Klage 2013083

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                   DnB Eiendom AS Arendal

 

Saken gjelder:             Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede solgte klagernes eiendom i august 2012. I begynnelsen av salgsprosessen meldte det seg en interessent som besiktiget eiendommen totalt tre ganger. Han la ikke inn bud, men viste sin sterke interesse ved å engasjere byggmester, samt å starte ombyggingsarbeider på eiendommen for egen regning. Til ansvarlig megler skal det ha blitt uttrykt at han ønsket å by prisantydning, men at han først ønsket å selge sin egen eiendom før det var aktuelt å legge inn bud. Etter hvert sluttet ansvarlig megler og salgsoppdraget ble overtatt av en annen megler ved foretaket. Selv om det hadde vært inngitt bud før ansvarlig megler sluttet, ble ikke eiendommen solgt mens hun jobbet med saken.

 

Ny megler kom til og det ble en avgjørende budrunden som endte med salg. Eiendommen ble solgt til en annen enn den interessenten som besiktiget og startet ombyggingsarbeider på eiendommen. Før klagerne aksepterte det endelig budet ba de innklagede om å kontakte interessenten og formidle at huset ville bli solgt med mindre han la inn et bud. Han la ikke inn bud, og eiendommen ble solgt til den andre budgiveren.

 

Kort tid etter salget kontaktet interessenten klagerne og vært svært sjokkerte over at eiendommen fremstod som «solgt» på FINN.no. Interessenten skal ha sagt at en mann hadde

 

 

ringt dem, men at han som engelskspråklig ikke forstod noe av samtalen. Heller ikke hans kone som er norsk oppfattet at innklagede ringte og formidlet bud på den aktuelle eiendommen. Endelig kjøpesum ble kr 100 000 under prisantydningen, og klagerne har krevd dette erstattet av innklagede.

 

Klagerne er representert ved advokat. Klageren samt dennes advokat og innklagede blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne og innklagede inngikk oppdragsavtale for salg av klagernes eiendom 6. februar 2012. Kort tid etter ble den lagt ut for salg med en prisantydning lik takst; kr 2 350 000. Det meldte seg raskt en interessent, budgiver 1, som var svært interessert i eiendommen, og vedkommende skal ha meddelt innklagede at han var villig til å betale prisantydning. Budgiveren skal videre ha meddelt at han ønsket å selge sin egen eiendom før han la inn bud på klagernes eiendom. Salget av budgiver 1 sin eiendom strakk ut i tid, og for å vise at han var reell interessent engasjerte han byggmester med tanke på ombygging. Deretter tilbød han seg å utføre byggearbeider på eiendommen for egen regning. Innklagede skal ha vært orientert om dette. Så langt klagerne kjenner til, har det vært korrespondanse mellom innklagede og budgiver 1 i anledning eiendommen. Budgiver 1 er engelsk og all korrespondanse mellom han og innklagede /klagerne har, inntil budrunden, foregått på engelsk.

 

Den 6. august 2012 – seks måneder etter at oppdragsavtalen var inngått – opphørte avtalen uten at den ble fornyet.

 

Budrunden foregikk om lag to uker etter at oppdragsavtalen var utløpt. Første bud kom inn 22. august 2012 og lød på kr 2 200 000. Det var en mannlig megler som ringte klagerne og presenterte budet, men klagerne registrerte ikke navnet. Heller ikke skal megleren ha forklart hvorfor ikke ansvarlig megler selv tok kontakt.

 

