Klage nr 2013142
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. april 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS Lillehammer
Kirkegt. 72
Postboks 335
2601 LILLEHAMMER
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom fra innklagede i august 2012. Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt både ved ikke å ha opplyst om vond lukt fra avfallsplass ved eiendommen, og for manglende opplysninger om at to hus på eiendommen ikke var godkjent for bruk til boligformål. På bakgrunn av sistnevnte krever klagerne erstatning for utgifter til kommunale gebyrer og ansvarlig søker tilsammen kr 100 000.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat, blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
To bolighus på eiendommen var ikke godkjent for bruk til boligformål
Overtagelse av eiendommen var 1. august 2012. I salgsoppgaven er det omtalt tre bolighus på eiendommen, betegnet hovedbolig, bolig 2 og bolig 3. Klagerne anfører at salgsoppgaven gir et inntrykk av at disse bygningene er bolighus. Klagerne viser blant annet til en rekke fotografier fra innsiden av bolig 2 og bolig 3 inntatt i salgsoppgaven som gir inntrykk av at
disse bygningene er bolighus, samt side 16 i salgsoppgaven hvor det presiseres at det er
adgang til utleie uten restriksjoner. Klagerne viser også til at det i egenerklæring er krysset av for «ja» om eiendommen selges med utleieleilighet eller hybel.
Klagerne har innhentet informasjon fra kommunen hvor det fremgår at bolig 2 og bolig 3 er registrert som uthus, og at det må søkes om bruksendring til bolig før de kan leies ut til boligformål. Videre er det opplyst at begrensninger i kommuneplanens arealdel gjør at bare det ene av de to husene kan godkjennes som bolig. Det fremgår videre av opplysninger fra kommunen at det andre huset må fraskilles på egen tomt for å kunne godkjennes som bolig, samt at kommunen oppstiller krav om bruk av ansvarlig søker, og at det må søkes «som det var helt nytt». Fordi eiendommen ligger i et LNF-område etter kommuneplanens arealdel, vil en søknad om bruksendring til bolig bli ansett som søknad om ny bolig. Da det på bakgrunn av kommuneplanens arealdel kreves søknad om dispensasjon for å få omgjort de to aktuelle bygningene til boligformål, vil den totale andel gebyrer for kommunens saksbehandling være kr 84 000. I tillegg kommer kostnader til ansvarlig søker og alle tekniske forbedringer som må til får å få enhetene godkjent innenfor dagens krav etter TEK10. Klagerne hevder å ha fått en overfladisk prisantydning på kr 3-400 000, men påpeker at beløpet avhenger av hvilke krav kommunen stiller til forbedringer, og at dette er en stor og kompleks utregning å foreta. På bakgrunn av ovennevnte krever klagerne bare erstatning fra innklagede for det økonomiske tapet ved selve søknadsprosessen, anslått skjønnsmessig til kr 100 000, hvorav 84 000 er gebyrer og resten godtgjørelse til ansvarlig søker.
Klageren anfører at innklagede har argumentert med at de mangelfulle og uriktige opplysningene er uten betydning, fordi bolig 2 og bolig 3 må påkostes mye om det skal legges inn WC osv. Klageren vil i denne forbindelse påpeke at klagerne var fullt klar over at de to husene ikke hadde innlagt WC, men begge hadde imidlertid innlagt både varmt- og kaldtvann samt avløp som fungerte hele året. Klagerne vurderte kostnadene ved installasjon av WC som overkommelig, da de tenkte å leie ut bolig 2. For klagerne var det dessuten viktig med mulighet for å leie ut to av bolighusene. Klagerne påpeker at inntektene for utleie ville vært et betydelig innskudd til en vanlig families inntekter. Beregning av antatte leieinntekter støttes av takstmannens rapport, ifølge klagerne.
Klagerne viser også til to andre interessenter, som etter visning delte samme oppfatning for utleiemulighet som klagerne.
Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 7 og påpeker at innklagede skulle gitt kjøper skriftlig informasjon om at de to bygningene bolig 2 og bolig 3 ikke kunne leies ut til boligformål. I stedet ga innklagede på side 16 i salgsoppgaven en direkte uriktig opplysning om at «det er ingen restriksjoner på utleie».
