Saksframstilling
Klageren kjøpte en fritidseiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 8. desember 2003, men den er ikke fremlagt i underskrevet stand for Reklamasjonsnemnda.
Klageren anfører:
Klageren så en annonse om en hytte med «innlagt strøm og vann». Ved befaringen så han bl.a. kjøkken med vask, innlagt brønnvann og varmtvannsbereder. Badekaret hadde rustet vann i bunnen, samt blandebatteri med kaldt og varmt vann. Et slikt helhetsinntrykk var overbevisende om at vann- og avløpsituasjonen måtte være tilfredsstillende. Innklagede bekreftet ifølge klageren at alt fungerte som det skulle og at det ikke fantes noen påbud eller heftelser på eiendommen. Klageren kjøpte derfor hytten. Klageren anfører at han ikke hadde den minste anelse om at innklagede hadde planlagt å villede ham totalt.
Klageren mottok deretter brev fra kommunen datert 6. september 2004 hvor det fremgikk at det var gitt et pålegg til forrige eier om utbedring av avløpsanlegg fra eiendommen. Innklagede skal ha sagt at han ikke hadde tatt seg til å undersøke forholdet ordentlig.
Innklagede nektet å ta saken videre til eierskifteforsikringen, noe klageren selv gjorde uten resultat. Innklagede prøver ifølge klagerne å pulverisere sitt ansvar og videreføre dette til andre. Innklagede synes å ha visst om defekt avløp helt fra starten av.
Klageren krever å få brakt forholdet i orden og de totale kostnadene til dette dekket av innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede inngikk 30. oktober 2003 salgsoppdrag med selgeren av eiendommen. Etter samtale med selgeren og basert på egenerklæringsskjemaet ble det utarbeidet salgsoppgave og annonser. Formuleringen som ble benyttet i annonsen, var «Det er innlagt strøm, vann fra brønn». Annonsen som ble benyttet i første omgang, ble endret som følge av at det kunne være uklart for kjøperne om det faktisk var innlagt vann. Ny annonse ble satt inn, og denne må klageren ha sett. Han sendte 7. november 2003 telefaks til innklagede med kopi av den nye annonsen og spurte om det var innlagt elektrisitet og vann og etterspurte salgsoppgaven.
Innklagede mener bestemt at han forklarte klageren at det var innlagt strøm, men ikke innlagt vann i hytta på bakgrunn av henvendelsen den 7. november 2003. Det var derfor ikke foranledning for innklagede til å foreta nærmere undersøkelser. Det er riktig at hytten hadde installert kraner, varmtvannsbereder m.v., men det fremgår tydelig av salgsoppgaven at hytten ikke hadde vært i bruk de siste årene og at en del oppussing måtte påregnes. Det ble i salgsoppgaven oppfordret til å undersøke forholdene nærmere og det er særlig påpekt på at man bør undersøke vann- og kloakkforhold nærmere. Det står intet i salgsoppgaven om at det skulle være innlagt vann. Det fremgår av selgerens egenerklæring som fulgte salgsoppgaven, at eiendommen ikke har avløp. Det fremkommer også av denne at selgeren ikke kjenner til planer, påbud mv som berører eiendommen.
Innklagede anfører at det ikke på noe tidspunkt er gitt feil opplysninger fra ham, verken i annonser eller salgsoppgave eller i den personlige kontakten med klageren. Innklagede anser å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk og kan ikke se at det foreligger noen form for uaktsomhet fra hans side som skulle tilsi erstatningsansvar.
