Klage 2013073
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Lørenskog
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen.
Saksfremstilling:
Klageren solgte eiendommen sin via innklagede foretak. Klageren er misfornøyd med flere forhold omkring gjennomføringen av salget. Blant annet skal det etter innklagedes syn ha vært satt en for høy prisantydning fra begynnelsen av. Klageren valgte å klage etter at innklagede la «nabokort» hvor det fremkom at huset med opprinnelig prisantydning var solgt av innklagede foretak. Dette syntes innklagede var et misbruk av hennes hussalg, siden endelig salgssum var mer kr 1 000 000 under prisantydning.
Innklagede er representert ved advokat. Innklagede samt dennes advokat blir i det følgende betegnet som «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren var fra begynnelsen av ikke fornøyd med innklagedes håndtering av sitt hussalg. Å bytte megler ble frarådet av annet foretak, så samarbeidet fortsatte som avtalt. I ettertid vet klageren at innklagede megler var i forhandlinger om ny jobb i det foretaket som klageren
ønsket å bytte til, og forstår derfor at de frarådet bytte. På det tidspunktet var misnøyen mest en følelse av at innklagede tok for lett på oppgaven. Klageren mener at prisen ble satt for høyt i utgangspunktet. Innklagede har til dette sagt at årsaken til dette var at et annet foretak hadde prisvurdert boligen høyt. Klageren mener at en slik begrunnelse er usaklig, fordi innklagede med dette sier at han prisvurderte høyt for å få oppdraget.
Etter en tid ble det tydelig at prisen på boligen var satt for høy, og klageren mener at innklagede burde ha rådet henne til å akseptere budet på kr 4 950 000, noe som ikke ble gjort. Klageren aksepterer at innklagede på det tidspunktet ikke kunne vite noe sikkert om utviklingen, og det ble derfor ikke klaget på dette tidspunktet. Etter hvert ble prisen også satt ned og den siste prisantydningen var på kr 4 950 000.
Etter hvert startet en budrunde mens innklagede var på kurs, men det ble lovet at det skulle jobbes med salget i pausene. Etter klagerens mening bør en megler legge alt annet til side i en budrunde, noe som i ettertid synes å være bevist at han burde ha gjort. Det var to budgivere med i budrunden. Budgiver 1 hadde tidligere budt kr 4 950 000 uten at klageren aksepterte budet siden det var usikkert med finansiering. Budgiver 2, senere kjøper, hadde vist interesse noen dager. Dette kommer frem av budjournalen. Det som ikke kommer frem av denne, er at budgiver 1 gikk over, han kom med et bud på kr 4 850 000. Dette skjedde omtrent kl. 15.45 den ettermiddagen. Innklagede anbefalte at klageren ikke aksepterte budet, ettersom han ikke hadde sjekket finansieringen lenger enn til kr 4 800 000, og det var ikke mulig å gjøre dette etter bankens stengetid. Klageren mener at innklagede burde ha gjort dette før banken stengte, siden innklagede visste fra tidligere at budgiver 1 var svært interessert i huset. Der og da følte klageren at hun ikke kunne gjøre annet enn å akseptere det lavere budet på kr 4 830 000 ettersom innklagede rådet til dette. I ettertid har klageren fått kunnskap om at innklagede var på vei ut av firmaet, og at klagerens oppfatning av at innklagede ønsket saken ut av verden sannsynligvis var korrekt. Klageren var overrasket da hun dagen før overtakelsen fikk vite at innklagede ikke ville være til stede, hun hadde «gått på dagen», og skulle begynne i ny stilling hos et annet foretak.
Det som til slutt har fått klageren til å klage er det som har skjedd i etterkant. Innklagede har sendt ut nabolagskort der de reklamerer med at klagerens bolig, med prisantydning
kr 5 900 000, er solgt. Slik klageren ser dette bruker innklagede hennes hus i en feilaktig reklamekampanje. Klageren ønsker ikke å bli brukt på denne måten. Meglingen var ikke god, og klageren ville ønsket en beklagelse fra innklagede. I stedet opplever klageren at hussalget på denne måten misbrukes.
