Klage nr 2013089
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. februar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Nordstrand
v/Juridisk avdeling
Postboks 1
1330 Fornebu
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder håndtering av
kjøper/selger-forhold
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede (dato for budaksept var den 20. november 2012). I etterkant har klageren fått opplyst at det ikke var andre reelle interessenter enn henne. Klageren anfører at innklagede oppfordret klageren å by over egen bud for å komme andre interessenter i forkjøpet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har sendt inn flere klager og kommentarer/tillegg til klagen, som er gjengitt i hovedsak nedenfor.
I klage datert 21.08.13.
Klageren anfører at innklagede i kort tid før salget av eiendommen har gjort tilsvarende ved salg av en annen eiendom. Klageren uttaler at hun aldri ville lagt inn bud på denne eiendommen dersom hun hadde visst at det ikke eksisterte andre interessenter. Klageren uttaler at kjøpet av eiendommen ble svært byrdefullt for henne på grunn av hennes allerede dårlige økonomi. Klageren hevder for øvrig at hennes dårlige økonomi skyldes en tidligere eiendomsomsetning gjennom innklagede meglerforetak. Klageren krever erstatning på «95.000 + omkostninger og tap, salg etter 1 års utleie, tilsammen kr 250.000.»
Presisering av klage datert 18.09.13
Klageren mener at innklagede har innrømmet at budprosessen ikke gikk riktig for seg, ved å tilby å selge eiendommen uten vederlag før overtakelse, jfr. brev fra innklagede datert 5. mars 2013.
Ytterligere kommentarer fra klageren datert 23.10.13
Klageren foreslår å droppe saken mot innklagede dersom innklagede selger eiendommen uten vederlag og uten tap i løpet av februar.
Enda ytterligere kommentarer fra klageren datert 17. 11.13.
Klageren anfører å ha fått oversendt en kopi av et nabovarsel datert 02.10.13. Nabovarselet var for et tilbygg vegg i vegg med klagerens seksjon. Klageren anfører å ha spurt innklagede om eventuelle planer for byggeprosjekter før klageren la inn bud på eiendommen, hvorav innklagede skulle ha svart benektende. Klager anfører at innklagede ikke har gitt klageren tilstrekkelig opplysninger om eiendommen før salget.
Enda ytterligere kommentarer fra klageren datert 26.11.13.
Klageren uttaler at byggesaken ikke er et reelt problem, men at den illustrerer dårlig behandling fra innklagedes side. Klageren mener at byggesaken er et forhold som hadde avgjørende betydning for at klageren kom til å by på eiendommen.
Innklagede anfører:
Innklagede avviser at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og anser ikke vilkårene for erstatning oppfylt. Innklagede anfører at et krav om heving ikke kan rettes mot megleren, men mot selgeren, og avviser kravet om annullering.
Byggesak
Innklagede anfører at selgeren ikke har opplyst innklagede om byggesaken. Innklagede viser til e-post av 21. november 2013 hvor selgeren uttaler at han ikke har fått informasjon om utbygging. For øvrig uttaler innklagede at det etter saksinnsyn hos Oslo kommune viser seg at saken er avvist, og at klageren er informert om dette.
Anførsler om svindel gjennom annet kontor i kjeden i 2007
Innklagede avviser klagerens anførsler angående dette på det sterkeste.
Budrunden
Innklagede avviser å ha opptrådt erstatningsbetingende i sin håndtering av budrunden. Han erkjenner å ha jobbet for at selgeren skulle få en høyest mulig pris på eiendommen, men at dette ikke er i strid med god meglerskikk, herunder meglers omsorgsplikt. Innklagede presiserer det var hans oppfatning at klageren ønsket å kjøpe eiendommen. Han ga i den forbindelse klageren råd om å by høyere for å få tilslaget. Innklagede anfører at dersom klageren hadde en annen hensikt ved å gi bud, enn å få tilslag på eiendommen, kan ikke innklagede lastes for å ikke ha gitt råd i samsvar med dette, ettersom innklagede ikke var kjent med klagerens forutsetninger.
For klagerens anførsler knyttet til andre interessenter i budrunden, anfører innklagede å ikke ha blitt informert om at disse ikke var interessert. Innklagede anfører at han flere ganger forsøkte å komme i kontakt med disse interessentene for å avklare deres interesse. Innklagede avviser således å ha gitt klageren feil informasjon/holdt tilbake informasjon i budrunden.
For klagerens anførsler knyttet til interessent H anfører innklagede å ha informert H om klagerens budøkning. Innklagede anfører å ha loggført at H måtte snakke med sin samboer og deretter skulle ringe innklagede tilbake. Innklagede avviser å ha opplyst klageren at andre interessenter jobbet med å skaffe finansiering eller å ha løyet om andre interessenter.
