Klage nr 2013086

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                   Eiendomsmegler Krogsveen AS, avdeling Stovner

 

Saken gjelder:             Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren var budgiver på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren mener at han har fått aksept på sitt bud pålydende kr 5 150 000 ved e-post fra innklagede. Boligen er solgt for et høyere beløp til annen budgiver.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren anser at SMS-kommunikasjonen etter første skriftlige bud viser at bindende avtale er inngått. Innklagede har i sin SMS skrevet:

 

«hvis 12.09.2013 er ok for deg som overtakelse så har du fått deg ny bolig for 5.150.000,- Mvh …»

 

Innklagede har ifølge klageren anført at det ikke var inngått en bindende avtale, tilbakekall var gjennomført, innklagede så at det kom et bud på kr 5,2 mill. Videre at klageren fortatte å by og dermed måtte anses for å godta tilbakekallelsen.

 

Korrespondansen viser ifølge klageren at innklagede la frem et motbud som klageren aksepterte innen meget kort tid. Når det er fremsatt motbud, kan selgeren ikke ta i mot andre bud. Innklagede har aldri gitt tilbakekall. Første gangen dette ble nevnt er i det redigerte

 

 

møtereferatet innklagede sendte klageren 27. august. Dette var syv dager etter budrunden. Det er korrekt at klageren ble varslet om et bud på kr 5,2 mill. Dette var derimot før aksepten, og klageren anså derfor at budet enten ikke hadde finansiering eller at selgerne ønsket klagerens fleksible innflyttingstid. Det er korrekt som anført av innklagede, at klageren fortsatte å by. I en travel møteperiode på jobben ble klageren forvirret av innklagede som ikke ga noen indikasjoner eller faglig innføring i hva som skjedde og hvilke lover som gjelder ved motbud. Isteden presset innklagede på for at klagerne skulle være med videre i budrunden.

 

Innklagede har tilbudt en kompensasjon til klageren på kr 55 000 dersom han ikke tok saken videre, dette mener klageren er en innrømmelse av skyld og at innklagede nå har brutt avtalen.

 

Klageren hevder at avtalen om kjøp av eiendommen for kr 5 150 000 er gyldig og skal opprettholdes. Brudd må kompenseres.

 

Klageren viser til at innklagede har hatt flere ulike forklaringer vedrørende situasjonen. Innklagede har ifølge klageren bevisst gitt særdeles vektet rådgivning ved ikke å informere om at et motbud hadde blitt fremsatt og en bindende avtale inngått. Ny budgiver ble heller ikke informert om motbudet til klageren. Selgeren trakk ikke sitt motbud tilbake. Det ble ikke gitt noen informasjon til klageren. Innklagede har ifølge klageren ikke gitt råd og opplysninger han er forpliktet til.

 

Klageren viser til at også budjournalen er feil ført, idet datoer og klokkeslett for budene ikke er korrekt. Klageren mener at budjournalen ikke kan legges til grunn som bevis på grunn av de avvikene som er der.

 

Klageren anser at han har hatt følgende tap:

–          Videresalg av boligen, tap                             kr 150 000

–          Tort og svie, som tilbud fra innklagede        kr   55 000

–          Tap av leieinntekter nåværende og ny bolig kr   54 000

S u m                                                                   kr 259 000

 

Innklagede anfører:

Eiendommen ble lagt ut for salg 9. august 2013 med annonserte fellesvisninger henholdsvis 18. og 19. august. Klagerne var på privatvisning på eiendommen 11. august og førsøkte å gi bud direkte til selgerne, noe de avviste.  Prisantydningen på eiendommen var kr 5 100 000. Innklagede mottok første bud pålydende kr 4 500 000 18. august. Etter siste fellesvisning, sendte innklagede SMS til alle som hadde vært på visning, herunder klageren, og minnet om at første bud måtte være skriftlig.

