Klage 2013143
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklagede:
Exbo Sørlandet AS
Bryggegata 40
4514 Mandal
Saken gjelder: Budgivning.
Saksfremstilling:
Klageren deltok på visning på en eiendom formidlet av innklagede. På visningen skal ingen andre interessenter ha vært til stede, bare klageren og en bekjent. Klageren mener innklagede har lurt ham til å forhøye sitt første bud to ganger, uten at de andre budgiverne med bud på
kr 1 forhøyet sine bud i mellomtiden.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren samt hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig ved foretaket er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren deltok på visning med en bekjent den 3. oktober 2013. Eiendommen hadde en prisantydning på kr 1 950 000. Under visningen la han inn et bud stort kr 1 850 000. Da klageren skulle forlate visningen, oppfordret innklagede ham til å forhøye budet da det ifølge han var andre budgivere til eiendommen. Klageren fulgte innklagedes oppfordring og la inn et nytt bud stort kr 1 950 000 med akseptfrist kl. 12 dagen etter.
Senere samme dag, etter at visningen var avsluttet, ble klageren på ny kontaktet av innklagede. Under henvisning til stor interesse for eiendommen, anbefalte han at klageren økte sitt bud til kr 2 000 000. Klageren fulgte denne anbefalingen.
Fredag 4. oktober 2013 kontaktet innklagede klageren på ny. Klageren ble fortalt at han «måtte legge inn noen lapper til» dersom han skulle få tilslaget. Denne anbefalingen ble imidlertid ikke fulgt, og klageren opplyste samtidig at han ville trekke sitt bud og eventuelt legge inn et nytt bud påfølgende mandag. Dette idet de andre budgiverne ifølge megler ville få avklart sin finansiering. Budet, stort kr 2 000 000, ble deretter akseptert innen fristen og handel gjennomført.
Etter å ha fått innsyn i budjournalen, så klageren at det i tillegg til hans egne bud var gitt ytterligere to andre bud, begge på kr 1,- kl. 17.55. Det oppgitte tidspunkt for disse budene er ikke korrekt, da klageren var eneste interessent som var til stede under visningen. Videre er angitt tidspunkt for budet på kr 2 000 000 feil angitt da budet ble inngitt senere på dagen.
Klageren er av den klare formening at han ble forledet til å by over eget bud to ganger, idet megleren opplyste at det var andre budgivere uten å opplyse at det dreide seg om bud på kr 1. Videre anfører klageren at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende. Klageren mener at han har lidt et tap stort kr 50 000, da det forutsettes at bud tilsvarende prisantydning på kr 1 950 000 ville blitt akseptert.
Klageren mener at innklagede på ingen måte ivaretok hans interesser på en tilfredsstillende måte. Dette er begrunnet med at innklagede etter å ha fått klageren til å by over seg selv to ganger, igjen tok kontakt og «lurte på» om klageren var villig til å øke sitt bud nok en gang.
Innklagede anfører:
Innklagede avholdt visning 3. oktober 2013. Klageren deltok på visningen og la inn bud på
kr 1 850 000 samtidig. Megleren opplyste da om at selgeren ikke kom til å akseptere bud under prisantydning så tidlig i prosessen, noe han hadde snakket med selger om forut for visningen. Klageren ønsket da å høyne sitt bud til kr 1 950 000.
På visningen var det mye folk og flere interessenter. To av interessentene ønsket å legge inn kr 1 i bud for å ha det skriftlige i orden til dagen derpå, for en potensiell budrunde.
Da visningen var ferdig, og mens megleren ryddet inn visningsskiltene, kom klageren kjørende forbi og stoppet. Han lurte på hvordan interessen hadde vært på visningen, og ble opplyst om at det var fem interessenter som hadde skrevet seg på liste, og at det var mottatt to kr 1 bud. Klageren opplyste da at han ønsket å øke budet sitt til kr 2 000 000 med frist til
kl. 12.00 dagen etter.
