Klage nr 2013084

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. januar 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                   EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Kristiansand

Postboks 196

4662 Kristiansand S

 

 

Saken gjelder:             Nybygg. Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne er en av seksti leilighetskjøpere som kjøpte nybygget eierleilighet i et prosjekt. Leilighetene ble meglet av innklagede.

 

Klagen gjelder det forhold at innklagede utbetalte kjøpesummen til selger uten å informere om at det ikke forelå ferdigattest på utbetalingstidspunktet, og at det for øvrig er foretatt utbetaling i strid med avtalen mellom partene. Innklagede utarbeidet avtalen mellom partene, og er følgelig kjent med dens innhold. Klagerne anfører at dette er i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne anfører videre at innklagede er erstatningsansvarlig for det som ville ha vært opptjente renter på meglerkonto fra utbetalingstidspunktet til tidspunktet for utstedelse av ferdigattest, som ennå ikke er gjennomført.

 

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Innledning

I realiteten er det gjennomført samme fremgangsmåte for samtlige seksti leiligheter, men for enkelthetens skyld, fremmes klagen utelukkende på vegne av klagerne. Det opplyses om at en av klagerne er styreleder i sameiets styre.

 

Faktiske opplysninger – dokumentasjon

Leilighetsprosjektet ble markedsført via innklagede i 2010. Etter de opplysninger klagerne har fått forelå kun ett prospekt før avtalene ble inngått.

 

Den 26. januar 2011 ble det inngitt et kjøpetilbud på eiendommen. Selger aksepterte kjøpetilbudet, men klagerne har ikke eksakt dato for aksepttidspunktet.

 

Den 28. januar 2011 ble det sendt en e-post fra representant for selgeren til innklagede.

 

Den 14. april 2011 ble det inngått kontrakt mellom selgeren og klagerne.

 

Det ble for øvrig også mottatt en byggebeskrivelse for leilighetene.

 

Etter de opplysninger klagerne har, har klagerne (og de øvrige kjøpere) mottatt byggebeskrivelsen i forbindelse med prospektet eller under enhver omstendighet før kontraktsinngåelse.

 

Klagerne viser dernest til at det ble utstedt garanti etter bustadoppføringslova (buofl.) § 47 den 10. november 2011. Garantibeløpet var kr 10 878 310 med tillegg av byggelånsrente.

 

Ti dager etter at selgerens forbehold i kontrakten ble innfridd, ble det innbetalt 10 %,
kr 481 500 til innklagede, jf. kontraktens punkt 6.4. Etter de opplysningene klagerne har, ble beløpet umiddelbart viderebetalt til selgeren.

 

År 2012 gikk med til bygging mv, og klagerne kan ikke se at det foreligger relevante opplysninger eller annet som kan ha betydning for saken.

 

Den 5. april 2013 ble det sendt en plan for overtagelsesbefaring og innflytting til klagerne. Innklagede var kjent med dette da han mottok en kopi av e-posten. Klagerne skulle overta og flytte inn den 6. mai 2013.

 

Klagerne viser til at det ble søkt om midlertidig brukstillatelse den 12. april 2013. Utfyllende opplysninger til søknaden ble gitt den 29. april 2013. Den 6. mai 2013 ble det gitt midlertidig brukstillatelse for samtlige leiligheter og fellesarealer.

 

Innflyttingen skjedde umiddelbart deretter, suksessivt i løpet av en ukes tid fra ca. 6. mai 2013. Klagerne flyttet inn samme dag.

 

Klagerne anfører at det ble undertegnet overtagelsesprotokoll av partene, i følge klagerne fikk de opplyst at de ikke fikk nøkler om de ikke undertegnet denne.

 

I følge klagerne var det ingen kommunikasjon med innklagede i tiden mellom 5. april og innflyttingen den 6. mai. Klagerne hadde den gangen ingen kunnskaper om hva midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest var. Innklagede har heller ikke avklart med utbyggeren eller kommunen status mht. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det er i alle fall ikke gitt noen opplysninger om dette.

 

Klagerne viser til at det i deres leilighet manglet blant annet glass på terrassen, slik at denne var åpen og uten sikring mot fall fra tredje etasje. Fellesarealene var dessuten langt fra ferdige. Det forelå omfattende mangler som hadde betydelig risiko for sikkerhet, fallulykker mv. Hva gjelder sistnevnte viser klagerne til fotomontasje vedlagt klagen.

