Klage nr 2014013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Dahl AS
Postboks 1099 Bragernes
3001 DRAMMEN
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren solgte en eiendom via innklagede i 2005. En del av eiendommen skulle fradeles, og kjøper skulle bare overta en del av den opprinnelige eiendommen. Klageren anfører at innklagede likevel overskjøtet hele eiendommen til kjøperen, og at innklagede på bakgrunn av dette er erstatningsansvarlig for det tap som derved har oppstått for klageren
Klageren er representert ved advokat. Klageren og klagerens advokat vil i det følgende bli betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren ga i 2005 innklagede oppdrag i å selge den bebygde del av eiendommen ved navn X. En ubebygd del av eiendommen var under fradeling og skulle ikke være med i overdragelse til kjøper, men beholdes av klageren. Før fradeling ble gjennomført overskjøtet innklagede hele eiendommen til kjøperen. Kjøperen fikk dermed hjemmel til hele det opprinnelige bruksnummeret som senere ble delt, slik at det oppsto en ny tomt Y fradelt fra X. Klageren oppdaget etter hvert hva som hadde skjedd og sørget for at kjøperen avga erklæring på å ikke ha interesser i tomt Y, og også senere et blancoskjøte på den utskilte tomten.
Klageren har siden oppdagelsen av hjemmelsoverføringen forsøkt å få innklagede til å
tinglyse skjøtet uten å pådra klageren utgifter til dokumentavgift men har ikke lykkes. Klageren anfører at tinglysing av skjøtet til kjøper for hele eiendommen (X og Y) ble gjort som en feil fra innklagedes side, og at innklagede således må rette feilen ved å tinglyse skjøte til Y uten kostnader for klageren.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble solgt 20. juni 2005, og kjøpekontrakt ble signert 24. juni 2005. Overtagelse ble gjennomført den 25. juli 2005.
I forbindelse med salgsklargjøringen, ble to sentrale forhold klarlagt. For det første bodde ikke klageren på eiendommen som skulle overdras, og han ble derfor gjort uttrykkelig oppmerksom på at salget ville utløse gevinstbeskatning. Videre hadde klageren igangsatt fradeling av en tomt, blant annet med tanke på fremtidig bebyggelse av den fraskilte parsellen. Innklagede ble informert om at klageren hadde engasjert en arkitekt til å prosjektere utbyggingen, herunder også den formelle byggesaksprosessen og fradelingen. Innklagede skulle ikke bistå med noe i anledning fradelingen eller byggesaken, og dette ligger også utenfor et normalt salgsoppdrag. Den planlagte fradelingen ble hensyntatt i salgsprosessen, blant annet ved angivelse av tomtearealet og i den innhentede verditaksten på eiendommen.
Ulike forhold rundt fradelingen/fremtidig bygning på den fradelte parsellen ble presisert i kjøpekontrakten mellom partene. Innklagede anfører at det fremgår at søknad om fradeling var til behandling i kommunen. Innklagede anfører videre at dersom det var usikkert om fradelingen ville være gjennomført innen overtagelsen, ville dette vært presisert i avtalen mellom partene. En utsettelse av overskjøtingen ville hatt direkte konsekvenser for kjøperen, og måtte derfor vært opplyst før handel kom i stand. Et slikt avvik fra normalordningen ville uansett vært presisert i kjøpekontrakten.
Innklagede anfører å ha fått opplyst av klageren at den formelle fradelingen, det vil si opprettelse av nytt gårds- og bruksnummer, ville skje i god tid før overtagelsen som var avtalt til 25. juli 2005. Innklagede hevder videre at han ikke hadde noen kommunikasjon med arkitekten som bisto selgeren med den kommunale saksbehandlingen. Søknad om fradeling er datert den11. mai 2005, og er signert av arkitekten som innklagede fikk opplyst bisto klageren. Tillatelsen fra kommunen er datert 12. august 2005. Grunneiendommen ble imidlertid ikke registrert i grunnboken før 31. mai 2006, det vil si ca. 10 måneder etter overtagelsen.
Innklagede anfører at det var klageren selv som ønsket denne fremdriften, antagelig fordi han ønsket å motta oppgjør snarest mulig etter overdragelsen av den aktuelle eiendommen. Dersom fradeling ikke hadde vært på plass pr. overtagelse slik at kjøperen kunne få grunnbokshjemmel til eiendommen, ville ikke klageren fått oppgjør for salget på dette tidspunkt.
Innklagede påpeker at saken nå er ni år gammel. Innklagede ble først kontaktet av klageren i 2011 da han var blitt oppmerksom på at han ikke hadde grunnbokshjemmel til den fradelte tomteparsellen.
Innklagede hevder å ha vært imøtekommende overfor klageren, og det har vært avholdt møter og ellers vært mye kommunikasjon. Innklagede henvendte seg også til Statens kartverk med forespørsel om å behandle saken som en inkurie, noe som ble avslått. Saken ble i samråd med begge parter anket til Toll- og avgiftsdirektoratet. Da det ble gjort kjent at anken ville ta rundt seks måneder, tilbød innklagede seg istedenfor å finne en løsning i saken. Innklagede viser til brev av 11. juni 2012 hvor innklagede tilbyr seg å betale klagerens utlegg til advokathonorar for ankeprosessen, tinglysningsgebyr og full dokumentavgift for overskjøtingen av tomteparsellen. Imidlertid presiserte innklagede at avtalen ikke var å regne som noen erkjennelse av rettslig erstatningsansvar, og at partene skulle bevare taushet om saken. Klageren skal ifølge innklagede ha nektet å signere på grunn av taushetserklæringen. Innklagede fremsatte tilbudet gjentatte ganger, men klageren ville ikke akseptere. Anken til tinglysningsmyndighetene ble avslått.
