Klage nr 2013011
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DnB Eiendom AS Kolbotn
Postboks 189
1411 KOLBOTN
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede januar/februar 2012. Det har i etterkant oppstått spørsmål om en heftelse på eiendommen samt materialer i himlingen i taket, som klager anfører innklagede burde opplyst om.
Klageren krever erstatning for tap i forbindelse med oppføring av bygg på eiendom og bytte av materialer i tak inkludert arbeidskraft.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Det har i etterkant oppstått to forhold som klageren ønsker Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til: Heftelser på eiendommen og himling i taket.
Heftelse på eiendommen
Klageren anfører at hovedformålet med kjøp av eiendommen var mulighet til å oppføre en stor garasje. I forbindelse med forberedelse for oppføring av garasje var klageren på en forhåndskonferanse i kommunen. På denne konferansen kom det frem at det forelå en heftelse på eiendommen, datert 20. desember 2011, tinglyst 24. januar 2012. Heftelsen går ut på at nabo til eiendommen har oppført et tilbygg nærmere enn fire meter fra grensen til klagerens eiendom. Dette forholdet vil ifølge kommunen begrense muligheten for bygging av garasje på
eiendommen. Budrunden foregikk etter tinglysingen av denne heftelsen, og klageren anfører således at innklagede hadde alle muligheter til å sjekke forholdet før budrunden startet.
Etter at klageren gjorde innklagede oppmerksom på heftelsen, ble klageren bedt om å utarbeide et forslag til løsning. Etter diverse korrespondanse mellom klageren og innklagede ble det avholdt et møte mellom partene den 7. mars 2013. På møte ble det enighet om at innklagede skulle sende klageren et forslag til løsning av saken. Klageren mottok så en e-post 19. mars 2013 med et ubegrunnet avslag.
Klageren ønsker å presisere at han under kontraktsmøtet ønsket å sette inn en fotnote i kontrakten, under punktet om heftelser, om at det ikke forelå andre heftelser på eiendommen. Innklagede ville ikke tillate dette. Klageren fikk opplyst på møtet den 7. mars 2013 at bakgrunnen for dette, var at det kunne være heftelser på eiendommen som ikke innklagede hadde fanget opp. Klageren anfører at dersom han hadde blitt opplyst om dette forholdet under kontraktsmøtet, ville han sannsynligvis ikke ha signert.
Klageren anfører at innklagede burde opplyst om forholdet rundt heftelser på eiendommen.
Himling i taket
Klageren anfører at det under visning av eiendommen ble opplyst av innklagede at himlingen i taket var en eksotisk tresort (regnskog). Dette viser seg å ikke være korrekt. Himlingen er av kvistfri furu, dekket med et lag nikotin, slik at den fremstår som brun. Etter å ha fått bekreftet dette, henvendte klageren seg til innklagede, hvorpå innklagede hevdet å ikke ha uttalt at himlingen var av regnskog. Klageren hevder at innklagede under møtet den 7. mars 2013 innrømmet å ha løyet om dette forholdet i etterkant, og prøvd å bagatellisere mangelen. Klageren ønsker å presisere at regnskog er edeltre, og vil i innkjøp ha en pris som er ca. ti ganger høyre enn vanlig treverk. Det forhold at himlingen var fremhevet i salgsoppgaven var, ifølge innklagede under møtet, ikke viktig.
Klageren anfører at innklagede burde opplyst om korrekt himling i taket.
Klageren krever på bakgrunn av ovenstående forhold at innklagede kompenserer ham for nevnte mangler. Kompensasjonen må bestå i betaling av en arkitekt som kan konstruere en garasje slik at den kan oppføres med heftelsen som er på eiendommen. Klageren understreker at han ikke vet hva dette vil koste, og antar ca. kr 100 000. Dersom garasje ikke lar seg oppføre, krever klageren en høyere kompensasjon enn det vil koste å betale arkitekten.
I tillegg krever klageren dekket kostnader til innkjøp av eksotisk treverk, samt montering og betaling av arbeidskraft for dette, antatt av klageren ca. kr 136 000 inkl. mva.
