Klage nr 2011156

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 24. februar 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                   EiendomsMegler 1 Oslo AS, avd Asker

 

Saken gjelder:             Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdragsavtalen er underskrevet 11. mai 2011 for en periode på seks måneder. Klageren hadde fulgt saksbehandleren fra hans tidligere arbeidssted til innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren har gjennom flere år forberedt salg av sin eiendom og har hatt sporadisk kontakt med flere meglere, som har gitt ham løpende verdivurderinger av eiendommen og har kommet med tilbud om oppdrag. Klageren la opp til salg i august/september 2010 og tok kontakt med en saksbehandler han tidligere hadde vært i kontakt med. Saksbehandleren satte ham i kontakt med takstmann (A), som ga en takst på kr 6,8 mill. Dette var i samsvar med saksbehandlerens verdivurdering, samt andre megleres og klagerens syn på verdien. Boligen ble likevel ikke lagt ut for salg på grunn av krevende yrkesaktivitet og mye reising. Våren 2011 ønsket klageren å igangsette salget, og han tok derfor kontakt med innklagede.

 

Taksten fra september var ikke lenger gyldig, og klageren henvendte seg til takstmannen for en oppdatering. Det viste seg imidlertid at takstmannen (A) ikke lenger avga takster, og ny takstmann (B) måtte kontaktes, også han etter anbefaling fra innklagede.

 

 

Eiendommen er en arkitekttegnet enebolig i kjede. I kommunens dokumenter er eiendommen imidlertid betegnet som tomannsbolig. Dette er tatt opp med bygningsetaten og på grunnlag av tegninger og foto, er kommunen ifølge klageren enig i at det er en kjedet enebolig. Å få forandret på de offentlige papirene ville imidlertid være både tid- og arbeidskrevende, noe klageren ikke hadde anledning til.

 

Taksten fra B lot vente på seg. Etter purring kom det en takst som beskrev en bolig klageren ikke kjente igjen. Blant annet var taksten på kr 6 650 000, på tross av verdistigning siden september, eiendommen var betegnet som tomannsbolig, og det var en rekke feil og mangler ved taksten. Særlig var avviket på tomten stort, idet det var et avvik på kr 1 050 000 for en tomt på 563 m2 sammenliknet med As takst syv måneder tidligere. Klageren påpekte forholdene, og B forhøyet taksten med kr 100 000 til kr 6 750 000. Det var fremdeles avvik på tomteverdien på kr 950 000, men takstmannen sto hårdnakket ved sin takst. Det er sendt klage til Reklamasjonsnemnda for takstmenn.

 

Klageren var i jevnlig kontakt med saksbehandleren som ga uttrykk for at en oppjustering av taksten var fullt ut legitim. Klageren informerte om at han ikke ville signere en avtale før ny takst forelå, da han ikke ville selge under den taksten som A hadde gitt med tilsvarende oppjustering av markedsverdien. Da saksbehandleren likevel kom med oppdragsavtalen den 11. mai, tok klageren dette som en profesjonell bekreftelse på at taksten ikke ville være noe problem. Klageren forutsatte at saksbehandleren hadde kontakt med B ettersom han i oppdragsavtalen hadde oppført en salgssum på kr 7 100 000. Klageren forutsatte dette som ny takst, og at saksbehandleren visste hva han drev på med.

 

Saksbehandleren fortalte så at han hadde sluttet hos sin tidligere arbeidsgiver og tatt ny jobb hos innklagede. Klageren ga uttrykk for at han ikke hadde noe forhold til innklagede, men fikk svar i e-post av 23. mars 2011 at ”valg av megler er 85% basert på kjemi og personlige relasjoner – meg har du en relasjon til og du slipper å gå opp den stien på nytt. Mine lokalkunnskaper det ikke noe å si på da jeg er oppvokst på […] og bor fortsatt i området.”

 

Etter å ha signert oppdragsavtalen, forandret saksbehandleren personlighet. Fra dette øyeblikket ble alle argumenter reversert, og salgsoppgaven ble ikke presentert slik det var enighet om. Det ble ikke fremhevet at det faktisk dreier seg om en arkitekttegnet bolig, men snarere brukt en allmenn floskel som ”innholdsrik og særegen”. Betegnelsen ”arkitekttegnet” er imidlertid tatt med i avisannonsen.