Dagen etter, 23. august 2012, ble klagerne kontaktet av ny megler ved foretaket. Han opplyste at ansvarlig megler hadde sluttet, og hvem budgiver var. Klagerne opplyste at det innkomne budet er for lavt. Umiddelbart spurte klagerne om ny megler hadde kontaktet budgiver 1, noe det ble bekreftet ikke var gjort. På dette tidspunktet var det nesten et døgn siden budet fra budgiver 2 ble registrert og mindre enn to timer til akseptfristen på dette budet utløp. Klagerne påpekte at budgiver 1 hadde vært på flere visninger, og at det hadde vært jevnlig kontakt mellom klagerne og budgiver 1 helt til det siste. Videre ble megleren informert om at budgiver 1 hadde uttrykt en meget konkret interesse for eiendommen. For klagerne fremstod det som om megleren ikke var kjent med at budgiver 1 har vært en interessent til eiendommen, og klagerne insisterer på at innklagede tok kontakt med budgiver 1. Kort tid etter tok innklagede igjen kontakt med klagerne og opplyste at budgiver 1 ikke ville inngi noe bud før han fikk solgt sin egen eiendom. Innklagede argumenterer med at dette ikke var et realistisk alternativ. Etter samtale med budgiver 2 fikk innklagede økt gjeldende bud til
kr 2 250 000, og megleren argumenterer sterkt for at dette budet måtte aksepteres. Klagerne ringte deretter innklagede og presiserte viktigheten av at budgiver 1 ble orientert om situasjonen, og innklagede ble bedt om å kontakte budgiveren en gang til for å informere om at eiendommen ble solgt for 2 250 000 dersom de ikke ga inn bud.

 

Innklagede skal deretter ha tatt kontakt med budgiver 1 på nytt. I følge budgiver 1 prater innklagede norsk, og han ba ham derfor snakke engelsk. Siden innklagede fortsatte  å snakke norsk, skal budgiver 1 ha gitt telefonen til sin kone. Samtalen varte  i
1 minutt og 8 sekunder. Budgiver 1 skal ha opplyst til innklagede at det ikke er aktuelt å inngi bud. Denne opplysningen har innklagede notert i budjournal. Klagerne stiller spørsmål om hva som kan ha blitt sagt på så kort tid.

 

Deretter kontaktet innklagede klagerne og fortalte at han pratet med kona til budgiver 1. Han refererte at han informerte om at eiendommen ville bli solgt dersom de ikke ga bud, hvorpå de skal ha svart «Hvordan kan vi det, vi har jo ikke engang sett eiendommen». I lys av budgiver 1 sin entusiasme og konkrete interesse for eiendommen, fremstod svaret uforståelig, ikke minst fordi de hadde befart eiendommen tre ganger. Klagerne ga uttrykk overfor innklagede at dette var usedvanlig merkelig, men innklagede var tydelig på at det ikke var noe å hente hos budgiver 1 og argumenterte overbevisende for å akseptere budet. Innklagede skal videre ha fortalt at han kjente budgiver 1 sin eiendom, og at han ikke «hadde troen» på at denne ville bli solgt. På bakgrunn av at innklagede etter sigende hadde vært i kontakt med innklagede flere ganger den dagen, konkluderte klagerne med at budgiver 1 hadde ombestemt seg. På dette grunnlag ble budet fra budgiver 2 akseptert innen akseptfristen og eiendommen ble solgt for kr 100 000 under takst.

 

Dagen etter aksepten av budet ringte budgiver 1 til klagerne og var i «sjokk» over at eiendommen fremsto som solgt på FINN.no. Han sa videre at han dagen før ble ringt opp én gang av en mannlig person. Budgiver 1 er engelskspråklig og ber personen om å prate engelsk, men vedkommende fortsatte å prate norsk til tross for gjentatte oppfordringer. Han forsto at det var en eiendomsmegler som ringte, men forsto ikke hva som ble sagt. Deretter ga han telefonen til sin kone som presenterer seg, men vedkommende presenterte seg ikke, han sa heller ikke hvilket firma han ringte fra. Hun forsto det gjaldt en budrunde på en eiendom, og oppfattet at henvendelsen gjaldt en eiendom ekteparet tidligere hadde bedt et meglerhus om å få prospekt på før de fant klagernes eiendom. Når de da ble gjort oppmerksom på at de måtte gi bud for å være med, skal hun ha svart noe i nærheten av at «de jo ikke kunne det, ettersom de ikke hadde vært og sett eiendommen, og at [mannen] uansett ikke ville bo [der]». I samtalen med klagerne informerer budgiver 1 om at han ville inngitt bud tilsvarende takst uten noe forbehold dersom han hadde blitt gjort oppmerksom på at det var en budrunde og at høyeste bud ville bli akseptert.

 

Umiddelbart etter samtalen med budgiver 1forfattet budgiver 1 en e-post til innklagede hvor han redegjorde for hendelsesforløpet. I hovedtrekk har han gjort gjeldende

–          Verken han eller kona oppfattet at det var innklagede foretak som kontaktet dem i budrunden og at henvendelsen gjaldt klagernes eiendom (tvert imot oppfattet de at det gjaldt en annen eiendom, noe de ga uttrykk for til innklagede).

