Klage nr 2013134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
PrivatMegleren Oppegård
Oppegård Eiendomsmegling AS
Kolbotn veien 23
1410 KOLBOTN
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en halvpart av en ny tomannsbolig via innklagede. I etterkant fikk klageren kjennskap til at de resterende enhetene som ble solgt samtidig, fikk en prisreduksjon på
kr 260 000. Klageren ønsket tilsvarende prisreduksjon på sitt kjøp, og meddelte dette til innklagede. Klageren fikk tilbud på tilsvarende prisreduksjon eller en garasje som kompensasjon, og at dette var inntatt i avtalen. Siden det senere viser seg at dette ikke stemte, krever klageren erstatning fra innklagede tilsvarende den opprinnelige prisreduksjonen. Klageren krever også å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Kjøpet ble gjennomført juni 2012, og overtakelsen var den 18. oktober 2013. Klageren anfører at innklagede slet med salget av de tre resterende enhetene, og han skal derfor ha satt ned prisen på disse. Klageren tok kontakt med innklagede angående prisreduksjonen og anførte at det ikke er noe forbehold i kontrakten om prisendring. Innklagede skal ha svart at han skulle ta kontakt med utbyggeren. Klageren fikk senere som svar at innklagede skulle be utbygger om å sette opp et oppsett, og at klageren skulle få en prisreduksjon på kr 260 000
eller en garasje som kompensasjon. Klageren anfører å eksplisitt ha spurt innklagede om nytt kontraktsmøte og ny kontrakt, hvoretter innklagede skal ha svart at dette ikke var nødvendig siden innklagede skulle lage et vedlegg til kontrakten. På bakgrunn av dette oppfattet klageren saken som ordnet.
Senere etterspurte klageren vedlegget til kontrakten, hvor innklagede ifølge klageren stilte seg uforstående til hele situasjonen. Innklagede skal ha forklart at det ikke var noe vedlegg til kontrakten, og at dette var en sak mellom klageren og utbyggeren. Klageren anfører at han aldri oppfattet det som om han skulle ta dette med utbyggeren, da innklagede tok denne saken tidligere. Fra tidspunktet for bud og kontraktsmøte har klageren utelukkende forholdt seg til innklagede i denne saken. Klageren anfører heller ikke å ha hatt noen kontaktinformasjon til selgeren, selv etter å ha etterspurt dette fra innklagede flere ganger. Klageren anfører å ha bedt om dokumentasjon fra innklagede, som innklagede en rekke ganger sa han skulle opprette som vedlegg til kontrakten, uten å ha fått noe dokumentasjon.
Klageren har til slutt mottatt et brev fra innklagede hvor innklagede mener klageren ikke har svart innen akseptfristen for tilbudet om prisreduksjon eller garasje. Klageren anfører kun å ha mottatt en epost om dette tidligere, og ikke noe formelt tilbud. Klageren har i forbindelse med epost-korrespondansen om tilbudet kun svart at han skulle komme tilbake til innklagede på nyåret (2013). Klageren anfører at innklagede nå bruker dette tidspunktet som en akseptfrist. Klageren mener å aldri ha fått beskjed om at tilbudet har en frist. I og med at innklagede skal ha sagt at han hadde opprettet et vedlegg til kontrakten, trodde klageren at alt var i orden. Klageren anfører at dersom innklagede kun er en mellommann, og således ingen part, oppfattet han det som at innklagede måtte ha fått en aksept fra utbyggeren om å tilby klageren den nevnte prisreduksjonen/garasjen. Utbyggeren hevder nå at et tilbud om prisreduksjon aldri ble gitt.
Klageren krever på bakgrunn av dette erstatning på kr 260 000 med tillegg av eventuelle advokatutgifter.
Klageren ønsker også å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å konsekvent ikke svare på henvendelser. Klageren anfører at han har stolt på innklagede som den profesjonelle part, uten at innklagede har gjort det han har lovet. Klageren anfører i tillegg at innklagede har brutt sin omsorgsplikt ved å ikke følge opp klageren i etterkant av kjøpet.
Innklagede anfører:
Klageren inngikk en avtale om kjøp av en halvpart av en tomannsbolig 4. juni 2012. Kjøpesummen var kr 5 150 000. Det var totalt 4 enheter til salgs, og klageren ervervet den første av enhetene. Salget av de 3 siste enhetene gikk tregt, og i oktober 2012 ble prisen på disse satt ned med kr 260 000. Klageren ble kjent med dette og ønsket en tilsvarende prisreduksjon, til tross for at det allerede var inngått en kjøpsavtale. Klageren kontaktet innklagede angående denne forespørselen, hvoretter innklagede skal ha gjort et forsøk på å se om det var muligheter for den samme prisreduksjonen. Innklagede ønsker å presisere at innklagede ikke hadde fullmakt fra sin oppdragsgiver til å fremforhandle verken prisavslag eller andre former for kompensasjon på oppdragsgiverens vegne. Temaet i saken var om klageren skulle fremme et krav om redusert pris eller en garasje. Innklagede anfører at epost av 9. oktober 2012 ikke er å forstå som et tilbud med valg mellom prisreduksjon eller garasje. Innklagede hevder kun ha opplyst i eposten at han vil videresende kjøperens brev til utbyggeren, som er rette vedkommende til å inngå en eventuell avtale om prisreduksjon. Videre informerte innklagede om at han skulle få et prisestimat på garasje, slik at han kunne beslutte hvilket krav han ville fremsette. Innklagede anfører at det i den forutgående eposten fra klageren var vedlagt et brev som ble sendt til utbyggeren samme dag, og det er opplagt at klageren er innforstått med at utbyggeren er rette adressat.