 

Deler av boligen har vært leid ut i perioder. Klagerens skatterådgiver har påpekt at dette var viktig å fremheve ved salg av boligen. Utleiemuligheten ble diskutert med saksbehandleren slik at det skulle komme tydelig frem i annonser og salgsoppgave. Det eneste som fremgår av salgsoppgaven, er at det er ”egen inngang i underetasjen og det er også opplegg for vann og avløp i kjellerstuen.” I annonsen fremkom det ingen ting om hybel eller praktikantmulighet.

 

Eiendommen ligger ved en vei som er belastet med mye trafikk. Veien er under regulering. Det foreligger en konsekvensutredning med alternative tunneltraséer. Før oppdragsinngåelse var det enighet om at planene skulle fremkomme ved presentasjonen av boligen. Da planene likevel ikke var omtalt i annonser og salgsoppgave, fikk klageren vite at ”planene er lagt på is”. Dette er imidlertid ikke korrekt.

 

Klageren er informert om at man ikke går ut med prisantydning som ligger høyere enn taksten.

 

Den 1.juli fikk klageren en kort e-post fra saksbehandleren hvor han meddelte at han sluttet hos innklagede. Dette overrasket klageren, da saksbehandleren ikke på noe tidspunkt hadde signalisert at han var på prøve. Det hadde nå gått syv uker siden oppdragsinngåelsen, og det var ingen tegn til at innklagede var i stand til å selge klagerens bolig som avtalt. Han hadde heller ikke gjort noe for å endre strategien. Klageren hadde spurt om innklagede hadde tatt kontakt med de som sto på kontaktlisten, slik som opplyst ved avtaleinngåelse, men nå fikk klageren vite at det ikke eksisterte noen kontaktliste. Dette fant klageren oppsiktsvekkende.

 

Som følge av at saksbehandleren sluttet hos innklagede, meddelte han den 7. juli at saksbehandler C skulle overta salget av eiendommen. Klageren hørte ingenting fra innklagede, og sendte en e-post 11. juli for å etablere kontakt. Den 19. juli, nesten tre uker etter at saksbehandleren sluttet, fikk klageren brev fra innklagede med opplysning om hvem som var ansvarlig og hvem som var saksbehandler for oppdraget. Så skjedde det ingen ting. Klageren forsøkte gjentatte ganger å ringe fra utlandet, hvor han oppholdt seg, men oppnådde ikke kontakt.

 

Tiden gikk og klageren fant situasjonen håpløs. Han ønsket å få solgt eiendommen, noe som ifølge første saksbehandler skulle være gjort innen én til to uker etter de to første visningene. Da innklagede er en del av en kjede og har flere kontorer, håpet klageren at et annet kontor som ligger nærmere eiendommen kunne overta oppdraget, uten at han måtte heve avtalen med de kostnader innklagede sannsynligvis ville forlange. Klagerne forsøkte å ringe nærmeste kontor, uten å få svar. Han la igjen beskjed også på daglig leders mobiltelefon, men ingen ringte tilbake.

 

Det lyktes omsider klageren å få kontakt med innklagede, og han ba om et møte. Dette fant sted hos innklagede fredag 29. juli kl 1500. Klageren reiste dit fra Paris særskilt for anledningen. Ifølge klageren var det ingen respons på klagerens syn, og det var ingen dialog på møtet. Klageren spurte hvorfor boligen ikke var utstilt i vinduet på gateplan, og svaret var ”vet ikke”. Innklagede kunne heller ikke svare på om den noen gang hadde vært utstilt. Eiendommen var heller ikke utstilt i vinduene hos andre av kjedens kontorer, slik det var fremhevet ved kontraktsinngåelse. Salgsplakaten på gjerdet var også fjernet fra eiendommen.

 

Det skjedde fortsatt ingen ting, og 9. august sendte klageren en e-post. Her fremkom det at innklagede ikke kunne ha lest og forstått hva klageren skrev, og det kom heller ikke noe initiativ. Klageren minte om at det hadde gått tre måneder siden kontraktsinngåelse. Boligen ble liggende på nettet, bl.a. finn.no gjennom hele juli, noe som gjør at den er blitt det som gjerne omtales som ”hyllevarmer”.

