Klage nr 2013071
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Bolig Heimdal
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter/ felleslån
Saksfremstilling:
Klageren overdro sin eiendom til kjøperne den 13. juli 2011. Klageren hadde tegnet oppdragsavtale med innklagede for å få bistand av dem ved salget. Kjøperne avdekket etter en stund at det var gitt uriktig informasjon i forkant av salget når det gjaldt størrelsen på de kommunale utgiftene. Det var feilaktig opplyst i salgsoppgaven at det kun var én termin på de kommunale avgiftene i året, og i tillegg var utgiftene knyttet til renovasjon helt utelatt.
Forholdet avstedkom en tvist mellom klageren og kjøperne, som kumulerte med et rettsforlik datert 26. juni 2013. Forliket innebar at klageren innbetalte kr 90 000 til kjøperne, og at saken ble hevet som forlikt.
Klageren er av den oppfatning at hans kostnader i anledning tvisten med kjøperne kan tilbakeføres til klanderverdig opptreden fra innklagedes side når det gjelder utførelse av kontroll av opplysningene rundt de kommunale avgiftene, og ønsker at innklagedes skal dekke hans økonomiske tap i saken.
Klageren er representert ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede ikke kan skjule seg bak at salgsoppgaven ble sendt for gjennomlesning av klageren, og at det ikke kom noen merknader fra ham. Det anføres i denne forbindelse at ingen kommuner i Norge fakturerer sine kommunale avgifter bare ved én termin i året, og det anføres at innklagedes må være vel kjent med det. Klageren viser for øvrig til de opplysningene innklagede mottok fra kommunen i forhold til de kommunale avgiftene i forkant av slaget, og hevder at opplysningene ikke kan forstås slik innklagede gjorde.
Innklagede hevder, etter klagerens syn, å ha blitt informert av kommunen om at det kun var én fakturering i året, men dette er ikke dokumentert. Det fremstår for øvrig som svært lite sannsynlig. Det legges også frem e-post fra kommunen som, etter klagerens syn, dokumenterer at kommunen aldri har fakturert de kommunale avgiftene kun én gang per år.
Klageren viser til at innklagede som den profesjonelle part må undersøke og kontrollere forholdene rundt de kommunale avgiftene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd og det generelle kravet til god meglerskikk i lovens § 6-3. Klageren påpeker videre at innklagede også tar seg betalt for å gjøre dette. Dette er etter klagerens oppfatning ikke blitt gjort på en tilfredsstillende måte i denne saken.
Det anføres fra klagerens side at det følger av praksis fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester at megleren i denne type saker ikke kan slå seg til ro med at salgsoppgaven er godkjent av selgeren, jf. sak 159/9 som gjaldt fellesutgifter/kommunale avgifter.
Klageren ønsker å bli stilt i en slik økonomisk situasjon som han hadde vært i dersom innklagede hadde utført oppdraget på en tilfredsstillende måte. Dette innebærer at han ønsker å få dekket kostnadene forbundet med forliket på kr 90 000.
Dernest ønsker klageren å få dekket kostnadene til juridisk bistand. Totalt ønsker klageren å få tilkjent kr 151 734 som innebærer forliket med kjøperne, sakskostnadene i tvisten med kjøperne, sakskostnadene i anledning klagen samt klagegebyret.
Innklagede anfører:
Innklagede peker innledningsvis på at ansvarlig megler på oppdraget gikk ut i ferie rett før visning. En annen megler hos innklagede overtok da som ansvarlig megler.
Innklagede viser til at klageren før visning mottok en korrektur for godkjenning av salgsoppgaven, og at klageren her ville endre på enkelte feil han hadde funnet i salgsoppgaven. Det var ingen kommentarer til offentlige avgifter fra klagerens side.
I følge innklagede ble det ved flere anledninger sjekket med kommunen om det var flere terminer i året for kommunale avgifter.
Innklagede anfører å ha snakket med kjøperne på visning, hvoretter kjøperne blant annet hadde spørsmål om hvor mange terminer det var per år for kommunale avgifter. Ettersom det var den tidligere megleren som hadde utarbeidet salgsoppgaven, ønsket den andre megleren selv å dobbeltsjekke dette slik at det ikke skulle bli gitt feil opplysninger. Megleren noterte spørsmålet og sjekket med kommunen dagen etter hvorpå kommunen nok en gang skal ha bekreftet at det kun var én termin i året.
