Klage nr 2013119
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. februar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Privatmegleren Vikebø & Jørgen AS
Jon Smørs gate 11
5011 Bergen
Saken gjelder: Tilbakehold av kjøpesum på klientkonto i strid med avtale
Saksfremstilling:
Klageren overdro en eiendom til kjøper 21. desember 2012. I forbindelse med overtakelsen inngikk partene avtale om at kjøperen fikk holde tilbake kr 200 000 av kjøpesummen i påvente av utstedelse av ferdigattest jf. overtakelsesprotokollen. Ferdigattest ble utstedt, men det tilbakeholdte beløpet ble imidlertid ikke utbetalt fra innklagedes konto som avtalt mellom partene. Kjøperen anførte nye mangler ved eiendommen og krevde at beløpet fortsatt ble holdt tilbake på klientkonto. Kjøperen aksepterte utbetaling av kr 100 000 slik at det tilbakeholdte beløpet i dag utgjør kr 100 000.
Klageren er representert ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren anfører at kjøperen ikke har instruksjonsrett over beløpet og viser til inngått skriftlig avtale. Klageren presiserer at det går et skille mellom tilfellene der kjøperen ensidig instruerer megleren om å holde tilbake kjøpesummen, og der partene er enige om tilbakeholdelsen. Klageren viser til to saker behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, sak KEM-2013-25 og KEM-2011-12. Klageren anfører i henhold til nevnte avgjørelser at der det foreligger avtale om tilbakehold, har ikke kjøper lenger instruksjonsretten i behold. Klageren anfører således at vilkårene for utbetaling av tilbakeholdt beløp er oppfylt i henhold til avtale, og at kjøperen ikke ensidig kan kreve tilbakeholdelse av beløpet.
Klageren anfører at innklagede plikter å utbetale beløpet i sin helhet til klageren i henhold til inngått avtale, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 annet ledd. Klageren krever at restbeløpet utbetales straks, med tillegg av renter.
Innklagede anfører:
Kjøpekontrakten ble inngått med avtalt overtagelse den 21. desember 2012. Av kjøpekontrakten § 12 fremgår det at ferdigattest skal foreligge før oppgjør. På overtagelsesdagen forelå ikke ferdigattest, men kun midlertidig brukstillatelse. På bakgrunn av ovenstående ble det inntatt i overtagelsesprotokollen at «det skal holdes tilbake kr 200 000 av oppgjør inntil ferdigattest er utstedt». På overtakelsesprotokollen er det med penn påført følgende: «inntil bekreftelse på brukstillatelse/ferdigattest er gitt holdes hele kjøpesummen tilbake på klientkonto». Kjøperen bekreftet imidlertid den 21. desember 2012 at dette ble overstyrt av tilbakehold av kr 200 000.
Kjøperen anfører en del mangler ved eiendommen i e-post av 2. januar 2013 og skriver at «allerede tilbakeholdte beløp ikke utbetales før manglene er utbedret».
Den 4. februar 2013 mottok innklagede ferdigattesten fra klageren.
På bakgrunn av mangler ved eiendommen mente kjøperen at han ikke var bundet av tidspunktet for frigjørelse av midlene på klientkonto inntatt i overtagelsesprotokollen. Kjøperen mente herunder at han så vel faktisk som rettslig kunne nekte frigjøring av midlene på innklagedes klientkonto.
Hovedregelen etter eiendomsmeglingsforskriftens § 3-9 annet ledd er at megler bare kan disponere klientmidler i tråd med hva partene har avtalt. Kjøperen har, før ferdigattest var utstedt, sendt e-post til klageren om at han ikke anser seg bundet av frigjøringstidspunktet i overtagelsesprotokollen, herunder at beløpet ikke skal frigis på grunn av mangler ved boligen. Se e-post av 2. januar 2013. Kjøperen skriver i e-post av 5. februar 2013 at han vel faktisk som rettslig kan nekte frigjøring av midlene.
På bakgrunn av ovenstående anfører innklagede at partene ikke lenger har en klar avtale. Innklagede presiserer at ved å utbetale beløpet kan innklagede opptre i strid med eiendomsmeglingsforskriftens krav. Videre kan utbetaling medføre at oppdragstaker ikke opptrer i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesse.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt kritikkverdig.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder tilbakehold av kjøpesum på klientkonto
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til kjøperen vil ikke bli vurdert. I den foreliggende sak vil Nemnda bare ta stilling til innklagedes rolle som forvalter av klientmidler.
Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 annet ledd at «midler som noen har innbetalt til eiendomsmeglingsforetaket (klientmidler) i forbindelse med et oppdrag er vedkommendes midler inntil de er brukt i overensstemmende med hva som er avtalt».
Klageren viser til to tidligere avgjørelser fra Nemnda hvor tilbakehold var problemstillingen, jf. sak nr 2013025 og sak nr 2011012. Nemnda har i nevnte saker lagt vekt på avtalen mellom partene i overtagelsesprotokollen. Foreliggende sak har mange likhetstrekk med nevnte avgjørelser.
I sak nr 2011012 uttalte Nemnda følgende: «Utgangspunktet er at når et beløp er krevd tilbakeholdt, kan megleren ikke selv beslutte å overføre hele eller deler av dette beløpet til en av partene. Beløpet kan først frigis ved avtale mellom partene eller rettskraftig dom. Eventuell avtale må kunne dokumenteres. Dette utgangspunktet gjelder imidlertid bare så langt avtalen om tilbakehold ikke sier noe annet eller partene er blitt enige om å fravike utgangspunktet.»
I sak nr 2013025 er følgende uttalt fra Nemnda: «Når kjøperen og selgeren har inngått en avtale om tilbakehold av et beløp, kan ikke kjøperen alene instruere megleren om utbetaling av beløpet. En utbetaling forutsetter enighet mellom partene eller rettskraftig dom.»
I nærværende sak er det etter nemndas vurdering ikke uenighet om hva som opprinnelig ble avtalt i forbindelse med tilbakehold av kjøpesummen. Det er etterfølgende omstendigheter som er grunnlaget for at kjøperen ikke vil frigi i sin helhet det avtalte beløp.
Det kan i ettertid oppstå tolkningsproblemer når selger og kjøper har inngått avtale om at et beløp skal bli stående på meglers klientkonto på nærmere angitte vilkår. I slike tilfeller vil en megler normalt ikke kunne ta standpunkt til konflikten. Spørsmålet om tilbakeholdt beløp skal utbetales til selgeren må således avgjøres av domstolene eller ved at partene likevel blir enige.
I dette tilfellet reiser ikke avtalen om tilbakehold av kr 200 000 tolkningsproblemer. Vilkåret om utbetaling av beløpet er knyttet til utstedelse av ferdigattest, og det er ikke reist noen innsigelser til ferdigattestens innhold.
Nemnda har på bakgrunn av avtalen kommet til at innklagede må utbetale beløpet på
kr 100 000 med tillegg av renter.
Konklusjon:
Privatmegleren Vikebø & Jørgensen AS må utbetale beløpet stort kr 100 000 med tillegg av renter.