Klage nr 2013144

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

Mo og Omegn Boligbyggelag

Postboks 1030, Sentrum

8602 Mo i Rana

 

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

En 75 år gammel mann kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede. Etter å fått ett bud akseptert, skal kjøperen ha bydd ytterligere kr 50 000. Kjøperens familie hevder at kjøperen ikke forstod hva det betød at det var en leilighet med forkjøpsrett. Videre hevder familien at innklagede ikke har utøvet god meglerskikk i saken, og at megler skulle ha sett at kjøperen ikke hadde en god psykisk helse. De krever erstatning, og at eiendommen blir solgt uten meglerhonorar.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren representerer en kjøper som la inn bud på en eiendom formidlet gjennom innklagede. Kjøperen er en eldre mann på 75 år som nylig har blitt separert fra sin kone. Han er forvirret, deprimert og har slitt med psykiske plager.

 

Kjøperen skal ikke ha ikke forstått reglene i forhold til kjøp og salg av bolig, blant annet forkjøpsrett. Han trodde at dersom budet var høyt nok, så ville ha få eiendommen på forkjøpsrett. Dette bidro til forvirring og stress hos kjøperen.

 

På bakgrunn av disse forhold skal kjøperens familie ha bedt innklagede om å bli oppdatert i budrunder. Dette ble megleren også orientert om ved annen visning.

 

Kjøperen var på visning av leilighet i begynnelsen av oktober 2013. Samme kveld la han inn et bud stort kr 1 200 000, som var kr 100 000 over forrige bud. Tidlig neste morgen valgte kjøperen å legge inn et nytt bud, denne gang kr 50 000 over sitt forrige bud. Dette budet ble akseptert. Til tross for aksept, byr kjøperen nok en gang over seg selv med kr 50 000. Familien ble ikke kontaktet i disse budrundene.

 

Kjøperen har budt over seg selv med til sammen kr 100 000 til tross for at bud stort
kr 1 250 000 ble akseptert. Klageren spør derfor om hvorfor innklagede ikke har stoppet siste bud, eller gitt kjøperen råd om å avvente svar fra selgeren.

 

Klageren er klar over at kjøperen ikke er satt under vergemål, og at han juridisk sett kan ta økonomiske beslutninger selv. Klageren mener imidlertid at innklagede ikke brukte skjønn, ga veiledning eller utførte oppdraget i tråd med sin omsorgsplikt, tatt i betraktning kjøperens adferd og alder. Videre har familien uttrykkelig bedt om å bli kontaktet i budrunder, dette både for å trygge samt gi råd til kjøperen.

 

Ingen av familiemedlemmene ble kontaktet, noe som de anser uforståelig på bakgrunn av tidligere informasjon og det faktum at kjøperen byr over seg selv to ganger.

 

Kjøperen overtok leiligheten fredag den 8. november 2013. Den 10. november ble han innlagt på psykiatriske avdeling. Innleggelse hadde en klar sammenheng med anger vedrørende kjøp av bolig som tydelig bidro negativt til hans psykiske helse. Dette er bekreftet av kjøperens fastlege.

 

Familien har sendt begjæring om vergemål til fylkesmannen. Det er også søkt om omsorgsbolig fra kommunen.

 

Eiendommen fremstår med en del renoveringsarbeid. Ut fra familiens vurdering vil kjøperen tape på å selge leiligheten slik den fremstår i dag. Kjøperen har ingen mulighet til å utføre renovasjonsarbeidet selv. Videre bød kjøperen kr 50 000 over seg selv når han kunne ha vunnet budrunden på kr 1 250 000, uten at han ble stoppet av megleren. Familien ser ingen annen løsning enn at innklagede selger boligen videre uten meglerhonorar, samt at de erstatter de kr 50 000 som kjøperen unødig måtte betale.

 

Det hevdes at megleren ikke har utvist skjønn i saken. Det er ikke tatt hensyn til familiens ønske om å bli kontaktet.

 

Innklagede anfører:

Innklagede beklager at kjøperen ikke har mulighet til å bo i leiligheten. Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisantydning stor kr 1 275 000. Foretaket har lang erfaring med prissetting av borettslagsleiligheter og mener derfor at utgangsprisen var helt riktig i forhold til markedet, standard, beliggenhet og størrelse.