 

Da klageren sendte e-post den 11. juli for å få kontakt med innklagede, meldte han samtidig at to interessenter hadde tatt direkte kontakt med klageren og at kontaktinformasjon var oversendt ny saksbehandler. Klageren har senere fått vite at disse interessentene ikke fikk kontakt med innklagede. En tredje interessent skal faktisk ha oppnådd kontakt etter mange forsøk. Da han stilte diverse spørsmål om eiendommen, ble han av ny saksbehandler (C) henvist til de respektive kontakter, blant annet i kommunen. Han ble opprørt over at han måtte bruke svært mye tid i telefonen for å skaffe seg de opplysninger som en megler skulle kunne informere om umiddelbart. Han ga opp og ville ikke ha noe å gjøre med innklagde, og han opplyste videre at han fikk informasjon om at ”avtalen med [klageren] var hevet”. Dette skjedde medio august.

 

Første saksbehandler ringte etter at han hadde begynt hos sin tidligere arbeidsgiver, og meddelte at han ville få i stand en avtale for å bringe klageren ut av kontrakten med innklagede. Han skulle ringe neste dag, noe han ikke gjorde da han ikke fikk kontakt med innklagede. Han sa at innklagede ville frafalle diverse krav for å bli ferdig med saken. Dette betyr ifølge klageren at innklagede ved første saksbehandler erkjenner ansvar.

 

Tiden gikk og den 5. september kom et tilbud fra innklagede om en minnelig avslutning av avtalen mot at klageren skulle betale kr 40 104. Klageren fant dette kravet svært urimelig tatt i betraktning sakens gang og fremmet den 8. september isteden et forslag om å dele kostnadene til annonser og salgsoppgaven likt ettersom han mente at disse var til dels feilaktige, misvisende og mangelfulle. I en annonse i Aftenposten 15. juni ble det annonsert visninger 5. og 6. juni. Da innklagede ble konfrontert med dette, var svaret at den feilen var uten betydning ettersom ingen leser papirannonser i dag, alle er på nett. Klageren mener han ikke skal betale for en annonse som var feil.

 

Det tok innklagede ytterligere tre uker å besvare klagerens e-post med den begrunnelse at ”vi forsto det slik at du skulle tilbake til [annen megler] med oppdraget.” Dette var en klar indikasjon på at kontrakten skal følge saksbehandleren. Ut fra dette var det første saksbehandler som var ansvarlig for oppdraget.

 

Klagerens forslag til minnelig og endelig løsning ble avvist. Klageren meddelte imidlertid at han ville betale, men at dette ikke var en aksept av kravet og at han ville prøve saken i Reklamasjonsnemnda. Dette ble avvist av innklagede ved e-post 13. september. Han så ingen annen ”utvei enn å sende sluttfaktura i tråd med inngått oppdragsavtale”. Innklagede blokkerte derved salget med krav om full pott uten å ha løftet en finger. Klageren mottok den 16. september en faktura på kr 74 379. Kravet ble betalt umiddelbart for å komme videre.

 

Innklagede har ved sin uprofesjonelle håndtering av salgsprosessen forpurret salgsmulighetene både i mai/juni og august/september, som statistisk er de beste månedene for salg av bolig. Ved å provosere frem et brudd har innklagede kassert inn et betydelig beløp.

 

I klagen på takstmann B fremkom av hans svar av 16. september at det hadde vært kontakt mellom saksbehandleren og takstmannen. Takstmannen uttalte bl.a. at ”Selv megler synes denne mannen var vanskelig å jobbe med og ville helst vært foruten. Megler fortalte at han hadde vurdert denne boligen vesentlig mye lavere to år tidligere …”. Dette er en oppsiktsvekkende påstand og for klageren fullstendig ukjent. Han kjenner ikke til denne taksten, og har heller ikke hatt noen konflikt med første saksbehandler. I så fall hadde han selvfølgelig ikke valgt ham som megler. Dette avslører en yrkesetikk av en slik art at det er grunn til bekymring. Klageren poengterte at han ikke ville selge dersom taksten ville være ugunstig i forhold til tilsvarende eiendommer, men at han måtte fire noe på kravet grunnet trafikken.