–          Megleren snakker ikke engelsk (slik all kommunikasjon med ansvarlig megler hadde vært) og han opplyste heller ikke at han hadde overtatt oppdraget fra ansvarlig megler.

–          Telefonen fra innklagede var den første kontakten med foretaket på nesten én måned.

–          Han ville inngitt bud på prisantydning uten forbehold dersom han hadde forstått at eiendommen var i ferd med å bli solgt.

 

Etter dette fulgte det noe korrespondanse mellom innklagede og budgiver 1.

 

Klagerne mener at det forhold at innklagede oppfattet at årsaken til at budgiver 1 ikke ville inngi bud var fordi han ikke hadde sett eiendommen, og at innklagede skrev dette i budjournalen, bekrefter at innklagede ikke hadde satt seg inn i oppdraget og den kontakt som tidligere hadde vært mellom innklagede foretak og budgiver 1. Hadde innklagede satt seg inn i oppdraget på en omsorgsfull måte, ville han umiddelbart ha forstått at det dreide seg om en misforståelse. Budgiver1 hadde jo besiktiget eiendommen flere ganger, og det hadde vært en omfattende skriftlig og muntlig kontakt mellom ansvarlig megler og budgiver 1.

 

Det anses heller ikke som omtvistet at innklagedes kontakt med budgiver 1 var foranlediget av at klagerne nærmest «krevde» ar han skulle kontakte han.

 

Det er videre etter klagernes mening åpenbart at det har oppstått misforståelser mellom budgiver 1 og innklagede foretak. Spørsmålet blir, etter klagernes mening, hvem som er nærmest til å være ansvarlig for at slike misforståelser ikke oppstår. Når en ser hen til lengden på samtalen mellom innklagede og budgiver 1, at budgiver 1 til innklagede gir uttrykk for at de ikke har sett eiendommen (noe innklagede selv noterer i budjournalen) samt at innklagede foretak som megler var kjent med at budgiver 1 hadde befart eiendommen flere ganger er det etter klagernes mening nærliggende å laste innklagede foretak for de misforståelser som oppsto.

 

Klagerne har vist til at det generelt stilles strenge krav til eiendomsmeglere – ikke minst fordi de er gitt tillit til å forvalte privatpersoners største formuesobjekt. I denne konkrete saken blir det således et spørsmål om innklagede har opptrådt uaktsomt ved at han ikke har evnet å videreformidle til budgiver 1at budrunden gjaldt klagernes eiendom. I en slik vurdering vil det etter klagernes mening være flere momenter som er relevante:

 

–          Om megler på en forsvarlig måte satt seg inn i oppdraget. Innklagede overtok oppdraget fra en annen megler, men basert på samtalene mellom klagerne og innklagede fremgikk det at innklagede ikke hadde gjort seg kjent med budgiver 1 sin konkrete interesse for denne eiendommen. At innklagede overtok oppdraget fra en sykemeldt kollega endrer ikke meglers omsorgsplikt. Klagerne engasjerte innklagede foretak for å forestå salget, og de må da kunne forvente at kunnskapen som foretaket erverver om eiendommen tilflyter alle medarbeidere som arbeider aktivt med oppdraget.

 

–          Innklagede erkjenner at budgiver 1 sa at han ikke hadde sett eiendommen.  Det påstås at dersom innklagede hadde vært bedre kjent med oppdraget, herunder budgiver 1 sin konkrete interesse, så ville han ha forstått at budgiver 1 trodde henvendelsen gjaldt en annen eiendom enn den aktuelle.

 

–          Meglers plikt til å informere aktørene: Det følger av reglene om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven (eml.) § 6-3 at megler plikter å ha omsorg for begge parters interesser. Dette må, etter klagernes mening, i det minste overfor en interessent medføre at interessenten får tilstrekkelig informasjon til å forstå hvilken eiendom det er tale om å selge. I omsorgsplikten må en også forstå en plikt til å forstå at mottakeren av informasjonen har forstått hvilken informasjon som blir kommunisert. Således må en kunne stille krav til en megler om at han er vaktsom og oppmerksom på eventuelle misforståelser som kan oppstå i en budgivningsprosess, herunder må megler være spesielt oppmerksom på tilbakemeldinger fra interessenter som kan tyde på at interessenten har misforstått hvilket objekt det er tale om. Videre er det vist til eiendomsmeglings-forskriften § 6-3 (1) som sier at «oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg».