 

Selgeren var kjent med dette, og det anføres at innklagede også må ha vært kjent med tilstanden. Representanten for innklagede skal ha uttalt på møte hos klagernes prosessfullmektig den 12. august 2013 at midlertidig brukstillatelse ikke skulle ha vært gitt.

 

Den 23. mai 2013 ble det sendt et informasjonsskriv fra entreprenøren til beboerne. Her ble det opplyst at innbetalt beløp stod på innklagedes klientkonto, og at det ikke ble utbetalt noe beløp før det eventuelt ble stilt en bankgaranti for hele beløpet.

 

Den 24. mai 2013 ble det utstedt ny forskuddsgaranti etter buofl. § 47 overfor samme forbrukere, men med et forhøyet beløp til kr 145 000 000. Det var innklagede som formidlet garantien.

 

Den 1. juni 2013 ble kjøpesummen overført fra innklagedes konto til selgeren. Klagerne ble godskrevet renter på innklagedes klientkonto frem til denne dato.

 

Heller ikke i tiden mellom innflytting og overføring av restoppgjør fra innklagedes konto til selgeren, forslå det noen informasjon fra innklagede til kjøperne om at det kun forelå midlertidig brukstillatelse og ingen ferdigattest. Det forelå derfor heller ingen informasjon om hvilke rettigheter kjøperne evt. kunne ha i en slik situasjon.

 

Den 6. juni ble det sendt nytt informasjonsskriv til beboerne fra entreprenøren. Samme dag, ble det avholdt et møte mellom innklagede og styrets leder og representant for selgeren. Det skal ha blitt opplyst på møtet at kjøpesummen stod på innklagedes konto, og denne opplysningen ble bekreftet i e-post fra den ene klageren til innklagede og selger den 25. juni 2013.

 

For øvrig ble det den 13. juni 2013 søkt om ferdigattest, uten at kommunen aksepterte denne søknaden. Saksbehandler hos kommunen konstaterte at arbeidene ikke var avsluttet.

 

Den 18. juni 2013 ble eiendommen overskjøtet til klagerne.

 

Den 20. juni 2013 uttalte selgerens representant at det ikke var innkalt til ferdigbefaring vedrørende fellesarealer da arbeidene ikke var sluttført.

 

Den 3. juli 2013 returnerte innklagede § 47 garantien av 24. mai til banken, fordi boligen var overskjøtet kjøperne.

 

Det har etter dette ikke vært mulig å få avsluttet arbeidene. Det er blitt søkt om forlengelse av midlertidig brukstillatelse, men det er per 4. september 2013, så vidt klagerne vet, ikke utstedt noen forlenget midlertidig brukstillatelse.

 

 

3. Krav og rettslig begrunnelse

Klagerne anfører at avtalen mellom partene innebærer at det skal leveres en helt ferdigstilt leilighet. Det fremkommer klart av kontrakten og prospektet. Ikke noe sted fremkommer det at leiligheten er kontraktsmessig når det bare foreligger midlertidig brukstillatelse. Det anføres at innklagede er kjent med avtalen.

 

Det er blant annet i punkt 12.1 henvist til buofl. § 15 som forutsetter at arbeidet skal være «fullført» før overtagelse kan kreves.

 

Klagerne har ikke godtatt at innflytting og overtagelse skal skje når det foreligger midlertidig brukstillatelse. Dette ble sannsynligvis gjennomført fordi selgeren trengte tilførsel av kapital.

 

Klagerne mener det må være på det rene at innklagede i en slik situasjon som her forelå, er forpliktet til å forsikre seg om at ferdigattest foreligger, og om det ikke foreligger, som i dette tilfellet, kan ikke innklagede medvirke til utbetaling av kjøpesummen.

 

Innklagede har heller ikke informert klagerne om at ferdigattesten ikke forelå, slik at klagerne kunne innrettet seg etter dette, blant annet ved å instruere innklagede om ikke å overføre vederlaget før leiligheten var kontraktsmessig. Klagerne viser til at dette ville være en høyst aktuell sanksjon mot selgeren. Det vises i denne forbindelse til Finanstilsynets rundskriv 2011-06-23 21/2011at; «Der det er avtalt at selger skal levere en ferdigstilt bolig, plikter megler å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overlevering og oppgjør finner sted».

