Klage nr 2013066
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Porsgrunn
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en leilighet formidlet gjennom innklagede i 2008. Det har vist seg at det er en feil i forbindelse med seksjoneringen som ble gjennomført. For det første anfører klageren å ha betalt for mye for sitt lån i et halvt år som følge av at eiendommen var registrert som næringseiendom. For det andre mener klageren at det er feil på strømledningen slik at hun registreres og faktureres for naboens strømforbruk. For det tredje skal parkeringsplassen være smalere enn det som er vanlig.
Innklagede er representert ved advokat. Klageren og innklagede samt meglers advokat blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klageren” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte i august 2008 en leilighet formidlet via innklagede. Parkeringsplass ble anvist av selgeren ved overtakelse. I mars 2009 ble det avholdt konstituerende årsmøte i sameiet.
På det konstituerende årsmøtet gikk det opp for klageren at sameiebrøken ikke stemte med de faktiske forhold. Hovedhuset er i grunnplan 200 m2 fordelt over tre etasjer, pluss kjeller, et par boder og tilbygg i bakgården (som det ikke foreligger byggetillatelse for). I tillegg er det også et grønt bygg i tre etasjer på ca 40 m2. Den totale sameiebrøk var 1098, men skulle etter de faktiske forhold høyest vært på 720 m2. Klageren skal da ha kontaktet innklagede, men ble opplyst om at han ikke hadde noe med seksjoneringen å gjøre og at klageren måtte henvende seg til kommunen.
Av kommunen fikk klageren en kopi av tegningene og seksjoneringsbegjæringen. Klageren betalte kr 250 for dette. Det viste seg at det i seksjoneringsbegjæringen var inntegnet to leiligheter på loftet som ikke eksisterte. Videre var det tegnet inn en kjeller under det grønne bygget som heller ikke eksisterte. Klageren mener at dette er i strid med eierseksjonsloven
§ 6 femte ledd.
Deretter henvendte klageren seg til banken for å søke råd og fant ut at selgeren fortsatt hadde registrert hele eiendommen som næringseiendom, noe som hadde medført iallfall et prosentpoeng høyere rente på klagerens boliglån.
Videre henvendte klageren seg til en advokat som ble bedt om å bistå særlig for det forhold at loftet måtte tilhøre sameiet, da det ikke ved salget ble informert om at det tilhørte selgeren. Det står videre i vedtektene for sameiet at loftet er fellesrom, og her har konflikten mellom sameierne og selgeren stått. På sameiermøtet i 2011, som det fremgår av referatet, ble loftet «frigitt» til sameiet. I 2012 ble det grønne bygget lagt ut for salg. Dette består av fire etasjer og med en utvidelse på 6 m (i seksjoneringstegningene er de 6 m regnet med i sameiebrøken, men eksisterer ikke, de er i virkeligheten fellesareal for sameiet). Loftet må tilhøre sameiet og det har vært klagerens hovedkrav overfor innklagede.
Klageren sendte en e-post til innklagede før signeringen av kjøpekontrakten for å sikre seg at rør og strøm var lovlig, selv om det var et oppussingsobjekt hun hadde kjøpt. Innklagede bekreftet at alt var lovlig. Skagerak energi kom på tilsyn i juni 2010 og klageren fikk en rapport med oversikt over feil og mangler. Det viste seg at selgeren allerede i 2004 fikk en rapport med krav om utbedringer på det elektriske anlegget som ikke ble fulgt opp. Klageren sendte sammen med sin nabo et rekommandert brev til selgeren med krav om at dette ble ordnet, blant annet fordi det var usikkert hvilke ledninger som gikk til deres ulike strømmålere. Strømmen var ikke seksjonert, og klageren mener at innklagede burde ha opplyst om denne mangelen ved hennes forespørsel om lovligheten av ledninger og rør.
