Klage nr 2013129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Rjukan og Tinn Eiendomsmegling AS
Postboks 19
3661 RJUKAN
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede høsten 2013. Etter kontraktsmøtet oppdaget klageren at badet hadde fukt- og soppskader. På grunn av sin helsetilstand kunne ikke klageren bo i en leilighet med slike skader. Etter flere runder med innklagede i forbindelse med fukt- og soppskadene, samt uenighet om utvask og forsøk på nytt salg, har klageren valgt å klage inn meglerforetaket til Reklamasjonsnemnda for en vurdering av saken.
Klageren ønsker å få fastsatt at megler har brutt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning for renoveringskostander for badet.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren er 100 % uføretrygdet på grunn av bechterews, og har i tillegg hatt sarcoidose, som har medført permanente lungeskader. Daglig trening og et godt inneklima er vesentlig for klageren og således formålet for kjøp av leiligheten.
Kjøperen tok kontakt med innklagede før kjøpet (e-post av 31. august 2012) og han gjorde det klart at det ikke måtte foreligge fukt-, råde- eller muggsopp-problemer. Innklagede svarte i e-post av 2. september 2013 at «badet trenger å oppgraderes». Klageren tolket svaret dithen at badets problemer var av estetisk karakter. Klageren presiserer at han ikke ville kjøpt leiligheten dersom han hadde visst at badet hadde fukt- og muggskader. Klageren mener at innklagede burde ordlagt seg betydelig klarere i e-posten av 2. september, og viser til at ordet «oppgradere» kun antyder at badet ikke er tidsmessig, herunder estetikk og komfort.
Klageren anfører videre at han etter siste visning fortalte innklagede at leiligheten måtte vaskes før han kunne flytte inn, siden han på grunn av brukket arm ikke kunne gjøre dette selv. Klageren anfører at innklagede aldri fortalte ham at utvask var en lovpålagt plikt for selgeren, men i stedet for anbefalte en samarbeidspartner som kunne påta seg vaskeoppdrag. Klageren tok kontakt med det anbefalte firmaet som skulle ha kr 10 000 for jobben. Klageren anfører at innklagede gikk langt i å holde tilbake informasjon, og at det var et bevisst svindelforsøk fra innklagedes side å få klageren til å betale for noe han ikke hadde ansvar for.
Klageren viser til e-post av 26. september 2013 hvor han etterspurte diverse dokumenter, herunder tilstandsrapport, og også spurte om tegning av forsikring hos forsikringsselskap X. Klageren anfører at innklagede i sitt svar, av samme dato, tilbakeholdt informasjon, ved å unnlate å opplyse om at noen av dokumentene klageren etterspurte ikke eksisterte, og at klageren ikke kunne tegne forsikring via innklagede. Etter at klageren var i kontakt med forsikringsselskap X, og fikk avklart at han ikke kunne tegne forsikring hos dem, konfronterte klageren dette forholdet med innklagede, hvorav klageren anfører at innklagede skal ha svart: «Det er helt unødvendig med slik forsikring. Dyrt. Bare bortkastede penger». Klageren rakk ikke å undersøke andre muligheter for forsikring før kontraktsmøtet den 2. oktober 2013. Klageren anfører at dette er i strid med god meglerskikk.
Etter kontraktsmøte dro klageren, selgeren og innklagede til leiligheten hvor utvask av leiligheten kom opp. Klageren anfører at innklagede skal ha uttalt at leiligheten, på grunn av sin standard, ikke kunne vaskes bedre enn det som var gjort. Videre anfører klageren at innklagede skal ha uttalt: «Min oppfatning som megler, og det er veldig gjennomtenkt, er at du ikke ville fått medhold i et krav vedrørende omvask fra meglerforeningen».
Klageren oppdager via bilder, han selv tok den2. oktober 2013, at badet var skadet. Klageren reklamerte til innklagede, noe som resulterte i et møte med fagansvarlig hos innklagede (heretter advokaten). I møtet ble det blant annet påpekt at klageren selv hadde ansvaret da han hadde lest tilstandsrapporten. Rapporten ble ifølge klageren aldri fremlagt, noe klageren anfører at innklagede er enig i. Etter møtet med advokaten ble klageren og advokaten enige om at leiligheten skulle legges ut for salg på nytt og at innklagede skulle gjøre jobben gratis. Klageren skulle få oversendt et utkast til avtale neste dag. Utkastet kom, men klageren var ikke fornøyd og ønsket å reformulere avtalen. For klageren var det viktig å få presisert at saken er mer omfattende enn spørsmål om utvask.
Leiligheten ble lagt ut på FINN.no og innklagede skulle innhente tilstandsrapport. Innklagede lovet å komme tilbake til klageren i uke 46.