 

Klagerne viser også til eiendomsmeglingsloven § 6-7, 2. ledd punkt 8, og anfører at meglingen på dette punktet må være i strid med god meglerskikk.

 

Det er stillet ny § 47-garanti den 24. mai 2013. Klagerne mener at innklagede tydeligvis var av den oppfatning at han da kunne foreta utbetaling av sluttoppgjøret.

 

Innklagedes oppfatning av situasjonen den 24. mai er ikke klar for klagerne. Paragraf 47-garanti brukes kun når det er avtalt forskuddsbetaling, og det er ikke tilfelle i denne saken. Det som ble utbetalt var sluttoppgjøret, ikke et avtalt forskudd. Klagerne mener at det kan se ut til at innklagede betraktet utbetalingen som et forskudd, fordi bygget ikke var ferdig på overføringstidspunktet. Klagerne ber om redegjørelse for dette fra innklagedes side.

 

Klagerne tar forbehold om å hevde at dette er i strid med god meglerskikk, da det ikke er avtalt forskuddsbetaling, som innklagede synes å legge til grunn.

 

Klagerne mener at innklagede her uansett hadde en klar forpliktelse til å avklare og informere kjøperne. Dette følger av hans omsorgsplikt overfor kjøperne.

 

Klagerne mener endelig at det foreligger erstatningsansvar for innklagede. Klagerne hevder at dersom innklagede hadde utført meglingen i henhold til god meglerskikk, hadde klagerne kunnet instruere ham om å holde tilbake kjøpesummen på meglers konto inntil leiligheten var kontraktsmessig. Da ville klagerne hatt rett til akkumulerte renter på klientkonto frem til ferdigattest foreligger.

 

Klagerne tar forbehold om også å begrunne dette tapet i det forhold at innklagede har lagt til grunn at siste utbetaling er å anse som forskuddsbetaling.

 

Innklagede anfører:

Så vidt innklagede oppfatter det, dreier saken seg om hvorvidt innklagede har foretatt oppgjør til entreprenør/ selger i strid med forutsetningene i kontrakt, samt manglende informasjon til klagerne om hvilke rettigheter og plikter de hadde i forbindelse med overtakelsen. Videre er det kav om opptjente renter på klientkonto frem til ferdigattest foreligger.

 

Handelen reguleres av buofl., og det er benyttet en standardkontrakt som er utarbeidet av Boligprodusentenes forening, forbrukermyndighetene, Husbanken, meglerbransjen og andre aktører.

 

Loven pålegger entreprenøren å stille § 12-garanti på 2 % i byggetiden, en garanti som trappes opp til 3 % av vederlaget gjeldende i 2 år fra overtakelsen. Dette var gjeldende satser på garantistillelsestidspunktet, men er senere forhøyet. Det er imidlertid vilkårene på garantistillelsestidspunktet som gjelder for denne handelen.

 

I henhold til kontraktens punkt 6.4 skulle det betales forskudd med 10 % av kjøpesummen
10 dager etter at selgerens forbehold var innfridd. Klagernes innbetaling av disse 10 %,
kr 481 500, fant sted den 6. september 2011. Den 10. november 2011 stilte selgeren § 47-garanti for det innbetalte forskuddet, og beløpet ble utbetalt til selgeren. Helt i tråd med gjeldende regelverk. Innklagede viser også til at klagerne er godskrevet renter av innbetalt kapital fra innbetaling fant sted til § 47-garanti forelå.

 

I april 2013 nærmet det seg overtakelse, og entreprenøren sendte ut melding om når overtakelsesforretning skulle avholdes for den enkelte leiligheten. For klagernes del var det bestemt til den 6. mai 2013. I den anledning ble innklagede anmodet om å sende ut et varsel til klagerne om innbetalt sluttsum. Varsel om sluttoppgjør ble utsendt fra innklagedes oppgjørsavdeling den 11. april 2013.

