Saksframstilling

Klageren og hans medeier ga 8. september 2004 innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Klageren mener han ble forbigått ved aksept av bud.

Klageren anfører:

Da det var spørsmål om budet skulle aksepteres eller ikke, ble klageren ikke kontaktet av megleren. Dersom et slikt spørsmål hadde vært stilt, ville det vært et klart nei fra klagerens side. Det har aldri foreligget noen som helst indikasjon overfor innklagede på at klagerens sameier hadde noen som helst form for vetorett eller dobbeltstemme. Som den profesjonelle parten i oppdraget, finner klageren det merkelig og beklagelig at innklagede ikke var seg sin rolle bevisst.

Videre hevder klageren at det fra innklagedes side har vært mer eller mindre ansvarsfraskrivelse når det gjelder klagen, og at klageren heller ikke har fått en akseptabel forklaring. Motargumentene som ble gitt, har stort sett hatt lite med saken å gjøre.

Klageren har etter sitt siste e-post svar ikke hørt noe fra innklagede og tolker dette dit hen at det ikke er interesse for å løse saken i minnelig. Klageren krever at hele hans utlegg i forbindelse med oppdraget bortfaller, jfr, emgll. § 4-6.

Innklagede anfører:

Det ble den 30. november 2004 inngått avtale om kjøp og salg av eiendommen. I forkant av budaksepten den 30. november rådførte saksbehandleren seg med klagerens sameier med oppfordring om at de to eierne vurderte budet på kr 1.500.000 som var kommet inn. Sameieren skulle ta kontakt med klageren slik at de fikk vurdert budet.

Klageren skriver i sin e-mail av 15. desember 2004 at han i utgangspunktet sa nei til tilbudet, da sameieren ringte og sa at han ville godta budet. Dette bekrefter at klageren før budaksept fikk informasjon om budet og at sameierne diskuterte tilbudet seg imellom før aksepten. Sameieren bekrefter også hendelsesforløpet i e-mail av 24. august 2005, hvor han tydelig sier at klageren også ønsket å takke ja til tilbudet. Sameieren kontaktet innklagedes saksbehandler og bekreftet at begge parter hadde et ønske om å selge. Budet ble akseptert med avtalt overtakelse 1. mars 2005. Kjøpekontrakten ble underskrevet av begge selgerne 15. desember 2004.

Innklagede mener at han har oppfylt sin omsorgsplikt og sin opplysningsplikt overfor klagerne. Klagerens krav avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes svar bekrefter at det ikke var kontakt mellom innklagede og klageren ved det aktuelle budet. Klagerens utgangspunkt var nei, og han ble derfor meget overrasket over å motta en videresendt e-post med bekreftelse for at salget var overstått og juridisk bindende for klageren ifølge innklagede. Innklagede understreker at klageren fikk informasjon om budet via sameieren, men innklagede har kun dennes ord på dette og kunne i ikke vite det på tidspunktet for aksept. Innklagede viser til sameierens e-post som sier «min oppfattelse var» og som innklagede har blitt til «hvor han tydelig sier at [] også ønsket å takke ja til tilbudet». Det er stor forskjell på disse to sitatene. Innklagede innrømmer også at sameieren har sagt at klageren ikke var 100% fornøyd, videre at sameieren mente han hadde en «veto-rett og dobbel stemme». En av disse påstandene burde få en varsellampe til å blinke hos en profesjonell eiendomsmegler. Flere har påpekt i ettertid at klageren hadde rett til å nekte å signere kontrakten i denne situasjonen. Hvis dette er tilfellet, har innklagede i beste fall misligholdt sin opplysningsplikt. I verste fall bevisst holdt tilbake avgjørende rettigheter, noe som kan være en alvorlig forseelse.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav mot eiendomsmegler i forbindelse med håndtering av budgivning.

I saken var det to selgere, som begge har undertegnetoppdraget og undertegnet kjøpekontrakten.

Hvorvidt begge parter må samtykke ved aksept av bud, må avgjøres ut fra en konkret vurdering av det aktuelle fullmaktsforhold. Reklamasjonsnemnda er i tvil om den andre sameieren hadde slik fullmakt i denne saken. Ut fra faktum, hvor innklagede visste at det var uenighet mellom sameierne om hvilken salgssum de ville akseptere, synes det som om innklagede hadde en spesiell foranledning til selv å kontakte både klageren og den andre sameieren.

Det fremgår imidlertid av e-post fra klageren den 15. desember 2004 at han må ha akseptert budet. Under denne omstendigheten kan det ikke tillegges vekt at han senere har endret oppfatning. Klageren er bundet av oppdragsavtalen med innklagede.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerens krav fører ikke frem.

Oslo, den 27. september 2005