder uten samtykke har brutt åndsverkslovens § 2, jf. § 1.

 

Reklamasjonsnemnda har ved tidligere vurdering av spørsmålet om rettigheter til bilder lagt til grunn at fotografen har rettighetene til bildene, jf. sak 2008028. I vår sak er det både bilder tatt av klageren og en annen fotograf.

 

Innklagede har etter dette handlet i strid med god meglerskikk ved å bruke klagerens bilder uten å avklare dette med klageren på forhånd. Riktignok ble bildene slettet til slutt, men da klageren varslet innklagede om bruken av bildene, gikk ikke innklagede gjennom alle fora der bildene kunne være i bruk. Derfor tok det uforholdsmessig lang tid før alt ble slettet.

 

Spørsmålet er om klageren er berettiget erstatning grunnet bruddet på åndsverkslovens § 2, jf. § 1, samt om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er imidlertid ikke dokumentert at klageren har lidt noe økonomisk tap. Nemnda mener også at det ikke er grunnlag for å gi oppreisning for skade av ikke-økonomisk tap.

 

Nemnda finner det imidlertid rimelig at innklagede gir klageren en kompensasjon for bruken av bildene. Nemnda viser til at innklagede opprettholder sin tidligere tilbudte kompensasjon til klageren.

 

Angående gjenbruk av salgsmateriale:

Når det gjelder innklagedes bruk av beskrivelsen av salgsobjektet i salgsoppgaven, finner nemnda at dette i seg selv ikke er kritikkverdig. Nemnda mener imidlertid at bruken av klagerens egenerklæring er kritikkverdig ved at innklagede har brukt denne og kun latt ny selger signere på den gamle egenerklæringen.

 

 

Konklusjon:

 

Foss & Co Røyken/ Hurum AS Eiendomsmegling har opptrådt i strid med god meglerskikk.