 

Innklagede gjør gjeldende at klagerne i dette brevet ble tydelig informert om hvordan de skulle forholde seg. Både når det gjaldt innbetaling og om kravene de kunne stille i forbindelse med overtakelsen. Det forelå verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på det tidspunktet varselet gikk ut, men det skulle være tilgjengelig på overtakelsesforretningen. Innklagede viser til det nevnte brevet som var vedlagt tilsvaret.

 

Klagerne foretok restoppgjør på kr 4 345 792 den 3. mai 2013. Overtakelse fant sted den
6. mai 2013. Den 24. mai 2013 stilte selgeren/ entreprenøren en ny selvskyldnergaranti
(§ 47-garanti) som sikkerhet for restinnbetaling fra klagerne. Den 29. mai ble beløpet utbetalt til selgeren, mot § 47-garantien. Klagerne ble godskrevet klientkontorenter fra innbetaling fant sted til selgeren hadde stilt § 47-garanti, og beløpet er utbetalt klagerne.

 

Da overtakelsen fant sted, hadde kommunen utstedt midlertidig brukstillatelse for hele prosjektet, og denne ble lagt til grunn da oppgjør fant sted. Av brukstillatelsen fremgår følgende; Brukstillatelse gjelder hele tiltaket. Ifølge søknad om brukstillatelse er det registrert mindre vesentlige mangler. Disse er imidlertid ikke til hinder for midlertidig brukstillatelse. Gjenstående arbeider skal være utført innen den 5. juni 2013. Så fremgår det hvilke mangler som er påpekt, og avsluttes med en setning om at tiltakshaver har stilt bankgaranti for resterende arbeider.

 

Innklagede viser dernest til kontraktens punkt 18, 10. avsnitt hvor det fremgår et forbehold om fullstendig ferdigstillelse av fellesarealer og utearealer.

 

Det vises deretter til kontraktens punkt 6.11 hvor det fremgår at selgeren skal stille sikkerhet for forskuddsbetaling i henhold til bestemmelsene i lovens § 47. Kjøperne på sin side, har krav på renteinntektene på klientkonto fra innbetaling frem til § 47-garanti eller tinglyst skjøte foreligger.

 

Av kontraktens punkt 12.2 fremgår det også at selgeren skal stille § 47-garanti frem til overlevering av tinglyst skjøte. Videre viser innklagede til kontraktens punkt 18.4 siste avsnitt.

 

Innklagede anfører dernest at det i overtakelsesprotokollen som ble signert av klagerne den
6. mai 2013, er gjort en del anmerkninger over mangler påvist på befaringen, med opplysning om hvem som skal utbedre disse. Det fremgår imidlertid ingen krav om tilbakehold som sikkerhet for kravet.

 

I tillegg til opplysningene i den midlertidige brukstillatelsen om at selgeren har stilt garanti for ferdigstillelse overfor kommunen, er det holdt tilbake kr 2 millioner av oppgjøret, etter ordre fra sameiet, inntil ferdigstillelse er gjennomført. Disse pengene står på rentebærende klientkonto hos innklagede.

 

Klagerne hevder at de har krav på rentene på klientkonto frem til ferdigattest foreligger. Innklagede mener at dette er helt feil, da det er stilt § 47 garanti fra selgerens side. Klagerne har etter innklagedes syn fått de rentene de har krav på.

 

Klagerne fikk hjemmel til eiendommen den 18. juni 2013. Paragraf 47-garanti ble stilt den
24. mai 2013. Oppgjør til selgeren fant sted den 29. mai 2013. I klagen fremstilles det som om innklagede har ordnet denne § 47-garantien, men det er feil. Hvordan og hvorfor skulle innklagede ordne en slik garanti?

 

Det er riktig at det fremgår av Finanstilsynets rundskriv nr. 21/2011 at det bør foreligge ferdigattest før overtakelse, samt en uttalelse om meglers ansvar for informasjon til partene dersom gjennomføres overtakelse i strid med dette.

 

Innklagede mener imidlertid at det er kjent at ikke alle kommuner utsteder ferdigattester før langt om lenge, og da mener innklagede at det fortsatt kan foretas overtakelse og oppgjør på grunnlag av midlertidig brukstillatelse. Innklagede tolker uttalelsen fra Finanstilsynet som at det står BØR og ikke skal.

