Klage nr 2013123
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Gamle Oslo
Galgeberg 3, Postboks 4
0626 OSLO
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren solgte en borettslagsleilighet via innklagede. Ved mottakelse av oppgjørsoppstillingen oppdaget klageren at innklagede har trukket mer enn det som var avtalt i oppdragsavtalen.
Klageren krever å få nedsatt innklagedes vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at han og innklagede hadde en klar avtale på at innklagedes vederlag totalt sett ikke skulle overstige kr 61 923.
Klageren hevder at det ved oppgjørsoppstillingen den 2. juli 2013 ble trukket kr 87 336. Saken ble påklaget samme dag som oppgjørsstillingen ble mottatt, og samme dag innrømmet kvalitetssjefen hos innklagede et beløp på kr 10 994. Med fratrekk for kr 10 994, gjenstår et beløp pålydende kr 76 986. Differansen mellom det gjenstående beløpet, og det klageren anfører at innklagede, i henhold til avtale, skulle ha trukket, tilsvarer kr 15 063. Klageren krever således vederlaget til innklagede nedsatt med kr 15 063.
Klageren anfører at innklagede hadde gitt klageren et godt tilbud, uten ekstra kostnader, som blant annet medførte at klageren ikke skulle betale for ekstra visninger.
Klageren ønsker å påpeke at slik han forstår det «tilsier god bransjenorm at man ikke trekker totalt beløp spesielt når det bestrides samme dag som oppgjørsstilling ble mottatt».
Klageren ønsker også å påpeke at han de siste to årene har solgt tre tilsvarende borettslagsleiligheter, også via innklagede.
Klageren anfører avslutningsvis at innklagede på forespørsel fra klageren ikke har dokumentert antall visninger og antall timer brukt. Klageren stiller seg undrende til innklagedes oppgjørsstilling, da innklagedes kontor ligger tre minutter unna solgt leilighet.
Innklagede anfører:
Innklagede er uenig i klagerens påstand om at ekstra visninger skulle foretas uten ekstra kostnader for klageren. Innklagede begrunner sitt syn med å påpeke at på tidspunkt for signering av oppdragsavtalen, var verken innklagede eller klageren kjent med det antallet visninger som var nødvendig for å få solgt leiligheten. I oppdragsavtalen er derfor prisen oppgitt per visning, og det er i oversikten tatt utgangspunkt i at det må holdes minimum en visning for å få solgt boligen. I henhold til oppdragsavtalen punkt 6.2 betales visninger med kr 1 875 per visning. Innklagede har i oppdraget belastet oppdragsgiveren for totalt syv visninger. Innklagede hevder at det i tråd med muntlig og skriftlig avtale er belastet for annonserte og avholdte visninger. Innklagede anfører også at klageren i forkant av signering av oppdraget ble gjort oppmerksom på at dette forholdet. For øvrig ønsker innklagede å opplyse om at han har minst fem privatvisninger i tillegg som ikke er belastet klageren.
I henhold til klagerens anførsler om en makspris på kr 61 923 påpeker innklagede at dette ikke medfører riktighet. Innklagede anfører at det i oppdragsavtalen punkt 8 er nedfelt det nevnte beløp, men at dette er et estimat av totale vederlag og direkte utlegg i forhold til oppdragsavtalen punkt 6.2 og 7 og en forventet salgssum.
Innklagede ønsker for øvrig å legge til at de den 3. juni 2013 refunderte klageren et beløp på kr 10 994. Dette ble gjort etter at klageren gjorde innklagede oppmerksom på at det i oppdragsavtalen var utelatt å estimere en forventet salgssum som vederlaget skulle beregnes ut fra. Forholdet medførte at minimumsprovisjonen på kr 37 500 ble stående som vederlag blant beløpene i punkt 8.2 i oppdragsavtalen. Innklagede påpeker at de her har innrømmet en feil og ryddet opp overfor klageren. Bak beløpet pålydende kr 10 994 hevder klager er differansen fra vederlaget, opprinnelig pålydende kr 47 850 som ble satt ned til kr 37 500 i henhold til avtale. I tillegg er det refundert et beløp på kr 194 tilknyttet fornying av internettannonse, samt kr 450 for ferdigattest, da det ikke ble krysset av for dette i oppdragsavtalen. Totalt tilsvarer det refunderte beløpet kr 10 994.
For klagerens anførsler om oppgjørsstillingen og timeforbruk, påpeker innklagede at oppgjørssoppstillingen viser forenklet timeforbruk som er medgått i oppdragsperioden. En detaljert utskrift av timeforbruk ble derfor vedlagt tilsvaret.
Innklagede avviser klagerens anførsler om at innklagedes kontor ligger like ved solgt leilighet, da dette ikke har betydning i denne saken.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt kritikkverdig i foreliggende sak, og mener at det som er belastet klageren er i tråd med den signerte oppdragsavtalen.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren ønsker å presisere at det i oppdragsavtalen under punkt 8 står visninger (i flertall) som skal belastes med kr 1 875, og inngår i ovennevnte totale vederlag. Kostnader for ytterligere visninger er ikke nevnt.
Klageren hevder han fikk to vederlagsalternativer presentert i oppdragsavtalen. Klageren anfører videre at det ved signering av oppdragsavtalen ble bekreftet fra innklagede at det var totalpris uavhengig av antall visninger. Visninger er forståelig nok en oppgave som medfører timearbeid. Klageren valgte imidlertid ikke alternativet basert på timepris, men på totalpris. Klageren er således av den oppfatning at han ikke skal betale for antall visninger, men for en totalpris som fremkommer under punkt 8 i oppdragsavtalen.
