Klage nr 2013128

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Meglerhuset Arendal AS

v/ Advokat Rønnaug Ringstad

Tryg Forsikring

Advokatavdelingen

Postboks 184 Lilleaker

0216 Oslo

 

Saken gjelder:             Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte en eiendom (gnr. 215, bnr. 32) via innklagede til kjøper nr. 1 i juli 2013. Kjøper nr. 1 fremmet krav om heving, og salget ble hevet av kjøperen oktober samme år. Nytt salg ble gjennomført via innklagede eiendommen til kjøper nr. 2 i oktober 2013. Bakgrunnen for at kjøper nr. 1 hevet kjøpet, var feil opplysninger i salgsoppgaven vedrørende en jordskiftedom fra 2010, som er tinglyst på eiendommen. Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved en direkte feil i salgsoppgaven.

 

Klagerne krever at innklagede erstatter deres økonomiske tap i form av påførte advokatutgifter, og at innklagedes provisjon faller bort.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Klageren anfører:

Domsslutningen lyder: «Det bygges ny vei (…) Eierne av g.nr. 215 b.nr. 32 dekker kostnadene med dette. Vegen skal være ferdigstilt innen 14.01.2013». Ny vei vil koste ca.
kr 500 000. Av ulike grunner bygget klagerne aldri ny vei, og kontaktet innklagede for å selge eiendommen.

 

Ved inngåelse av oppdragsavtalen, opplyste klagerne til innklagede at de var usikre på hvordan jordskiftedommen skulle videreformidles til ny kjøper, siden veien ikke var bygget. Klagerne leverte hele dommen og bakgrunnsinformasjon til innklagede. Klagerne oppfordret innklagede til å lese dommen og sørge for å formidle innholdet av den på en måte som ikke ga rom for misforståelser for en kjøper. Imidlertid oppsto det en misforståelse ved at det i salgsoppgaven fremkommer at jordskiftedommen gir eier av eiendommen en «rett» til å bygge ny vei. Dommen med slutning var heller ikke inntatt i salgsoppgaven. Kjøper nr. 1 oppfattet dommen dit hen at den ga eieren en «mulighet» til å bygge ny vei. Kjøper nr. 1 fikk kun innsyn i salgsoppgaven før budrunden og ble gjort oppmerksom på domsslutningen etter å ha lagt inn bindende bud. Feilopplysningen i salgsoppgaven er å anse som en mangel, jfr. avhendingsloven § 3-7. Etter forhandlinger mellom klagerne og kjøper nr. 1 (begge representert ved advokat) ga klagerne tilbud om prisavslag, noe som ikke ble akseptert av kjøper nr. 1. Klagerne måtte således akseptere heving av kjøpet, da de anså kjøper nr. 1 for å ha rettslig holdbar begrunnelse for å heve avtalen.

 

Klagerne solgte eiendommen på nytt til kjøper nr. 2, som også hadde vært med i samme budrunde som kjøper nr. 1. Mens første salg var pålydende kr 3 600 000, ble salg til kjøper nr. 2 gjennomført til en pris på kr 3 250 000. Salget ble gjennomført av innklagede.

 

Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7 annet ledd nr. 3. Jordskiftedommen er en tinglyst, rettslig forpliktelse. I salgsoppgaven fremkommer det en direkte feil opplysning ved at det står skrevet at dommen innebærer en «rett» til å bygge vei. Dommen er kun oppgitt med referanse. Bruksrett for «ny» og «gammel vei» er inntatt, men selve domsslutningen/rettsboken er ikke inntatt i salgsoppgaven. Klagerne hevder at innklagede ikke har foretatt undersøkelser i forhold til dommen før etter budrunden, og at mye tyder på at innklagede aldri leste dommen. Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt jfr. § 6-7.

 

Etter at oppdragsavtalen ble signert i april 2013, hørte klagerne ikke fra innklagede før i juni 2013. Innklagede kom aldri på befaring på eiendommen, da han hadde solgt eiendommen til klagerne i 2007, og mente at befaring derfor ikke var nødvendig. Innklagede ga aldri noen tilbakemelding til klagerne vedrørende innholdet i jordskiftedommen. Klagerne hadde grunn til å stole på at innklagede hadde gjort en vurdering i henhold til jordskiftedommen, og hva som skulle inntas i salgsoppgaven. Salgsoppgaven ble først oversendt klagerne dager før første visning juni 2013. I forhold til det rettslige komplekst som foreligger i henhold til den tinglyste jordskiftedommen, og det faktum at klagerne ba innklagede om råd i henhold til formidling av dommen, har ikke innklagede gitt råd og opplysning av betydning for handelen. Klageren anfører på bakgrunn av ovenstående at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klagerne anfører at innklagede er å bebreide for feilopplysningen i salgsoppgaven, som førte til at kjøp nr. 1 ble hevet. Kjøp nr. 1 påførte klagerne et økonomisk tap, og klagerne hevder at innklagede har opptrådt uaktsomt ved sin håndtering av salget av eiendommen.