 

Oppdragsavtalen inneholdt ingen ting om innklagedes plikter eller oppdragsgiverens rettigheter, og ved påpeking av dette fikk klageren vite at avtalen var standard og helt vanlig. Dermed sto selgeren i en økonomisk meget ufordelaktig situasjon dersom det skulle oppstå konflikter som i denne saken. Klageren har ikke inngått avtale med noen av de tre personene han har vært i kontakt med hos innklagede, han har bare møtt den ene av dem den 29. juli. Ingen av dem har noe forhold til, eller spesiell kunnskap om området boligen ligger i. Klageren har inngått avtale med første saksbehandler.

 

Det har ikke vært klagerens hensikt å heve denne avtalen, men likegyldigheten og provokasjonene har vært overveldende.

 

Deler av boligen har vært leid ut frem til ut mai 2011 fordi salg da var planlagt. Saksbehandleren hevdet at et salg ville skje 1 – 2 uker etter visning. Salg var planlagt straks etter påske, men dette ble forpurret av takstmannen muligens i samarbeid med megleren, senere av innklagede. Klageren finner det derfor rimelig å kreve erstatning for tapt leie i tiden boligen har blitt liggende som ”hyllevarmer”. Dette gjelder for tidsrommet ca 15. juni til kravet fra innklagede ble betalt og dokumentene oversendt ny megler 16. september, altså tre måneder. Kravet gjelder tapt leie, forsiktig antatt strømforbruk og kommunale utgifter, sikkerhetslarm og beløper seg til kr 88 638 + forsinkelsesrente.

 

Innklagede anfører:

Punktene som angår takstmennene, er forhold mellom klageren og takstmannen Selv om innklagede har oppgitt navn på noen takstmenn til klageren, har han ingen instruksjonsrett overfor dem, og han kan ikke holdes ansvarlig for deres vurdering og leveranser. Innklagede har kontaktet sin saksbehandler, som opplyser at han aldri har karakterisert klageren overfor takstmannen. For øvrig mener innklagede at klagerens anførsler om takstmennene er ham uvedkommende og han vil derfor ikke knytte noen kommentarer til disse anførslene.

 

Etter at all relevant informasjon var rekvirert og mottatt, ble det på vanlig måte utarbeidet utkast til salgsoppgave og annonsen for eiendommen. Eiendommen er av kommunen registrert som halvpart tomannsbolig, i tråd med de faktiske forhold.  Den ble derfor registrert som en halvpart av tomannsbolig i klagernes system. Takstmann B har også registrert eiendommen som en halvpart vertikaltdelt tomannsbolig. Salgsoppgaven ble godkjent av klageren. Da klageren ikke hadde tilgang til Internett, ble utkast til salgsdokumenter overlevert personlig for gjennomlesing og godkjenning.

 

Etter innklagedes syn ble eiendommen presentert på en god og riktig måte og i forhold til de faktiske forhold. Boligen er også beskrevet som ”arkitekttegnet kjedet bolig” både i salgsoppgave og i annonse, slik klageren ønsket.

 

Klageren kjøpte eiendommen i 1986. Kravene til innhold i salgsoppgave, begrepsbruk og regler for oppmåling har forandret seg mye siden den gangen. Klageren hevder at det ikke er lagt nok vekt på muligheten for hybel eller praktikantdel. Innklagede har vært oppatt av å beskrive de faktiske forhold, herunder gitt opplysninger om at det er egen inngang til kjelleren, samt klargjort for vann og avløp i etasjen. Store deler av kjelleren tilfredsstiller ikke kravene til varig opphold. Innklagede kunne derfor ikke markedsføre muligheten for egen hybel eller praktikantdel. Dette ville skapt en forventning hos interessentene som ikke var reell. At boligen har en egen inngang i underetasjen, kjeller og et bad, kvalifiserer ikke i seg selv til utleie og leieinntekter. De gitte opplysningene gir et riktig bilde av de faktiske forhold. I tillegg bemerkes at klageren samtykket til beskrivelsen.