For innklagedes anførsler om at det i matrikkelbrevet fra kommunen er omtale av de to aktuelle bygninger som garasjeuthus anneks til bolig, påpeker klagerne at dette dokumentet ikke ble gitt før avtaleinngåelsen.
Klagerne anfører at innklagede har opptrådt kritikkverdig og har brutt sin opplysningsplikt. Innklagede har således utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det økonomiske kravet er rettet mot innklagedes arbeidsgiver jfr. skadeerstatningsloven § 2-1. Klagerne krever, som omtalt tidligere, erstatning fra innklagede pålydende kr 100 000.
Vond lukt
Eiendommen ligger ca. 1 km fra en avfallsplass i kommunen. Vond lukt fra avfallsplassen har vært et problem i en årrekke. Lukten har vært mye omtalt i lokalavisen. Klagerne viser til forskjellige takstmenn som har uttalt seg om lukten, og at dette er et kjent problem. Da eiendommen ble lagt ut for salg, bodde klagerne i en annen landsdel, og var således ikke oppmerksomme på luktproblemet. Klagerne dro hver for seg på visning og bodde under oppholde hos en bekjent, som heller ikke kjente til dette problemet. Den bekjente var fra samme sted som klagerne og hadde bare bodd i kommunen i kort tid. Etter overtakelsen av eiendommen har klagerne jevnlig vært plaget med lukten. Klagerne viser til en objektiv vitenskapelig rapport om luftrisikovurdering som er fremlagt for nemnda, hvor det bekreftet at luktplagen er riktig. Rapporten konkluderer med mellom 90 til 100 lukttimer per år. Klagerne viser i denne forbindelse til Klima og forurensningsdirektoratets veiledning TA 3019/2013 hvor det fremgår at mer enn 7 timer intens lukt per måned ikke er å anse som ønskelig.
Klagerne hevder at innklagede har argumentert med at lukten ikke er til stedet på vinterstid. Til dette påpeker klagerne at den ovennevnte luftrisikovurderingsrapporten ble foretatt i vinterhalvåret. Klagerne anfører videre at to takstmenn i sine rapporter nevner luktproblemet som et godt kjent problem i kommunen. Klagerne mener det er bemerkelsesverdig at et så godt kjent problem ikke nevnes i salgsoppgaven.
Klagerne presiserer at det normalt er selgeren som er meglerens viktigste kilde til opplysninger, men at det i denne saken er snakk om et problem som har eksistert i mange år. Klagerne anfører at det på denne bakgrunn må legges til grunn at innklagede også var kjent med luktproblemet. Klagerne påpeker videre at vond lukt er et forhold som kan virke inn på avtalen ved et salg. De anfører derfor at innklagede burde ha informert om luktproblemet i salgsoppgaven som en del av sin opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.
Det fremgår av den vitenskapelige rapporten at det er ønske om å treffe tiltak for å redusere luktplagen etter avfallsanlegget. Klagerne anfører at dette er blitt sagt i mange år, og at fremtidsønsker ikke kan frita innklagede fra å opplyse om luktplagen ved salget som skjedde i 2012.
Klagerne anfører på bakgrunn av ovenstående at innklagede har brutt sin opplysningsplikt med hensyn til luktplage på eiendommen.
Innklagede anfører:
To bolighus på eiendommen var ikke godkjent for bruk til boligformål
Innklagede anfører at salgsoppgaven ble laget på grunnlag av befaringer, innhenting av opplysninger fra kommunen og takstmannens rapport. Innklagede påpeker at klagernes bekjente også skal ha vært med på visning. Vedkommende jobbet i planavdelingen i kommunen og skal ifølge innklagede ha påpekt overfor innklagede og klagerne at de to gamle husene (bolig 2 og bolig 3) ikke kunne brukes til boligformål uten bruksendring. Innklagede hevder at det på bakgrunn av denne uttalelsen måtte være kjent for klagerne at bruksendring måtte foretas. Informasjonen ble gitt før klagerne la inn sitt bud.
