Klage nr 2014004
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: ABCenter Eiendom AS
Nå: SørMegleren AS
Postboks 33
4661 Kristiansand S
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger om eiendommen.
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en eiendom formidlet av innklagede. I annonsen og under visning er det fremhevet at eiendommen hadde sjøutsikt fra terrassen. Etter at bud ble akseptert, fikk klageren visshet om at en ubebygd nabotomt skulle bebygges i løpet av 2014, og at dette ville medføre at sjøutsikten ville forsvinne. Det er hevdet at dette ikke ble opplyst under visning, men at reguleringsplanen for området ble inntatt som et vedlegg til salgsoppgaven. Klageren har krevd kr 100 000 i erstatning fra innklagede.
Klageren er representert ved advokat, og klageren og hennes advokat vil i det følgende bli referert til som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren deltok på visning i eiendommen i august 2013. Megleren presenterte boligen innvendig og utvendig, hvor han overfor klageren kommenterte den fine utsikten over sjøen fra terrassen.
Eiendommen falt i smak, men prisen var for høy til at det blir aktuelt å legge inn bud. Dagen
etter ble klageren kontaktet av megleren som formidlet et motbud som stod til kl. 12 dagen etter. Dette gjorde klageren interessert, og hun ønsket en ny visning som ble utført sammen med selgerne av eiendommen. Det ble heller ikke da fortalt noe om byggeplanene på nabotomten.
Klageren og selgerne oppnådde enighet om salgssum, og overtakelsen ble avtalt til den 1. desember 2013. Klageren var tilfreds med handelen hvor beliggenhet, størrelse og sjøutsikt var viktige elementer i valget.
Av bekjente fikk klageren samme kveld kunnskap om at nabotomten skulle bebygges i løpet av 2014, noe som ville medføre at all sjøutsikt ville forsvinne fra terrassen. I salgsoppgaven var det bilder som viste utsikt over sjøen fra terrassen, og det ble videre fremholdt at eiendommen selges med «sjøutsikt». Bebyggelse av naboeiendommen i henhold til reguleringsplanen ville medføre at utsikten til sjøen ville forsvinne.
Klageren har i ettertid fått kunnskap om at megleren i forkant av salget fikk en e-post fra naboeiendommen, hvor det ble opplyst om at utsikten ned til sjøen ville forsvinne helt etter bebyggelse.
Ved andre salg i området foretatt av andre meglerforetak enn innklagede, er det i salgsoppgavene opplyst om at nabotomten skal bebygges.
En for saken helt uavhengig eiendomsmegler har vurdert verdien av eiendommen til kr 4 200 000 uten sjøutsikt, noe som medfører en differanse på kr 100 000 fra klagerens kjøpesum.
Klageren anfører at innklagede i forbindelse med salget ikke har overholdt sin opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved ikke å opplyse om at det skulle bebygges en bolig på nabotomten. Reguleringsplanen lå som et vedlegg til salgsoppgaven. Selve salgsoppgaven inneholdt ikke opplysninger om utbyggingen, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd punkt 10. Klageren har videre anført at en henvisning til reguleringsbestemmelsene ikke er tilstrekkelig til å oppfylle opplysningsplikten om et så vesentlig forhold.
Endelig har klageren vist til at det i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er uttalt at det ikke er tilstrekkelig at opplysninger om en eiendom gis i et vedlegg, jfr. NOU 2006:1. Begrunnelsen for dette er opplyst å være at det er vanskelig for interessentene å tilegne seg informasjonen som ligger i vedleggene, og at megleren som den profesjonelle mellommann må bruke sin kunnskap til å trekke ut relevante opplysninger og nedtegne dem i salgsoppgaven.
Klageren har krevd erstatning på kr 100 000.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble lagt ut til salgs med prisantydning pålydende kr 4 690 000.
