Klage nr 2013122
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Herland Eiendom AS Eiendomsmegler Vest
Postboks 46 Sentrum
5803 BERGEN
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Etter kontraktsinngåelsen oppdaget klageren mangler ved leiligheten og ønsket å heve kjøpet. Klageren anfører at innklagede ikke var villig til å hjelpe henne med krav om heving, og at innklagede ikke har prøvd å få til en minnelig løsning.
Klageren ønsker å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter kontraktsinngåelsen oppdaget klageren mangler på leiligheten, og gjorde innklagede og selgeren oppmerksomme på dette 9. august 2013. Klageren anfører at innklagede ikke gjorde noe angående de oppdagede manglene, og skal kun ha informert klageren om hva som ville skje dersom klageren ikke overtok eiendommen til avtalt dato. Selgeren tok umiddelbart saken opp med sameiestyret. Klageren tok saken opp med sitt forsikringsselskap. Etter dette ble overtakelsen av leiligheten utsatt etter avtale mellom klageren og selgeren, og klageren fremsatte krav om heving av kjøpet.
Klageren anfører at innklagede stilte seg negativt til kravet om heving, og at innklagede og selgeren ikke hadde hatt muligheten til å vite om mangelen på forhånd. Klageren anfører at
innklagede har en næringsseksjon i samme bygning som seksjonen klageren kjøpte. Hun anfører at innklagede hadde innhentet årsmelding fra sameiet, og at hun fikk denne på kontraktsmøtet. Klageren hevder i ettertid å ha sett at det i årsmeldingen er omtalt en lekkasje i garasjen. Garasjeplass var en del av kjøpet. Klageren anfører videre at sameiestyret var klar over lekkasjeproblem i flere av leilighetene, og at de ønsket å finne en varig løsning på problemet. Klageren anfører at ingen av disse opplysningene fremkom i salgsoppgaven, og ble heller ikke opplyst om på kontraktsmøtet. Klageren hevder også under visning å ha stilt spørsmål til innklagede om noen mørke striper i tak og vegger, hvorav innklagede skal ha svart at dette bare var malingsslitasje.
Klageren anfører at innklagede hele tiden ikke har villet ha noe med saken å gjøre, da innklagede fastholdt at det ikke var grunnlag for heving. Klageren påpeker at selgeren har vært svært imøtekommende, og at kjøpet nå er hevet. Hun anfører at selgeren har prøvd å få innklagede til å redusere honoraret for et eventuelt andre gangs salg, noe innklagede skal ha vært uvillig til. Til slutt skal innklagede ha gått med på å redusere honoraret til kr 40 000, dersom innklagede skulle stå for salg nr to. For å få til heving, gikk klageren med på å betale halvparten av dette, pålydende kr 20 000. Klageren krever nå erstatning for kr 20 000.
Klageren krever å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å forsøke å finne en minnelig løsning på saken. Hun anfører at innklagedes kontakt med henne har vært fraværende. Innklagede har opptrådt passivt ved å ikke ha opplyst om innholdet i årsmeldingen før kontrakt var inngått, samt ved å ikke vise mer vilje til å finne en minnelig løsning på et tidligere tidspunkt i prosessen.
Klageren ønsker også å anføre at innklagede formidlet kjøperforsikring til klageren. Klageren mener det ikke var opplyst på kontraktsmøtet at forsikringen har klare avgrensninger, herunder at innklagede ikke kan påklages fra forsikringsselskapets side.
Innklagede anfører:
Klagen gjelder heving av et kjøp klageren gjennomførte via innklagede. Til tross for at det ikke forelå hevingsgrunnlag på tidspunktet for heving av avtalen, ble avtalen hevet. Innklagede anfører at klageren selv forhandlet frem kr 20 000 for kompensasjon til selgeren for å gå med på å heve avtalen. Innklagede hadde ingenting å gjøre med denne avtalen, men unntak av at den ble signert på innklagedes kontor.
Innklagede ønsker også å informere om at klageren aldri har betalt noen del av kjøpesummen, da problemene med leiligheten oppsto i forkant av overtakelsen. Innklagede nevner også at han har blitt enig med selgeren om å selge leiligheten på nytt for innklagedes minimumsprovisjon pålydende kr 39 900. Dette for å være velvillig innstilt i en kjedelig sak for alle parter. Innklagede påpeker også at han ikke har gjort krav på provisjon vedrørende det første salget av leiligheten, da dette normalt trekkes fra innbetalt kjøpesum.
Innklagede presiserer at klageren ikke har vært i kontakt med innklagede vedrørende kravet om erstatning, og påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Saken kom således svært overraskende på innklagede. Innklagede anfører å ha tilstrebet å håndtere saken til det beste for begge parters interesse.