 

Forskriftens presisering av loven er ment å sikre partenes behov for et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. I dette må en forstå at det er meglerens ansvar å sikre at partene har forstått hvilke konsekvenser deres handlinger får.

 

På denne bakgrunn er det klagernes klare oppfatning at innklagede ikke har oppfylt sine forpliktelser overfor partene og at innklagede således må oppfattes å ha opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk.

 

Det økonomiske tapet klagerne er påført beløper seg til minimum kr 100 000. Det er umulig å klarlegge med sikkerhet hvordan budgiver 2 hadde respondert dersom budgiver 1 hadde lagt inn et bud på kr 2 350 000.

 

Uavhengig av det økonomiske tapet er det klagernes oppfatning at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side som må medføre at vederlaget settes helt eller delvis til ned.

 

Et tilleggsmoment i denne vurderingen vil også være at innklagede gjennomførte handelen uten at det forelå et avtaleforhold mellom parten siden oppdragsavtalen var utløpt.

 

Innklagede anfører:

Innklagede har innledningsvis vist til at brevet som ble sendt som svar på klagernes klage til foretaket.

 

Vedrørende budrunden har innklagede vedlagt budjournal hvor de mener det fremgår at «budrunden» ble igangsatt av en budgiver den 26. mars 2012. Den 1. august ga klagerne et motbud til budgiver 2 som også ble kjøperen. Den budjournalen som klagerne har fått oversendt og som de har vist til i sin klage er en oversikt over interessenter/budgivere med kundenotater og ikke den formelle budjournalen. Videre har innklagede valgt ikke å kommentere påstandene om hva de ulike samtalene skulle ha av innhold og har igjen vist til sitt brev til klagerne av 3. oktober 2012.

 

Vedrørende de hendelser etter budaksept som klagerne har vist til, oppfatter innklagede saken til å gjelde om megler skal ha tilsidesatt sine plikter på en ansvarsbetinget måte forut for aksepten, forhold etter aksept anses ikke relevant i denne sammenheng og er ikke kommentert ytterligere.

 

Innklagede er som oppdragsavtalen opplyser stedfortreder. Ved sykdom som medfører øyeblikkelig fravær fra jobben ligger det i sakens natur at det ikke er mulig å forberede oppdragsgiver ut over å presentere en ny megler på saken som må overta nettopp for at oppdragsgiver ikke skal lide noe tap grunnet sykdom hos foretakets megler.

 

Klagerne konkluderer med at de er påført et økonomisk tap som følge av at innklagede ikke kjente historikken og ikke oppfattet at interessenten var interessert i eiendommen på en slik måte at det ville medføre et bud fra interessenten.

 

Innklagede ønsker å lede oppmerksomheten til utdrag fra sakens aktivitetsrapport hvor det fremgår at interessenten fikk varsel om bud den 30. juli stort kr 1 850 000 og den 1. august stort kr 2 000 000. etter innklagedes mening er det nærliggende å spørre hvorfor interessenten ikke responderte på disse to varslene i form av å inngi et høyere bud. I våre notater fremgår det at interessenten hadde vært på visning forut for budene.

 

Enda mer påfallende blir det når klagerne velger å avgi motbud til kjøperen 1. august 2012. dette kan ikke oppfattes på annen måte enn at også klagerne på det tidspunktet ikke hadde tro på at interessenten var aktuell. Som det fremgår av klagernes tilsvar på klagen datert den
3. oktober 2012 var det avdekket at interessentene ikke kunne foreta seg noe aktivt før egen eiendom var solgt. Det ble både av klagerne og megleren oppfattet at dette var en betingelse og ville vært å betrakte som et forbehold om salg av egen bolig.