Innklagede avviser at tilbud om å reselge eiendommen for klageren uten vederlag, er en innrømmelse av ansvar, men derimot kun et ønske om å gjøre kunden fornøyd og få til en smidig løsning.
Innklagede er ukjent med innholdet i samtalen mellom klageren og selgeren.
Innklagede presiserer for øvrig å ikke ha brukt klageren som pressmiddel overfor budgiver i salget av eiendom Y.
Innklagede avviser å ha brukt lokkepris ved markedsføring av boligen.
Klagerens forslag til løsning
Innklagede vil ikke igangsette et nytt salg med tilhørende salgsprosess vederlagsfritt.
Klagerens anførsler angående dårlig oppfølging/svar på henvendelser fra innklagede
Innklagede kjenner ser ikke igjen i klagerens fremstilling av at innklagede ikke besvarer hennes henvendelser.
Klagers forespørsel om nettverksbygging med innklagede
Innklagede stiller seg undrende til klagerens ønske om å rekruttere innklagede megler til nettverksbygging (organisasjon Z). Innklagede mener klageren går lagt i å blande business med svak privatøkonomi.
Lokkepris
Innklagede megler avklarte med selgeren før salgsstart at denne var villig til å selge for prisantydning. Selgeren var imidlertid ikke villig til å selge for prisantydning før alle visningsdeltagere var avklart. Dersom selgeren skulle inngå en slik avtale, ønsket han en høyere pris enn prisantydning som «betaling» for den risiko han tok ved et så tidlig salg. Det avises således at innklagede megler har benyttet lokkepris ved markedsføring av eiendommen (X).
Erstatning
Innklagede er av den oppfatning at innklagede megler ikke har opptrådt uaktsomt ved håndteringen av budrunden, herunder meglers omsorgsplikt. Når det gjelder det økonomiske tapet anfører innklagede at tap i forbindelse med leieinntekter er et indirekte tap og avviser at innklagede foretak er ansvarlig for et slikt tap. Innklagede anfører at klagerens første reelle bud på eiendommen (X) var på kr 4 500 000, mens endelig kjøpesum ble kr 4 575 000. Differansen er således kr 75 000. Omkostningene knyttet til klagerens kjøp kan ikke således kreves dekket av innklagede megler.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren anfører at leieinntektene ikke er et indirekte tap da disse ikke har «demmet opp» for utgiftene hver måned. Klageren anfører videre at flere andre meglerforetak har sett på budjournalen og prisantydningen, og at det har vært reaksjoner på dette.
Kommentarer til anførsler om svindel
Klageren begriper ikke at innklagede ikke vedkjenner seg saken. Klageren anfører at saken gikk til Høyesterett hvor megler i saken tapte i alle instanser. Klageren fikk Pro Bono hjelp.
Klageren mener saken er aktuell da denne forklarer bakgrunnen for klagerens vanskelige økonomiske situasjon.
Kommentarer til budrunden
Klageren anfører at innklagedes anførsler om at klageren kjøpte eiendommen (X) kun for å videreselge ikke stemmer. Klageren presiserer at for henne var det avgjørende for kjøpet at andre vist interesse, så klageren følte seg trygg på et eventuelt videresalg dersom økonomien ikke holdt. Klageren presiserer igjen at hennes klare oppfatning var at hun måtte by høyere for å komme de andre interessentene i forkjøpet før de fikk avklart finansieringen. Klageren mener e-post fra interessent H beviser at H aldri ville legge inn bud. Klageren presiserer avslutningsvis at hun er av den klare oppfatning at prisantydningen er den prisen selger skal være villig til å selge for hvis det bare er en budgiver. Klageren uttaler at siden innklagede megler rådet henne til å by over prisantydningen på sitt første bud, var dette et bevis på at det var andre interessenter som også ville legge inn bud.
Byggesak
Klageren presiserer at hun spurte spesifikt om byggingen og fikk nei til svar og at det er dette som er poenget.
Klagerens forespørsel om nettverksknytning
Klageren anfører at organisasjon Z er et velkjent og stort handelsnettverk.
Innklagedes ytterligere anførsler
Kommentarer til anførsler om svindel
Innklagede presiserer at klagerens anførsler mot tidligere sak for annen avdeling av innklagedes foretak, ikke er gjort kjent for innklagede foretak tidligere, og at klagerens anførsler først ble fremsatt overfor innklagede foretak i forbindelse med nærværende sak.
Byggesak
Innklagede presiserer å ikke ha gitt uriktige opplysninger da innklagede megler ikke var kjent med noen byggesak. Innklagede understreker at dette er et forhold klageren må ta opp med selger.
