Klage 2013131
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Pr. Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DnB Eiendom AS Vinderen
Slemdalsveien 72
0373 OSLO
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren var en potensiell kjøper. av en eiendom solgt via innklagede. Klageren la inn et bud eiendommen etter å ha fortalt innklagede på forhånd at hun kom til å legge inn bud. Innklagede ble ikke oppmerksom på budet, og selgeren aksepterte et annet bud.
Klageren ønsker å få fastslått av innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagen gjelder salg av en eiendom via innklagede. Klageren var en potensiell kjøper. Siste visning var søndag 24. november 2013, og budrunden fant sted 25. november 2013. Klageren anfører følgende hendelsesforløp:
Kl. 10.36: Klagerens bror mottok en SMS om at det var kommet inn et bud på kr 8 400 000 med akseptfrist til kl. 12.00.
Kl. 11.31: Klageren hadde en samtale med innklagede, hvor klageren ga beskjed om at hun kom til å legge inn et bud via epost. Klageren fikk konkret beskjed om at bud lagt inn før
kl. 11.50 var tidsnok. Klageren ba om å få innklagedes epost adresse tilsendt på SMS.
Kl. 11.40: Klageren mottok SMS med epost adresse til innklagede, samt informasjon om at bud må være inne «i god tid» før kl. 12.00.
Kl. 11.48: Klageren sendte bud pr. epost.
Kl. 11.56: Klageren ringte innklagede siden hun ikke hadde fått tilbakemelding. Klageren fikk opptattsignal hos innklagede.
Kl. 12.03: Klageren ringte innklagede igjen, og fikk fortsatt opptattsignal.
Klageren anfører så å ha ringt innklagede 8 ganger frem til kl. 12.44 uten svar. Anropene er fordelt med 6 anrop fra klagerens private mobil og 2 anrop fra klagerens jobbtelefon. To av gangene kom klageren igjennom, men innklagede tok ikke telefonen. Klageren påpeker at begge disse anropene var fra hennes jobbtelefon og presiserer at telefonloggen kan dokumenteres hvis ønskelig.
Kl. 12.31: Klageren sendte SMS om budet, fikk ikke svar.
Kl. 12.47: Klageren fikk beskjed via epost av om at innklagede ikke var oppmerksom på budet før selgeren aksepterte et lavere bud.
Kl. 12.51: Klageren svarte innklagede på eposten (se epost fra klageren 25. november 2013)
Kl. 12.54: Klageren ringte innklagede fra sin mobil, uten å få svar.
Kl. 13.45: Klageren mottok epost fra innklagede om at eiendommen dessverre var solgt.
Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning for to utgifter hun har hatt i forbindelse med eiendommen på henholdsvis kr 645 til Plan- og bygningsetaten og kr 15 000 eks. mva. til arkitekt Lorentz Gedde-Dahl.
Innklagede anfører:
Innklagede har overfor klageren gjort rede for hva som faktisk hendte i budrunden, og har innrømmet og beklaget feilen som ble gjort. Selgeren har mottatt samme informasjon som klageren.
Innklagede anfører følgende hendelsesforløp:
Første bud var fra interessent 1 og kom inn kl. 10.27 med akseptfrist til kl. 12.00. Budet var på kr 8 400 000 og hadde fire forbehold, blant annet ett om «blanco skjøte». Øvrige interessenter ble informert via SMS om at det var kommet inn et bud med forbehold.
Kl. 11.54 kom et nytt bud på kr 8 500 000 fra interessent 2, med forbehold om finansiering. Budet hadde akseptfrist til kl. 15.00. Budet kom via faks og innklagede fikk også SMS fra budgiveren. Innklagede orienterte selgeren om budet, samt øvrige interessenter. Innklagede satt på dette tidspunktet ikke foran PC-en, men i et møterom, i telefonsamtaler med innklagedes fagavdeling vedrørende forbeholdet i budet, samt med selgeren og begge budgiverne.
Kl. 12.11 økte interessent 1 sitt bud med kr 8 500 000 og fjernet forbeholdet om «blanco skjøte». Budet sto til kl. 12.21.
I dette tidsrommet hvor innklagede satt i telefonsamtaler på møterommet, kom det også et bud fra klageren. Budet var på kr 8 600 000 og ble sendt pr. epost kl. 11.48. Budet ble beklageligvis ikke oppdaget av innklagede. Innklagede bestrider ikke at han snakket med klageren pr. telefon etter at budet fra interessent 1 kom inn, og at han etterpå sendte klageren sin epost adresse pr. SMS. Slik innklagede oppfattet samtalen, varslet imidlertid ikke klageren innklagede om at det ville bli sendt inn et bud på eiendommen. Innklagede satt igjen med inntrykk av at klageren skulle vurdere å sende inn et bud. I det budet kom inn, satt som sagt innklagede ikke foran sin PC, og budet ble derfor ikke lest eller fanget opp av innklagede før selgeren hadde akseptert budet fra interessent 1 kl. 12.19. Innklagede fikk via SMS fra klageren kl. 12.31 først kunnskap om at det var kommet ytterligere bud, men at selgeren allerede da hadde akseptert et annet.
Vedrørende klagerens anførsler om erstatning hevder innklagede at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap som følge av innklagedes feil.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Utgangspunktet er at selgeren selv bestemmer hvilket bud han eller hun ønsker å akseptere. Det er ikke noe krav om at selgeren må akseptere det høyeste innkomne budet.
I den foreliggende saken har innklagede innrømmet å ha gjort feil ved å ikke oppdage klagerens bud før selgeren hadde akseptert et annet. Nemnda vil bemerke at det er beklagelig at innklagede ikke var mer påpasselig med å følge med på epost, særlig i dette tilfelle hvor han fikk forvarsel fra klageren om at eventuelle bud ville bli gitt på den måten. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Imidlertid er det ingen garanti for at selgeren ville akseptert klagerens bud, selv om det hadde kommet frem til selgerens kunnskap. Når det gjelder erstatningskravet, har klageren for egen regning og risiko pådratt seg disse kostnadene før selgerens eventuelle aksept forelå. Erstatningskravet fører således ikke frem.
Konklusjon:
DnB Eiendom AS Vinderen har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.