Innklagede anfører:
Innklagede har først bemerket klagerens anførsel om at det fra begynnelsen av ble satt en for høy prisantydning. Ansvarlig megler hos innklagede vurderte eiendommens verdi til ca.
kr 5 700 000 forutsatt at tomten kunne deles. Det ble fra klagerens side opplyst at det fra tidligere hadde vært kontakt med et annet foretak som hadde gitt en verdivurdering/meglertakst på kr 6 000 000. I henhold til takstrapport i anledning salgsoppdraget, ble eiendommen vurdert til kr 5 900 000.
På bakgrunn av enighet mellom klager og innklagede ble eiendommen lagt ut på markedet med prisantydning i samsvar med takst.
Videre har innklagede vist til det brev som ble sendt som svar på klagerens klage.
Når det gjelder klagerens misnøye vedrørende innklagedes håndtering av budrunden, og at det hevdes at innklagede burde ha gitt råd om at bud på kr 4 950 000 burde blitt akseptert. Det er fra innklagede lagt til grunn at det menes det budet som ble avgitt 14. mai 2012. Situasjonen ved dette budet var at innklagede ikke fikk noen bekreftelse av budgivers finansiering til tross for at fristen for aksept av budet ble forlenget med over en uke.
Klageren valgte selv å avslå det aktuelle budet 23. mai 2013.
Det er i denne forbindelse vist til budjournal for oppdraget
Det er etter innklagede mening korrekt at ansvarlig megler hos innklagede var på kurs fredag 31. mai. Dette var etter innklagedes syn ikke til hinder for at ansvarlig megler hos innklagede utførte budrunden på alminnelig god og ryddig måte.
Når det gjelder anførselen om at innklagede burde anbefalt aksept av bud på kr 4 850 000, er faktum at dette budet ble avgitt først etter at klageren hadde valgt å akseptere kjøpers bud på kr 4 830 000. Det er korrekt ar budgiver for budet på kr 4 850 000 var samme person som tidligere (budet fra 14. mai) avgav bud på kr 4 950 000, men som ikke hadde finansieringen i orden. Innklagede avviser således klagerens fremstilling vedrørende denne hendelsen og viser til sitt brev til klageren.
Endelig har innklagede vist til klagerens beskrivelse av utdelingen av nabolagskort etter at klagerens eiendom ble solgt for 4 830 000, og at opprinnelig prisantydning på kr 5 900 000 fremgikk av dette kortet.
Innklagede har både bekreftet og beklaget overfor klageren at den opprinnelige prisantydning fremkom i stedet for den nedjusterte. Samtidig har innklagede understreket at nabokortene ikke sier noe om hva den aktuelle eiendommen ble solgt for. Det er erkjent at de det utsendt nabokort kunne være egnet for misforståelse på dette punkt, og at det er forståelig at klageren reagerer på dette.
Det er vist til at prisen for nabokortene inngår i innklagedes grunnhonorar på kr 15 000 som selger har betalt. Innklagede har tilbudt å refundere kr 2000 til klager på grunn av den feilen som er gjort.
Det er fra klagerens side fremsatt krav om kompensasjon på kr 200 000. Innklagede kan ikke se at det fra klagerens side er sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar er oppfylt. Verken ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tak kan anses å foreligge.
Det foreligger heller ikke forhold ved meglers utførelse av salgsoppdraget som kan begrunne nedsettelse eller bortfall av provisjon til innklagede.
Hva gjelder bedømmelse av sakens faktiske sider hvor det foreligger uenighet mellom innklagede og klageren om hva som har blitt sagt, er det vist til nemndas tidligere uttalelser hva gjelder bevisvurderingen.
Det er innklagedes oppfatning at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for et eventuelt erstatningsansvar er oppfylt, krever en betydelig klarere opplysning av sakens rettslige sider fra klageren. Videre vil det kreve umiddelbar bevisførsel både hva gjelder partsforklaringer og dokumentasjon. Etter innklagedes oppfatning egner ikke saken seg for behandling i nemnda, og har derfor bedt om at den avvises. Dersom saken tas opp til behandling er det innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.