Dagen etter, den 4. oktober 2013, viste det seg at de andre budgiverne ikke ønsket å by videre av ulike årsaker. Innklagede tok deretter kontakt med klageren og lurte på om han var villig til å forlenge fristen på budet sitt eller eventuelt ønsket å øke budet sitt for å få en avklaring. Dette ønsket ikke klageren, og selgeren aksepterte deretter klagerens bud.
Når det gjelder budjournalen, er det korrekt at tidspunktene ikke stemmer helt med når budene ble gitt til megleren. Årsaken til dette er at megleren mottok budene på visning. Etter visning kjørte han til kontoret og la inn budene i budjournalen. Det er derimot ingen feil i budjournalen i forhold til budenes pålydende og frister etc.
Innklagede kan ikke se at det er gitt uriktige opplysninger om budgivningen og stiller seg undrende til saken. Megler har oppfattet klageren som veldig interessert i eiendommen, og at han derfor ønsket å øke budet sitt for å riste av seg eventuelle andre budgivere.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klageren fastholder at det under visningen han var til stede på, ikke var noen andre interessenter. Klagerens bekjent har signert en bekreftelse hvor det fremgår at det i den periode hvor han besiktiget eiendommen ikke var andre til stede enn han og den andre personen som la inn bud på kr 1, begge med ledsagere.
Videre fastholder klageren at han ikke fikk informasjon om at de øvrige budgiverne hadde inngitt bud stort kr 1. Klageren ville ikke betraktet et bud på kr 1 som et seriøst bud avgitt av en reell interessent.
Av tilsvaret fremkommer det at megleren i forkant av visningen hadde avklart at selgeren ikke ville akseptere bud under prisantydning tidlig i prosessen. I dette ligger implisitt at selgeren var innstilt på å akseptere bud tilsvarende prisantydning. At megleren til tross for dette anbefalte klageren å øke sitt bud til kr 2 000 000 og sågar kontaktet ham 4. oktober for å få ham til eventuelt å øke budet ytterligere, er ikke i samsvar med god meglerskikk. Da klageren som eneste budgiver ble kontaktet for å høyne sitt bud, er det grunn til å anta at selgeren hadde tilkjennegitt at budet på kr 2 000 000 ville bli akseptert dersom klageren nok en gang ikke ville by over seg selv.
Det er i ettertid ikke mulig med sikkerhet å kunne fastslå hendelsesforløpet i detalj. På bakgrunn av den budgivning som fant sted, må det imidlertid kunne legges til grunn med stor grad av sikkerhet at megleren i det minste ikke har uttalt seg med tilstrekkelig klarhet. Det er innklagede som er nærmest til å ta konsekvensene av dette. Kravet om erstatning opprettholdes.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene uttalt seg ulikt i forhold til hvor mange interessenter som var til stede under visningen. I brevet mottatt 28. februar 2014 har klageren vedlagt en bekreftelse hvor det fremgår at vedkommende bekrefter at det under visningen ikke var andre til stede enn ham selv og den andre budgiveren med bud på kr 1, samt deres ledsagere. Nemnda kan normalt ikke tillegge slike erklæringer, som er utarbeidet i ettertid og i klageøyemed, særlig vekt. Når det gjelder den fremlagte erklæringen, gir den imidlertid ikke et fullstendig bilde av deltagelsen på hele visningen.
Klageren har krevd erstatning på kr 50 000 fra megleren. Budjournalen er vedlagt klagen.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden. Det er ikke dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press eller har ført klageren bak lyset på noen måte. Det sikre utgangspunkt er at en interessent selv må vurdere om det skal legges inn et bud, og hvor høyt budet skal være. Meglerens oppgave er for øvrig å oppnå best mulig pris på eiendommen samtidig som han skal ivareta sin omsorgsplikt overfor budgiverne. Nemnda vil for øvrig bemerke at det ikke er uvanlig at en budgiver forhøyer sitt eget bud for å avskjære andre budgivere. Det er for øvrig selgeren som endelig avgjør om et bud skal aksepteres, og det er full anledning til å avslå et bud på prisantydningen uten at man derved kan betegne prisantydningen som lokkepris.
Reklamasjonsnemnda finner etter dette at det heller ikke foreligger grunnlag for erstatning.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.