Etter klagerens mening er det utrygt at rør og ledninger ikke er lovlige, da det ikke vil være dekning i tilfelle brann. Det viste seg videre at selgeren hadde forsikret eiendommen, men at sameierne ikke var forsikret. Polisen er i selgerens navn og på samtlige vannlekkasjer, det har vært 6 i alt, har forsikringsselskapet ennå ikke villet taksere skadene. Dessuten har forsikringen en erstatningssum på flere millioner for tapt leieinntekt, formodentlig fordi det av forsikringsselskapet anses som en næringseiendom, og ikke et sameie. Klageren mener at det er meglerens plikt å informere om forsikringsforholdene på eiendommen. Samtlige vannlekkasjer har blitt belastet sameiet, selv om loftet «tilhører» selgeren, og årsaken til vannlekkasjene var fra naboeiendommen, som også tilhører selgeren. For to av lekkasjene skal det ha kommet frem at stoppekranene ikke var plassert i de respektive leilighetene, for eksempel finnes stoppekran for klagerens leilighet i leiligheten over hennes.
Videre fulgte det med eiendommen en parkeringsplass som ble anvist på overtakelsen. Parkeringsplassen har ikke vanlig bredde. I tillegg får hun parkeringsbot på sin tinglyste parkeringsplass dersom hun glemmer å legge dokumentasjon i frontruta. Det har vist seg at selgeren har engasjert Securitas til å forestå parkeringsoppsynet, noe innklagede ikke opplyste om. Utleie av parkeringsplasser ser heller ikke ut til å være helt lovlig, jf. sameiets vedtekter. Leieinntektene fra Security har aldri vært opplyst for sameierne, selv om innklagede har etterlyst både inntekten og kontrakten. Leieinntekten skal etter eierseksjonsloven deles mellom sameierne etter sameiebrøken.
Endelig har klageren i forbindelse med at den siste butikken ble solgt, funnet ut at det faktisk var en heftelse på eiendommen på kr 9 000 000, jf. grunnbokutskrift. Denne heftelsen er nå fjernet, men klageren har hele tiden gått ut ifra at det ikke foreligger heftelser på eiendommen ved kjøpet. Klageren mener at innklagede skulle ha opplyst om heftelsen.
Når det gjelder spørsmålet om foreldelse, mener klageren at klagen er sendt innen fristen på fem år. Det er vist til at hun har vært aktiv i saken, men at det ikke har ført frem. Klageren har siden hun fikk vite at seksjoneringen «ikke stemte med virkeligheten» jobbet med å få selgeren til å gjøre den lovlig. Tilsynelatende skulle dette gjøres, men våren 2013 la selgeren loftet ut for salg. I perioder har klageren jobbet nesten fulltid med saken. Dersom noen skal anses for å ha forholdt seg passivt, må det etter klagerens mening være innklagede. Han har avvist alle hennes henvendelser og har ment at han ikke har ansvar for den ulovlige seksjoneringen. Innklagede har videre vært fullstendig passiv i hele forløpet og nektet for sine plikter som megler. Klageren skrev under budskjemaet med det forbehold at seksjoneringen var lovlig og på plass. Det var og er den stadig ikke, og klageren mener at det er en grov forsømmelse av eiendomsmeglerens plikter å ignorere en så vesentlig forhold som seksjonering. Klageren har rett og slett ikke fått det hun har betalt for. Videre henvendte klageren seg til departementet som opplyste at hun måtte klage til Reklamasjonsnemnda, hvilket klageren nå gjør.
Innklagede anfører:
Innledningsvis er det vist til at det på tidspunktet for klagerens erverv av eiendommen, var eiendommen under seksjonering, jf kjøpekontraktens § 11. Seksjoneringen ble tinglyst
21. august 2008, mens overtakelsen av eiendommen fant sted 28. august 2008.
Innklagede hevder at klageren fikk alle relevante opplysninger som forelå om eiendommen på salgstidspunktet.
Det bestrides at innklagede har gitt opplysninger om kvaliteten eller lovmessigheten for strøm og rør i eiendommen. Eiendommen ble markedsført som oppussingsobjekt og bar preg av dette, og prisen var satt deretter. Videre er det vist til at det for innklagede er noe vanskelig å få en oppfatning av hva klageren legger i «ansvar for megler». Etter innklagedes oppfatning har klageren en uriktig oppfatning av hva megler kan holdes ansvarlig for.
