Klage nr 2014021
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Trondheim Vest
Fjellseterveien 1
7020 Trondheim
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet under oppføring gjennom innklagede. Hun angret kjøpet og inngikk senere oppdragsavtale med innklagede om videresalg av leiligheten. Avtalen ble inngått den 4. oktober 2012. Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sørge for tilstrekkelig fremdrift av salget. Klageren krever prinsipalt erstatning og subsidiært nedsettelse av innklagedes vederlag.
Klageren er representert ved advokat. Klageren og advokaten vil i det følgende bli betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
I forbindelse med avtaleinngåelsen påpekte klageren at det hastet med å selge leiligheten, delvis fordi banklånet på en annen leilighet hun hadde kjøpt forutsatte et snarlig salg, og delvis fordi hun ikke ønsket å havne i kreditormora. Innklagede var kjent med forutsetningene for oppdraget, og hvilken økonomisk situasjon klageren befant seg i.
Klageren har i flere eposter etterlyst fremdrift i salget. Først i epost av 26. februar 2013 uttalte innklagede at salget kunne igangsettes. Fremdriften uteble likevel, og klageren fremsatte ytterligere purringer per telefon. Partene fornyet oppdragsavtalen 21. august 2013.
Først 3. oktober 2013 ble leiligheten lagt ut for salg, over ett år etter at opprinnelig avtale om salg av kontraktsposisjon ble inngått.
I epost fra innklagede den 20. november 2013 fremkommer det at klageren ble påført et økonomisk tap på kr 41 852,05 i forsinkelsesrenter overfor selger/utbygger. På bakgrunn av dette sendte klageren et brev til innklagede med forslag om nedsettelse av meglerhonoraret tilsvarende beløpet for forsinkelsesrente, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Kravet ble avvist av innklagede.
Klageren anfører prinsipalt at innklagede skal erstatte klagerens økonomiske tap ved salgsoppdraget på grunnlag av alminnelige erstatningsrettslige regler. Det er på det rene at klageren er påført et rentetap ved salget. Tapets størrelse står ubestridt.
Klageren hevder at innklagede har opptrådt uaktsomt i sin rolle som eiendomsmegler ved videresalg av klagers eiendom.
Klageren hevder videre at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å legge ut leiligheten for salg før det var 17 dager igjen til overtakelse, og over ett år etter at oppdragsavtalen ble inngått.
Klageren anfører også at innklagede kan stilles ansvarlig for forsinkelsesrentene på bakgrunn av innklagedes uaktsomhet. Klageren mener at innklagedes passivitet og manglende forståelse for klagers situasjon er den direkte og utløsende årsak til tapet. Klageren hevder også at det foreligger årsakssammenheng mellom innklagedes uaktsomme opptreden og det påførte tap, da klageren ikke ville havnet i kreditormora dersom salget hadde blitt gjennomført på et tidligere tidspunkt, og i tråd med partenes opprinnelige avtale.
Klageren krever prinsipalt, på bakgrunn av ovenstående, kr 41 852,05 med tillegg av renter etter alminnelige erstatningsrettslige regler. I tillegg skal innklagede betale klagerens saksomkostninger, som pr. d.d. utgjør kr 10 500, med tillegg av renter.
Subsidiært anfører klageren at innklagede holdes ansvarlig for en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren mener at en nedsettelse av meglerhonoraret tilsvarende forsinkelsesbeløpets størrelse må anses som rimelig i forhold til pliktforsømmelsen. Klageren hevder at innklagede har opptrådt pliktforsømmende ved å tilsidesette sine plikter på en kvalitativt mangelfull måte. Innklagede burde ha foretatt seg mer for å redusere risikoen for økonomisk tap. Klageren krever på bakgrunn av ovenstående kr 41 852,05 i nedsettelse av innklagedes honorar med tillegg av renter. I tillegg krever klageren at innklagede betaler saksomkostninger som pr. d.d. utgjør kr 10 500, med tillegg av renter.
Innklagede anfører:
Leiligheten som klageren kjøpte var en leilighet i et prosjekt der innklagede var ansvarlig megler. Prosjektet besto av totalt 22 enheter.
Klageren tok kontakt med innklagede og ønsket å videreselge sin leilighet etter å ha kjøpt en annen bolig. Oppdragsavtalen ble inngått 4. oktober 2012.