Etter nok en henvendelse fra kjøperne i mai 2012 kontaktet innklagede på ny kommunen vedrørende spørsmålet om de kommunale avgiftene. Denne gangen bekreftet kommunen at det var to terminer. Kommunen skal også ha fortalt at det var en ferievikar som antakeligvis ikke hadde bekreftet korrekte opplysninger overfor innklagede tidligere.
Innklagede er av den oppfatning at undersøkelsesplikten er oppfylt. Innklagede anfører at det ikke på noe tidspunkt var mulig å oppfatte at opplysningene som ble gitt av saksbehandler hos kommunen var feilaktige.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren påpeker at innklagedes anførsler om å ha vært i kontakt med kommunen for det første fremstår som svært lite sannsynlige. For det andre viser klageren igjen til dokumentasjonen som innklagede mottok fra kommunen rundt de kommunale avgiftene i forkant av salget.
For øvrig fastholder klageren sine anførsler fra den opprinnelige klagen.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede er av den oppfatning at klagerens krav mot innklagede må ses opp mot vesentlighetskravet som fremgår av avhendingsloven § 3-8.
Innklagede er av den oppfatning at når kjøperne valgte å gå til sak mot klageren, antar han at kjøperne ikke ville nådd frem i forhold til det nevnte vesentlighetskrav. Innklagede mener at det at klageren velger å inngå forlik uten at vesentlighetskravet foreligger, ikke uten videre kan medføre at klageren i ettertid kan snu seg mot innklagede og kreve beløpet tilbakebetalt via regress i sin helhet.
Innklagede tar kritikk for ikke å ha innhentet skriftlig dokumentasjon på at de kommunale avgifter ble kontrollert og bekreftet å skulle være korrekte hos ferievikar hos kommunen.
Klagerens atter ytterligere anførsler
Klageren bemerker at kjøperen faktisk gikk til sak. Man ble enige om innholdet i forliket dagen før hovedforhandling, og det ble signert i retten den påfølgende dag.
Klageren anfører dernest at innklagede ikke kan være kjent med at slike saker er behengt med en betydelig prosessrisiko. Klageren viser i den forbindelse til både rettspraksis og nemndspraksis som viser at denne type feil utgjør en relevant mangel etter avhendingsloven.
Klageren gjorde en kvalifisert vurdering av prosessrisikoen, og mente at saken var behengt med såpass stor prosessrisiko at forliket, som altså var på kr 90 000, fremstod som fornuftig.
For øvrig fastholder klageren at innklagede har forsømt sine plikter ved ikke å kontrollere opplysningene som ble presentert i salgsoppgaven. Forsømmelsen har påført klageren et direkte økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder uriktige opplysninger om kommunale avgifter.
Det bemerkes innledningsvis at anførslene er gjengitt i hovedsak. Nemnda har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til kjøperne av eiendommen vil ikke bli vurdert.
Oppdragsavtalen er inngått med meglerforetaket og ikke den enkelte saksbehandler eller oppdragsansvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 1.
Reklamasjonsnemnda avgjør sine saker på grunnlag av det som kan dokumenteres skriftlig. Nemnda kan ikke se at innklagede har dokumentert hvilke opplysninger han har mottatt fra kommunen. Det kan således ikke legges til grunn at innklagede mottok uriktige opplysninger fra kommunen om kommunale utgifter.
Det anses for å være i strid med prinsippet om god meglerskikk at innklagede ikke har formidlet korrekte opplysninger om kommunale avgifter i salgsoppgaven. Klageren har derfor i utgangspunktet krav på erstatning for de merutgifter feilinformasjonen utgjør. Etter nemndas praksis utgjør dette fem ganger årlige merutgifter neddiskontert til nåverdi. Det at klageren har godkjent salgsoppgaven, hvor den uriktige opplysning fremkommer under nøkkelinformasjon, fører ikke til en annen vurdering av ansvarsspørsmålet.
I det foreliggende har klageren imidlertid inngått et forlik med kjøperne av eiendommen. Slik saken er opplyst for nemnda, synes innklagede ikke å ha vært involvert i rettssaken og inngåelsen av forliket. Nemnda finner at forliket må anses som et endelig oppgjør i saken, og at klageren ikke senere kan kreve regress overfor innklagede vedrørende det beløp forliket omfatter. Erstatningskravet overfor innklagede fører etter dette ikke frem.
Hva gjelder advokatutgiftene, finner Reklamasjonsnemnda ikke grunn til å fravike sin faste praksis som innebærer at det normalt ikke tilkjennes erstatning for utgifter til advokat.
Konklusjon:
Meglerhuset Nylander AS Bolig Heimdal har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.