De omstendigheter det pekes på i klagen synes å være forhold som klageren må ta opp med selger, eventuelt sameiet.
Oppsummert hevdes det:
– Innklagede har ikke hatt noen befatning med, eller ansvar for seksjoneringen, og eventuelle ulovligheter eller feil ved denne må tas opp med selgeren eller kommunen.
– Det er solgt en parkeringsplass til klageren, og denne ble fremvist for henne før kjøpet. Det klageren påpeker i klagen er etter innklagedes syn et forhold ved sameiet som megleren ikke kan svare for.
– Innklagede har ikke gitt opplysninger om kvalitet eller lovmessighet for opplegg for rør og strøm i eiendommen. Klageren har ikke fremlagt noen dokumentasjon på den e-postkorrespondansen hun mener fant sted vedrørende dette.
– Eiendommen var på salgstidspunktet forsikret av selgeren. Klageren må selv tegne innboforsikring. Dette er for øvrig presisert i kjøpekontraktens § 13.
– Heftelsen som er påpekt av klage er ukjent for innklagede.
Ut over det nevnte er det gjort gjeldende at det fremsatte krav er foreldet, jf foreldelsesloven
§ 9. Klageren har, slik det fremgår av selve klagen og av klagerens e-post av 4. oktober d.å., helt siden kort tid etter overtakelsen klaget på de forhold klagen gjelder overfor både selgeren, og senere sameiet. Klageren må på denne bakgrunn ha hatt kunnskap om samtlige av de forhold som hun bygger sin klage mot megleren på senest i april 2009. Fristavbrudd skjedde ved klage til Reklamasjonsnemnda 2. august 2013.
Det er innklagedes oppfatning at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for et eventuelt erstatningsansvar er oppfylt, krever en betydelig klarere opplysning av saken fra klagerens side. Videre vil det kreve umiddelbar bevisførsel både hva gjelder vitne/partsforklaringer og dokumentasjon. Saken er etter dette ikke egnet for klagebehandling i Reklamasjonsnemnda.
Etter innklagedes oppfatning bør saken derfor avvises. Dersom saken tas opp til behandling er det innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.
Klagernes ytterligere anførsler
Det anføres at innklagede eiendomsmegler har opptrådt på en måte som i høy grad har svekket tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet, jf eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Selgeren driver et eiendomsfirma og selger derfor mange eiendommer, hvor noen er formidlet gjennom innklagede. Innklagede kan derfor ikke være ukjent med selgerens forretningsmetoder. Oppdragstaker har en økonomisk interesse i å bevare selgeren som oppdragsgiver, og kan vanskelig være uavhengig i forhold til kjøpere. Det anføres at innklagede på ingen måte har opptrådt med omsorg for begge parters interesse, og i denne saken har han neglisjert klagerens interesser.
At selgeren har ønsket oppgaven med å sende inn seksjoneringsbegjæring, fratar ikke oppdragstakeren ansvar med hensyn til undersøkelses- og opplysningsplikten, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7. De manglende opplysningene om seksjoneringen har betydelig innflytelse på klagerens beslutning om å kjøpe seksjonen.
Når det gjelder innklagedes ansvar etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd har klageren vist til flere forhold som det hevdes at ikke oppfyller disse kravene. Det er vist til det forhold at eiendommen var registrert som en næringseiendom, noe som det anføres at har gitt klageren et økonomisk tap i form av høyere rente på boliglånet.
For det annet er det vist til at innklagede ikke har opplyst at loftet tilhørte næringsseksjonen, noe som det anføres at han ville hatt kunnskap om hadde han undersøkt seksjoneringsbegjæringen. Av sameiets vedtekter § 6 «diverse» følger det at «[a]lle utearealer skal være fellesarealer. Det samme gjelder for hele loftet, hele kjelleren og de 2 felles trappeoppgangene». I salgsoppgaven fremgår det videre at loftet er fellesareal. Under besiktigelsen av eiendommen var det ingen grunn til å betvile at loftet tilhørte sameiet og var felles areal. Først da klageren fikk ta i tegningene fra kommune går det opp for henne at det er inntegnet en ekstra etasje to leiligheter på loftet og en ekstra etasje og leilighet i tilbygget. Selgeren handlet derfor i strid med eierseksjonsloven §§ 22 og 23. Klageren mener at det forhold at loftet ikke er fellesareal representerer en verdiforringelse av eiendommens verdi.