Da det på avtaletidspunktet fortsatt var 3 leiligheter i prosjektet som ikke var solgt, ble klageren og innklagede enige om at innklagede skulle informere aktuelle interessenter på de 3 andre leilighetene om at klagers leilighet også var til salgs, slik at klageren kunne dra fordel av markedsføringen for prosjektet. Ingen av interessentene var interessert, og klageren var opptatt av at leiligheten ikke skulle selges til en lavere sum enn det hun selv hadde betalt. Dette ble vektlagt av innklagede.
Innklagede anfører å ha hatt jevnlig kontakt med klageren om fremgang av salget, både via epost og telefon, og kjenner seg ikke igjen i klagerens anførsler.
Ifølge innklagede var avtalen med klageren at leiligheten skulle legges ut som en selvstendig enhet når siste enhet i prosjektet var solgt, samt at det nærmest seg overtagelse, slik at det kunne tas bilder av leiligheten og avholdes visning. Innklagede hevder at dette kan dokumenteres i den fornyede oppdragsavtalen av 21. august 2013. Leiligheten ble annonsert som selvstendig enhet 3. oktober 2013 og solgt den 18. november 2013.
I henhold til avtale mellom selgeren (utbyggeren) og klageren, skulle klageren overta leiligheten 16. oktober 2013. Klageren møtte imidlertid verken til ferdigbefaring eller overtagelse. Oppgjøret ble heller ikke innbetalt til rett tid. Etter å ha mottatt epost fra klagerens rådgiver, fikk innklagede fremforhandlet en utsatt betalingsfrist til 30. oktober 2013. Denne fristen ble heller ikke overholdt av klageren, og innklagede anfører at dette er bakgrunnen for at selgeren fremsatte krav om forsinkelsesrenter. Innklagede anfører at innklagede kun har videreformidlet kravet om forsinkelsesrente på vegne av selgeren, da innklagede ikke er part i handelen, og at dette derfor er et forhold mellom kjøperen og selgeren.
Innklagede anfører på bakgrunn av ovenstående at klageren ikke har adgang til å kreve erstatning fra innklagede for det rentekrav som hun har blitt avkrevd av selgeren etter forsinket overtagelse og betaling av leiligheten.
Innklagede anfører videre å ikke ha opptrådt uaktsomt og hevder at salgsprosessen ble håndtert i henhold til det avtalte.
Innklagede stiller også spørsmål om hvorfor klageren valgte å fornye oppdragsavtalen, dersom hun var misfornøyd med fremdriften av salget. Innklagede påpeker også at klageren ikke på noe tidligere tidspunkt har uttrykt misnøye med innklagedes håndtering av oppdraget.
Innklagede ser ikke at innklagedes opptreden i denne saken kvalifiserer til uaktsom handlemåte.
Innklagede bestrider også at det foreligger årsakssammenheng mellom påstått uaktsomhet fra innklagede og påført rentetap hos klageren, da grunnen til at klageren havnet i kreditormora utelukkende skyldes klagerens manglende oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser overfor selgeren. Rentekravet har ingenting med innklagedes håndtering av oppdraget å gjøre.
Innklagede mener derfor at vilkårene for erstatning ikke er oppfylt og det kan derfor ikke kreves erstatning.
Når det gjelder klagerens anførsler om at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side, viser innklagede til at dette ikke er tilfellet da innklagede har håndtert salgsprosessen på den måten som ble avtalt med klageren. Innklagede hevder derimot å ha bidratt til at klageren dro nytte av den markedsføringen som ble betalt av selgeren, i tillegg til at innklagede fikk selgeren til å godta salg av kontraktsposisjon. Innklagede kan derfor ikke se å ha opptrådt pliktforsømmende eller uaktsomt overfor klageren i den foreliggende saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder videresalg av leilighet, og spørsmålet er om innklagede har opptrådt uaktsomt ved å vente for lenge med å starte salgsprosessen.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/utbyggeren vil ikke bli vurdert.
Klageren har prinsipalt anført at innklagede har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å unnlate å legge leiligheten ut for salg før det var 17 dager igjen til overtakelse.
Nemnda har kommet til at innklagede i dette tilfellet ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at erstatningskravet ikke kan føre frem. Oppdraget ble fornyet 21. august 2013, og det er ikke fremlagt noe skriftlig for nemnda om at klageren har vært misfornøyd med fremdriften etter fornyelsen av oppdraget inntil leiligheten ble solgt. Selv om det var viktig for klageren å få solgt leiligheten raskt delvis på grunn av den andre leiligheten hun hadde kjøpt, og delvis for ikke å komme i mislighold, fremstår det for nemnda – uten andre holdepunkter enn den fremlagte dokumentasjon – som om partene har vært enige om strategien for videresalget av leiligheten.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.