Det er beklagelig dersom klageren faktisk har trodd at det var mulig å legge inn vann i hytta uten å måtte etablere avløp. En slik forventning var imidlertid ikke synbar for innklagede. Det måtte også være påregnelig for klageren at det å legge inn vann i en hytte i et LNF-område er søknadspliktig og krever en håndtering av avløpsvannet på en forskriftsmessig måte. At selgeren tidligere har brukt hytta i henhold til daværende regelverk kan ikke skape noen rett forklageren i forhold til å få erstattet konsekvensene av skjerpede krav i forhold til gjeldende lovgivning. Det fremgår av salgsoppgaven at hytta ikke har vært brukt på flere år og at kjøperen bør undersøke kloakk og avløpsforhold med kommunen særskilt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren sendte telefaks til innklagede med spørsmål om det var kommet bud, og om det var innlagt vann og elektrisitet. Klageren fik beskjed om at det ikke var kommet bud, men at det var innlagt vann og elektrisitet. Når det gjelder innklagedes anførsler om at kjøperen oppfordres til å undersøke forholdene nærmere, står det kun «… hytten har ikke vært brukt i de senere år og det må påregnes en del oppussing». I egenerklæringsskjema som det vises til i tilsvaret, står det på spørsmålet om man kjenner til tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrør, «nei» og «har ikke». På forespørsel til innklagede om hva dette betyr, skal innklagede ha sagt at de ikke har hatt problemer med tilbakeslag i avløp/avløpsvann. Selgeren var kjent med påbudet før han signerte egenerklæringsskjemaet. Innklagedes saksbehandler skal ifølge klageren ha sagt at han ikke hadde tid til å ringe kommunen på hver eiendom han hadde for salg. Innklagede anfører at det er beklagelig «dersom kjøper har trodd det var mulig å legge inn vann i hytta uten å måtte etablere avløp». Dette er en tanke klageren aldri har hatt og som er helt feil, da det jo var innlagt vann med avløp og innklagede alltid sa i samtaler med klageren at det var innlagt vann og elektrisitet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Klageren bestrider at det står noe om oppfordring til å sjekke vann- og kloakkforhold i salgsoppgaven, det vises til informasjonen til kjøper på side 4 i salgsoppgaven. Innklagede har oppfylt de plikter han har til innhenting av informasjon fra det offentlige, se bilag 5 til tilsvar. Så lenge selgeren har opplyst at han ikke vet om noe pålegg fra det offentlige, er det normalt ikke noen foranledigelse til at eiendomsmegleren på selvstendig grunnlag skal sjekke dette dersom forholdene for øvrig virker oversiktlige og greie. I dette tilfellet visste innklagede konkret at det ikke var innlagt vann og da var det desto mindre grunn til å sjekke akkurat dette spørsmålet med kommunen. Undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven §3-7 må således være oppfylt. Innklagede mener at de gjengivelsene klageren har av telefonsamtaler med saksbehandleren ikke gir et korrekt uttrykk for hva som faktisk ble sagt i samtalene. Innklagede opprettholder at saksbehandleren har gitt klageren korrekte opplysninger, samtidig som det i salgsoppgaven er gjengitt opplysningene fra selgerens opplysningsskjema om at det ikke finnes avløp. Det bestrides ikke at klageren på spørsmål om vannforholdene har fått opplyst at det er vann fra egen brønn, da dette er den faktiske situasjonen på eiendommen. Det er helt vanlig at en hytte har egen brønn selv om det ikke er innlagt vann.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av påstått manglende informasjon om pålegg om utbedring av avfallsanlegg.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom. Spørsmålet om eiendommen har en mangel, er et forhold mellom selger og kjøper av eiendommen og faller derfor utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.
Reklamasjonsnemnda behandler saker på bakgrunn av den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt for Nemnda, og kan vanskelig ta stilling til påstått muntlige utsagn.
Klageren hevder at innklagede har «reklamert» med at det er en hytte med «innlagt strøm og vann». Det er imidlertid ikke dette som står i annonsen som klageren påberoper seg som feilaktig. I annonsen står det følgende:»Det er innlagt strøm, vann fra brønn». Allerede av denne grunn er det tvilsomt om klageren ville kunne nå frem med sitt krav.
Da innklagede ble klar over at teksten kunne bli misforstått, ble den korrigert ved ny annonse som ble innrykket i Boligavisen den 7.11.03 og 21.11.03. Det fremgår av dokumentasjonen at klageren var kjent med denne annonsen da han sendte innklagede en telefax den 7.11.2003. Her spør klageren eksplisitt om det er innlagt elektrisitet og vann.
På denne bakgrunn kan innklagede ikke bli ansvarlig overfor klageren som følge av den mulige uklarheten i den første annonsen. Klageren har ikke dokumentert at innklagede på annen måte har villedet ham med hensyn til om det var innlagt vann.
Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede hadde noen foranledning til å si noe om pålegget om utbedring av avløpsanlegg da verken selgeren eller opplysninger fra kommunen ga noen indikasjoner om dette.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 14. oktober 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |