Klage nr 2013147
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Sarpsborg
Torggt 6
Postboks 177
1701 SARPSBORG
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede i mai 2013. Klageren er misfornøyd med innklagedes innsats og mener at innklagede gjentatte ganger har skrevet feil informasjon i salgsoppgaven. Klageren krever på bakgrunn av dette at innklagede trekker regningen i forbindelse med markedsføring.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede i mai 2013. En forutsetning for klagerens valg av megler var at boligen skulle annonseres før sommerferien, da det økonomisk sett ville være bortkastet å prøve å selge i den perioden. Innklagede var på befaring ved huset og la, ifølge klageren, merke til diverse forhold han mente burde fremheves i annonsen.
Klageren anfører at innklagede for det første brukte for lang tid på å innhente dokumenter med heftelser på eiendommen. Som følge av dette ble ikke annonsen lagt ut før 1 ½ uke før ferien startet. Klageren og innklagede ble enige om å ta visning helgen før ferien. To dager før visning fikk klageren kunnskap av en bekjent om feil i annonsen. Eiendommen var blitt lagt ut med kun to soverom. Klageren mener at dette forholdet ødela salgsmulighetene da prisen var for høy i forhold til antall opplyste soverom. Feilen resulterte i at klageren måtte vente med flere visninger til etter ferien, noe som ikke var hans forutsetning for avtalen med innklagede. Klageren anfører at innklagede i ettertid har innrømmet forholdet over telefon til klageren.
Klageren oppdaget senere også flere feil i annonsen, blant annet var det ikke opplyst om utleiemuligheter, egen inngang til kjeller samt vedovn i stuen. I tillegg var bildene dårlige.
Klageren anfører at salgsforsøket feilet totalt på grunn av diverse feil som ble gjort med reklamematerialet, visning og annonsering. Klagen krever at innklagede trekker hele regningen angående markedsføringen. Klageren mener at han ikke har fått den tjenesten han har bestilt og dermed har krav på.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at oppdragsgiveren godkjent salgsoppgaven med vedlegg skriftlig den 6. juni 2013. Han ba klageren om å gjennomgå dokumentene og presiserte at dersom klageren ønsket endringer eller oppdaget feil eller mangler, måtte dette påføres i salgsoppgaven. Innklagede hevder videre at eiendommen er registrert som enebolig, og at det ikke var søkt om utleiedel/omgjøring av rom til varig opphold i kjelleren hos bygningsmyndighetene i kommunen. Innklagede påpeker at de ikke markedsfører en utleiedel som ikke er godkjent. Innklagede anfører å ha informert klageren om dette da oppdragsavtale ble inngått.
For klagerens anførsler til bruk av lang tid ved innhenting av opplysninger, anfører innklagede at klageren ikke hadde opplyst om at det forelå utleggsforretninger på eiendommen. Innklagede sjekket rutinemessig grunnboken og avdekket ni utleggsforretninger. Innklagede skal da ha informert klageren om at de måtte innhente erklæringer om pantefrafall fra samtlige kreditorer, og at dette kunne ta tid. Det ble sendt forespørsel til kreditorer 15. mai 2013, og innklagede mottok den siste pantefrafallet den 17. juni 2013.
Klageren instruerte innklagede om å skrive at det var tre soverom i andre etasje i boligen. Innklagede etterkom dette med å si at «TV-stuen kunne omdøpes til soverom». Innklagede hevder å ha fulgt opprinnelig beskrivelse fra takstmann.
Innklagede mener eiendommen er markedsført på avtalt og korrekt måte, og at salgsmaterialet ble godkjent av klageren. Innklagede påpeker også at de gjentatte ganger har oppfordret klageren til å møte innklagede for å drøfte tiltak og videre drift i saken, og eventuelt fortsette salgsprosessen, men at klageren ikke har besvart henvendelsene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av vederlag.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt i forhold til hva som har blitt uttalt i forbindelse med befaring av eiendommen og senere i salgsprosessen. Dette reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen, og nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette.
For at meglerens vederlag kan settes ned, er det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 et krav om at det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Hvilke plikter som megler har forsømt, må avgjøres ut fra en tolkning av avtalen mellom partene, jfr Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, Oslo 2013, s. 407:
«For at oppdragstakers vederlag skal kunne nedsettes, må det for det første foreligge en pliktforsømmelse. (…) Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av (…) avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker».
Videre er det et vilkår for vederlagsreduksjon at tilsidesettelsen av meglers plikter ikke er ubetydelige. Forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 s. 110, uttaler følgende om dette:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget».
Antall soverom
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd har eiendomsmegler en generell opplysningsplikt om forhold som kjøpere har «grunn til å regne med å få» og som kan «få betydning for avtalen». Det forhold at et soverom er godkjent eller ikke, er en slik type opplysning kjøpere har grunn til å få og som ofte har betydning for avtalen. Innklagede har i den foreliggende saken derfor overholdt sin opplysningsplikt ved å ikke markedsføre eiendommen med flere soverom enn det den er godkjent for. Dette er også i samsvar med nemndas tidligere praksis, herunder blant annet sak 2013049.
Godkjenning av innholdet i salgsoppgaven
Klageren anfører at det var flere feil i annonsen som ble markedsført. Det fremgår imidlertid av innklagedes brev til klageren av 6. juni 2013 at innklagede etterspør klagerens gjennomgang av dokumenter, og at klageren blant annet måtte signere på disse dokumentene før salgsarbeidet kunne igangsettes. I salgsoppgaven som er fremlagt for nemnda, har klageren skrevet under på at innholdet er ok, i tillegg til å ha signert med sine initialer på hver side av salgsoppgaven. Nemnda anser derfor innholdet i salgsoppgaven for å være kjent for klageren, og at klageren i etterkant derfor ikke kan beskylde innklagede for feil klageren selv burde ha oppdaget.
Lang tid for innhenting av opplysninger
For klagerens anførsel om at innklagede brukte for lang tid på å innhente opplysninger, viser nemnda til at klageren selv har en opplysningsplikt overfor innklagede. På bakgrunn av informasjon innklagede har fått fra klageren, kan innklagede uttale seg om forventet tidsbruk. Viser det seg imidlertid at det er andre forhold klageren ikke opplyste innklagede om, som blir avdekket ved rutinekontroll, er det naturlig at innklagede bruker lenger tid enn estimert. Nemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres for dette forholdet.
Nemnda har etter dette kommet til at det ikke foreligger en «ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side, og at klagerens krav om nedsettelse av vederlag således ikke kan føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.