Klage nr 2013070
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. januar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Din Eiendomsmegler AS
Storgt. 32
2609 Lillehammer
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter/ felleslån.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede meglerforetak. Dato for budaksept var 15. mars 2012. Dato for kontraktsmøtet var den 25. april 2012. Klageren mener det er gitt feil opplysninger om felleskostnader. Klageren krever på denne bakgrunn erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren la inn bud på flere leiligheter i mars 2012. Klageren mener å ha måttet legge inn bud på tre leiligheter på en gang, sammen med flere andre. Klageren fikk ikke vite hvordan budrunden gikk, før det var over. Klageren la derfor inn et større bud enn hun følte var riktig for å være sikker på å få en leilighet.
Innklagede opplyste ifølge klageren at felleskostnadene på leilighetene var på kr 19 per kvm. Klageren syntes det var en grei pris, og følte derfor at hun kunne by noe mer på leilighetene. Felleskostnadene på leiligheten klageren fikk tilsagnet på, skulle da bli kr 650 per måned (34,2 kvm x kr 19).
Da klageren fikk første faktura på felleskostnader, som kommer per kvartal, var den på kr 978 per måned. Det vil si en kvadratmeterpris på kr 28,60. Dette blir en mye større utgift for en student enn det som var beregnet, også ut fra at lånebeløpet ble større enn beregnet.
Klageren anfører å ha hatt flere telefonsamtaler med innklagede, hvoretter innklagede skal ha lovet å ordne opp i dette. Innklagede skal ha opplyst at styret i sameiet hadde gjort feil. Det kom imidlertid ingen klarhet i saken, så klageren begynte å sende e-poster for å kunne dokumentere hva som ble sagt.
Klageren mener at innklagede skulle ha innhentet opplysninger om de riktige felleskostnadene. Innklagede legger imidlertid skylden på styret i sameiet, som ikke skal ha gitt innklagede riktige opplysninger om felleskostnadene.
I ettertid har klageren fått vite at det var en uklar rollefordeling under salget. Selgeren var et aksjeselskap med person X som daglig leder. Person X har også rollen som daglig leder av et annet aksjeselskap, og er styremedlem i sameie Y. Konen/ samboeren til megleren hos innklagede står oppført som styremedlem i de to aksjeselskapene der person X er daglig leder.
Klageren mener at med så nære forbindelser mellom hverandre, dels som daglig leder, styremedlem og familiært beslektet, stiller klageren seg uforstående til at innklagede gav uriktige opplysninger.
Klageren har også fått opplyst at felleskostnadene ikke ville gå opp de første årene, da leilighetene var nye, og det ikke ville komme noen kostnader på fellesarealet eller bygget. Sameieavgiften har likevel gått opp fra kr 2935 per kvartal til kr 3066 per kvartal. Klageren fikk ikke noe varsel om at sameieavgiften skulle gå opp nå, etter så kort tid.
Klageren kan kreve erstatning for for mye betalt husleie og for mye betalt for leilighet ut ifra de uriktige og manglende opplysningene fra innklagede. Merkostnadene på sameieavgiften har stor betydning for kostnader per måned for en student. Klageren krever erstatning med kr 19 680 i for mye betalt husleie, samt kr 50 000 for mye betalt ut fra takst på leiligheten, fordi det var opplyst at sameieavgiften var så liten. Klageren hadde heller ikke gått så høyt i budrunden dersom hun hadde visst at felleskostnadene var så høye.
Innklagede anfører:
Innklagede motsetter seg å ha gjort noen feil i saken. De opplysningene innklagede gav var basert på det innklagede fikk av opplysninger før leilighetene ble lagt ut for salg. Innklagede referer til regnskap for sameiet for 2011. Av dette fremgår det at selve sameieavgiften for 2011 var på kr 12 per kvm per måned. Hele sameiet er i henhold til brøken, 4137 kvm, som det fremgår av vedlagte utskrift av hjemmelsforholdene til gjeldende seksjon.
