Klage nr 2013145
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
PrivatMegleren Halden
Hafsrød & Partners Eiendomsmegling AS
Tollbugt 5
1767 Halden
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede med overtagelse 1. mars 2012. Klageren skal i ettertid ha oppdaget at eiendommen ikke hadde en godkjent utleiedel, noe klageren mener innklagede markedsførte seg med i salgsoppgaven.
Klageren hevder at innklagde har brutt sin opplysningsplikt, og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren har hatt et tap i form av leieinntekter og krever erstatning for dette.
Klageren er representert ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Klageren anfører:
Forut for kjøpet var klageren i kontakt med innklagede og fortalt at han var på jakt etter en bolig med en utleiedel.
Eiendommen saken gjelder ble senere annonsert, og klageren tok på nytt kontakt med innklagede. Klageren var etter samtaler med innklagede av den oppfatning at eiendommen inneholdt en utleiedel, og at inntektene fra denne ville bidra til å betjene lånet. Klageren anfører at det også fremkommer i salgsoppgaven at eiendommen har en utleiedel.
På kjøpstidspunktet var utleiedelen utleid for kr 5000 pr måned inkludert strøm. Da klageren overtok eiendommen, ble leien utbetalt til ham. Klageren anfører at det ikke finnes noen leiekontrakt fra dette leieforholdet, og at leien ble betalt kontant. Klageren opplyser imidlertid at den aktuelle leietakeren er villig til å bekrefte sitt leieforhold.
Klageren anfører at eiendommen var markedsført med en utleiedel uten noe forbehold, og at dette ga klageren en berettiget forventning om at utleiedelen var godkjent av bygningsmyndighetene. Klageren mener at dette forsterkes av at leiligheten var utleid på salgstidspunktet. Klageren påpeker videre at utleiedelen ble benyttet som et klart salgsfremmende moment, og at han kalkulerte med disse inntektene i forbindelse med finansiering av kjøpet. Klageren viser i denne forbindelse til to avgjørelser foretatt av Reklamasjonsnemnda, sak nr 2007217 og sak nr 2013030.
Klageren tilskrev innklagede om saken hvorav innklagede svarte at det flere steder i salgsoppgaven, direkte eller indirekte, fremkommer at enheten ikke er godkjent for utleie. Klageren anfører at innklagede burde ha foretatt ytterligere undersøkelser, eller tatt et klart forbehold om utleiedelen. Klageren anfører videre at innklagede, som mottok opplysninger om utleiedelen før salgsoppgaven ble utarbeidet, burde ha opplyst om disse. I stedet kom det klart frem av salgsoppgaven at eiendommen har en utleiedel.
Etter at klageren ble klar over problemet med utleiedelen, har den stått tom. Det er således påløpt et betydelig leietap.
Klageren anfører at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt, og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren mener derfor at innklagede er erstatningsansvarlig for hans tap som følge av forsømmelsen.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at det både fra selgerens og innklagedes side er opplyst om at den delen av eiendommen som var utleid, ikke var en egen godkjent/registrert boenhet.
Innklagede viser i denne forbindelse til egenerklæringsskjema av 22. januar 2014, signert av selgeren, og anfører i tillegg at selgeren skal ha opplyst om dette på visninger, som denne alene har hatt med klageren, da selgeren og klageren kjenner hverandre godt.
Innklagede anfører videre at det, både muntlig og skriftlig, fra deres side er blitt opplyst om at utleiedelen ikke var en godkjent boenhet.
Innklagede viser til salgsoppgaven og anfører at dette kommer tydelig frem flere steder:
På side 3 kommer det frem at selgeren har tegnet eierskifteforsikring og at kjøperen bes gjøre seg kjent med denne før bud inngis. På side 14 i utskrift fra WebMatrikkel står det at eiendommen er registrert som enebolig. På side 17 står det krysset av i opplysningene fra kommunen at det ikke er registrert utleieleilighet. På side 20 har selgeren krysset av på at han ikke er kjenner til om utleiedelen er godkjent av offentlige myndigheter.
Innklagede påpeker avslutningsvis på at klageren i kjøpekontrakten har signert på at han har mottatt og lest hele salgsoppgaven samt selgerens egenerklæringsskjema.
Innklagede anførere etter dette at klageren har mottatt de nødvendige opplysninger om eiendommen, og at oppdraget har skjedd i samsvar med god meglerskikk.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren fastholder at han forut for kjøpet ikke forsto at boligen ikke hadde en lovlig utleiedel. Klageren kjenner seg ikke igjen i redegjørelsen fra selgeren.
Klageren uttaler at inntekten fra en utleiedel var svært viktig for ham, og la til grunn at eiendommen hadde dette da den ble profilert slik fra innklagede.
Klageren presiserer at det fra innklagede fremkommer at det for dem, tidlig i prosessen, var klart at boligen ikke hadde lovlig utleiedel, og mener at dette burde vært kommunisert på en klar måte overfor klageren.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede stiller seg undrende til at klageren fastholder at han ikke forsto at utleiedelen ikke var godkjent. Innklagede presiserer at det både fra ham og selgeren er gitt opplysninger om dette tidlig i prosessen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/manglende opplysninger samt misledende markedsføring.