 

Innklagede konstaterer at klagernes advokat mener at det i det ville være til klagernes gunst å akseptere bud med forbehold om salg av egen bolig i dette tilfellet hvor budforskjellen var
kr 100 000. Dette strider klart med den oppfattelsen klagerne hadde da saken pågikk. Klagerne ønsket ikke å forholde seg til bud med forbehold om salg av egen eiendom. Innklagede ga i sitt tilsvar datert 3. oktober 2012 klart uttrykk dor at deres rådgivning var at forholdet mellom å vurdere et rent bud eller et bud med tungtveiende forbehold var at rent bud var å foretrekke når forskjellen var «kun» kr 100 000.

 

Vedlagt tilsvaret har innklagede lagt ved utskrift av grunnboken for eiendommen til budgiver 1. Her fremkommer det at det nylig, den 18. oktober 2013, var foretatt et eierskifte. Klagerne ville som følge av dette høyst sannsynlig ikke kunne fått oppgjør før etter denne dato.

 

Innklagede kan som følge av klagernes argumentasjon og de påstander som er fremsatt ikke se at de skal ha tilsidesatt sine plikter på en ansvarsbetingende måte.

 

Klagernes ytterligere anførsler

For det første har klagerne vist til at det ikke fremkommer av oppdragsavtalen at innklagede er stedfortreder, uten at det i seg selv er avgjørende.

 

Videre har klagerne vist til det innklagede har skrevet om at det ved sykdom som medfører øyeblikkelig fravær, ikke er mulig å forberede oppdragsgiver ut over å presentere en ny megler på saken. Klagerne har forståelse for at akutt sykdom hos en megler i forbindelse med budrunde gir visse utfordringer for meglerfirmaet. Men klagerne hevder at dette er meglerfirmaets problem, «selv om dette kan bli tillagt vekt som unnskyldningsgrunn ved en aktsomhetsvurdering og megler vil alltid ha handlingsalternativ til å gjennomføre en budrunde i et oppdrag som meglerfirmaet ikke har tilstrekkelig kunnskap om.»

 

I denne saken harmonerer dette likevel ikke godt med sakens faktiske side da innklagede, overfor klagerne, opplyste at ansvarlig megler hadde sluttet i foretaket.

 

Når den megler som besitter kunnskapen om en sak slutter, plikter oppdragstakeren å besørge at den megler som overtar oppdraget setter seg forsvarlig inn i oppdraget. Dette har sviktet i denne saken.

 

Dersom ansvarlig megler tilfeldigvis sluttet like før budet ble mottatt, tilsier oppdragets historikk at det ikke ville ha vært noe problem for innklagede å få utsatt akseptfrist for å få tilstrekkelig tid til å sette seg inn i oppdraget. Innklagede hadde således et handlingsalternativ: de kunne ha utsatt budrunden, men valgte likevel å ikke forsøke å få til en utsettelse og valgte derfor bevisst å gå videre med budrunde, til tross for at innklagede ikke kjente den noe spesielle historikken i oppdraget.

 

Innklagedes tilsvar styrker på denne bakgrunn klagernes følelse av at foretaket, etter at ansvarlig megler sluttet, bare ønsket å «bli fort ferdig» med dette oppdraget uten å nedlegge noen ytterligere innsats i et oppdrag som kanskje hadde tatt altfor lang tid allerede.

 

Det stilles i innklagedes tilsvar spørsmål om hvorfor budgiver 1 ikke responderte på to bud den 30. juli og 1. august 2012. Årsaken til dette er at interessenten, som følge av nær og tett kontakt med klagerne, var kjent med at bud i denne størrelsesorden ikke ville bli akseptert.

 

Videre er det fra innklagede påpekt at klagernes motbud 1. august, må oppfattes som en erkjennelse av at budgiver 1 ikke var en aktuell kjøper. Til dette har klagerne bemerket at det synes som om innklagedes merknad kan gi inntrykk av at klagen gjelder den omstendighet at budgiver 1 ikke ble den endelige kjøperen. Dette mener klagerne beror på en misforståelse. Klagerne hadde ingen preferanser på hvem den endelige kjøperen ble. Klagernes eneste ønske var best mulig pris. Klagen retter seg således mot det forhold at innklagede ikke evnet, tross gjentatte oppfordringer fra klagerne, å kommunisere til budgiver 1 at eiendommen ville bli solgt dersom bud ikke ble inngitt.