Innklagede anfører at de underveis i salgsprosessen aldri fikk inntrykk av at klageren ikke forsto rekkefølgen av de ulike prosessene for at utfallet skulle bli slik han hadde sett for seg. Innklagede påstår at de ble forsikret om at fradelingen ville være på plass i god tid før overtakelsen. I ettertid ser innklagede at de burde ha dobbeltsjekket at målebrevet var tinglyst. Men ettersom dette uansett ikke var på plass i forbindelse med overtagelsen, ville klageren ha misligholdt sine kontraktsforpliktelser overfor kjøperen. Innklagede påpeker at den fradelte tomten først ble opprettet i grunnboken ca. 10 måneder etter overtagelsen av eiendommen. Innklagede anfører at om de hadde handlet annerledes, kan de vanskelig se at klageren ville vært i en annen økonomisk situasjon.
Innklagede anfører å ha forholdt seg til klagerens informasjon om fremdriften vedrørende fradelingen, og har ikke hatt grunn til å tvile på at opplysningene medførte riktighet. Fordi innklagede ser at de for sikkerhets skyld kunne ha foretatt visse undersøkelser i forbindelse med overtagelsen, har innklagede tilbudt seg å dekke alle tinglysningsomkostninger for klageren. Innklagede anfører likevel at det forhold at innklagede kunne ha opptrådt annerledes, ikke innebærer at opptreden er erstatningsbetingende og viser til Rt. 1995 s. 1350 og Rt. 1999 s. 408.
Innklagede anfører følgende:
- At saken avvises fra behandling fordi innklagede har tilbudt seg å løse saken uten kostnader for klageren.
- At saken avvises på grunn av passivitet fra klageren, som dessuten er representert ved advokat. Den siste kommunikasjon mellom partene var i juni 2012, og klage til nemnda ble først inngitt mars 2014.
Dersom saken tas til behandling anfører innklagede at innklagede ikke har opptrådt i strid med god megleskikk og således ikke er erstatningsansvarlig for klagerens krav. Innklagede presiserer også at det ikke er dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap som innklagede har skyld i.
Klagernes ytterligere anførsler
Det anføres fra innklagede at de fikk opplyst av klageren at den formelle fradelingen, det vil si opprettelse av nytt gårds- og bruksnummer, ville skje i god tid før overtagelsen som var avtalt til 25. juli 2005. Klageren anfører at dette er en uriktig påstand. Klageren hadde ingen befatning med fradelingsaken, og kunne ikke gi noen opplysninger om fremdriften i saken.
Klageren anfører at innklagede kjente til prosessen, men tinglyste skjøte uten på noen måte å gjøre undersøkelser om hvor langt fradelingsprosessen var kommet. Klageren anfører at tinglysing av skjøtet før fradeling av gjennomført, skyldes uaktsomhet og er i strid med god meglerskikk.
Klageren krever at utstedt skjøte på den utskilte eiendommen må bli å tinglyse for innklagedes regning som et erstatningsoppgjør. Hvis klageren får medhold, krever han dessuten saksomkostninger dekket med kr. 15 000 inkl. mva.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstått feil ved tinglysningen av salgsobjektet, og om innklagede er erstatningsansvarlig for de kostnader dette har medført.
Nemnda ønsker innledningsvis å bemerke at saken først ble klaget inn til nemnda etter at sekretariatet ved førstegangs gjennomgang mente at saken skulle avvises. Klageren anket sekretariatets avgjørelse, og nemnda besluttet på møtet 26. august 2013 at saken skulle realitetsbehandles.
Nemnda har kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1, da innklagede tinglyste hele eiendommen på kjøper, herunder den tomten som selgeren skulle beholde. Selv om innklagede ikke hadde noe med selve delingsprosessen å gjøre, burde han forvisset seg om at fradelingen var tinglyst før skjøtet ble sendt til tinglysing.
Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda at dette er foreldet. Forholdet mellom klageren og innklagede reguleres av foreldelsesloven § 3 nr. 2, det vil si fristen begynner å løpe ved mislighold. Tinglysningen av skjøtet fant sted før mai 2006, da den utskilte tomten ble registrert i grunnboken. Foreldelsesfristen på tre år begynte derfor å løpe før dette tidspunktet. Fristavbrudd skjedde da saken ble brakt inn for nemnda i mars 2013, og kravet er derfor foreldet. Tilleggsfristen på ett år i foreldelsesloven § 10 får ingen betydning her, da det gikk mer enn ett år etter at klageren oppdaget forholdet før saken ble brakt inn for nemnda.
Nemnda har imidlertid merket seg at innklagede tidligere har tilbudt seg å løse saken uten kostnader for klageren. Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig at nemnda normalt ikke tilkjenner saksomkostninger for behandlingen i nemnda.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Dahl AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.