Klagernes ytterligere anførsler:
Vedrørende kravets størrelse mener klageren at innklagede gikk altfor høyt ut med verdivurderingen for å få oppdraget. Klageren tapte mye på å ta eiendommen ut og inn av markedet. Det er klagerens anførsel at en nøktern pris for eiendommen ville vært i overkant av kr 5 000 000.
Når det gjelder budaksept, har klageren vist til at den ene budgiveren tidligere hadde vist at han var svært villig til å strekke seg langt med henhold til pris. Det står påstand mot påstand når det gjelder spørsmålet om når det siste budet kom inn. Klageren har bedt innklagede om å gå igjennom telefonloggen til innklagede megler for å etterprøve dette. Klageren er sikker på at innklagede megler frarådet henne å akseptere budet fra denne budgiver før det andre budet var akseptert. Ordene «han har tulla med oss før» falt i den sammenheng. Ved å sjekke innklagede megler sin telefonlogg kunne dette blitt verifisert. Det er ikke mulig for innklagede å vite hvor høyt budene ville nådd, men det er klagerens oppfatning at innklagede megler ville ha salget «i havn» før han sluttet som megler ved innklagede foretak.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder salg av en eiendom og misnøye vedrørende utførelsen av salget, herunder budrunde og utsendte nabolagskort i etterkant av salget.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt på flere punkter. Både i forhold til hvorvidt betydningen av blant annet innklagedes deltakelse på kurs under budrunden og oppfølging av den interesserte budgiveren er det uenighet om. Nemnda er likevel kommet til at saken er tilstrekkelig opplyst til at den kan behandles, og at den ikke skal avvises.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 omhandler oppdragstakerens plikter ved budgivning. Det er første ledd som er relevant i denne sammenheng. Oppdragstaker skal «legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden» samt at interessenter skal «sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg».
I denne saken deltok innklagede eiendomsmegler på kurs i samme periode som den avgjørende delen av budrunden pågikk. Innklagede har ikke bestridt dette, men har hevdet at dette ikke har påvirket budrunden eller forhindret at den foregikk på en ryddig måte. Nemnda kan ikke se at klageren har sannsynliggjort at deltagelsen på kurset har påvirket budrunden på en negativ måte.
Når det gjelder påstanden om at innklagede ikke fikk sjekket budgiverens finansiering før bankens stengetid fredag ettermiddag, har innklagede bestridt dette og vist til at budet kom inn etter at klageren hadde akseptert et annet bud. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til klagerens anførsel på dette punkt.
Når det gjelder utsendelsen av nabokortene etter at handel er gjennomført, kan det kun skje med oppdragsgivers samtykke. I dette tilfellet kan nemnda ikke se at det er gitt slikt samtykke i oppdragsavtalen eller i andre dokumenter som er fremlagt for nemnda. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
I tillegg kommer det forhold at det i nabokortene er angitt den opprinnelige prisvurderingen og ikke den korrekte sist markedsførte eller den oppnådde salgssummen, noe som nemnda finner er i strid med markedsføringsloven.
Nemnda har imidlertid kommet til at det ikke er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning med kr 200 000. Det er for nemnda ikke dokumentert noe økonomisk tap, og nemnda trenger da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.
Klageren har krevd at nemnda vurderer om det er grunnlag for at vederlaget nedsettes eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vilkåret for at vederlaget kan settes ned eller falle bort er at det «foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda kan ikke se at de forhold som klageren har vist til, verken samlet eller hver for seg, kan danne grunnlag for et slikt krav.
Nemnda viser for øvrig til at innklagede har tilbudt seg å refundere kr 2 000 på grunn av feilen ved nabokortene i forbindelse med meglers egenreklame etter salget. Innklagede har i tilsvaret til nemnda opplyst at denne egenreklamen inngår i grunnpakken i oppdragsavtalen med kr 1 000. Nemnda finner denne praksisen uheldig. Nemnda forutsetter imidlertid at tilbudet om kompensasjon på kr 2 000 står ved lag.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lørenskog har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt markedsføringsloven. For øvrig fører klagen ikke frem.