 

Årsaken til dette er at den ansvarlige megleren, som hadde håndtert oppdraget ikke håndterte den endelige budrunden. Den endelige budrunden ble håndtert av innklagede som åpenbart ikke hadde fått med seg at budgiver 1 hadde utvist en utover det vanlige konkret interesse for eiendommen og hadde vært på befaring flere ganger. Umiddelbart etterfølgende opplysninger og dokumentasjon fra budgiver 1 viser at innklagede ikke engang klarte å kommunisere hvilken bolig henvendelsen gjaldt. Dersom den megleren som overtok oppdraget hadde satt seg inn i historikken til oppdraget, ville vedkommende ha avdekket at det var en misforståelse da budgiver 1 hadde vært på flere visninger på boligen.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Innklagede har knyttet bemerkninger til klagernes anførsel om at det ikke ville vært noe problem for innklagede å få utsatt akseptefrist for å få tilstrekkelig tid til å sette seg inn i oppdraget. I opprinnelig klagede hevdes det at klagerne med den største selvfølge argumenterer med at innklagede burde ha lagt til rette for tilbud og aksept med tungtveiende forbehold, samt muligheten for at interessenten kunne starte bygningsmesssig arbeider og fravike ytelse mot ytelsesprinsippet.

 

Når klagerne deretter uttrykker med største selvfølgelighet at innklagede burde ha fått utsatt kjøperens akseptfrist, vitner det om manglende forståelse for de forskrifter og lovverk som mellommannen må forholde seg til. Innklagede fastholder at de på ingen måte har bidratt til at klagerne har lidd noe tap som følge av deres befatning med saken, tvert om. Stedfortredend3e megler en av områdets mest erfarne og mestselgende meglere med over 25 års erfaring innenfor eiendomsmegling.

 

I sine kommentarer har klagerne forklart at årsaken til at budgiver 1 ikke responderte da det ble videreformidlet bud på eiendommen 30. juli og 1. august, så skyldtes det at klagerne og budgiveren hadde så nær og tett kontakt at budgiveren var informert om at bud i den størrelsesorden ikke ville bli akseptert. Når innklagede har dokumentert at ansvarlig megler med første hånds kjennskap til sakens historie var den som fremmet motbud fra klagerne til kjøperen av eiendommen med 15 minutters frist den1. august 2012, kan ikke innklagede oppfatte det på annen måte enn at klagerne ikke er kjent med den juridiske betydningen av at selger fremsetter et slikt tilbud/motbud til en interessent. Et motbud av denne type var et konkret tilbud fra klagerne, og de var naturligvis informert om hvem dette motbudet ville bli gitt til.

 

Innklagede mener at det nå foreligger dokumentasjon og bevis for at ansvarlig megler og innklagede har informert budgiver 1 ved flere anledninger om at det var kommet bud på eiendommen.

 

Å tillegge megler plikter i retning av at de også må forsikre seg om at interessenter har forstått hvilke eiendommer de får tilbakemelding på, synes innklagede er å dra megleransvaret vel langt. Tilbakemeldinger på denne saken er gitt pr. SMS og pr. telefon til budgiver 1 på helt sedvanlig måte. Ved oppringing presenterer innklagede med hvem de er og det opplyses naturlig nok hvilken eiendom det er kommet inn bud på, budets størrelse og hvilken akseptfrist som er gitt. Innklagede har nå i ettertid ingen grunn til å betvile at budgiver 1 faktisk ikke oppfattet hvilken eiendom det ble ringt for å opplyse om, men det synes merkelig at budgiver 1 ikke responderte på skriftlig informasjon om budene 30. juli og 1. august, og enda mer uforståelig at klagerne som viser til nær dialog med interessenten avgir et motbud til andre enn budgiver 1 den 1. august. Alt dette uten medvirkning fra innklagede som for øvrig står oppført i oppdragsavtalen som fullmektig i avtalens punkt 10.

 

Klagernes endelige kommentarer:

Sakens kjerne er som innklagede er inne på, i hvilken grad det er meglerens ansvar å kommunisere til en interessent hvilken eiendom budgivningen gjelder. Klagerne er av den oppfatning at det er helt sentralt at innklagede klarer å formidle dette, særlig hensett til de verdier oppdragsgiver overlater til megleren å forvalte.