Når det gjelder informasjon om tinglyste forpliktelser, hevdes det at innklagede ikke opplyste om de tinglyste servitutter på eiendommen. Det ligger en byggetillatelse med begrensinger fra 1969, som klageren trengte bistand av en advokat for å få opplyst om. Klagerens utgifter til advokat opplyses å ha utgjort kr 17 000.
Det anføres videre at innklagede ikke opplyste om eiendommens grunnareal. Tegningen over klagerens leilighet var ikke oppmålt, siden det ikke er utarbeidet målerkartbrev, selv om dette legges til grunn for en seksjoneringsbegjæring. Hva sameiebrøkene er, vil være av vesentlig betydning da de danner grunnlag for stemmerett og andel felleskostnader i sameiet.
For det femte anføres det at innklagede ikke har opplyst om byggealder og byggemåte på tilbygget, likesom at eierforholdet på tilbygget har vært og er uklart. Det er ikke overensstemmelse mellom seksjoneringsbegjæringens vedlagte tegninger og situasjonskartet over eiendommen.
For det sjette er det vist til at innklagede ikke opplyste om at parkeringsplassene var utleid til Securitas. Dette gjelder ikke bare klagerens parkeringsplass, men også parkeringsplassene tilhørende de andre seksjonene. Dersom parkeringsplassene skal leies ut, må leieinntektene fordeles etter sameiebrøk, jf eierseksjonsloven § 23 femte ledd. Sameiebrøken som er oppskrevet i selgerens favør, er opplyst til å være 1098/701, men i virkeligheten bare er 200 pluss maks 100 for tilbygg.
Videre er det vist til at innklagede ikke har opplyst at det lå en rammetillatelse fra 2006 på ombygging på naboeiendommen som også tilhører selgeren. Det er nå bygget en ekstra etasje på denne eiendommen, noe som har gjort at klageren ikke lenger får sol på sin veranda. Klageren valgte leiligheten fordi den hadde ettermiddagssol på verandaen. Dette må etter klagerens oppfatning gi en vesentlig prisreduksjon. Det hevdes at seksjoneringsbegjæringen og dens innhold skulle ha vært opplyst.
For det åttende er det vist til at innklagede har gitt få opplysninger om ligningsverdi og offentlige avgifter. Det ble opplyst at ligningsverdi og kommunale avgifter ikke var fastsatt av kommunen. Selgeren må imidlertid ha hatt opplysninger om dette da de andre sameierne hadde blitt fakturert for både eiendomsskatt og kommunale avgifter. Kommunen skal ha sendt faktura til selgeren, og det må derfor etter klagerens mening ha vært en opplysning som var tilgjengelig for innklagede.
Endelig er det i forbindelse med kravene om opplysningsplikt for megleren etter eiendomsmeglerlovens § 6-7 annet ledd vist til forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett. Innklagede skal ikke ha opplyst om reguleringsplanene for eiendommen og området, som blant annet opplyser at bygningene er verneverdige. Klageren mener at dette er en viktig informasjon i forhold til hvordan en kan pusse opp og endre et oppussingsobjekt.
Når det gjelder innklagedes tilsvar, har klageren kommet med følgende bemerkninger.
For det første er det vist til innklagedes påstand om at megleren ikke er ansvarlig i forhold til seksjoneringen. Klageren har i denne forbindelse vist til at seksjoneringsbegjæringen allerede var tilgjengelig i april 2008.
For det annet er det vist til innklagedes anførsel om at «parkeringsplassene ble fremvist «før kjøpet». Klageren har vist til at det i salgsmateriellet ble opplyst at det hørte en parkeringsplass til seksjonen. Da innklagede ikke på noe tidspunkt har vist leiligheten har han heller ikke vist parkeringsplassen før kjøpet. Parkeringsplassen ble anvist på overtakelses-dagen av selgeren.