 

Det kan være flere grunner til at kommunene venter med å utstede ferdigattest, av og til er det kapasitetsproblemer i kommunene. I dette tilfellet fremgår det imidlertid at noen rekkefølgekrav ikke er oppfylt. Entreprenøren har imidlertid stillet bankgaranti for gjenværende arbeider, og da foreligger det etter innklagedes syn ikke noen risiko for klagerne. I slike tilfeller mener innklagede det er grunnlag for gjennomføring av oppgjør til selgeren. Innklagede viser i den forbindelse til artikkel i Eiendomsmegleren 09/2013 om Meglers omsorgsplikt ved formidling av ny bolig.

 

I tillegg har selgeren stilt § 47-garanti for kjøpesummen, og da har selgeren krav på oppgjør straks, og må ikke vente til skjøtene er tinglyst. Alle § 12-garantiene er også på plass, slik at klagerne kan rette krav mot garantist dersom selger/entreprenør skulle misligholds kontrakten.

 

Innklagede mener på denne bakgrunn at klagernes påstander må avvises.

 

Klagernes ytterligere anførsler

Innledningsvis presiserer klagerne sine klagegrunner fra klagen, herunder fastholder klagerne at det ikke ble gitt noen informasjon om klagernes rettslige/ faktiske posisjon ved overtakelse den 6. mai 2013, og at overføring av kjøpesummen skjedde før bygget var ferdig og ferdigattest forelå.

 

Klagerne gjør deretter gjeldende to ytterligere klagegrunner. For det første anfører klagerne at innklagede skulle ha avklart om § 47-garanti var stillet den 6. mai 2013 for manglende ferdigstillelse av felles-/utearealer. Innklagede måtte da sett at slik garanti ikke forelå, og i den situasjon ville innklagede vært forpliktet til å informere om at slik garanti ikke var stillet per 6. mai 2013, samt om de rettslige konsekvensene av dette forhold. Klagerne viser i den forbindelse til kontrakten mellom partene.

 

Klagerne presiserer at det fortsatt ikke foreligger slik garanti.

 

For det andre anfører klagerne at det det var manglende informasjon i forbindelse med overtakelsesforretning.

 

Entreprenøren forsøkte å få gjennomført overtakelsesforretning for fellesarealene den
7. oktober 2013. Klagerne mener at innklagede var kjent med at det ikke var gjennomført overtakelse for fellesarealene. Dette følger blant annet av at innklagede den 6. juni 2013 anbefalte at fellesarealene ble overtatt i midten av august. Uansett mener klagerne at innklagede er forpliktet til å holde seg orientert om dette.

 

Klagerne mener videre at innklagede ikke har utvist noen som helst omsorg eller ivaretakelse av klagerne i denne forbindelse. Innklagede forholdt seg fullstendig passiv i forhold til overtakelsen av fellesarealene.

 

Det anføres at innklagede i en slik situasjon har undersøkelses- og informasjonsplikt på bakgrunn av de kunnskaper han besitter, nemlig at det kun foreligger en midlertidig brukstillatelse på eiendommen. Innklagede ville ha vært forpliktet til å avklare via kommunen hva som var gjenstående arbeider, og til å gi klagerne informasjon om dette.

 

Innklagede ble spurt om å avklare disse to nevnte forholdene i e-post, men svarte at spørsmålet ville bli besvart i forbindelse med klagesaken i Reklamasjonsnemnda.

 

Det er for øvrig slik at styret i sameiet selv har kontakten kommunen for informasjon og avklaring.

 

Det ble gitt ny midlertidig brukstillatelse den 10. oktober 2013.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Hva gjelder klagernes ytterligere bemerkninger peker innklagede på at det fremgår av den midlertidige brukstillatelsen at selgeren hadde stilt bankgaranti for ferdigstillelse av fellesarealene. Innklagede hevder å ha forholdt seg til dette. Innklagede mener i den forbindelse at de må kunne stole på at opplysningene fra kommunen om at garanti er stilt, er riktig.