Regnskapet lå til grunn for opplysningen om at sameieavgiften for 2012 ville bli på ca. kr 19 per kvm. I dette tallet var det tatt høyde for at de nye leilighetene ville få litt større andel da de hadde fellesarealer dedikert til bare disse.
I klagen hevdes det at klageren måtte legge inn bud på tre leiligheter. Innklagede anfører at dette ikke er riktig. Klagerne ble gitt anledning til dette, men var bare bundet av budet på en leilighet. På denne leiligheten var det ikke budrunde, da klageren la inn kjøpstilbud på kjøpesum som første bud.
I tillegg til å gjennomføre salget, skulle innklagede reseksjonere sameiet med de nye leilighetene. Som en del av dette arbeidet, ble det utarbeidet reviderte sameievedtekter. Disse vedtektene forelå i endelig utgave den 24. januar 2012, dvs. før salget startet. Vedtektene ble gjennomgått med styret i sameiet før revideringen.
Budaksept ble gitt den 16. april 2012. Overtakelsen ble foretatt den 25. april 2012.
Årsmøtet i sameiet ble avholdt den 17. april 2012. Innklagede anfører at han ikke ble informert om at styret hadde foreslått endret fordeling av felleskostnader. Selgeren var, innklagede bekjent, heller ikke informert om dette.
Klagerens anførsel om nære forbindelser er etter innklagedes syn ikke relevant, da dette ikke gjelder sameiet og dets styre, men selgeren.
Innklagede viser for øvrig til sin redegjørelse av 1. februar 2013 vedlagt klagen og til sin
e-post av 7. februar 2013.
Innklagede kan ikke se å ha gitt uriktige opplysninger ved salget. At sameieavgiften ble endret senere, og at klageren, som kjøper, ikke ble innkalt til møtet, kan ikke innklagede klandres for. Innklagede viser til at styret var godt informert om salgsprosessen, og at det forelå kjøpsavtaler på de fleste leiligheter på møtetidspunktet.
Innklagede bemerker avslutningsvis at det forundrer ham at forholdene ikke ble tatt opp på neste sameiermøte den 16. april 2013. Innklagede mener at klageren her hadde mulighet til å få rettet opp feil og mangler ved fordeling av utgiftene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har gitt manglende eller uriktige opplysninger om felleskostnader.
Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at partenes anførsler i saksfremstillingen er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren av leiligheten vil ikke bli vurdert.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Det er klart at størrelsen på felleskostnadene er en opplysning som kjøperen har grunn til å regne med å få, og at slik opplysning kan ha betydning for avtalen.
Det fremgår av prospektet som klageren har oversendt, at sameieavgiften dekker forsikring av bygg, vedlikehold inkludert heiser, renhold og vaktmestertjenester, forretningsførsel, brøyting og strøing. Senere i salgsoppgaven fremgår det at kommunale avgifter og ligningsverdi ikke er fastsatt. Nemnda legger til grunn at klageren fikk de samme opplysninger.
Sameieavgiften utgjør i dette tilfellet en kombinasjon av tradisjonelle felleskostnader pluss strøm og kommunale avgifter. Dette er ikke imøtegått av klager, og nemnda legger dette til grunn.
Når man trekker fra disse kostnadene fra de månedlige fellesutgiftene, er differansen til hva som ble oppgitt, ikke vesentlig. Hva sameiet vedtar etter at et salg er gjennomført, ligger utenfor innklagedes kontroll og er en risiko som alle eierne i sameiet må påregne. Det skal for øvrig nevnes at klagerens anførsler om innklagedes nære forbindelser til andre personer/selskaper, ikke kan føre til en annen vurdering av saken. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid nevne at dersom megler har uttalt at felleskostnadene ikke ville gå opp de første årene, er dette fra innklagedes side en uheldig uttalelse.
Konklusjonen blir etter dette at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at erstatningskravet ikke fører frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.