 

Klageren (budgiver 3 i budjournalen) la inn bud på kr 4 800 000. 1. og 2. budgiver høynet sine bud, og klageren økte sitt bud til kr 5 100 000 med frist til kl. 1230. Kort tid etter mottakelsen av budet, sendte innklagede en e-post til klagerne og informerte om at selgeren ønsket en så rask overtakelse som mulig. Det kom et nytt bud fra budgiver 2 på kr 5 110 000 med frist til kl 1300, og klageren økte til kr 5 150 000 med samme frist.

 

Da fristen nærmet seg, var innklagede i kontakt med selgerne. De ga uttrykk for at de kunne akseptere bud på prisantydning dersom det ikke kom inn høyere bud fra budgiver 2 eller andre og dersom klageren kunne overta allerede 12. september. Innklagede sendte derfor en SMS til klageren kl 1257 for å høre om det var mulig for klageren med overtakelse den 12. september. Idet innklagede sendte SMSen, ringte budgiver 2 og økte til kr 5 200 000. Ettersom klageren hadde vært tydelig på at han kun var tilgjengelig pr SMS, sendte innklagede omgående ny SMS til klageren med informasjon om det nye budet. SMSen ble sendt direkte fra innklagedes mobiltelefon. Klagerens fremstilling av rekkefølgen på SMSene er ikke riktig. Klageren svarte at overtakelse 12. september var ok, denne SMSen ble sendt innklagede kl 1305, altså etter at innklagede hadde informert om budet på kr 5 200 000. På bakgrunn av klagerens SMS forsto innklagede at noe var misforstått. Han gjentok derfor at det hadde kommet inn nytt bud før utløpet av klagerens akseptfrist og ba om at klageren ringte. Grunnen til at innklagede selv ikke ringte, var at klageren hadde vært tydelig på at han kun var tilgjengelig per SMS og ikke på telefon.

 

Det fremgår av klagerens vedlegg nr. 4 fremgår det at klageren i samtale med innklagede fikk forklart at han hadde misforstått og at det kom inn nytt bud før utløp av fristen på klagerens bud på kr 5 150 000. Av loggen fremgår det også at klageren stilte spørsmålstegn ved budet på kr 5 200 000, og det kan synes som om han mistenkte at budet ikke var reelt. Klageren uttrykte ikke denne mistanken overfor innklagede og innklagede fikk således ingen indikasjon på klagerens manglende tillit til innklagede. Innklagede kunne følgelig ikke vite at klageren i ettertid skulle stille spørsmålstegn ved budprosessen og senere mene at han hadde fått aksept på budet sitt og/eller akseptert et motbud fra selgeren. Når klageren i tillegg fortsatte å legge inn bud uten å gi uttrykk for sin tolkning av tidligere SMSer, kan innklagede ikke lastes for ikke å ha forstått den kommunikasjonssvikt som i ettertid har vist seg.

 

Det er korrekt at innklagede har tilbudt klageren en kompensasjon på kr 55 000 for den situasjonen som har oppstått. Tilbudet er gitt for å imøtekomme klagerne og for å finne en minnelig løsning i saken.

 

Det er korrekt at bud stort kr 5 300 000 er ført med feil tidspunkt i journalen, dette ble det gjort oppmerksom på ved oversendelse av budjournalen.

 

Innklagede kjenner seg ikke igjen i den oppsummeringen som er oversendt som klagerens dokumentasjon av samtaler med innklagede, særlig i forhold til konkrete sitater. Innklagede ber om å få opplyst om sammendragene er klagerens egen oppsummering og versjon av samtalene, eller om det foreligger opptak av samtalene.

 

Klageren har fremmet krav om å få overta boligen for kr 5 150 000, samt kompensasjon fra innklagede for tort og svie på kr 55 000. Alternativt krever han erstatning for sitt økonomiske tap.

 

Innklagede anfører at saken ikke er egnet for en skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda, da det vil kreve umiddelbar bevisførsel både hva gjelder forklaringer fra partene og andre for å kunne ta stilling til om betingelsene for erstatning er oppfylt. Innklagede mener derfor at saken må avvises.