For det tredje krever klageren kr 30 000 for «lovliggjørelse» av strømmen. Det vises til at det bør være meglerens oppgave å kontrollere om det er bemerkninger til brann, rør og strøm, og i denne forbindelse opplyse at eiendommen ikke var godkjent av brannetaten. Dette selv om eiendommen er markedsført som et oppussingsobjekt. Klageren mener at innklagede kunne ha tatt forbehold omkring dette punkt, og at han også kunne vist til den rapporten som forelå fra 2006.
For det fjerde er det korrekt at det ble opplyst om at eiendommen var forsikret. Eiendommen var forsikret. Men etter klagerens mening måtte innklagede for å oppfylle sin omsorgsplikt overfor henne, særlig når han visste at hun aldri hadde kjøpt eiendom i Norge tidligere, ha opplyst om forsikringsforholdene i et sameie ved å fremskaffe henne en kopi av forsikringspolisen.
Endelig mener klageren at heftelser på eiendommen må være omfattet av meglerens opplysningsplikt, jf eiendomsmeglerloven § 6-7 første ledd. Det anføres at manglende kjennskap til heftelser ikke er en tilstrekkelig begrunnelse for å fravike forpliktelsene overfor kjøperen.
Innklagedes ytterligere anførsler
Det avvises at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, og at innklagede megler har opptrådt selgervennlig underveis i salgsprosessen. Innklagede har forsøkt å ivareta begge parter i tråd med sin omsorgsplikt. Etter innklagedes oppfatning har klageren feil forståelse av hva som ligger i meglers plikter.
Klageren fikk aksept på sitt bud for over fem år siden, og det er derfor vanskelig å huske hva som ble sagt og gjort.
Når det gjelder de bemerkningene klageren har gjort i forbindelse med seksjoneringen, har innklagede presisert at megleren ikke har noe ansvar for at seksjoneringen gjennomføres i tråd med lovverket. Dette er et ansvar for den som faktisk gjennomfører seksjoneringen og kommunen som godkjenner seksjoneringen. Etter innklagedes mening begrenser meglerens oppgave seg til å påse at kjøperen får opplysninger om forhold som vil berøre kjøperens bruk av eiendommen, samt å påse at den aktuelle leiligheten er seksjonert før overskjøting og oppgjør kan gjennomføres. Innklagede anfører at klageren var kjent med at eiendommen var under seksjonering.
De forhold klageren mener hun skulle ha fått opplysninger om knytter seg til at hun mener at loftet og utearealene skulle være fellesareal, og at seksjonering ikke er gjennomført i tråd med dette. Det er i salgsoppgaven lagt ved to sett med vedtekter, ett vedtatt i 2004 og ett som det ikke fremkommer når det er vedtatt. I første sett fremkommer det at det var 1 boligseksjon, mens det i 2. sett fremkommer at det er 6 næringsseksjoner. Ettersom det er svært lenge siden salget ble gjennomført, kan ikke innklagede erindre hvorfor det ble inntatt to sett med vedtekter. Det avvises imidlertid at klageren skal ha fått klar beskjed om at loftet er fellesareal før kjøpet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Innklagede har anført at saken bør avvises. Nemnda mener imidlertid at sakens dokumenter danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og sameiet vil ut fra nemndas mandat ikke bli vurdert og tatt stilling til. Nemnda vil imidlertid bemerke at hovedtyngden av klagerens anførsler synes å gjelde selgeren/sameiet.
Reklamasjonsnemnda finner at klagerens mulige krav mot innklagede er foreldet etter foreldelsesloven § 9. Nemnda viser til at foreldelsesfristen er tre år, jf. § 2, og at foreldelsesfristen avbrytes ved rettslige skritt, klage til Reklamasjonsnemnda eller skyldners erkjennelse, jf. §§ 14-16. Brev, herunder rekommanderte brev, avbryter ikke foreldelse. Nemnda vil på denne bakgrunn ikke ta stilling til klagerens anførsler.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.