 

Når det gjelder regulering av …veien, har innklagede gitt relevant informasjon i salgsoppgave under eget punkt ”Regulering”. Det nevnes at planarbeidet er overført til Fylkeskommunen. Innklagede kontaktet saksbehandler i Samferdselsetaten og fikk da opplyst at det var kommet inn nye EØS-regler som ville få betydning for reguleringsforslaget, blant annet nye krav og begrensninger, som gjorde at forslaget måtte gjøres om. Det var ikke finansiering til prosjektet, og ut fra prioriteringslisten i etaten antok man at det først ville bli realisert om tjue år.

 

For den ene interessenten var dette forholdet av stor betydning. Innklagede henviste derfor til etaten, slik at kjøper kunne innhente og vurdere forholdet selv. Det var en felles forståelse mellom interessenten og saksbehandler at det beste for interessenten var å få utfyllende informasjon direkte fra kommunen slik at det ikke skulle oppstå misforståelser. Innklagede har ingen indikasjoner på at interessenten i ettertid oppfattet dette som problematisk.

 

Opprinnelig oppdragsansvarlig sluttet hos innklagede sommeren 2011. Skifte av ansvarlig megler ble meddelt klageren skriftlig den 19. juli 2011 på korrekt måte. Det var fagansvarlig og en eiendomsmeglerfullmektig som overtok saken. Klageren anfører at det har vært vanskelig å få tak i megler, men dette stiller innklagede seg uforstående til. Alle henvendelser ble besvart på vanlig måte, og det er ringt tilbake så snart som mulig. Det var sommertid på kontoret i juli med åpningstid mellom 0900 og 1500. Dersom det ble ringt på kontortelefonen utenfor dette tidspunktet, kan det være at ingen svarte.

 

Klageren nevner at han sendte e-post den 11. juli og at han ikke hørte noe før den 19. juli. Dette er ikke korrekt, e-posten ble besvart dagen etter kl 0936. Innklagede bestrider på det sterkeste klagerens påstander om at han ikke har vært tilgengelig på e-post eller telefon.

 

Klageren har også hevdet at interessenter har hatt problemer med å få tak i innklagede. Dette er ikke korrekt, innklagedes saksbehandler har fått telefoner både på mobil og kontortelefon, samt ringt tilbake på tapt anrop. Det er ikke korrekt at det ikke skjedde noe før 9. august. Innklagede ble kontaktet av en interessent den 3. august med ønske om å se boligen. Fordi innklagede ikke lenger hadde nøkler, kontaktet han klageren for å avtale tid for privatvisningen. Klageren hadde bedt om å få nøklene tilbake i møte den 29. juli da han vurderte å si opp oppdraget. Videre ble to interessenter fulgt opp den 4. august. Klageren hadde gitt beskjed om at han ikke ville vurdere bud under 6,9 mill. Han ønsket heller ikke beskjed om lavere bud. Dessverre ønsket ingen av interessentene å legge inn bud.

 

Klageren påsto i møte den 29. juli at boligen ikke hang i vindusutstilling på gateplan. I etterkant ble dette sjekket, og innklagede fant at boligen var utstilt som avtalt. Innklagede fikk av de bankansatte bekreftet at plakaten hadde hengt der hele tiden.

 

Det var aldri noen forhandlinger mellom innklagede og første saksbehandlers nye arbeidsgiver. Første saksbehandler/oppdragsansvarlig startet hos ny arbeidsgiver den 1. august 2011. I august 2011 skal klageren flere ganger ha tatt kontakt med dette foretaket fordi han ønsket at de skulle ta på seg salgsoppdraget. I den anledning tok tidligere oppdragsansvarlig kontakt med klageren, og de ble enige om at han skulle kontakte innklagede for å høre hva som var utestående. Innklagede ga da klageren et tilbud om en minnelig løsning med redusert pris i forhold til inngått oppdragsavtale. Innklagede avviser på det sterkeste at det har vært noen form for forhandling bak klagerens rygg.