 

Videre er klagerne enig med innklagede i at det ikke kan pålegges meglere et objektivt ansvar for at en interessent i et hvert tilfelle faktisk har forstått hvilken eiendom megler tar kontakt om. Det kan være subjektive forhold hos en interessent som gjør det urimelig å laste megler for at interessenten misforstår. Annerledes stiller det seg selvsagt når megler sitter på kunnskap som gjør at han burde forstå at det hersket en misforståelse eller hvor megleren selv ikke evner å formidle opplysninger til interessenten på en måte som interessenten har mulighet til å forstå.

 

I denne saken er det er det klart at oppdragsgiveren var kjent med at interessenten hadde vært på visning og utvist en helt spesiell interesse for eiendommen. Da innklagede kontaktet interessenten, etter «ordre» fra klagerne, svarte interessenten at han ikke kunne inngi bud fordi han ikke hadde sett eiendommen, noe innklagede også noterer i budjournalen, selv om budgiver 1 har begynt oppgradering av denne for å bevise sin interesse,

 

Det kan konstateres at innklagede faktisk visste at budgiver 1 hadde vært på visning og hadde utvist en helt spesiell interesse for eiendommen. Videre kan det konstateres at innklagede faktisk ikke visste dette da han kontaktet budgiver 1. ingen av disse forholdene er omtvistet.

 

Hva som egentlig foregikk i de korte telefonsamtalen mellom innklagede og budgiver 1, er det kun de som vet, og deres respektive fremstillinger avviker vesentlig, blant annet ved at budgiver 1 har hevdet at innklagede kun snakket norsk til tross for at interessenten, som er engelsk, oppfordret til engelsk tale.

 

Uansett hva som foregikk i samtalen er det klagernes slutning at dersom innklagede hadde hatt kunnskap om oppdraget og interessentens historikk i forhold til oppdraget, herunder at interessenten hadde vært på visning, så ville ikke misforståelsen ha oppstått. Innklagede ville da ha korrigert budgiver 1 slik at interessenten hadde forstått hvilken eiendom det var inngitt bud på. Årsaken til skaden er således at innklagede ikke satte seg tilstrekkelig inn i oppdragets historikk.

 

Klagerne er videre kjent med bud og motbuds bindende virkning. De kan ikke se at et tidligere motbud har noe relevans i forhold til problemstillingen saken gjelder. Som tidligere presisert gjelder ikke klagen det forhold at interessenten ikke endte opp med å kjøpe eiendommen. Klagen gjelder det forhold at innklagede ikke evnet å orientere en svært interessert kjøper i avsluttende budrunde med den følge at klager ikke fikk best mulig pris for sin eiendom.

 

Når det gjelder spørsmålet om innklagedes plikt til å veilede partene med hensyn til et bud med forbehold så er ikke dette gjort gjeldende i klagen som skal behandles av nemnda.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning og om innklagede i denne forbindelse opplyste spesielt én interessent på en tilstrekkelig god måte.

 

Partene er enige om at oppdragsavtalen var utløpt da budrunden foregikk, og at oppdragsavtalen ikke ble forlenget. Oppdragsavtalen utløp 6. august 2012. Handel har i dette tilfellet kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden var ute med noen som innklagede hadde forhandlet med i oppdragstiden. Innklagede har derfor i utgangspunktet krav på provisjon jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt om hva som ble sagt i forbindelse med at det var innkommet bud på eiendommen.

Nemnda har imidlertid kommet til at sakens dokumenter danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.

 

Nemnda bemerker innledningsvis at innklagede har ikke dokumentert at klageren eller interessenten er meddelt at oppdragsansvarlig megler ble endret. Dette er brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd og Finanstilsynets rundskriv 34/2007, jf. også
Rt. 2012 s. 335. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda kan imidlertid ikke se – ut fra hvordan saken er opplyst for nemnda – at megleren kan kritiseres for sin håndtering av selve budet, som ble akseptert av klageren. Selgeren tok følgelig et bevisst valg da man aksepterte budet, til tross for at han hadde hatt løpende kontakt med den andre interessenten i lang tid før dette budet ble akseptert. Under enhver omstendighet finner nemnda ikke at klageren har lidt noe dokumentert økonomisk tap.

 

 

Konklusjon:

 

DnB Eiendom AS Arendal har handlet i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.