Klage nr 2013058
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Home Eiendomsmegler avd. Lillestrøm
Romeriksmegleren AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren var budgiver ved et salg som innklagede formidlet. Hennes ble avvist av selgeren, og innklagede varslet på melding: «Hei igjen. Jeg har fått tilbakemelding fra selger. Dessverre ikke helt den vi ønsker, men nå tilbyr de deg leiligheten for 2 380 000,- Hører fra deg. Ring uansett når du har tid. …». Klageren skal senere den ettermiddagen ha «akseptert» det som for henne fremstod som et motbud fra selgeren. På kvelden ringte innklagede og fortalte at en ny budgiver hadde gitt bud stort kr 2 400 000. Klageren skal da ha protestert og sagt at de hadde en bindende avtale.
Innklagede er representert ved advokat. Klageren og innklagede samt dennes advokat blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klageren” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren la inn bud på en eiendom formidlet av innklagede. Budene ble ikke akseptert, og klageren høynet sine bud flere ganger uten at noen av disse ble akseptert.
Dagen etter kontakter klageren innklagede på ny og legger inn et nytt bud og informerer samtidig om at hun ville bli sittende opptatt i møter utover dagen. Deretter informerer hun om at innklagede kan sende SMS dersom klageren ikke svarte på telefon.
Litt senere sendte innklagede klageren følgende SMS: «Hei igjen. Jeg har fått tilbakemelding fra selger. Dessverre ikke helt den vi ønsker, men nå tilbyr de deg leiligheten for 2 380 000,- Hører fra deg. Ring uansett når du har tid. …». Litt senere ringer klageren opp igjen og fortalte at hun vil vurdere tilbudet fra selger. På grunn av nye møter opplyste hun om at hun ikke vil ringe tilbake igjen før etter endt arbeidsdag. Innklagede skal ha sagt at klageren kunne bruke ettermiddagen på å tenke seg om, og ringe ham opp igjen. Senere ringer klageren innklagede igjen for å spørre om selgeren var «låst» i forhold til hennes siste bud, noe megleren skal ha bekreftet. Klageren skal da ha sagt at hun ville kjøpe eiendommen for
kr 2 380 000 og mente at hun med dette aksepterte tilbudet fra selger. Innklagede skal da ha spurt om overtakelsesdato og om hun var villig til å endre denne. Til dette skal klageren ha sagt at den oppgitte overtakelsesdatoen skulle gjelde, men hun kunne være villig til å endre denne i forhold til en eventuell overtakelse av hennes daværende leilighet, og at hun av den grunn ikke kunne ta stilling til det før den leiligheten eventuelt ble solgt. Deretter skal megler ha sagt at han skulle ringe selger for å «verifisere».
Omkring to timer senere ringte innklagede og sa at det hadde kommet et nytt bud pr e-post på kr 2 400 000 med overtakelsesdato mer i tråd med selgerens ønsker. Klageren protesterte umiddelbart og sa at avtalen var inngått i og med at selgerens «tilbud» ble akseptert. Innklagede sa at klageren hadde misforstått. «Tilbudet» som ble sendt pr SMS skal ha vært en sum som selgeren ville vurdere å selge for. Videre opplyste megleren om at det hadde ringt en interessent tidligere på dagen, og at det hadde kommet inn et bud fra vedkommende.
Deretter returnerte klageren den meldingen innklagede sendte på SMS til innklagede og ba ham lese denne. Deretter ringte han opp igjen og sa at han forsto hvordan klageren misforsto ut fra den SMSen han skrev.
Klageren har videre krevd at innklagede må ta ansvar for den feilen som ble gjort. Forslaget fra innklagede var at hun skulle få kjøpe eiendommen, og at innklagede skulle betale mellomlegget, mellom hennes bud og budet som ble akseptert, til selgeren. Innklagede skal ha sagt at selgeren ikke var bundet av den feil han som megler har gjort og at siste bud var akseptert av selgeren. Salget til disse måtte gjennomføres.
Innklagede krever erstatning for den merutgift hun har for at hun måtte bli boende i sin nåværende leilighet lengre enn nødvendig. Klageren mener at dersom hun ikke hadde fått et motbud fra megleren som hun kunne tenke på utover ettermiddagen, så hadde hun lagt inn nytt bud tidligere på dagen, som selgeren hadde akseptert. Da hadde salget vært avsluttet før ny budgiver kom på banen. Det hevdes også at innklagede burde ha opplyst at det det var kommet en ny interessent på banen i løpet av dagen, siden klageren på et tidligere tidspunkt hadde spurt og fått bekreftet at hun var eneste interessent.
Innklagede anfører:
Det er innledningsvis bemerket at klageren i klagen har kommet med påstander som innklagede ikke kjenner seg igjen.
Videre har innklagede lagt til grunn at det menes at innklagede har opptrådt i strid god meglerskikk, og at det er grunnlag for å kreve erstatning fra megler.