Klageren understreker også at det er den profesjonelle part som har utformet avtalen, og dermed også bærer ansvaret for eventuelle uklarheter. Klageren mener således at det er innklagedes ansvar å formidle at betaling for visning skulle skje pr. stykk, dersom de mener at det var dette som ble avtalt.
Til innklagedes anførsel om at det totale vederlaget er estimert i avtalen, påpeker klageren at det er salgssummen som er estimert, ikke vederlaget. Klageren mener oppdragsavtalen ikke kan oppfattes annerledes enn at totalprisen er kr 61 923.
Innklagedes ytterligere anførsler:
I henhold til klageren anførsler om å ha blitt presentert to vederlagsalternativer, ønsker innklagede å presisere at det ikke er tilfelle at innklagede skal ha bekreftet en total pris på
kr 61 923 uavhengig av antall visninger. Innklagede viser igjen til at det i oppdragsavtalen er vist til punkt 6.2 hvor det fremgår betaling pr. stykk.
Oppdragsavtalens punkt 8 er formulert slik at oppdragsgiveren får en god tilnærming til det reelle kostnadsbildet. I dette ligger det at salgssummen nødvendigvis estimeres for å få frem et vederlag som en kan forvente seg, men også denne vil bli forholdsmessig ut i fra hva reell salgssum blir.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren presiserer at det ut fra innklagedes innrømmelse om at det totale vederlaget skulle være 37 500, og ikke vederlag beregnet på bakgrunn av salgssum. Klageren understreker igjen at innklagede, som den profesjonelle part, har et ekstra aktsomhetskrav i kontrakts-utformingen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder nedsettelse av meglers vederlag.
Partene er uenige om tolkningen av oppdragsavtalen, herunder fastsettelse av meglerens vederlag. De omtvistede punktene i oppdragsavtalen er særlig punkt 6.2 og punkt 8. Klageren anfører at siden det i avtalen punkt 8 står «visninger» i flertall, pålydende kr 1 875, tilsier dette at 1 875 er den totale summen klageren skal betale for visninger, uavhengig av antall. Klageren mener at dersom kr 1 875 skulle vært prisen pr. visning burde det vært vist til punkt 6.2 i avtalens punkt 8. Innklagede på sin side anfører at det i oppdragsavtalen er oppgitt pris pr. visning, og det er i oversikten tatt utgangspunkt i at det må holdes minimum en visning for å få solgt boligen. Innklagede hevder videre at det i avtalen er vist til punkt 6.2 ved beregning av det totale vederlaget.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene uttalt seg ulikt i forhold til hva som ble sagt før, under og etter signering av oppdragsavtalen. Anførslene reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under en skriftlig saksbehandling. Nemnda vil således ikke ta stilling til dette og kun basere seg på det som foreligger av skriftlig dokumentasjon.
Dem fremgår av oppdragsavtalen punkt 6 at det «tilbys 2 alternative vederlagstyper, timer og provisjonsbasert».
Videre under punkt 6.1 fremgår det at timeprisen er kr 1 875 og at arbeidsoppgaver som går på timesprisen blant annet er visninger. Her presiseres det at «det vil variere hvor mange visninger som må til».
Under punkt 6.2 om vederlag for provisjon er det presisert at «visninger, pr. stk.» er satt til
kr 1 875, som tilsvarer timeprisen under punkt 6.1.
Punkt 8 i oppdragsavtalen omhandler totale vederlag og direkte utlegg. Her er nedfelt priser ut i fra beregning av en estimert salgssum. Nemnda har merket seg at visninger er satt opp til
kr 1 875, tilsvarende summen for timespris og visning pr. stk etter avtalens punkt 6.
Ut i fra ovennevnte legger Nemnda til grunn av prisen på visning er uavhengig av estimert salgssum. Den estimerte salgssummen, som av ukjente grunner ikke er nedfelt i avtalen, er således ikke avgjørende for spørsmål om pris pr. visning.
Selv om det i oppdragsavtalen punkt 8 ikke er presisert at visninger pålydende kr 1 875 gjelder pr. stykk, kommer det etter en totalvurdering av avtalen, herunder punkt 6.2 og 6.1, frem tilstrekkelig klart at visninger har en pris på kr 1 875 pr. stykk.
Det er flere steder i avtalen tatt forbehold om endringer herunder vederlag og ytterligere timebruk, og klageren burde således forstått at avtalen kun var en foreløpig beregning av det totale kostnadsbildet. Det er vanskelig for innklagede å beregne nøyaktig timebruk i forkant av et oppdrag, og når totalpris med forbehold er nedfelt i avtalen, er det for å hjelpe klageren til å få en tilnærming til det reelle kostnadsbildet. Innklagede har allerede satt ned vederlaget pålydende kr 10 994 som følge av å ikke ha nedfelt estimert salgssum i avtalen. Visningene er, som nevnt over, ikke en kostnad som varierer med oppnådd salgssum, og vil således bestå uavhengig av forglemmelsen.
Nemnda vil bemerke at det hadde vært en fordel om det i oppdragsavtalen punkt 8 også hadde vært angitt visninger pr. stk. og ikke bare i punkt 6. Nemnda er likevel ut fra en totalvurdering kommet til at innklagede har krav på betaling for syv visninger.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.