 

Dersom saken tas til behandling, er innklagedes påstand at klagen og erstatningskravet ikke kan føre frem, og at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, men at konflikten skyldes kommunikasjonssvikt som følge av klagerens mistillit i budprosessen.

 

Innklagede finner klagerens opplevelse av saken svært beklagelig og ønsker derfor å opprettholde sitt tilbud om kompensasjon på kr 55 000 frem til og med 2 uker etter Reklamasjonsnemndas svar i saken. Dette innebærer ikke ansvarserkjennelse.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til at innklagede hevder at fremstillingen i klagen om tidspunktene for de forskjellige meldingene er feil og at innklagede viser til at han kl 1257 sendte SMS om overtakelse 12. september, og kl 1257 mottok telefon fra budgiver 2 som økte sitt bud og at han kl 1258 sendte SMS med informasjon om det nye budet. Videre hevder innklagede at rekkefølgen på SMSene til klageren ikke er korrekt.  Klageren anmoder nemnda om å bruke rekkefølgen som skjermbildene viser og ikke det innklagede argumenterer for.

 

Ifølge live chat på Facebook, viser at det kl 1302 var første gang aksept med overtakelse ble omtalt, og kl 1308 første gang nytt bud ble omtalt

 

Mellom disse to punktene er det vanlig samtale uten noen tegn til nytt bud. Dette er ikke sammenfallende med innklagedes presentasjon av faktum.

 

Det er riktig at klageren ønsket budrunden på SMS av hensyn til arbeidssituasjonen. Budrunden ble stressende og med uventede vendinger som bidro til usikkerhet. Innklagede hevder at det ikke ble utøvd noe press til å fortsette budgivningen, eller at klageren viste noen form for mistillit med budrunden. Dette er ifølge klageren feil.

 

Innklagede skriver at selgeren ikke hadde gitt fullmakt til å akseptere budet, videre at selgeren kunne akseptere pris på prisantydningen. Dette er ifølge klageren selvmotsigende.

 

Tap av leieinntekter, gjelder utleie av eksisterende bolig.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren har fremstilt sin sak på sosiale medier, mobilen.no og med link til egen blogg. Innklagedes tilbud om minnelig ordning er omtalt slik «… tilbød meg 55 000 kroner for ikke å skrive denne saken. Jeg valgte å takke nei». Dette vitner om liten vilje til å inngå forlik. Det kan ikke forventes at en klager skal få en sum penger og samtidig fortsette med klagen på andre offentlige arenaer. Klageren hadde sendt artikkelen med en ukes svarfrist. Artikkelen ble stoppet i spamfilteret grunnet klagerens url-link i mailen. Dersom klageren ønsket en konstruktiv diskusjon, finner innklagede det merkelig at han ikke purret svar fra innklagede. Videre finner innklagede det merkelig at klagerne forventer at en slik diskusjon skal foregå på sosiale medier med klageren som redaktør, og at dette skal foregå samtidig som saken er til behandling i Reklamasjonsnemnda.

 

Innklagede har selv erkjent å ha opptrådt i strid med god meglerskikk som følge av kommunikasjonssvikten, og har derfor valgt å gi klageren et tilbud på kr 55 000. Tilbudet opprettholdes, se opprinnelig tilsvar.

 

Innklagede finner det kritikkverdig at klageren fremstiller innklagedes budapp som om den ikke tilfredsstiller dagens krav og at denne var årsaken til kommunikasjonssvikten. Dette har ingen rot i virkeligheten, da forhøyningene skjedde pr SMS og telefon.