 

Erstatningsplikt fra megler er forankret i det alminnelige, ulovfestede uaktsomhetsansvaret. Klagerne presiserer at megleren er en profesjonsutøver med streng rolleforventning.

 

Klagerne påpeker at i det tilfellet Reklamasjonsnemnda skulle legge til grunn at innklagede har lest dommen, gir slutningens ordlyd innklagede en klar oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Legges det til grunn at innklagede har lest dommen, foreligger det rettsvillfarelse hos innklagede, ved at han la til grunn at dommen kun gir eier en «opsjon» til å bygge ny vei. Klagerne anfører at rettsvillfarelse i så fall foreligger både før og etter budrunden. Klagerne anfører at rettsvillfarelse bare vil være unnskyldelig dersom reglene er «noe perifere» i forhold til områder som meglere er ment å beherske. Klagerne presiserer at jordskifte, herunder jordskiftedommer som er tinglyst på eiendom som megler skal selge, ligger klart innenfor det som selger må kunne forvente at megler skal kjenne til. Klagerne anfører at innklagede er nærmest til å bære ansvaret for den rettsvillfarelse som forelå, og som resulterte i at kjøp nr. 1 ble hevet.

 

Klagerne anfører at det er årsakssammenheng mellom innklagedes innsats og klagernes økonomiske tap. Ved at kjøper nr. 1 hevet kjøpet før kontrakt var signert, inntrer ikke eierskifteforsikringen. Innklagede fortsatte å gi kjøper feilinformasjon vedrørende jordskiftedommen etter at krav om heving ble fremmet. Klagerne anfører at de ikke hadde annet valg enn å kontakte advokat, da tolkningen av jordskiftedommen krevde juridisk bistand, samt at kjøper nr. 1 var representert ved advokat. Det gikk mer enn 2 måneder før saken mellom kjøper nr. 1 og klagerne ble avklart. Advokatregningen klagerne er belastet med er kr 20 400. Kostnadene er et direkte tap som følge av meglerens uaktsomme håndtering av oppdraget. Klagerne krever at innklagede erstatter advokatutgiftene som ble pådratt.

 

Klagerne krever at innklagedes vederlag bør falle bort, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Mye tyder på at klagerne ikke oppnådde markedspris ved salg nr. 2. Klagerne hadde grunn til å frykte at markedet ville reagere negativt på at samme eiendom skulle bli avertert på nytt kort tid etterpå. Ny annonsering ville kunne bli oppfattet som om eiendommen er vanskelig å få solgt, og således virke prisdempende. Klagerne måtte selge til en lavere pris enn markedspris kunne ha gitt.

 

Klagerne anfører subsidiært at innklagedes vederlag skjønnsmessig settes ned. I det tilfellet Reklamasjonsnemnda gir klagerne medhold i krav om vederlagsjustering, er det et moment at innklagede beregnet sin provisjon ut i fra salgssum kr 3 600 000 (2,5 % av kjøpesum,
kr 90 000). Provisjon for salg nr. 2 ville vært kr. 81 250 (differansen fra salg nr. 1 og 2 er
kr 8 750). Klagerne anfører at det i det minste bør vederlaget nedjusteres til å være provisjonsbasert ut i fra salg nr. 2, med nedjustering lik differansen kr 8 750. Atter subsidiært anfører klagerne at dersom Nemnda ikke kommer til at megler har utvist uaktsomhet som kan føre til erstatning, er det et moment at klagerne ble påført advokatregning for å få løst situasjonen i og med hevingskravet til kjøper nr. 1. Vederlaget kreves således nedjustert tilsvarende advokatretningen kr 20 400.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at ut fra tilbakemelding fra klagernes e-post av 15. oktober 2013, har innklagede oppfattet saken det dit hen at forslag til løsning av saken, herunder nedsettelse av honorar, er akseptert av klagerne med endelig virkning, og da slik at provisjon fra salg nr. 2 er frafalt. Klagerne har etter dette ikke betalt for mer enn ett oppdrag, mens det er utført to salgsoppdrag. Innklagede har ut fra klagernes e-post av 15. oktober 2013 lagt til grunn at

 

klagerne har akseptert innklagedes forslag til løsning av tvist om betaling av provisjon/vederlag. Klagerne viser nå til et slags forbehold som ble tatt i e-post av 14. oktober 2013. Slik innklagede nå forstår klagen gjelder den ytterligere frafall av provisjon ut over det som allerede er akseptert av innklagede. Slik innklagede ser det, bygger innklagedes ettergivelse av provisjon for oppdrag nr. 2 overfor klager på bristende forutsetninger, slik at den endelige avtale han mener å ha inngått om frafall av provisjon for salg nr. 2 ikke lenger er gyldig. Innklagede mener etter dette at han står fritt til å innkreve honorar for begge salgsoppdragene, og forbeholder seg retten til dette.