Klageren synes å fastholde at hun hadde et rettslig krav på å kjøpe eiendommen i henhold til det hun feilaktig har oppfattet som et motbud fra selger. Innklagede har i denne forbindelse vist til det brevet hvor de svarte klageren første gangen. Av dette brev følger det at innklagede etter gjeldende rett ikke kan se at selgeren skal være bundet av meglerens formulering i SMSen, og heller ikke av en eventuell aksept fra klagerens side på et antatt motbud. Det er vist til avtaleloven § 32 sammenholdt med eiendomsmeglingsloven § 6-6.
Det er innklagedes oppfatning at man ikke har vært opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndtering av budrunden. Det er erkjent at den omstridte SMSen var uheldig eller «klønete» formulert, men sett i lys av de etterfølgende samtalene som har funnet sted, er det etter innklagedes oppfatning vanskelig å se hvordan klageren kan ha funnet grunn til å bygge på denne som et motbud.
Etter innklagedes syn skal det mer til for at det skal foreligge brudd på god meglerskikk enn en uheldig formulering i en SMS som blir fulgt opp muntlig med helt korrekt informasjon.
Hva gjelder kravet om erstatningsansvar for megleren, vises det til de tre grunnleggende vilkår for erstatning; ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap.
Ut fra innklagedes vurdering av spørsmålet om god meglerskikk, kan de ikke se at betingelsene for ansvarsgrunnlag er oppfylt.
Det er fra klagerens side heller ikke redegjort for hvilket økonomisk tap hun mener å være påført ved den feil hun mener innklagede har gjort. Under enhver omstendighet kan det forhold å ikke få kjøpe en leilighet på grunn av en eventuell kritikkverdig SMS fra megler, ikke anses å forårsake noe erstatningsmessig økonomisk tap.
Innklagede mener derfor at betingelsene for erstatningsansvar etter dette ikke er oppfylt.
Det er videre innklagedes oppfatning at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for erstatning er oppfylt krever umiddelbar bevisførsel hva gjelder vitne-/ partsforklaringer og dokumentasjon. Saken er etter innklagedes oppfatning ikke egnet for skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda og mener at den bør avvises.
Skulle saken tas opp til behandling, er det innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning og om en SMS fra innklagede til klageren underveis i budrunden var å tolke som formidling av et motbud på vegne av selgeren.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt i forhold til hva som ble sagt i samtalene dem imellom etter den sendte meldingen når det gjelder forutsetningene for budet. Nemnda finner likevel at sakens dokumenter danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda, og at kravet om å avvise saken ikke fører frem.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 omhandler oppdragstakerens plikter ved budgivning. Det er første ledd som er relevant i denne sammenheng. Oppdragstaker skal «legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden» samt at interessenter skal «sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». I denne saken har innklagede eiendomsmegler sendt en melding med et innhold som klageren mener å ha oppfattet som et motbud som hun sto fritt til å akseptere eller avvise. Ordlyden i meldingen som klageren har vist til i sin klage er ikke bestridt av innklagede, og nemnda legger følgelig denne til grunn. Det fremstår for nemnda som klart at SMS fremstår som et mot tilbud.
Isolert sett finner nemnda at ordlyden i SMS er et motbud. Det at meldingen ikke inneholder noe om akseptfrist eller overtagelsesdato, kan her ikke ha avgjørende betydning for om meldingen kan anses som et motbud eller ikke. Dette innebærer at selgeren er bundet av motbudet inntil det enten er avslått eller akseptfristen er utløpt, jf. prinsippet i avtaleloven
§ 3.
Nemnda har registrert at det av budjournalen som klageren har lagt ved, ikke er notert noen aktivitet vedrørende budet på kr 2 380 000, verken som motbud fra selgeren eller som bud fra klageren. Det er kun skrevet inn som en kommentar til budet stort kr 2 370 000. Nemnda bemerker at det er kritikkverdig at motbudet ikke er innført i budjournalen. Det fremgår heller ikke av budjournalen at klagerens bud på kr 2 370 000 var gitt med forbehold om overtagelsesdato.
I klagerens fremstilling av saken fremgår det at etter at hun mottok SMS, oppstod det diskusjon om overtagelsesdatoen. Selv om salgsoppgaven og budet ikke er forelagt for nemnda, finner nemnda uansett at det ikke er nødvendig å gå nærmere inn på dette. Nemnda legger til grunn – ut fra klagerens egen fremstilling i klagen – at det ikke ble enighet om overtagelsesdatoen før klageren fikk beskjed om det nye budet på kr 2 400 000.
Nemnda finner på bakgrunn av det ovennevnte at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. Når det gjelder krav om erstatning, finner nemnda at kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt, og at det heller ikke er dokumentert noe økonomiske tap
Konklusjon:
Home Eiendomsmegler avd. Lillestrøm, Romeriksmegleren AS, har handlet i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.