Innklagede anfører videre at for alle som møtte på visning var det lett å se av bolig 2 og bolig 3 fremsto med svært enkel standard. De var på ingen måte å anse som fullverdige boliger som egnet seg til utleie eller varig opphold. Innklagede påpeker at det dessuten er opplyst i salgsoppgaven at bolig 2 har utedo. Innklagede viser også til matrikkelbrevet fra kommunen hvor de to omtalte bygningene er betegnet som «garasjeuthus anneks til bolig». Innklagede presiserer også at det av taksten fremkom at det ikke forelå ferdigattest eller brukstillatelse på eiendommen.
Innklagede påpeker også at dersom det var aktuelt for klagerne å leie ut bolig 2 og bolig 3, burde dette ha fremkommet under salgsprosessen. Innklagede mener også at klagerne for øvrig burde undersøkt boligene bedre.
Vond lukt
Innklagede anfører å aldri ha fått noe informasjon av selgeren om luktproblemet. Innklagede var selv på besøk på eiendommen flere ganger uten å merke noe luktproblem. Innklagede påpeker også at dersom det hadde vært et allment kjent luktproblem, hadde det vært naturlig at klagernes bekjente hadde kjent til dette.
Innklagede påpeker at det for øvrig er et større skogområde mellom eiendommen og avfallsanlegget, og at dette virker skjermende på lukten. Det er ifølge innklagede uansett ubestridt at lukten er borte vinterstid.
Innklagede påpeker også at lukten skyldes utendørshåndtering av kompost, og at dette vil fjernes i løpet av 2014 da anlegget skal flyttes innendørs. Innklagede anfører derfor at lukten ikke lenger vil være noen plage og at det ikke medfører noen økonomisk tap for klagerne.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med NEFs etiske retningslinjer eller god meglerskikk.
Klagernes ytterligere anførsler:
For innklagedes kommentarer til at klagernes bekjente burde visst om luktproblemet, påpeker klagerne at vedkommende er dansk og nettopp hadde flyttet til kommunen. Personen bodde tidligere i en annen landsdel og hadde flyttet til kommunen like før visning fant sted. Klagerne påpeker at vedkommende ikke hadde noe ansvar for å opplyse klagerne om vesentlige forhold ved eiendommen. Klagerne mener derfor at innklagedes forsøk på å skyve ansvar over til vedkommende bekjente ikke kan føre frem.
For anførsler til at ovennevnte bekjente skal ha uttalt at bolighusene ikke kunne brukes til boligformål, stiller klagerne seg uforstående. For klagerne er dette helt nytt. Klagerne anfører at i alle tilfeller fremstår opplysninger i salgsoppgaven side 16 om «ingen restriksjoner på utleie» som uriktig. Dersom det er slik at innklagede mener at feilaktige og manglende opplysninger i salgsoppgaven er korrigert i forbindelse med visning, er det innklagede som har bevisbyrden for det. Denne bevisbyrden har innklagede ikke oppfylt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumentene til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt i forhold til hvorvidt klagernes bekjente visste eller ikke visste om luktproblemet og om boligene var godkjent for boligformål. Nemnda kan således ikke bygge på hva klagernes bekjente eventuelt visste om disse forholdene.
Det er videre fremlagt erklæring fra to vitner. Erklæringen er datert 11. mars 2013. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis der de ikke tillegger slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.
Vond lukt
Det fremgår av eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd at megleren:
Skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger den har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen»
Klagerne har anført at den vonde luktet forårsaket av avfallsanlegget er et allment kjent problem som innklagede burde ha kjent til.
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens:
”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”.
Innklagede har anført at selgeren har opplyst om at det ikke har vært noen lukt som er sjenerende.
Det fremgår videre at NOU 2006:1 s. 119-120, i forbindelse med hva kjøperen «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen» etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd, følgende:
«Selv om både selger og megler har plikt til å gi kjøperen disse opplysningene, er det imidlertid ikke gitt at selgers og meglers opplysningsplikt rekker like langt i alle tilfeller. Eiendomsmeglerens plikt til å gi opplysninger må ses i lys av eiendomsmeglerens rolle som mellommann. Megler har, i motsetning til de fleste selgere, ikke bebodd den aktuelle eiendommen. Det kan følgelig være både faktiske og rettslige forhold ved eiendommen og omstendigheter i nærområdet som selger vil kunne ha opplysningsplikt om, uten at det samme gjelder for eiendomsmegleren».