 

Innklagede bestrider på det sterkeste at klagerne overfor innklagede har opplyst å være usikker på dommens innhold og konsekvens. Klagerne var klar og tydelig på hva innholdet i jordskiftedommen var – at eier hadde en rett til å bygge ny vei. Dette forhold støttes også av at klagernes prosessfullmektig under jordskiftesaken overfor innklagede opplyste at dommen innebar en rettighet for eier og ingen plikt. Innklagede gjennomgikk jordskiftedommen, men hadde ved dette ingen foranledning eller oppfordring til å skjønne at dommens slutning innebar noe annet enn det klagerne hadde opplyst. Innklagede ønsker å presisere at klagerne «et sted i klagen» hevder at jordskiftedommens slutning er «klar» i retning av at dommen innebærer en plikt for eier, mens det «et annet sted i klagen» fremgår at «tolkning av dommen krever juridisk bistand». Innklagede påpeker at dette virker noe motsigende. Innklagede anfører at dommen ikke gir noe klart svar på hva den innebærer for eier av eiendommen.

 

Innklagede anfører at klagerne overfor innklagede aksepterte salgsoppgaven pr telefon
14. juni 2013, og at klagerne for øvrig opplyste i e-post av 13. juni 2013 at klagerne har gjennomgått og lest salgsoppgaven nøye.

 

Innklagede mottok en e-post fra kjøper nr. 1 i forbindelse med reklamasjon på kjøpet. I den grad klagerne har vært usikre på konsekvensene av jordskiftesaken, og har bedt innklagede om å utrede dette før salg, hvor på klagerne ikke spør innklagede om hvilke undersøkelser som er gjort, fremstår det som underlig at klagerne på visning uttaler seg på en slik måte som det fremkommer i e-post fra kjøper nr. 1, nevnt ovenfor. Innklagede antar på denne bakgrunn at klagerne har hatt en oppfatning om at jordskiftesakens utfall betydde en rettighet/ opsjon for eier.

 

Vedrørende klagernes anførsler om manglende befaring, påpeker innklagede at det i samråd med klagerne ble besluttet at ny befaring ikke var nødvendig. Innklagede kjente eiendommen meget godt etter salg i 2007. Klagerne opplyste innklagede om at det kun var foretatt mindre endringer innvendig og innklagede anså etter dette en ny befaring på eiendommen som unødvendig. Innklagede viser i denne forbindelse til anførsler til klagerne i brev (bilag 3 til klagen).

 

Innklagede bestrider at betingelsene for erstatningsansvar er til stede. Innklagede anfører at det er uklart hva klagerne mener er en misforståelse med hensyn til innhold i salgsoppgaven. Innklagede påpeker at det på dette punktet står ord mot ord hva gjelder klagernes opplysninger til innklagede ved utformingen av salgsoppgaven, og at nemnda ikke kan ta standpunkt til dette.

 

Innklagede påpeker at det fremstår påfallende og underlig at klagerne skal ha vært usikre på innholdet og konsekvensen av en jordskiftedom som de var part i over lengre tid, og som har foreligget siden 2010. Innklagede presiserer at klagerne har vært bistått med advokat i store

 

deler av jordskiftesaken. Innklagede mener at det fremstår som spesielt at klagerne uten kommentarer eller et eneste spørsmål har godkjent salgsoppgave på et punkt hvor de hevder å ha vært usikre, og hvor klagerne påstår å ha bedt innklagede om å utrede spørsmålet.

 

Hva gjelder omfanget av meglerens undersøkelsesplikt, er innklagede av den oppfatning at man i dette tilfellet kunne legge selgernes opplysninger om dommens innhold og konsekvens til grunn. Innklagede hadde ingen oppfordring eller særlig foranledning til å betvile at klagernes klare uttrykk for hvordan dette forholdt seg var korrekt.

 

Det kan etter dette ikke legges til grunn at innklagede har opptrådt i strid med reglene om undersøkelsesplikt og heller ikke i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede bestrider videre at klagerne har lidt økonomisk tap som følge av en eventuell uaktsomhet hos innklagede. Dersom det overfor kjøper nr. 1 hadde blitt opplyst om at jordskiftedommen innebar en forpliktelse, hadde man mest sannsynlig fått en lavere pris for eiendommen, eventuelt tilsvarende kostnaden for bygging av vei på kr 500 000. Det vises for øvrig til at eiendommen ved første salg ble solgt for kr 3 600 000, hvilket er kr 800 000 over prisantydning. Kjøper nr. 2 kjøpte for kr 3 250 000 og altså kr 450 000 over prisantydning.