Innklagede anfører:
Heftelse på eiendommen
Innklagede anfører at de innhentet grunnboksutskrift den 26. oktober 2011. Servitutt som var registrert på eiendommen på det tidspunktet hvor eiendommen ble annonsert og vist første gang, er opplyst i salgsoppgaven. Første visning var 21. november 2011. Eier av naboeiendommen fikk selgeren av eiendommen til å signere på erklæring/servitutt underveis i salgsprosessen, datert 30. desember 2011, dagbokført 24. januar 2012. Denne erklæring/servitutt ble det ikke opplyst om i salgsoppgaven, i det denne var ukjent for innklagede. Selgeren fortalte heller ikke innklagede at han hadde signert på erklæringen. Eiendommen ble solgt 30. januar 2012.
Innklagede anfører at det ikke er brudd på god meglerskikk å ikke innhente ny grunnboksutskrift ved aksept av bud. Det er helt spesielle forhold som har ført til at erklæring/servitutt ble signert av selgeren i en salgsprosess.
Innklagede ønsker også å presisere at klageren har fått tillatelse til tiltaket han har søkt om, og at bakgrunnen for første avslag var mangelfull søknad. Den tinglyste servitutteten har således ikke vært til hinder for klagerens planer.
Himling i taket
Innklagede anfører at han ikke husker nøyaktig hva som ble sagt under visning for over to år siden. Innklagede erkjenner imidlertid at taket ble diskutert med flere, herunder klageren. Intensjonen fra alle i diskusjonen var å male taket hvitt, noe også klageren har gjort etter overtagelsen.
Innklagede påpeker også at det ikke står noe om type himling og materialer i takst eller salgsoppgave, men kun «legg merke til det flotte taket». Innklagede mener at taket i seg selv var flott. Hele boligen fremsto for øvrig som et oppussingsobjekt.
Saken er behandlet hos selgerens eierskifteforsikring, hvor klageren har fått avslag på alle punkter.
Klagernes ytterligere anførsler
Klager ønsker å presisere at det på grunn av heftelsen på eiendommen, var vanskelig å få godkjent byggesøknad, selv om det nå er i orden.
Til anførsler om himlingen anfører klageren at han har lagt ned store ressurser i å få himlingen tilbake til opprinnelig stand. Klageren ble likevel nødt til å male taket hvitt, da han ikke hadde ressurser nok til å skrifte det ut.
Klageren påpeker at eierskifteforsikringen ikke har betydning for denne saken, men dersom nemnda trenger opplysninger om dette, er han behjelpelig.
Klageren ønsker også å påpeke at han ble nektet å tegne kjøpsforsikring hos innklagede.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede påpeker at grunnen til at klageren ikke fikk tegne kjøpsforsikring hos ham, var fordi innklagede ikke fikk dette produktet før 2013. Klageren ble på ingen måte forhindret fra å kjøpe forsikring, men det var ikke mulig å tilby dette gjennom innklagedes foretak.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feil opplysninger om materialer i himling og manglende informasjon om heftelse på eiendommen.
I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene uttalt seg ulikt i forhold hva innklagede skal ha sagt under visning, og hva som er blitt sagt under et møte mellom partene den 7. mars 2013. Nemnda kan på denne bakgrunn ikke ta stilling til dette, og nemnda må basere seg på den skriftlige dokumentasjonen.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Det fremgår videre av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) at megleren
«plikter før handelen sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
…
3. tinglyste forpliktelser»
Til anførslene om heftelser på eiendommen vil nemnda påpeke at innklagede plikter å innhente opplysninger om tinglyste forpliktelser, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 3. I dokumentasjonen som er fremlagt for nemnda kommer det frem at innklagede, som anført, har hentet grunnboksutskrift om heftelser på eiendommen 26. oktober 2011.
Det kan ikke forventes at en megler på selvstendig grunnlag skal innhente flere grunnboksutskrifter uten særlig grunn. I den foreliggende saken fikk ikke innklagede informasjon fra selgeren om signering på erklæring om servitutt. Innklagede har således ikke opptrådt i strid med sin opplysningsplikt.
Når det gjelder feil opplysninger om himlingen i taket, fremgår det ikke av salgsoppgaven at himlingene i taket er av en «eksotisk tresort». Innklagede skriver på side 5 i salgsoppgaven under et bilde: «legg merke til det flott taket». Dette er i seg selv ikke noe kritikkverdig, og kun et salgsfremmende moment, som ikke gir grunnlag for feil opplysninger.
Nemnda har på bakgrunn av ovenstående kommet til at innklagede ikke har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.