Saksframstilling

Det var to budgivere på eiendommen. Den første budgiveren la inn bud med forbehold om salg av egen bolig til en minimumspris. Budgiver nummer to ble orientert om at det var forbehold i budet, før han la inn første bud, men ikke om innholdet i forbeholdet. Forbeholdet ble strøket før siste budforhøyning.

Klageren var budgiver og kjøpte eiendommen som var til salgs gjennom innklagede.

Klageren anfører:

Informasjon om forbehold på innkomne bud kom fram underveis i budrunden. Klagerne mener dette har påvirket forløpet av budrunden.

Klagerne ble ringt opp av innklagede om morgenen og opplyst om at det var kommet inn et bud pålydende kr 3.300.000 på eiendommen (akseptfrist kl 16.00 samme dag). De hevder at de ikke ble opplyst av innklagede om at det var forbehold ved budet som ble lagt inn. Ved henvendelse pr telefon og ved personlig oppmøte ble det av klagerne spurt om budet hadde noen forbehold. Undertegnede fikk da vite at det var forbehold om finansiering på budet, men fikk ikke høre forbeholdets fulle tekst.

Klagerne la inn et høyere bud stort kr 3.350.000 (akseptfrist samme dag kl 16.30). Budgiver nr 1 la inn et nytt bud pålydende kr 3.400.000 (akseptfrist samme dag kl 17.00). Klagerne la inn samme bud, kr 3.350.000 (akseptfrist kl 17.00). Budgiver nr 1 la inn samme bud, kr 3.400.000 (akseptfrist kl 17.15). Under siste del av budrunden skal innklagede ha opplyst klagerne at forbeholdet innbefattet: forutsetning om salg av egen leilighet til minimum

kr 1.100.000 og at budgiveren vurderte å få forbeholdet strøket. Klagerne la da inn bud pålydende kr 3.400.00 (akseptfrist kl 17.15). Ved første budgivers siste budforhøyelse til kr 3.410.000 ble forbeholdet om finansiering strøket etter diskusjon mellom innklagede og budgiveren (akseptfrist kl 17.30).

Klagerne spurte da innklagede om det kunne vises til en skriftlig bekreftelse fra budgiverens bank på at finansieringen var i orden. Innklagede skal ha sagt at dette er bekreftet muntlig og at dette var «godt nok». På bakgrunn av denne informasjonen la klagerne inn sitt siste bud pålydende kr 3.455.000 (akseptfrist 5 min).

Opplysninger om at den andre budgiverens forbehold om finansiering forutsatte salg av egen eiendom til en gitt minimumspris, kom ikke fram ved starten av budrunden. «Hadde vi vært klar over forbeholdet om finansiering og detaljene rundt dette ville budrunden kunne ha forløpt annerledes og ville mest sannsynlig ha endt opp med en lavere salgssum.»

Klagerne ønsker å oppnå en kompensasjon for det de anser som slett arbeid fra innklagedes side under budrunden. «Opplysninger rundt forbehold er meglers plikt å opplyse oss som budgivere om. Slike forbehold er avgjørende i forhold til hvordan budtaktikk legges av andre budgivere. For oss kan det oppfattes som om megleren holdt tilbake informasjon for å oppnå en høyere salgssum. Vi mener forløpet i budrunden bærer preg av at informasjon har blitt holdt tilbake både i forhold til forbeholdet og detaljene rundt hva forbeholdet inneholdt. Meglerer har etter vår oppfatning opptrådt i strid med god meglerskikk med den konsekvens for oss at vi mest sannsynlig har betalt mer for eiendommen enn hva vi ville ha gjort dersom alle opplysninger om forbeholdet hadde vært oss bekjent fra starten av budrunden.»

Innklagede anfører:

Klagerne var kjent med at konkurrerende budgiver hadde finansieringsforbehold, men de fikk først senere under budrunden opplyst detaljert at forbeholdet var knyttet opp til salg av egen bolig til minimumspris.

Før siste budrunde hadde budkonkurrenten strøket sitt forbehold, og klagerne valgte å overby dette budet med kr 45.000. Budjournal bekrefter budrunden. Klagerne konkurrerte med et uforbeholdent bud da de valgte å forhøye sitt bud.

«Klagerneshovedpoeng er at megler ikke opplyste «godt nok» tidligere i budrunden om konkurrentens forbehold, noe vi har beklaget.»

Klagerne var kjent med budkonkurrentens tidligere forbehold om finansiering før de la inn siste bud på boligen. På denne bakgrunn kan ikke innklagede se at meglers manglende opplysning om forbehold i innledningen av budrunden, ville ha noen konsekvens for deres endelige bud. Innklagede kan ikke se at megler er erstatningspliktig i denne saken og avviser kravet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav som følge av påståtte feil i forbindelse med budgivningen.

Når det gjelder spørsmålet om det skulle vært orientert om forbehold, heter det i Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 1 at det på forespørsel skal gis opplysninger om «relevante forbehold». Det sies derimot ikke at det skal gis opplysninger om forbeholdenes innhold.

Reklamasjonsnemnda vil ikke utelukke at det kan være nødvendig å si noe nærmere om innholdet av enkelte forbehold, men antar at det normalt ikke kan kreves detaljerte opplysninger om innholdet av et finansieringsforbehold. Eiendomsmeglers plikt til å opplyse om forbehold beror på om han eller hun har mottatt forespørsel om dette.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Ikke medhold.

Oslo, den 14. oktober 2005