 

Innklagede anfører at ut fra ovennevnte faktum og redegjørelse for sakens rettslige sider hva gjelder krav om erstatning, at det etter innklagedes syn ikke foreligger noe «ikke ubetydelig pliktbrudd» fra meglers side.

 

Innklagede legger avslutningsvis inn anførsel om at hvorvidt samtlige betingelser for et eventuelt erstatningsansvar er oppfylt, krever umiddelbar bevisførsel både hva gjelder partsforklaringer, vitneforklaringer fra flere vitner (kjøper nr. 1) og dokumentasjon. Innklagede anfører at saken etter dette ikke er egnet for en skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede krever derfor at saken avvises.

 

Subsidiært anfører innklagede at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne viser til e-post av 15. oktober 2013 og anfører at dersom innklagede mente at forbeholdet om å klage honoraret inn til Reklamasjonsnemnda, jfr. e-post av 14. oktober 2013, utgikk, burde dette fremkommet av e-post av 15. oktober 2013. Innklagede må ta risiko for at dette ikke ble presisert. Det foreligger ingen avtale om at klagerne har frasagt seg retten til å klage saken inn for nemnda. Et eventuelt krav om provisjon av salg nr. 2, jfr. tilsvaret, vil bli avvist.

 

Klagerne presiserer at kjøper nr. 1 fikk «meglermappen» med jordskiftedommen etter budrunden, og kjøper nr. 1 umiddelbart oppdaget slutningen av dommen som sier at «eier av eiendommens skal bygge vei for egen regning». Innklagede burde sørget for at kjøper nr. 1 fikk jordskiftedommen før budrunden.

 

Vedrørende innklagedes anførsler om klagerens prosessfullmektig, hevder klagerne at prosessfullmektigen kun var klagernes prosessfullmektig på første møte i jordskifteretten i 2008. Endelig avgjørelse falt i 2010. Prosessfullmektigen har dermed ikke grunnlag for å uttale seg om utfallet av jordskiftesaken.

 

 

Klagerne mener for øvrig at saken er tilstrekkelig opplyst og kan behandles av nemnda.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feil/manglende opplysninger om jordskiftedom tinglyst på eiendommen.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene uttalt seg ulikt i forhold til hvilken informasjon klagerne og innklagede hadde om jordskiftedommen, samt hva som ble gitt av informasjon fra klagerne til innklagede, samt fra innklagede til kjøper nr. 1 og fra klagerne til kjøper nr. 1. Dette kan følgelig nemnda ikke ta stilling til og må basere seg på den skriftlige dokumentasjonen.

 

Etter nemndas oppfatning er jordskifteretten domsslutning klar, og at så vel klagerne som innklagede burde ha forstått innholdet i denne.

 

Nemnda vil bemerke at innklagede har en plikt til å lese og sette seg inn i innhentet informasjon og videreformidle dette i salgsoppgaven. I denne saken er det klart at innklagede har fått tilgang til informasjonen. I salgsoppgaven vises det bare i innholdsoversikten til «Jordskiftedom» uten at nemnda kan se at den var vedlagt salgsoppgaven eller at det er nærmere redegjort for innholdet i dommen. Nemnda legger til grunn at jordskiftedommen først ble fremlagt for kjøper nr. 1 etter budaksept. Dette var den direkte årsak til at kjøpet ble hevet. Nemnda mener på denne bakgrunn at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Det fremgår av klagen at resalget medførte en pris på kr 350 000 lavere enn første salg, men likevel kr 450 000 over prisantydning. Denne prisreduksjonen er en naturlig følge av kostnadene til opparbeidelse av vei, jfr. jordskiftedommen. Nemnda kan dermed ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstakerens side, kan vederlaget settes ned eller falle bort. I dette tilfellet ble det ikke inngått ny oppdragsavtale for resalget, slik at innklagede under enhver omstendighet ikke ville hatt krav på vederlag for dette salget. Innklagede har for øvrig heller ikke krevd vederlag for resalget.

 

Nemnda har kommet til at det i dette tilfellet er grunnlag for vederlagsreduksjon, og beløpet kan passende settes til kr 10 000.

 

Når det gjelder klagernes krav om dekning av advokatutgifter, praktiserer nemnda en restriktiv linje når det gjelder tilkjennelse av advokatutgifter. Nemnda mener at det ikke er grunnlag for å gjøre unntak i denne saken, og kravet om dekning av advokatutgifter tas ikke til følge.

 

Konklusjon:

 

Meglerhuset Arendal AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakebetale
kr 10 000 til klagerne.