Klage nr 2013132
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. februar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Z-Eiendom AS
Grev Wedelsgate 12/ Kristinakvarteret
3110 Tønsberg
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren er oppdragsgiver og er misfornøyd med håndtering av oppdraget. Hun engasjerte innklagede til å selge sin eiendom høsten 2010. Oppdragsavtalen ble underskrevet februar 2011. Saken omhandler innklagedes vederlag, herunder om innklagede kunne kreve kr 70 000 for annonsering når oppdragsavtalen fastsetter en makspris på kr 40 000 til dette formålet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede gjentatte ganger, uten samtykke, har lagt ut annonser flere steder, herunder i Aftenposten, Finansavisen, Lokalavisen og FINN.no. Klageren mener også å ha vært klar på hvordan bilder skulle utformes og tas, uten at dette er blitt etterkommet av innklagede. Klageren spesifiserte at hun ønsket bilder av eiendommen når det var kommet løv på trærne, så det skulle se pent og grønt ut. Klageren samtykket i bruk av minihelikopter for oversiktsbilder.
Etter at eiendommen ikke ble solgt i 2011, ble partene enige om å vente til ny vår/sommer for å prøve igjen. De ble også enige om å ta bort annonsen fra FINN.no. Klageren hevder at innklagede ikke tok annonsen bort fra FINN.no og truet med oppsigelse. Klageren ga innklagede en ny sjanse og skrev under ny kontrakt (identisk med den første) våren 2012.
Klageren hevder så å ha lest korrektur på ny salgsoppgave og redigert bilder, som innklagede senere skal ha lagt ut, uten endringene gitt av klageren. Etter flere uoverensstemmelser blant annet om hvilken pris eiendommen skulle legges ut for, sa klageren opp avtalen med innklagede (januar 2013).
Klageren mottok første faktura fra innklagede i mars 2013 pålydende kr 92 191 hvorav bilagene vedheftet fakturaen viste at innklagede i 2012 hadde annonsert for over kr 70 000. Klageren informerte innklagede om dette og ba om å få betale riktig beløp. I mars 2013 betalte klageren kr 40 000 i henhold til oppdragsavtalen. Klageren har presisert at hun er klar over at et beløp for innhenting av offentlig informasjon samt grunnbok på kr 4 000-6 000 mangler.
Klager anfører at det i oppdragsavtalen er nedfelt en begrenset sum på kr 40 000 til annonsering, og krever nedsettelse av meglerens vederlag. Klageren vil heller ikke betale for flyfoto og salgsoppgave med feil bilder. Klageren ønsker også fastsatt at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at partene er enige om at det er inngått skriftlig oppdrag på salg av eiendommen 2. mars 2011 og at det er inngått fornyelse av oppdraget på uendrede vilkår
20. april 2012. Innklagede anfører at foretaket er og var av den oppfatning at nytt oppdrag medførte ny «annonserunde» dersom dette var aktuelt. Innklagede har vist til sitt forslag om avslag på utlegg på totalt kr 19 413. Dette refererer seg til annonsering i salgsperioden 2012, jfr brev av 2. oktober 2013. Tilbudet ble gitt for å «få saken ut av verden». Tilbudet ble avslått av klageren. Innklagede ga også et tilbud før dette, pålydende kr 8 000 i brev av 20. juni 2013. Sistnevnte tilbud ble gitt i forbindelse med klagerens innbetaling av kr 40 000. Også dette tilbudet ble avslått av klageren. Innklagede forstod fornyelse av oppdragsavtalen slik at annonsering inntil kr 40 000 er ganget med to. Innklagede anser seg berettiget til utlegg avtalt i oppdragsavtalen.
For klagerens anførsler om presisering av ønske om bilder med løv og grønt kjenner innklagede seg ikke igjen. Innklagede avviser påstanden. Innklagede er derimot enige med klageren at bilder tatt våren 2011 ikke var optimale, men presiserer at det er lite en megler kan gjøre med sen vår og naturens manglende grønne trær. For klagerens krav om å ikke betale kostnader knyttet til flyfotografering og salgsoppgave, anfører innklagede at fotografen som ble benyttet var på eiendommen gjentatte ganger og til ulike perioder for å forbedre bildene. Bilder på nett og prospekt ble kontinuerlig oppdatert. Innklagede er ikke enig i at disse kostnadene ikke skal betales av klageren.
Innklagede anfører å ha utført utarbeidelse av salgsoppgave samt oppdatering av bilder og endringer på tekst i annonse umiddelbart.
Innklagede mener også at klageren hadde godkjent annonsering av eiendommen i Aftenposten og Finansavisen og viser til e-post vedlagt tilsvaret.
For klagerens anførsler om at FINN.no annonsen ikke ble tatt av nettet etter sesongen 2011, ønsker innklagede å presisere at grunnen til dette er innklagedes meglersystem. FINN.no har ikke lagt opp til at eiendommer kan overføres til FINN.no direkte fra meglersystemet, dette må gjøres manuelt. Innklagede understreker for øvrig at det er meglers ansvar og opplyser om dette kun som forklaring.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers vederlag og tolking av oppdragsavtalen.
Det er enighet om at oppdragsavtalen ble fornyet 20. april 2012. Innklagede bekreftet fornyelsen slik i e-post av samme dato:
«Salgsoppdraget fornyes for 6 mnd fra dd. (/kan sies opp når som helst) på samme vilkår som tidligere og uten ekstra omk for [klageren]. Det ble videre avtalt at jeg ringer deg om 2 uker og orienterer om markedet og så får vi se hva/når vi gjør etter det:». Det fremgår av sakens dokumenter at det ble avtalt at det skulle skje «på samme vilkår og uten ekstra omk for [klageren]».
Nemnda mener at slik innklagede her har formulert seg, har han ikke ytterligere krav utover det som fremgår av den opprinnelige oppdragsavtalen. Det er innklagede som den profesjonelle part som må sørge for at eventuelle endringer i forhold til det opprinnelige oppdraget når det gjelder utgifter til annonser m.m., må komme klart frem ved en fornyelse av avtalen. Dette innebærer at innklagede ikke har krav på å få dekket annonser utover kr 40 000 totalt for oppdraget. Nemnda forutsetter imidlertid at klageren dekker innklagedes utlegg i henhold til oppdragsavtalen punkt 6, jf. punkt 5.
Når det gjelder klagerens øvrige anmerkninger, merker nemnda seg spesielt at eiendommen ikke ble tatt bort fra FINN.no som avtalt. Dette er kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, men nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at det har påført klageren noe økonomisk tap.
Konklusjon:
Z-Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må forholde seg til opprinnelig oppdragsavtale hva gjelder utlegg og omkostninger.