Den 18. november 2013, da klageren ennå ikke hadde hørt noe fra innklagede, dro klageren innom innklagedes kontor hvor innklagede forteller at han hadde fått en henvendelse på leiligheten og skulle avholde visning senere samme dag. Tilstandsrapporten var da kommet, hvorav klageren spurte om å få en kopi. Klageren anfører at innklagede i denne sammenheng skal ha skjelt ut klageren og nektet å gi ham en kopi. Dagen etter var klageren innom kontoret igjen for å levere egenerklæringsskjema, hvoretter innklagede ga klageren en kopi av tilstandsrapporten og en unnskyldning for oppførselen dagen før. Etter denne opplevelsen sendte klageren et rekommandert brev til advokaten hvor han annullerte salgsoppdraget, med forklaring om at han ikke ønsket å villede andre interessenter til å kjøpe leiligheten med innklagede som megler. Klageren anfører at det i etterkant har vært forsøk på minnelig løsning via brev, uten hell.
Innklagede anfører:
Vask av leilighet
Vedrørende vask av leiligheten, anfører innklagede at leiligheten ble vasket to ganger, hvorav det den siste gangen skal ha vært godt gjennomført. Innklagede anfører videre å ha vært i kontakt med selgeren med en anbefaling om å gi klageren en kompensasjon på kr 4000 for dårlig vask av leiligheten. For anførsler til at innklagede skal ha anbefalt et firma som kunne utføre vasking, mener innklagede at dette kun var ment som et tips dersom klageren ønsket å få vasket leiligheten særdeles godt.
Badets tilstand
Innklagede anfører at klageren, i forkant av kontraktsmøtet, hadde en befaring sammen med innklagede 23. september 2013, hvor klageren skal ha blitt kjent med badets tilstand. Klageren ble gjort kjent med at badet bar preg av elde og slitte og trengte oppgradering ved blant annet mangel på dosete og slitte vegger. Innklagede mener å ha gjort klart at badet trengte en total oppgradering. Innklagede anfører videre å ha hensyntatt badets tilstand i verdirapporten. I tillegg anfører innklagede at det i kjøpekontrakten punkt nr. 7 er nedfelt: «Kjøper er gjort kjent med at leiligheten selges som dødsbo og bærer preg av elde og slitte og trenger oppgradering».
Nytt salgsoppdrag av leiligheten
Innklagede og klageren inngikk ny avtale om salg av leilighet via advokaten. Innklagede hevder å ha lagt ut leiligheten for salg på nytt i henhold til avtalt tidspunkt (uke 46). I forbindelse med at klageren kom innom kontoret beklager innklagede dersom klageren oppfattet ham som støtende. Innklagede anfører under hele salgsprosessen å ha innhentet nødvendig informasjon, og forklart de som har vært på visning at dette salgsobjektet bar preg av elde og slitte. Innklagede mener å ha forholdt seg til begrepet god meglerskikk og forsøkt å finne løsninger i stedet for å skape nye problemstillinger.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren ønsker å presisere at han var klar over annonsens tekst om «slitte og elde», og at han på den bakgrunn sendte innklagede e-post hvor han ba om presisering av dette vedrørende fukt- og muggskader.
Klageren påpeker også sin etterspørsel etter tilstandsrapport som innklagede aldri etterkom.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede påpeker at badets tilstand var så dårlig at det var umulig å ikke legge merke til det. Innklagede presiserer at han har påpekt dette i FINN annonsen og dokumentert det med bilder i forkant av kjøpet. Innklagede hevder at badets mangler ikke var skjulte, og at klageren visste om disse i forkant av kjøpet. Innklagede presiserer at leilighetens lave pris også gjenspeiler manglene.
Innklagede anfører at det er selgeren som er ansvarlig for rengjøringen, og at innklagede ikke kan lastes for dette.
Innklagede ønsker seg frabedt klagerens sjikanering og forsøk på persontrakassering av megleren.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren ønsker å presisere at dersom tilstandsrapporten hadde vært forelagt, ville ikke klageren kjøpt leiligheten.
Klageren mener at innklagede ikke kan anføre at mugg- og soppskader skulle vært oppdaget kun ved å se at badet var slitt og gammelt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/manglende opplysninger.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I den foreliggende saken har partene kommet med en del anførsler som ikke kan dokumenteres skriftlig, herunder hva som ble sagt i forbindelse med utvask av leiligheten, vedrørende forsikring og annen kommunikasjon mellom klageren og innklagede. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til hva som ble sagt.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren i forbindelse med utvask av leiligheten, vil derfor ikke bli tatt stilling til.
Når det gjelder badet, viser annonsen at leiligheten «bærer preg av elde og slitte». I annonsen står det også at badet trenger oppussing. Dette tilsier en skjerpet aktsomhetsplikt for potensielle kjøpere, som med dette fikk klare signaler om at det måtte gjøres noe med badet. Prisen for leiligheten gjenspeilte også tilstanden. Når klagerens helsetilstand tilsa at leiligheten måtte være fri for mugg- og soppskader, må han selv ta konsekvensen av at han inngikk kjøpekontrakten.
Nemnda nevner for øvrig at en eiendomsmegler ikke plikter å innhente tilstandsrapport/takst, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd.
Nemnda kan heller ikke se at innklagede kan kritiseres for budrunden, og at anførslene om partisk opptreden og misnøye med rådgivning-/omsorgsplikt ikke kan føre frem.
Nemnda her etter dette kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører heller ikke frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.