Klagerens forespørsel om investering
Innklagede påpeker at Lotteri- og stiftelsestilsynet i desember 2013 åpnet tilsynssak mot organisasjon Z.
Klagernes ytterligere anførsler
Budrunden
Klager anfører å ikke ha fått tilsendt visningsliste pga taushetsplikt og først fått denne tilsendt etter kontakt med advokat.
Feil opplysning om parkeringsplass
Klageren anfører en nyoppdaget feil begått av innklagede ved salg. Klageren mener eiendommen (X) ble solgt med parkeringsplass, noe som ikke er tilfelle.
Tap ved videresalg av eiendommen
Klageren er i ny salgsprosess av eiendommen og håper å oppnå samme takst. Klageren anfører at innklagede foretak må erstatte tap i forbindelse med videresalg av eiendommen.
Innklagedes ytterligere anførsler
Feil opplysning om parkeringsplass
Innklagede avviser anførselen om at klageren har fått feil opplysning om parkering og viser til salgsoppgavens punkt «Parkering». Innklagede påpeker at klageren fikk denne informasjonen før kjøpet og at påstanden om feil opplysninger angående parkering avvises.
Klagerens ytterligere anførsler
Feil opplysning om parkeringsplass
Klageren anfører at en kjøper må kunne stole på taksten og viser til at det der står «2 biloppstillingsplasser». Klageren anfører videre at dersom annen informasjon er gitt i salgsoppgaven må innklagede bære ansvar for dette. Klageren uttaler at flere som har vært på visning i den pågående salgsprosessen av eiendommen har hatt mangel på parkeringsplass som ankepunkt.
Innklagedes ytterligere anførsler
Feil opplysning om parkeringsplass
Innklagede mener at klagerens nye opplysninger gjelder et annet forhold enn det klagen opprinnelig gjelder. Innklagde anfører at det ikke er direkte motstrid mellom takst og salgsoppgave da det ikke fremgår at plassene tilhører eiendommen. Innklagede anfører at klageren er forpliktet til å selv sette seg inn i salgsoppgaven før kjøp og at klageren selv burde undersøkt dette forholdet dersom hun mente at takst og salgsoppgaven var motstridende. Innklagede mener klageren ikke har lidt et direkte økonomisk tap da korrekte opplysninger fremgår av salgsoppgaven og at hun således må ha vært kjent med de faktiske forhold før aksept av bud.
Klagerens ytterligere anførsler
I e-post av 29.01.14 skriver klageren at et bud pålydende kr 4 100 000 har kommet inn på eiendommen og at dette vil gi henne et tap på kr 700 000. Klageren påpeker at mangel på flere bud er på grunn av feil opplysning om parkeringsplass.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med budrunden og saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Når det gjelde klagerens henvisning til en tidligere sak og forholdene rundt nettverksbygging, mener nemnda dette er uten betydning for behandlingen av nærværende klage.
Budrunden
I salgsoppgaven var prisantydningen satt til kr 4 480 000, mens taksten lød på kr 4 600 000. Det er selgeren som underveis har avslått klagerens bud, og først akseptert budet på
kr 4 575 000. Det er budgivers valg hvor høyt man vil by, og det er selgerens valg om han vil akseptere et bud. I dette tilfellet startet klageren med et bud på kr 3 050 000, og endte opp med kr 4 575 000 etter at selgeren hadde avslått hennes tidligere bud. Nemnda finner det klart at innklagede ikke har opptrådt kritikkverdig her.
Lokkepris
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt vesentlig lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å godta bud på. Ut fra det som er sagt ovenfor under budrunden, forelå det i dettet tilfellet ingen lokkepris.
Byggesak
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. I denne saken er det spørsmål om innklagede hadde opplysninger om et byggeprosjekt og hvorvidt disse opplysningene burde vært meddelt klageren. Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Selgeren har i denne saken uttalt i brev av 21. november 2013 at hun ikke hadde vært gjort klar over utbyggingen. Nemnda anser dette forholdet for å være et forhold mellom kjøper og selger. Slik saken er opplyst, mener nemnda at innklagede ikke kan kritiseres her.
Klagerens anførsel om at megler ikke har vært tilgjengelig
Slik saken er opplyst for nemnda, kan dette åpenbart ikke føre frem.
Opplysninger om parkeringsplass
Det fremgår av nøkkelinformasjon i salgsoppgaven om parkeringsforholdene i området at det ikke medfølger noen parkeringsplass til denne seksjonen. Klagen kan derfor heller ikke på dette punkt føre frem.
Oppsummering:
Nemnda har kommet til at klagen ikke på noe punkt kan føre frem.
Konklusjon:
Klager gis ikke medhold.