Klage 2013081
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. februar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS avd. Jessheim
v/ advokat Trond A. Lie
DNB Bank ASA, Juridisk
Postboks 1600 Sentrum
0021 Oslo
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne deltok i budrunde på en eiendom formidlet av innklagede. Det var en annen budgiver i tillegg til klagerne. Klagerne vant til slutt budrunden. Etter å ha mottatt budjournalen i etterkant av budaksept, skal klagerne ha reagert på at det av budjournalen fremkom at den andre budgiveren hadde inngitt finansieringsforbehold, og de hevder at de ikke ble opplyst om forbeholdet under budgivningen.
Klageren er representert ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Boligen klagen gjelder hadde en prisantydning på kr 2 150 000. Etter ordinær visning på eiendommen besluttet klagerne å gi inn bud. Det var på dette tidspunkt allerede inngitt bud på
kr 1 500 000 som selgeren hadde avslått.
Klagerne ga et bud på kr 2 240 000 uten forbehold. Ifølge budjournalen ble dette avslått.
Neste dag ga den andre budgiveren et bud stort kr 2 150 000 uten forbehold, hvorpå også dette ble avslått. Etter dette øker klagerne sitt bud til kr 2 200 000 uten forbehold.
Den andre budgiveren øker deretter sitt bud til kr 2 240 000. Av budjournalen fremgår det at dette budet hadde forbehold om finansiering. Klagerne ble opplyst om budet, men innklagede opplyste ikke om finansieringsforbeholdet. Klagerne fortsatte å by mot den andre budgiveren som fortsatte å gi bud med finansieringsforbehold, uten at klagerne på noen som helst måte ble underrettet om dette. Det siste budet foruten klagernes, og som heller ikke hadde finansieringsforbehold i henhold til budjournal, er stort kr 2 250 00. Klagerne fikk til slutt tilslaget på boligen og kjøpte den for kr 2 620 000.
Etter at budet ble akseptert av selgeren, og innklagede skulle oversende budjournal til klagerne, forklarte innklagede at det i budjournalen fremgikk at den andre budgiveren hadde tatt forbehold om finansiering, men at dette likevel ikke stemte. Budgiveren skal, til tross for det som er registrert i budjournalen, i følge innklagedes forklaring ha hatt finansiering i orden hele tiden. Megleren forklarer at forbeholdet fremkom av budjournalen utelukkende fordi han «ikke har klart å fjerne det i meglersystemet». Klagerne synes at dette høres merkelig ut.
Videre stusser klagerne over at det ikke i budjournalen kommentarfelt er anmerket noe om at det i budjournalen feilaktig er nedtegnet at den eneste reelle motbyderen har tatt finansieringsforbehold, men at dette er noe som kun muntlig overbringes til klagerne etter at bud er akseptert.
Klagerne mener at det gjelder relativt strenge krav til hvordan et eiendomsmegleroppdrag skal gjennomføres. Klagerne mener at budrunden i dette tilfellet har blitt gjennomført på en måte som gjør at de har en berettiget og betydelig uvisshet om hva som har skjedd. Etter klagernes mening må innklagede aktivt ha lagt inn et forbehold om finansiering på den ene budgiveren i budjournalen. Megleren har ikke registrert forbehold på den aktuelle budgiverens første bud. Videre har hun heller ikke informert klagerne om dette forbeholdet, eller om noen av de andre budene hvor det er registrert finansieringsforbehold.
Den dokumentasjonen som er pålagt for å oppfylle kravene til god meglerskikk, og for å gi kjøperne trygghet om at alle bud er reelle og at budrunden har gått riktig for seg, viser i denne saken at budrunden nettopp ikke er gjennomført på en forsvarlig måte.
Det er nødvendigvis meglerforetaket som den profesjonelle part i denne situasjonen, som må bære ansvaret for at klagerne nå har fått en budjournal hvor det fremgår at de i realiteten har gitt hele seks bud mot en budgiver som ikke hadde avklart finansiering, og hvor dette ikke ble opplyst om før handel var kommet i stand.