 

Når det gjelder feil i annonse i Aftenposten, er det korrekt at det var en feil annonse. Dette tok innklagede opp med avisen og avisen kompenserte derfor klageren med en ny, gratis annonse. Det er selvsagt beklagelig at det var feil i annonsen, men klageren fikk informasjon om kompensasjonen, og det er ikke tidligere uttrykt misnøye med håndteringen eller kommet indikasjoner på at løsningen var utilfredsstillende.

 

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling av saken. Innklagede har jobbet seriøst og godt innenfor de rammer som regulerer bransjen, både når det gjelder klargjøring av salgsdokumenter, oppfølging av interessenter eller annet. Det er avholdt fem fellesvisninger i tillegg til privatvisninger. Tross i god markedsføring har det vært få interessenter, men alle aktuelle interessenter har fått oppfølging på en god måte. Klagerens absolutte krav til pris for boligen har ikke harmonert med det markedet har vært villig til å betale.

 

Klageren sa opp oppdraget 17. august 2011. Innklagede ga klageren et tilbud om redusert sluttoppgjør i forhold til oppdragsavtalen ved å avstå kr 15 000 i sluttvederlag, kr 9 900 i tilrettelegging, samt kr 9 375 for fem avholdte visninger, totalt kr 34 275. Reduksjonen var ingen innrømmelse av dårlig meglerhåndverk, men et tilbud for å komme videre i prosessen. Klageren avviste utspillet. Han ønsket isteden at hele vederlaget skulle strykes, i tillegg til at innklagede skulle betale halvparten av alle utlegg.

 

Når det gjelder klagerens krav, nevnes det at arealet i kjelleren ikke var utleid ved oppdragsinngåelsen. Leieavtalen ble inngått etter at oppdragsavtalen var sagt opp med innklagede. Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar og har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og heller ikke påført klageren noe tap som kan kreves erstattet. Innklagede har ikke garantiansvar for at boligen blir solgt til den pris selgeren forlanger og finner ikke noe rettslig grunnlag for det fremsatte kravet og belegg for at klageren skal få medhold.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Fagansvarlig fremkommer ikke som megler i oppdragsavtalen, og det gjør heller ikke den nye saksbehandleren.

 

I eiendomsmarkedet er det megleren/saksbehandleren som teller for klienten. Når denne trekker seg, er avtalen ifølge klageren ugyldig og påløpte kostnader skal dekkes av ham. Saksbehandleren opplyste aldri at han var ansatt på prøve hos innklagede. I så fall ville klageren ikke inngått oppdragsavtalen med innklagede.

 

Når det gjelder mulig utleieseksjon, dreier det seg ikke om kjeller slik innklagede beskriver, men en fullt utbygget inngangsetasje/1. etasje med alle fasiliteter. Innklagede viser igjen en komplett mangel på forståelse for salgsobjektet. Han har heller aldri vært i huset og klageren har aldri møtt ham.

 

Når det gjelder mangel på tilgjengelighet, anmodes innklagede om å legge frem navn på de han har hatt kontakt med, slik at bevis for tilgjengelighet kan føres. Som nevnt i klagen, har klageren selv opplevd å ikke få kontakt. Første saksbehandler anførte også at ”Der skjedde ingen ting”, og flere potensielle kjøpere hevder å ha vansker med å oppnå kontakt med innklagede.

 

Anførselen om nøkler er heller ikke korrekt. Det kunne vært tatt kontakt med klageren da nøkler var tilgjengelig ved eiendommen. Det meldte seg forøvrig ingen interessenter, og i motsatt fall har innklagede ikke tatt seg av disse på forsvarlig vis, og dermed heller ikke fulgt opp disse kontraktsmessig.

 

Det er ikke korrekt som innklagede anfører at boligen var utstilt. Idet klageren forlot innklagedes kontor, fant ny saksbehandler frem bilder med informasjon for å henge ut i vinduet på gateplan. Hva som ble foretatt i de andre filialene, vet klageren ikke noe om.

 

Som begrunnelse for ikke å ha svart, skriver innklagede at han var i forhandlinger, men dette er ikke korrekt.