Innklagede eiendomsmegler mottok e-post fra eieren av den ubebygde tomten som tvisten omhandler. E-posten ble videresendt selgeren, som samme dag kontaktet megleren og forklarte at det ikke var kommet noe nabovarsel om at eiendommen skulle bebygges. Uavhengig av om tomten ville bli bebygd eller ikke, ville det være sjøutsikt fra stuen i hovedetasjen. Dette var bakgrunnen for at megleren og selgeren ble enige om å la det stå sjøutsikt i annonsen og i salgsoppgaven. I tillegg hadde eieren av tomten satt opp høye gjerder som kunne sees fra eiendommen. Innklagede har hevdet at de høye gjerdene samt reguleringsplan som blir delt ut som standard på visning, var en klar indikasjon på at nabotomten var en tomt som ennå ikke var utbygd.
Tilstede under visningen var klageren sammen med en person til, samt tre andre familier. Da fellesvisningen var over, observerte megleren at klageren stod utenfor naboboligen og pratet med eierne. Innklagede er i ettertid kjent med at klagerens ektemann er kollega med denne naboen.
I etterkant av først visning skal innklagede ha hatt mange telefonsamtaler med klageren. Etter at innklagede formidlet at selgeren var villig til å selge eiendommen for kr 4 400 000, ble det avtalt en privat visning med klageren. Dagen etter den private visningen ble det inngitt et bud på kr 4 300 000 som ble akseptert. Under den etterfølgende kontakten uttrykte klageren at hun følte seg lurt av at det i salgsoppgaven ikke fremkommer noe om at naboeiendommen skal bebygges. Megleren skal da ha vist til at reguleringskart ble utdelt sammen med salgsoppgaven under visning. Videre skal megleren ha formidlet at eiendommen fortsatt ville ha sjøutsikt fra stuen i hovedetasjen.
Innklagede har vist til at de finner det vanskelig å tro at klageren ikke hadde kjennskap til utbyggingsplanene før avtaleinngåelsne. Der er hevdet at det er urimelig å hevde at innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt i henhold il eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. I den forbindelse er det vist til følgende:
- Klageren kontaktet megleren to timer etter aksept av bud med spørsmål om hvorfor det ikke er presisert bedre i salgsoppgaven at det er en tomt som vil kunne ta utsikten fra eiendommen. Megleren har stilt seg undrene til at klageren først på dette tidspunktet fikk kjennskap til dette. Klager unnlot å svare på spørsmålet.
- At megleren observerte klageren i samtale med nærmeste nabo til den ubebygde tomten, og at det i ettertid har vist seg at eierne er kollega med klagerens ektemann.
- Megleren er kjent med at klageren i perioden fra første visning til bud / aksept hadde møte med utbygger av et større boligfelt i nærområdet. Det er etter innklagedes mening nærliggende å tro at klageren også der har fått kunnskap om reguleringsplaner og bestemmelser for området.
- Megleren har hevdet at det var svært god tid fra første fellesvisning til bud / aksept til å sette seg inn i reguleringsplan for området.
- Eiendommen ligger i et stort utbyggingsområde hvor alle boligene er oppført i senere tid. I slike områder vil det alltid være noen tomter som bygges ut raskt mens det tar lengere tid med andre tomter. At det ligger en tomt i området som fremdeles ikke er bebygd – hvor det i tillegg er satt opp høye bygge-gjerder, burde ikke komme som en overraskelse på klager. Gjennom de mange samtalene klageren hadde med megleren ville det vært helt naturlig at hun rådførte seg med megleren hvis hun lurte på noe vedrørende tomten.
- Megleren har vært i kontakt med kommunen og det ligger pr. d.d. ingen søknad inne til behandling for utbygging av tomten
Klagerens ytterligere anførsler
Klageren har vist til at innklagede ikke på et tidligere tidspunkt har anført at klageren har hatt kjennskap til utbyggingsplanene for naboeiendommen før budgivning. Klageren har under enhver omstendighet tilbakevist å ha vært kjent med utbyggingsplanene. Det er hevdet at megleren enkelt kunne ha avdekket hva naboene snakket om ved å innhente en uttalelse fra eierne av naboeiendommen. Dette ble ikke gjort og nå forsøkes det etter klagerens mening å skape en usikkerhet om hvorvidt hun kjente til utbyggingsplanene før budgivning. Det er til klagerens kommentarer lagt ved en bekreftelse fra naboen og kollegaen til klagerens ektemann hvor vedkommende avkrefter å ha snakket om den ubebygde tomten.