 

Innklagede viser dernest til at megleren normalt ikke deltar på overtakelsesforretninger. Det er selgeren som innkaller og gjennomfører disse forretningene. Innklagede anfører at selgeren og tiltakshaveren er ansvarlig overfor kommunen for at bygget oppfyller kravene i godkjenning og byggeforskrifter. Innklagede kan ikke se at de skal være ansvarlig for byggets beskaffenhet, når tiltakshaveren overfor kommunen bekrefter byggets kvalitet. Etter overtakelsesforretningen mottar megleren en kopi av protokollen, og forholder seg til det partene har avtalt der. Er det krav eller avtale om tilbakehold, etterkommer innklagede selvsagt det.

 

Riktignok har innklagede purret på selgeren om å få bygget ferdig, men det er som en følge av de henvendelsene som er gjort til innklagede i etterkant av overdragelsen og oppgjøret.

 

Klagernes atter ytterligere anførsler

Gjennomføring av salget uten at ferdigattest forelå

Gjennomføringen av handelen slik det her er gjort, viser de problemene som kan oppstå når oppgjør og overtagelse skjer på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse. Klagerne påpeker at det fremdeles ikke er gitt ferdigattest fra kommunens side, og at det uvisst når dette måtte foreligge. Kommunen krever at alle kjente avvik fra plan- og bygningsloven skal være lukket før dette kan gis.

 

Det anføres at en rettslig korrekt fortolkning av kontrakten ikke åpner opp for overtakelse før det foreligger ferdigattest. Innklagede er den nærmeste til å vurdere dette, innklagede skulle derfor ha informert om at en nå la opp til overtagelse i strid med kontrakten, og han skulle frarådet klagerne en slik gjennomføring. Bestemmelsen i tilleggskontrakten punkt 18 kan ikke endre denne forståelsen av kontrakten.

 

Overtakelsen den 6. mai 2013

Hva gjelder overtakelsen den 6. mai 2013 fremgår det av brev av 21. oktober 2013 at det er sendt et varsel om sluttoppgjør fra innklagede den 11. april 2013. Klagerne viser til dokumentasjon i innklagedes brev.

 

Dessverre ble denne henvendelsen fra innklagede oversett ved klagernes behandling av saken, men brevet får ingen konsekvenser for klagernes anførsler.

 

Hva gjelder innklagedes henvisning til artikkelen i Eiendomsmegleren for september 2013, mener klagerne at innklagede ikke har håndtert oppdraget i overensstemmelse med det som fremkommer. Innklagede har kun sendt brevet av 11. april 2013 med generell informasjon om rettsregler som gjelder. Det er ikke foretatt noen avklaringer med hensyn til faktiske forhold, og dermed heller ikke gitt informasjon til klagerne om den faktiske og rettslige situasjon som forelå før den 6. mai 2013. Klagerne har dermed ikke hatt noen reelle muligheter til å ivareta sine krav i saken.

 

Paragraf 47-garanti for fellesanlegg

Hva gjelder § 47 garanti for fellesanlegget, fastholder klageren at det per i dag i foreligger slik garanti.

 

Det anføres at innklagede på tidspunktet for overtakelse den 6. mai 2013, ikke var kjent med den midlertidige brukstillatelsen. Den ble gitt samme dato som overtakelsen. Etter all sannsynlighet ble innklagede ikke kjent med denne før lang tid etter. Hvis dette er korrekt, fremstår det som spesielt at midlertidig brukstillatelse og opplysning om garanti nå påberopes som grunnlag for innklagedes gode tro med hensyn til lovbestemt garanti den 6. mai 2013.

 

Under enhver omstendighet innebærer innklagedes forpliktelse ved overtakelsestidspunktet at vedkommende aktivt skulle ha avklart om garantien var stilt, og at dette var avklart før overtakelsen. I tillegg skulle klagerne fått informasjon om at denne ikke forelå den 6. mai 2013. Klagerne påpeker at i denne saken har innklagede selv utført all innhenting av øvrige garantier på vegne av selgeren. Det er da eiendommelig at en slik sett ikke har fulgt opp garantistillelsen etter § 47 for fellesarealene umiddelbart etter overtakelsen den 6. mai 2013.