 

Når det gjelder leieavtalen som innklagede refererer til, er det vanskelig å forstå hva han snakker om. Det er ikke inngått noen leieavtale med noen etter at avtalen med innklagede ble inngått eller etter at denne opphørte. Det er kun eieren som har bodd i huset siden slutten av april 2011.

 

Innklagede er uvanlig uryddig og uklar i sin redegjørelse og fremmer påstander mot bedre vitende. Han viser en provoserende mangel på profesjonalitet og trekker også bankansatte med seg inn i sin uetterrettelighet.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede vil kommentere klagerens bemerkninger om at oppdragsavtalen er ugyldig når saksbehandlere slutter. En oppdragsavtale for salg av eiendom inngås med meglerforetaket som har konsesjon til å drive eiendomsmegling, og ikke med den ansvarlige megler. I dette tilfellet sluttet den ansvarlige megler sitt arbeidsforhold og innklagede varslet klageren korrekt med melding og informasjon om ny fagansvarlig på oppdraget.

 

Klageren var ikke tilgjengelig på e-post da innklagede skulle få godkjenning på salgsoppgaven. Dette ble derfor gjort per telefon og innklagede gjorde et telefonnotat vedrørende samtalen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers honorar og utlegg.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til meglerforetaket. Forholdet til takstmannen ligger utenfor Nemndas mandat og vil ikke bli vurdert. Takstmannens anførsler i klagesaksbehandlingen blir heller ikke kommentert. Selv om en oppdragsgiver har fått kontaktinformasjon til en eller flere takstmenn fra megleren, er det den enkelte takstmann som er ansvarlig for sitt arbeid, og ikke megleren.

 

Reklamasjonsnemnda behandler det som kan dokumenteres skriftlig. Muntlig påstander som at klageren forutsatte ved oppdragsinngåelsen at saksbehandleren hadde kontakt med ny takstmann og at taksten ikke ville være noe problem, kan derfor ikke vurderes. Det samme gjelder påstand om at saksbehandleren forandret personlighet etter at oppdragsavtalen var signert. Når det gjelder anførsler om at eiendommen ikke var utstilt hos innklagede og andre filialer av kjeden, forklarer partene seg ulikt. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken må derfor avvises på dette punktet.

 

Oppdragsavtalen er inngått med meglerforetaket og ikke den enkelte saksbehandler eller oppdragsansvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 1. Oppdragsavtalen vil fortsatt bestå selv om opprinnelig saksbehandler slutter. I dette tilfellet ble klageren korrekt varslet om at saksbehandleren fratrådte sin stilling hos innklagede og hvem som ville ta over arbeidet med oppdraget. De kostnader man har avtalt at oppdragsgiveren skal betale, er uavhengig av eventuelt skifte av saksbehandler/ansvarlig megler.

 

Det påpekes fra klagerens side at oppdragsavtalen ikke inneholder bestemmelser om innklagedes plikter eller oppdragsgiverens rettigheter. Oppdragsavtaler er regulert av eiendomsmeglingsloven § 6-4. Klagerens oppdragsavtale med innklagede inneholder de lovpålagte opplysninger.

 

Klagen gjelder også at opplysninger om at den trafikkbelastede veien er under regulering, ikke er medtatt i annonser og salgsoppgave.

 

Ifølge lovforarbeidene kan det være opplysningsplikt i henhold til emgll. § 6-7 (1) om ikke endelige offentlige planer, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 186 sml. NOU 2006:1 s. 121. I dette tilfellet er det snakk om å gi opplysninger om ikke endelige offentlige planer som vil være verdiøkende for eiendommen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må denne type offentlige planer fremstilles på en realistisk måte slik at de ikke etterlater et inntrykk av at planarbeidet er kommet lenger enn det er grunnlag for, jf. også emgll. § 6-3. Med den usikkerhet som hefter ved planene i denne saken, mener Reklamasjonsnemnda at det kunne være mer villedende enn opplysende å gi opplysninger om at den trafikkbelastede veien er under regulering med tanke på å bli lagt i tunnel.

 

Når det gjelder anførslene vedrørende feil annonse i avisen, er dette bekreftet av innklagede. Klageren har imidlertid fått en ny korrekt annonse kostnadsfritt fra Aftenposten. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punktet.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.