Videre har klageren hevdet at meglerens råd om å kontakte advokat for bistand underbygger at hun ikke vært kjent med utbyggingsplanene før budgivning.
Klageren har hevdet at partene er enige om følgende punkter av faktum:
- At innklagede ikke har inntatt informasjon om nabotomten i salgsoppgaven, men at dette lå som et vedlegg.
- At innklagede ikke har opplyst om at nabotomten skal bebygges.
- At innklagede satt med positiv kunnskap om at nabotomten skulle bebygges gjennom informasjon fra både selgeren og tomteeieren.Det er videre vist til at innklagede har hevdet at gjerdet som var satt opp rundt den ubebygde tomten, var et forhold som skulle medføre at klageren burde forstå at tomten skulle bebygges. Klageren har vist til at gjerdene etter hennes mening var satt opp som en sikkerhetsforanstaltning, på grunn av en lekeplass med stor fallhøyde som lå helt opp til gjerdet. På grunn av meglerens fremhevelse av utsikten under visning, har klageren hevdet at hun ikke hadde noen grunn til å tro at tomten skulle bebygges, og at all utsikt ville forsvinne. Det er videre fremhevet at utsikten til sjøen kan skimtes gjennom et lite vindu i stuen. Dette var ikke avbildet i salgsoppgaven, det var heller fokus på utsikten fra terrassen med store bilder.Innklagedes ytterligere anførsler
Megleren kontaktet selgeren umiddelbart da han mottok e-post fra tomteeieren. Selgeren forklarte at det ikke var mottatt noe nabovarsel om at tomten skulle bebygges. Innklagede har videre hevdet at det er sjekket flere ganger hos kommunen om det foreligger søknad på bygging av tomten, men at det ikke foreligger noen slik søknad. Innklagede mente at eiendommen ikke ville bli berørt med nabovarsel, og derfor ble det sjekket med kommunen om det forelå noen søknad. Det er hevdet at dette ikke var tilfellet.
Det gikk lang tid fra første gang klageren befarte boligen til avtaleinngåelse, nesten fire uker. Klageren hadde nesten fire uker på å lese gjennom salgsoppgaven med reguleringsplan.
Endelig finner innklagede det underlig at reklamasjonen kom omtrent to timer etter budaksept.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/manglende opplysninger om byggeplaner på en ubebygd nabotomt som ville fjerne sjøutsikt fra terrassen.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megleren formidle slik informasjon som kjøperen kan regne med å få før avtaleinngåelse. Det er klart at dette innebærer eventuelle byggeplaner som berører den eiendommen som formidles. I tillegg vil eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd være utgangspunktet for krav til meglerens utførelse av oppdraget.
I denne saken har innklagede vist til at selger fortalte at de ikke hadde mottatt noe nabovarsel, og at megler av denne grunn tok kontakt med kommunen. Megler har vist til at det ikke forelå noe byggesøknad på tidspunktet for henvendelsen til kommunen.
Nemnda har kommet til at innklagede her – forut for budaksept – burde informert klageren om de muligheter som forelå i henhold til reguleringsplanen for at sjøutsikten kunne forsvinne, når hus ble oppført på naboeiendommen. Innklagede hadde også fått varsel om dette i e-post fra eieren av nabotomten, men valgte bevisst ikke å informere om dette. Dette er en så viktig informasjon at det må fremgå klart av salgsoppgaven, eller at det i det minste gis tilleggsinformasjon om forholdet. Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda finner også at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at det følgelig foreligger ansvarsgrunnlag. Dette har påført klageren et økonomisk tap, og det foreligger årsakssammenheng mellom innklagedes forsømmelse og tapet. Klageren har krevd erstattet kr 100 000 basert på en verdivurdering av en uavhengig megler. Beløpet tilkjennes i erstatning.
Konklusjon:
SørMegleren AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kr 100 000.