I korrespondansen vedlagt fra klageren kommer det frem at klageren fikk tilbud av utbyggeren/selgeren om å få en garasje til kostpris for kr 136 000. Klageren fikk aldri noe tilbud om prisavslag. I epost datert 21. desember 2012 fra klageren kommer det frem at klageren vil ta stilling til hva han ønsker å gjøre på nyåret. Det er etter denne eposten ingen kommunikasjon mellom innklagede og klageren før august 2013. Da innklagede ikke hørte noe mer fra partene, regnet han med at klageren og utbyggeren/selgeren hadde kommet til enighet, og tok derfor ikke kontakt med klageren i mellomtiden.
Innklagede ønsker å presisere at den siste enheten ble prisjustert opp med kr 670 000 og solgt i mai 2013.
Innklagede bestrider at han har fremsatt et bindende tilbud på vegne av utbyggeren, og at klageren har hatt berettiget grunn til å forstå det slik. Innklagede er enig i at det kunne vært mer klarhet og skriftlighet i dialogen mellom partene, spesielt sett i lys av klagen. Innklagedes håndtering kan muligens kritiseres, men er langt fra en uaktsom erstatningsbetingende handling og brudd på god meglerskikk.
Innklagede viser for øvrig til brev fra innklagede av 16. september 2013, og påpeker at det er viktig at tilsvaret ses i sammenheng med dette.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder innklagedes omsorgsplikt.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til utbyggeren og selgeren vil ikke bli behandlet.
Utgangspunktet er at eiendomsmegleren opptrer som en mellommann, og ikke er part i avtaleforholdet. Eiendomsmegleren kan således ikke uten fullmakt fra oppdragsgiveren inngå avtale uten oppdragsgiverens samtykke. Imidlertid har eiendomsmegleren en omsorgsplikt for begge parter, og som mellommann er det viktig at kommunikasjonen mellom partene blir videreformidlet på en tydelig måte.
I den foreliggende saken er det ut fra den vedlagt skriftlige dokumentasjonen klart at utbyggeren kun har gitt klageren et tilbud på garasje, og ikke noe prisreduksjon, jfr. brev av 30. oktober 2012 fra utbyggeren. Det er også klart at klageren og selgeren/utbyggeren ikke har inngått en ny avtale om redusert pris eller garasje.
Imidlertid fremkommer det i epost av 21. desember 2012 at klageren ikke har oppfattet dette riktig. I eposten er det tydelig at klageren fortsatt trodde han hadde et valg mellom prisreduksjon og garasje. Klageren presiserer også at han ikke har fått svar på sitt brev av 9. oktober 2012. I sistnevnte epost etterspør klageren tilbud: «Ref. to telefonsamtaler i dag så setter jeg pris på det du sier om at du jobber for oss! Jeg avventer derfor at vi mottar tilbud på epost i dag om å få samme pris som ny annonsering uten noen endringer i leveransebeskrivelsen, alternativt en garasje». Innklagede har i epost av 9. oktober 2012 svart klageren på epost av samme dag, hvor det fremkommer at innklagede «skal be dem sette opp ett prisestimat på garasje så dere kan ta stilling til om dere ønsker prisreduksjon (ny annonsert pris) eller garasje» (uthevet her). Det er på bakgrunn av innklagedes svar forståelig at klageren har oppfattet det som om han har fått et tilbud mellom prisreduksjon eller eventuelt en garasje. Når klageren så i epost av 21. desember 2012 refererer samtalen han har hatt med innklagede, burde innklagede tatt kontakt med klageren for å oppklare misforståelsen. I stedet har innklagede forholdt seg passiv, helt til neste kommunikasjon som var 7 måneder senere.
Som svar til sin passivitet har innklagede i sitt tilsvar uttalt at: «Når megler ikke hørte noe fra partene regnet han med at [klageren] og selger hadde kommet til enighet med [utbyggeren] i mellomtiden, og tok derfor ikke kontakt med [klageren] i mellomtiden». Nemnda finner det kritikkverdig at innklagede forholdt seg passiv, når det i flere av de fremlagte epostene kommer frem at klageren har etterspurt kontaktinformasjon til selgeren fra innklagede, uten å ha mottatt dette. Innklagede skulle da ha reagert.
Nemnda har etter dette kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, ved å forholde seg passiv og ikke være tydeligere i sin kommunikasjon mellom klageren og utbyggeren/selgeren, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til størrelsen på det økonomiske tapet. Den delen av klagen som gjelder erstatningskravet, kan derfor ved nemndas behandling av saken ikke føre frem.
Konklusjon:
PrivatMegleren Oppegård, Oppegård Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig kan nemnda ikke ta stilling til erstatningskravet.