 

Kjøperen ringte megleren den 10. oktober og ønsket å komme på visning. På det aktuelle tidspunktet var det avslått et bud stort kr 1 100 000, kr 175 000 under prisantydning, fra en annen budgiver. Kjøperen møtte opp på innklagedes kontor samme kveld. Megleren hadde aldri før møtt kjøperen, og de satt sammen i ca 15 min på meglerens kontor og gjennomgikk salgsoppgaven. Kjøperen skal videre ha fortalt om sin situasjon, at han var en 75 år gammel mann som nylig var separert fra sin kone, og at han ønsket en liten, velstelt borettslags-leilighet.

 

Videre ble det brukt i underkant av en halvtime på visningen av leiligheten samt bodene i kjelleren. Deretter dro de tilbake til kontoret hvor kjøperen la inn et bud på kr 1 200 000. Dette budet var kr 75 000 under prisantydning. Innklagede orienterte kjøperen om at dersom han fikk tilslaget på leiligheten, måtte leiligheten utlyses på forkjøpsrett. Deretter kontaktet innklagede kjøperens finansrådgiver gjennom mange år. Finansieringen var i orden. Innklagede tok så kontakt med den andre budgiveren som ikke hadde finansieringsbekreftelse fra sin bank til å kunne by høyere.

 

Budet på kr 1 200 000 ble forkastet. Kjøperen ble orientert om dette og økte budet til kr 1 250 000. Det ble akseptert av selgeren. Innklagede orienterte så om prosedyren angående forkjøpsrett. Kjøperen skal da ha ønsket å øke budet med kr 50 000 for å prøve å unngå at noen tok leiligheten på forkjøpsrett. Kjøperens finansieringsrådgiver bekreftet at dette var i orden. Forkjøpsretten ble utprøvd i perioden 14. oktober til 21. oktober 2013 uten at noen benyttet sin forkjøpsrett til fast pris. Deretter ble kjøperen informert om at han hadde fått tilslaget på leiligheten.

 

Kort tid etter kontaktet kjøperens svigerdatter innklagede. Hun ønsket å heve på vegne av kjøperen og mente at innklagede burde ha forstått at kjøperen var utilregnelig.

 

Innklagede har aldri blitt orientert fra noen familiemedlemmer om kjøperens helsetilstand og at familien skulle kontaktes ved budgivning. I ettertid har innklagede vært i kontakt med kjøperens finansrådgiver for å høre om hun hadde merket seg noe spesielt i forkant av budgivningen, noe hun avkreftet.

 

Videre avviser innklagede kravet fra kjøperens familie om erstatning og gratis salg av leiligheten.

 

I ettertid har innklagede solgt tilsvarende leiligheter i borettslaget i dårligere forfatning enn kjøperens, og mener at leiligheten sannsynligvis vil få en høyere pris enn klageren gav.

 

Innklagede ønsker å være behjelpelige med salget av eiendommen, og tilbudet om salg av leiligheten står fortsatt ved lag.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvorvidt kjøperens familie meddelte megleren at de ønsket å holdes oppdatert ved budgivningen. Nemnda er likevel kommet til at saken er tilstrekkelig opplyst til at den kan behandles, og at saken ikke avvises.

 

Klageren har krevd kr 50 000 i erstatning for at kjøperen la inn et bud stort kr 50 000 over sitt siste bud som var akseptert av selgeren. Det er i denne forbindelse vist til budjournalen. Av denne fremkommer det at kjøperens bud stort kr 1 250 000 ble akseptert av selgeren kl 11.47 den 10. oktober 2013. Videre fremkommer det at kjøperen forhøyer sitt bud kl 15.36. Ved siden av budet har innklagede skrevet følgende kommentar:

 

«Budaksept trukket. Budforhøyelse. Budgiver ønsker å forhøye budet etter aksept».

 

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden. Det er ikke dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press eller har ført klageren bak lyset på noen måte. Det sikre utgangspunkt er at en interessent selv må vurdere om det skal legges inn et bud og hvor høyt budet skal være. Nemnda vil for øvrig bemerke at det ikke er uvanlig at en budgiver forhøyer sitt eget bud for å søke å hindre at forkjøpsretten blir brukt.

 

Reklamasjonsnemnda finner etter dette at det ikke foreligger grunnlag for erstatning.

 

Slik nemnda ser det er det heller ikke grunnlag for å pålegge megleren å selge eiendommen uten vederlag.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.