Klage nr 2013069
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokatene Sem & Johnsen Eiendomsmegling
Vika Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger vedrørende gjeld
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede som megler. Bud ble akseptert den
7. februar 2012 og overtakelse var 1. juli 2012.
Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning på kr 9 312.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede og/eller selger er ansvarlig for å betale den angitte «fellesgjeld». Gjelden skulle vært trukket i oppgjøret da klageren betalte leiligheten.
Av klagerens brev til innklagede 16. mai 2013 fremgår bl.a.:
– Sameiet[…] tok i 2007 opp et lån på kr. 290.000,- idet noen av sameiets 52 sameiere ønsket finansiering av fellesutgifter til dekning av en felles rehabilitering, og som sådan betegnes dette som et felles lån
– Sameiet lånte så disse pengene til noen spesifikke seksjoner/sameiere til dekning av deres andel av rehabiliteringen
– Sameiet hadde da et lån til banken og tilsvarende fordringer på noen sameiere
– De sameierne som var låntakere fikk et tillegg i fellesutgiftene som ble benyttet til betaling av renter og avdrag på «fellesgjelden»
– Sameiet har derfor ikke hatt noen kostnader til å betjene lånet, idet sameiets inntekter knyttet til dette er like store, altså er dette et nullspill i sameiets regnskaper. Dette viser nettopp at det er individuelle forpliktelser
– Idet det vises til note 13 og 15 til regnskapet for 2012 og balansen for sameiet (som er vedlagt dette brev), illustreres dette godt her. Her ser man tydelig at det såkalte felleslånet har sin motpost i fordringer på noen sameiere
Selgeren av den seksjonen klageren kjøpte, tok opp et individuelt lån som var ytet av sameiet. Dette er et lån som etter avtale med sameiet ble tatt opp med sikkerhet i seksjonen selgerne eide.
Klageren har innfridd gjelden som hvilte på seksjonen. Dette var en individuell gjeld til sameiet knyttet til den seksjonen klageren kjøpte. Denne problemstillingen er selgeren naturligvis godt kjent med. Han har nettopp fått valget mellom å betale sin andel av rehabiliteringen kontant eller i form av å ta opp et lån til betaling av flere års avdrag og renter til sameiet.
Klageren anfører videre at når man selger en eiendel med påheftede forpliktelser, er det eneste riktige at den gjelden som er heftet direkte på eiendelen skal trekkes fra i salgsoppgjøret. Selgeren har vært godt kjent med denne individuelle gjelden, og har helt opplagt ikke gitt korrekte og ærlige opplysninger om dette til sin megler.
Klageren fant det provoserende at innklagede henviste ham til eierskifteforsikringen. Forsikringen dekker ikke oppgjørstekniske detaljer, noe innklagede ifølge klageren er kjent med.
Innklagede ville ikke ta stilling i saken, klageren forstår det, basert på opplysningene fra forretningsføreren som opplyser at dette var et felleslån til tross for at det kun gjelder noen få seksjoner. Klageren anfører at når innklagede nå har fått opplysninger om det bakenforliggende forholdet, og at dette er en individuell gjeld, må innklagede som eiendomsmegler ha en plikt til å bidra til å rette opp i forholdet.
En svært viktig del av meglerens oppgave, er å overlevere en heftelsesfri eiendom. Eiendommen var ikke heftelsesfri, og her mener klageren at innklagede har et medansvar selv om det ikke dreier seg om tinglyste heftelser. Det at selgeren ikke har vært ærlig mot innklagede ved utarbeidelse av salgsoppgaven, fritar ikke innklagede for å bidra til en løsning i saken.
Innklagede anfører:
Salgsoppgaven slår fast at andel fellesgjeld utgjør kr 11 285. Klagerne har nå innfridd denne gjelden med kr 9 312. Klageren undres over hvorfor beløpet er mindre enn opplyst i salgsoppgaven. Grunnen er at lånet gradvis har blitt mindre etter hvert som det har blitt nedbetalt via fellesutgiftene. Videre er klageren av den oppfatning at dette er et individuelt lån. Dette medfører ikke riktighet. Sameiet tok i forbindelse med rehabilitering av felles eiendom opp et felles lån for å finansiere de som ikke ønsket å innbetale sin andel på dette tidspunktet. Sameierne fikk da velge om de ville innfri sin del av dette med en gang, eller de kunne velge å få en andel fellesgjeld knyttet til sin seksjon. Selgeren av denne seksjonen valgte det siste, selv om mange andre valgte å innbetale sin andel med en gang (andre har innfridd sin andel i fellesgjelden på et senere tidspunkt).
Andel fellesgjeld står opplyst i salgsmaterialet og kan ikke anses som individuelt lån som skal innfris på oppgjørstidspunktet for selgerens regning.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren har aldri undret seg over at gjelden han innfridd er mindre enn det som står i salgsoppgaven, men har konstatert at det er tilfellet som følge av at den er nedbetalt.
Sakens enkle faktum ifølge klageren er at han har betalt høyere felleskostnader enn de andre seksjonseierne. Dette skyldes at han har betalt renter og avdrag på en individuell gjeld han har til sameiet, og som de andre seksjonseierne ikke er ansvarlige for.
Innklagede forklarer meget godt i sitt tilsvar at gjelden er individuell. De fleste seksjonseiere valgte å ikke ta opp lån. Da ble konsekvensen at de som valgte å ta opp lån, tok opp individuelle lån, som ble administrert av sameiet. Enklere kan det ikke beskrives. De seksjonseierne som ikke har lånt eller har betalt sin andel av gjelden, er nemlig ikke ansvarlig for gjelden på klagerens seksjon.
Klageren anfører at den gjelden han har betalt på kr 11 285 er en individuell gjeld som han overtok ved kjøpet og som skulle vært trukket i oppgjøret da klageren betalte for seksjonen. Innklagede og selgerne har ikke gitt korrekt informasjon om denne gjelden i salgsoppgaven. Dette er ifølge klageren helt opplagt, og han finner det underlig at en profesjonell aktør ikke rydder opp i slike forhold.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstand om feil opplysninger i salgsoppgave vedrørende fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
I denne saken fremgår under eget punkt i salgsoppgaven at det forelå en fellesgjeld. Dette fremkom også i taksten. Fellesgjelden er oppgitt å være kr 11 285. Selv om gjelden ikke hefter på alle seksjonene, er dette likevel fellesgjeld som noen har valgt å innfri, men som fortsatt heftet på denne seksjonen. Innklagede har oppgitt fellesgjelden i salgsoppgaven. I henhold til bransjenorm for markedsføring av bolig 2008 pkt. 3.2.1 skal total pris utgjøre prisantydning pluss andel fellesgjeld. Selv om andel fellesgjeld er opplyst i salgsoppgaven, er det kritikkverdig at det i kjøpekontrakten § 4 fremgår at seksjonen overtas fri for pengeheftelser. Disse forholdene er i strid med god meglerskikk, jf. Eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.
Nemnda har videre kommet til at innklagede må betale klageren erstatning med kr 9 312, som tilsvarer det beløpet som klageren innfridde sin andel av fellesgjelden med. Nemnda viser til at det hverken i kontrakten eller salgsoppgaven er opplyst at kjøperen skal overta andel fellesgjeld.
Konklusjon:
Advokatene Sem & Johnsen Eiendomsmegling, Vika Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale kr 9 312 til klageren.