Klagernes frykt er at det er betalt for mye for boligen. Det siste budet som ble inngitt uten finansieringsforbehold var stort kr 2 250 000 inngitt av en tredje budgiver. Denne budgiveren gikk ikke videre da den andre budgiveren innga sitt bud stort kr 2 290 000. Kjøpesummen til klagerne er hele 370 000 kroner over det siste budet som ble inngitt uten finansieringsforbehold.
Klagerne krever at innklagede dekker den merkostnad de har fått som følge av at de kjøpte eiendommen for kr 2 620 000, og ikke for kr 2 290 000 som er det de kunne ha fått den for. Differansen utgjør i utgangspunktet kr 333 000 med tillegg av kr 8 250 som utgjør den ekstra dokumentavgift på differansen. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk som berettiger en erstatning oppad begrenset til kr 338 250.
Innklagede anfører:
Det anføres at klagerne ikke har dokumentert noe økonomisk tap i saken. Anførselen om at klagerne vill ha fått kjøpt eiendommen for kr 2 290 000 er ikke underbygget med bevis. Det er ikke innhentet noen bekreftelse fra selgerne på at de ville ha akseptert en slik pris. Det er heller ikke fremlagt noe bevis for at selgerne var i så stor tidsnød at de ville solgt til klagerne fremfor å vente til den konkurrerende budgiveren hadde dokumentert sin finansiering.
I tillegg kommer at den andre budgiveren hadde finansiering under hele budprosessen. Budgiveren hadde et finansieringsbevis som var blitt fornyet allerede to dager før budrunden startet, og som derfor var gyldig på tidspunktet for budrunden på kr 4 000 000.
Videre vises til den tidligere redegjørelse overfor klagerne. Årsaken til at finansieringsforbeholdet fremkom av budjournalen på budene til den andre budgiveren, var ikke at denne ikke hadde finansieringen i orden, men at innklagede ikke straks fikk kontakt med budgiveren sin kundekontakt i banken på telefon. Det oppstod altså et kommunikasjonsproblem. Det forelå ikke et finansieringsproblem under budprosessen, slik klagerne forsøker å gi inntrykk av.
Feilen megleren gjorde i saken, var at han glemte å fjerne det finansieringsforbehold han rutinemessig hadde ført inn i budjournalen da han ikke fikk tak i den andre budgiverens kundekontakt da han meldte seg som budgiver. Dette forbehold skulle ha vært strøket da megleren senere under budprosessen fikk bekreftet at budgiverens finansiering var i orden. En slik forglemmelse kan ikke gis betegnelsen dårlig meglerskikk. Forglemmelsen har heller ikke påført klagerne tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Klagerne har anført at innklagede ikke informerte om de finansieringsforbehold som det etter budjournalen fremkommer at den konkurrerende budgiveren hadde. Klagerne har krevd erstatning fra innklagede oppad begrenset til kr 338 250. Dette utgjør differansen mellom det siste budet klagerne innga før den andre budgiveren begynte å inngi bud med «finansieringsforbehold».
Nemda legger til grunn at det ikke var tatt noe finansieringsforbehold i budet. Da innklagede ikke fikk kontakt med budgiverens bankforbindelse, ble budet av forsiktighetshensyn registrert i budjournalen med finansieringsforbehold. Nemnda bemerker at finansieringsbeviset til budgiver ikke er fremlagt for nemnda, men det synes ikke å være omtvistet at dette forelå.
Nemnda mener at det er kritikkverdig at budjournalen ble ført feil, og at den ikke ble rettet opp underveis eller senest ved utsendelsen til partene. Dette burde vært gjort i kommentarfeltet. Nemnda finner at dette er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d, jf. § 6-4 første ledd, jf. § 3-1, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klagerne har fremsatt krav om erstatning. Nemnda mener at det ikke er sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap på grunn av feilen til innklagede. Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS avd, Jessheim har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.