Innklagede hevder at det ikke er gitt feil eller manglende opplysninger om leiligheten. Verken innklagede eller selgeren har holdt tilbake noe informasjon. Leiligheten var bebodd inntil nylig før salget, og det har ikke vært problemer for selgeren i leiligheten. Innklagede har to næringsseksjoner i bygget og anfører at det aldri har vært tilsvarende problemer knyttet til disse. Innklagede ønsker også å informere om at det er 66 seksjoner i sameiet, og at bygget er fra 1937. Innklagede påpeker at vedlikehold eller oppgraderinger vil være naturlig. Hittil har lekkasjesaker med mer vært løst av sameiet, og har vært dekket gjennom felleskostnadene. Innklagede har ikke hatt annet enn vanlig vedlikehold av næringsseksjonene fra 1998 og til dags dato. Innklagede anfører at de på vanlig måte hadde innhentet alle opplysninger fra forretningsføreren. Opplysningene vedrørende sameiet hadde de i en perm på fellesvisning, og oppfordret alle potensielle interesser til å se nærmere på disse. Når det gjelder selve mangelen, anfører innklagede at det var uenighet mellom fagfolk om oppfatning av skaden samt omfang og utbedring. Det er konkludert med at skaden er et kondensproblem, og at de grå flekkene er relativt vanlig i eldre byleiligheter.
Innklagede anfører at selgeren var velvillig innstilt i forhold til klagerens ønske om å heve avtalen, til tross for at det juridisk sett ikke var grunnlag for dette på hevingstidspunktet. Kjøpet ble derfor hevet etter avtale mellom klageren og selgeren.
Vedrørende klagerens anførsler om manglende vilje til å komme til en minnelig løsning, anfører innklagede at innklagede i e-post av 13. august 2013 til klageren tilbød sin bistand i saken dersom partene ønsket det.
Innklagede ønsker å få frem at leiligheten vil bli lagt ut for salg gjennom innklagede i utbedret stand i nærmeste fremtid.
Innklagede mener det ikke foreligger grunnlag for erstatning, og anfører at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren ønsker å presisere at hun ikke ser på sakens kjerne som et hevingsoppgjør, men som unnlatelse av å gi opplysninger fra innklagedes side i forkant av kjøpet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/manglende opplysninger.
Det kommer frem i korrespondansen mellom klageren og innklagede at innklagede har tilbudt klageren et beløp, tilsvarende klagerens erstatningskrav, for å få en minnelig løsning på saken. Klageren har avslått tilbudet og ønsket å få klagen behandlet. Nemnda anser tilbudet fra innklagede for å nå være bortfalt.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende, herunder hevingsgrunnlaget og mangelens art. I saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler i henhold til reglene kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet mellom klageren, som kjøper, og selgeren vil ikke bli vurdert. Nemnda understreker at et krav om heving er et forhold mellom kjøper og selger. I den foreliggende saken er også heving av kjøpet gjennomført, og nemnda anser saken mellom klageren og selgeren for å være avsluttet.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene uttalt seg ulikt i forhold til hvorvidt klageren skal ha spurt innklagede under visning om hva flekkene i tak og vegger var, samt hva innklagede skal ha svart. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megleren har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at
«Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler».
Klageren har anført at det i årsrapporten til sameiet fremkommer at sameiet har hatt problemer med lekkasje, og at innklagede burde informert om dette. Innklagede har uttalt at meglerpakken fra forretningsfører, som inkluderer årsrapporten, var tilgjengelig på visning. Nemnda vil presisere at viktig informasjon i innhentede dokumenter, skal formidles i salgsoppgaven. I denne saken dreier det seg imidlertid om et sameieanliggende, som sameiet har tatt høyde for. Nemnda kan på bakgrunn av dette ikke se at innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke gi klageren «opplysninger denne har grunn til å regne med å få».
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) at megleren
«skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser».
Det fremkommer i e-post korrespondansen som er lagt frem for nemnda, at innklagede underveis i saken har vist vilje til å hjelpe partene med å finne en løsning. Et krav om heving er et forhold mellom kjøper og selger, og det er således begrenset hva en megler kan gjøre i en slik sak. Nemnda har på bakgrunn av ovenstående kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravet om erstatning kan således heller ikke føre frem.
Nemnda ønsker å bemerke at for å få erstatning, er det et vilkår at det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. I denne saken foreligger ingen av vilkårene. Kravet på kr 20 000 som klageren ønsker erstattet, er ikke knyttet til innklagede, men til en avtale mellom klageren og selgeren for å bli enige om å heve avtalen. Innklagede er således ikke ansvarlig for dette tapet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.