Klageren anfører at innklagede ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger om at utleiedelen i eiendommen ikke var godkjent for utleie. Innklagede hevder på sin side at de nødvendige opplysningene kommer klart fram av salgsoppgaven med vedlegg.
Klageren viser til to tidligere avgjørelser fra nemnda hvor manglende opplysning/villedende markedsføring var problemstillingen:
I sak nr 2007217 har nemnda uttalt: «Eiendommen er markedsført med hybelleilighet uten noe forbehold. Dette fremgår flere steder i salgsoppgaven, samt boligsalgsrapporten. At eiendommen er markedsført på denne måten, gir kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen er godkjent av bygningsmyndighetene. Dette forsterkes av at innklagede har oppgitt hvilket beløp leiligheten er utleid for på salgstidspunktet. Innklagede har benyttet utleiemuligheten som et klart salgsfremmende element».
I sak nr 2013030 har nemnda uttalt: «Etter [eiendomsmeglingsloven § 6-7] første ledd skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Innklagede har oppfylt denne plikten ved å innhente de kommunale opplysningene, og det fremgår også av salgsoppgave, boligsalgsrapport og egenerklæring at leiligheten over garasjen ikke var godkjent. Innklagede har imidlertid på salgsoppgavens forside markedsført eiendommen som enebolig med dobbel garasje med leilighet i 2. etg. Dette er i strid med god meglerskikk. Det fremgår for øvrig av salgsoppgaven at eiendommen er markedsført med P-rom og BTA, til tross for at boliger fra 2008 i henhold til veileder til NS 3940 skal angis med P-rom og BRA. Selv om det er opplyst flere steder at leiligheten over garasjen ikke var godkjent til beboelse, skulle innklagede fått frem i salgsdokumentasjonen konsekvensene av dette, særlig ut fra hvordan eiendommen ble markedsført».
Feil opplysninger
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at den som underskriver et dokument, som utgangspunkt selv har risikoen for at man forstår innholdet i det man har underskrevet på.
I kjøpekontrakten har klageren underskrevet på at han har gjort seg kjent med salgsoppgaven og vedlegg til den, jf. kontraktens § 13. Klageren har også signert på at han er innforstått med at selgeren har utarbeidet et egenerklæringsskjema i forbindelse med eierskifteforsikring, og at klageren har gjort seg kjent med denne før avtalen ble inngått, jf. kontraktens § 12.
Det kommer imidlertid ikke frem i salgsoppgaven at eiendommen ikke har en godkjent utleiedel, men det fremgår av enkelte av vedleggene. Nemnda viser til opplysningene gitt fra kommunen, hvor det ikke er registrert utleieleilighet. Selgeren har også i egenerklæringsskjemaet svart nei på hvorvidt han er kjent med om kommunen har godkjent utleiedelen.
Nemnda har på bakgrunn av ovenstående kommet til at innklagede har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
God meglerskikk
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd at megleren
«skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne».
I salgsoppgavens forside markedsfører innklagede eiendommen som «modernisert-oppusset landlig enebolig med utleie». Videre er det nedfelt i kjøpekontrakten under § 9: «eiendommen overtas uten leieforhold i hoveddelen og med leietager i utleiedelen». Nemnda mener at det er i strid med god meglerskikk og markedsføringsloven å markedsføre eiendommen med utleie, uten noen forbehold, når det fremgår av vedleggene til salgsoppgaven at utleie ikke er godkjent av offentlige myndigheter.
Nemnda ønsker også å påpeke at innklagede som den profesjonelle part har et særlig ansvar overfor klageren, som forbruker, slik at han ikke blir villedet av feil markedsføring. Da innklagede var kjent med klagerens ønske om å kjøpe en eiendom med utleiemuligheter, burde innklagede ha opplyst på en klarere måte at den tilhørende leiligheten ikke var godkjent som utleiedel.
Erstatningskravet
Nemnda har kommet til at saken ikke er tilstrekkelig opplyst for at nemnda kan utmåle noen erstatning. Det er skadelidte, det vil si klageren, som må sannsynliggjøre sitt økonomiske tap. Skadelidte har også en tapsbegrensningsplikt. Det fremgår av dokumentene at det i en rapport fra februar 2012 fremgikk at nødvendige utbedringskostnader for å få utleiedelen godkjent, beløp seg til kr 55 000 eks. mva. I oktober 2012 forelå også en rapport vedrørende hva som angivelig måtte gjøres for å få leiligheten godkjent som utleiedel. Omkostningene ville ifølge denne rapporten utgjøre kr 20 000 i gebyr til kommunen og kr 50 000 inkl. mva. for utbedring av leilighetskillevegg. Det er ingen opplysninger om hvorfor dette ikke er gjort. Klageren har også fått innhentet et tilbud i september 2013 på kr 311 250 inkl. mva. for diverse beskrevne arbeider. Det er heller ingen opplysninger om i hvilken grad leiligheten ville vært utleid – og eventuelt til hvilken pris – frem til i dag. Klageren har vist til at leiligheten tidligere ble utleid for kr 5 000 pr. måned inkludert strøm. I en eventuell erstatning måtte det uansett gjøres fradrag for strøm.
Konklusjon:
Privatmegleren Halden, Hafsrød & Partners Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.