Den vedlagte rapport om luftrisiko er av 2. januar 2013, således måneder etter salget ble gjennomført. Rapporten tilsier at problemet med lukt er et allment kjent problem. Imidlertid kan ikke nemnda se at den vedlagte dokumentasjonen bekrefter om innklagede kjente eller ikke kjente til problemet. På bakgrunn av manglende dokumentasjon, samt uttalelsen i NOU 2006:1, er nemnda kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd. Nemnda anser luktproblemet for å være et forhold mellom selger og kjøper.
To bolighus på eiendommen var ikke godkjent for bruk til boligformål
Klagerne har gjort gjeldende for nemnda at innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved å manglende informasjon om at bolig 2 og bolig 3 ikke var godkjent for utleie til boligformål.
Det fremgår av eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd punkt 7 at megleren
«før handelen avsluttes plikter å gi en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: 7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål»
Som begrunnelse for regelen er det i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 7, om plikten til å gi opplysninger om utleieadgang, uttalt følgende:
«Etter departementets syn bør imidlertid megler forventes å kunne gi konkrete opplysninger om utleieadgang. Dette er praktisk viktig for en rekke boligkjøpere, blant annet ved vurderingen av sin egen finansiering. Departementet foreslår derfor at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om eiendommen eller deler av eiendommen oppfyller offentligrettslige krav til utleieenheter». (Ot.prp. nr 16 (2006-2007) s. 160).
Det er i juridisk teori, se Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, s. 318 antatt følgende:
«For at det skal kunne gis opplysninger om at det for en selvstendig boenhet foreligger utleiemulighet, må utleie ikke være i strid med kommunale planer som reguleringsplan og bebyggelsesplan».
I foreliggende sak er det i salgsoppgaven side 16 under punktet «utleie» nedfelt følgende: «Adgang til utleie. Det er ingen restriksjoner på utleie». Nemnda har også merket seg at bildene som er tatt inn i oppgaven, gir et klart inntrykk av bolig 2 og bolig 3 er bebodde boliger, og ikke «garasjeuthus» som ifølge innklagede er betegnelsen i matrikkelbrevet fra kommunen. Som eksempel viser nemnda til salgsoppgavens side 9 hvor det er inntatt bilder av kjøkkenet til bolig 2 og bolig 3. Betegnelsen «uthus» blir brukt om et fjerde bygg, på side 13 om bilde 02 (inntatt side 12). Det er ut i fra bildene lett å oppfatte bolig 2 og bolig 3 som hus med boligformål, særlig sett i sammenheng med det innklagede kaller det fjerde bygget. Nemnda mener at slike bilder kan villede forbrukeren til å tro at husene er brukt til boligformål.
Det fremgår videre av egenerklæringsskjema punkt 14 at selger har krysset av «ja» for om eiendommens selges med utleieleilighet eller hybel.
Sett i sammenheng gir salgsoppgaven og egenerklæringsskjemaet klart inntrykk av at bolig 2 og bolig 3 er godkjent for utleie og således boligformål. Nemnda har etter dette kommet til at innklagede har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd
punkt 7.
Nemnda har også kommet til at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, da innklagede har brutt sin opplysningsplikt. For at klagerne skal få tilkjent erstatning, er det i tillegg et vilkår om adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap. For spørsmålet om årsakssammenhengs er det klart for nemnda at bruddet på opplysningsplikten fra innklagedes side, her har medført at klagerne får et økonomisk tap.
Klagerne har vedlagt dokumentasjon på fremtidig økonomisk tap basert på kommunens gebyroversikt og stipulerte utgifter til ansvarshavende. Beløpet er anslått til kr 100 000, hvorav kr 84 000 behandlingsgebyr i kommunen. Beløpet er i seg selv ikke imøtegått av innklagede. Nemnda finner at beløpet er erstatningsmessig.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Lillehammer har brutt sin opplysningsplikt, og må betale klagerne
100 000 – etthundretusen – kroner.