 

Manglende informasjon i forbindelse med overtakelsesforretning – fellesarealer

Klagerne har aldri hatt noen forventninger om, og har heller ikke grunnlag for å kreve at innklagede skal delta på noen overtakelsesforretninger. Klagerne fastholder imidlertid at innklagede i forbindelse med overtakelsen av fellesarealene var fullstendig passiv. Innklagede var på dette tidspunkt kjent med at det kun forelå en midlertidig brukstillatelse, som innklagede klart uttalte i august 2013 ikke skulle vært gitt. Innklagede hadde ikke gjort noen henvendelse til kommunen, innklagede utviste heller ikke på dette tidspunkt noe aktivitet for å avklare nærmere de faktiske omstendighetene i forbindelse med gjenstående arbeid etter midlertidig brukstillatelse. Klagerne mener at innklagede på dette tidspunkt var forpliktet til å gjøre dette, og viser til omsorgsplikten overfor klagerne.

 

Det forhold at det er holdt tilbake kr 2 000 000, kan ikke endre på innklagedes undersøkelses- og informasjonsplikt til klagerne.

 

Innklagedes atter ytterligere anførsler

Innklagede viser til at midlertidig brukstillatelse ble utstedt av kommunen den 6. mai 2013, og at utbygger hadde denne tilgjengelig på overtakelsesforretningen. Innklagede ble underrettet om at denne var mottatt samme dag, og den 7. mai 2013 mottok innklagede den på e-post.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

 

Saken dreier seg om hvorvidt innklagede har foretatt oppgjør i strid med forutsetningene i kontrakt, samt det forhold at innklagede unnlot å informere klagerne om at det ikke forelå ferdigattest på utbetalingstidspunktet. Klagerne mener at de nevnte forholdene er i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for opptjente renter på klientkonto frem til ferdigattest foreligger.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/entreprenøren vil ikke bli vurdert.

 

Spørsmål om manglende informasjon om kjøpers rettslige/faktiske posisjon ved overtakelse

Det fremgår av lov om eiendomsmegling § 6-7 annet ledd nr. 8 at oppdragstakeren plikter, før handel sluttes, å gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det fremgår av Finanstilsynets brev av 10. oktober 2011
(ref. 11/8833) at meglers undersøkelses- og rådgivningsplikt skjerpes dersom det gjennomføres overtagelse og oppgjør basert på midlertidig brukstillatelse. Dette knytter seg særlig til omfanget av gjenstående arbeider samt andre offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest ikke senere blir gitt. Kjøperen må gis tilstrekkelig informasjon til å kunne vurdere sin rettsstilling i forbindelse med overtagelsen og oppgjør, herunder adgangen til å holde tilbake kjøpesummen som sikkerhet for selgerens oppfyllelse av kontrakten.

 

Slik saken er opplyst for nemnda, har ikke innklagede gitt noen informasjon om dette ut over det som fremgår av e-post datert 11. april 2013. E-posten fremstår som et standardskriv, og nemnda mener at den ikke tilfredsstiller de krav til informasjon som fremgår av Finanstilsynets brev. Kjøper burde da også blitt informert om mulighetene til å holde tilbake forholdsmessig del av oppgjøret på grunn av gjenstående arbeider. Innklagedes mangelfulle informasjon her er følgelig i strid med god meglerskikk, jf. § 6-7, jf. § 6-3.

 

Spørsmål om oppgjøret var i strid med forutsetningene i kontrakt, herunder forholdet til
§ 47- garanti

Nemnda har kommet til at det oppgjøret innklagede foretok, ikke var i strid med kontrakten eller bustadoppføringsloven § 47. Det vises til at når det gjelder beløpet på
kr 481 500 (10 % av kjøpesummen), ble dette utbetalt til selgeren etter at det var stilt
§ 47-garanti, og klager ble godskrevet renter. Det samme gjelder restoppgjøret på
kr 4 345 792. Klageren har ikke noe ytterligere rentekrav.

 

Nemnda bemerker for øvrig at sameiet har instruert innklagede om å holde tilbake 2 millioner kroner. Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke noe som tilsier hvorvidt dette beløpet er tilstrekkelig, og at det følgelig ikke er sannsynliggjort at klageren har blitt påført noe økonomisk tap.

 

Det som for øvrig er anført av klageren, tilsier etter nemndas syn ingen annen vurdering av saken. Klagen har etter dette delvis ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Kristiansand har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.