 

Av klagerens chat fremgår at han kl 1255 hadde informasjon om det nye budet på kr 5,2 mill, og da vurderte om han skulle by kr 5 250 000. Budet på kr 5,2 omtaler han i chaten med sin samboer før han omtaler sms om at han kan få huset for kr 5 150 000 hvis overtakelse er ok den 12. september. Dersom klageren var usikker, er det rart at han ikke ringte innklagede for å avklare denne usikkerheten. Klageren og samboeren antok at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden. Det er ikke riktig. Klageren beskriver usikkerheten i sin chat, men fortsatte å by uten å si noe om dette til innklagede. Innklagede var i den tro at budskapet om nytt bud var forstått da han ikke mottok noe svar fra klageren før etter at han hadde sendt informasjonen om det nye budet. Ved mottak av klagerens SMS «Vi går for det …», skjønte innklagede at klageren hadde misforstått og ba ham ringe.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning og spørsmålet om innklagede har formidlet en aksept til klageren.

 

Innklagede har anført at saken bør avises. Nemnda mener imidlertid at sakens dokumenter danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og at anførslene i saksfremstillingen er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda vil også påpeke at det kun er forholdet til innklagede meglerforetak som blir behandlet. Forholdet til selgerne, eller kjøperen i saken, kan ikke vurderes her.

 

På bakgrunn av klagerens krav vil Reklamasjonsnemnda opplyse at nemnda ikke vil kunne gjør noe med den inngåtte avtale mellom selgeren og kjøperen. Dette innebærer at nemnda under ingen omstendighet kan omgjøre handelen til fordel for klageren; noe som heller ikke innklagede har anledning til å gjøre.

 

Nemnda kan ta stilling til forholdet til meglerforetaket, herunder hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budgivningen.

 

Innklagede har ved sin SMS av 20. august 2013 kl. 13.02 skrevet følgende

 

«Hvis 12.09.2013 er ok for deg som overtakelse så har du fått deg ny bolig for 5.150.000,- Mvh …»

 

En slik formulering som megler her formidlet til klageren, fremstår som en aksept av budet på kr 5 150 000 betinget av at klageren godtok 12. september 2013 som overtagelsesdato.

Slik SMS er formulert, er dette i realiteten et motbud formidlet av megleren på vegne av selgeren, jf. avtaleloven § 6.

 

Klageren besvarte denne SMS etter kort tid slik:

 

«Vi går for det. 12.09 er ok. Ringer senere i dag når ute av møte. 1-2 timer. Ok»

 

Hvis vi ser på disse to SMS isolert sett, mener nemnda at bindende avtale om salg til
kr 5 150 000 og overtagelse 12. september 2013 var inngått.

 

Det som imidlertid skaper problemer i saken her, er dels det forhold at det er knyttet en viss usikkerhet til tidspunktene for avsendelse og mottak av de ulike SMS rundt dette tidspunktet, og dels det forhold at klageren fortsatte budgivning uten å tilkjennegi at det ifølge ham var inngått bindende avtale.

 

Det fremgår av klagerens SMS-logg at han mottok SMS fra megler om det nye budet på
kr 5 200 000 før ovennevnte motbud, selv om de ble mottatt omtrent samtidig. Nemnda mener at uansett om man ser på meglers SMS, som er gjengitt ovenfor, som et formelt motbud eller kun avklaring om overtagelsestidspunkt, er SMS med info om budet på kr 5 200 000 sammenholdt med at megler fulgte opp dette med SMS om at klageren måtte ringe, uansett har ført til at motbudet må anses falt bort. Det underbygges av det vesentlige forhold at klageren fortsatte budgivningen uten å tilkjennegi at han mente det var inngått avtale om kjøp kr 5 150 000.

 

Etter en helhetsvurdering er nemndas konklusjon at det ikke kan legges til grunn at det ble inngått bindende avtale om salg av boligen til klageren for kr 5 150 000 med overtagelse den 12. september 2013.

 

Nemnda mener imidlertid at innklagede kan kritiseres for den uklarheten megleren skapte ved å sende den SMS som er gjengitt ovenfor. Dette er i strid med eiendomsmeglingsforskriften
§ 6-3, som omhandler oppdragstagerens plikter ved budgivning, og er følgelig i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det ikke grunnlag for det erstatningskrav klageren har fremsatt. Nemnda forutsetter imidlertid at innklagede fastholder sitt tilbud om å betale kr 55 000 til klageren.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS, avdeling Stovner, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.