Klage nr 2014025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DNB Eiendom AS Lillehammer
Kirkegt. 72
Postboks 335
2601 Lillehammer
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. I ettertid har det vært endringer i planene for prosjektet leiligheten tilhører. Dette har medført at det skal bygges et trinn 2 foran trinn 1 hvor klageren har sin leilighet. Trinn 2 medfører at utsikten til trinn 1 blir helt borte, og klageren har på bakgrunn av dette valgt å reselge leiligheten. Klageren ønsker å få fastslått at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, og at innklagede ikke har hatt omsorg for begge parter.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet (heretter trinn 1) 23. april 2013, med overtakelse i februar 2014.
Den 5. juli 2013 kom det et informasjonsbrev fra utbyggeren vedrørende planlagt utbygging på nabotomten (heretter trinn 2). Utsikt, herunder det forhold at det kunne komme nye bygg foran leiligheten til klageren, hadde vært et tema både i møtet med innklagede den 23. april 2013 og på kontraktsmøtet den 6. mai 2013. Klageren anfører at innklagede her skal ha uttalt at det kanskje kom et næringsbygg på to etasjer, men at et i hvert fall ikke ville komme noe som ville være av betydning for klagernes leilighet.
For klagerne hadde den nye informasjonen stor betydning i praksis. Det nye prosjektet besto av to trinn, noe som i praksis betydde en 4. etasjes blokk rett foran klagerens blokk, hvorav 100 % av utsikten ville bli borte, i tillegg til at området kom til å bli en byggeplass i lang tid fremover.
Klageren sendte en klage til innklagede av 18. juli 2013, noe som resulterte i at utbyggeren gikk med på å redusere antall etasjer fra 4 til 3. På bakgrunn av misnøyen som oppsto blant kjøperne, be det avholdt et informasjonsmøte den 3. september 2013. På dette møte fortalte utbyggeren at opplysningene om trinn 2 var gitt megleren, mens megleren beklaget at kjøperen hadde misforstått. Den 20. september 2013 ble det avholdt et møte mellom klageren og innklagede hvorpå klageren skal ha sagt at hun ikke ville inn i den nye leiligheten nå som det kom et trinn 2 like foran. Innklagede skal ha uttalt at klageren ikke hadde noe valg, og at det ikke fantes noen muligheter for å heve kjøpet.
Den 2. desember 2013 inngikk klageren og innklagede en avtale om resalg av leiligheten. Klageren møtte så innklagede i den 14. januar 2014 og fikk der tilbud om utkjøp, pålydende kr 330 000. Klageren mente at summen var svært høy.
Den 12. februar 2014 signerte klageren på å betale kr 330 000 for å kansellere kjøpet. Bakgrunnen for valget var et brev fra innklagede med «tydelige ordelag» rundt erstatningskrav ved tap på dekningssalg, som førte til at klageren ikke tok risikoen på å tape mer. I klagerens øyne var valgalternativene enten å tape kr 330 000 nå, eller sannsynligvis enda mer ved et dekningssalg.
Klageren anfører at innklagede burde ha visst om trinn 2 som kom skulle være så høyt, og viser til en mulighetsstudie som var klar allerede 23. oktober 2012 – seks måneder før klageren kjøpte leiligheten. Klageren anfører at det ikke sto noe om mulig videreutbygging i prospektet, og at bildebruken tilsier at dette ikke skulle være tilfelle. På tross av at ferdige arkitekttegninger forelå, var ingenting av dette omtalt i noe av salgsdokumentasjonen. Klageren hevder at siden prospektet er datert 17. april 2012, og således var ett år gammelt på salgstidspunktet, var prospektet ikke beskrivende for status i 2013. Klageren anfører at dette er et brudd på meglers undersøkelsesplikt, samt mangelfull håndtering av kjøperens krav på opplysninger.
Klageren mener også at innklagede ikke var imøtekommende når det gjaldt forslag til hvordan situasjonen kunne løses, da klageren først tok kontakt og meddelte problemet for innklagede. Klageren hevder at innklagede først kom med forslag til løsning i januar 2014, da klageren la press på saken. Klageren anfører at innklagede stadig vekk svarte at trinn 2 var informasjon han ikke visste om, og han kun forholdt seg til informasjon gitt av utbygger. Imidlertid kommer det frem i ett av svarbrevene at det «pga av konfidensialitetshensyn» ikke på salgstidspunktet kunne komme informasjon om trinn 2. Det foreligger med andre ord to forskjellige årsaker til at trinn 2 ikke var omtalt. Klageren anfører at mulighetsstudien aldri var kategorisert som konfidensiell. På bakgrunn av ovenstående hevder klageren at innklagede ikke har overholdt sin omsorgsplikt. Begge parters interesser er ikke ivaretatt, og innklagede har ikke gitt opplysninger av vesentlig betydning for salget.
Innklagede anfører:
Innklagede har anført at det ved utarbeidelse av prospektet og kontraktsdokumentene, ble innhentet reguleringsplaner for prosjektet og omkringliggende tomter. Innklagede bestrider ikke å ha innhentet nødvendig informasjon da det ikke har vært endring i reguleringsplanen eller en omregulering av nabotomten. Innklagede ønsker å påpeke at beslutningen om å bygge trinn 2 ikke innebar noe avvik fra reguleringsplanen og viser til at det kan foreligge mange planer for en tomt/naboeiendom, uten at disse realiseres. Innklagede mener å ikke være kjent med alle forslag og planer som utbyggeren har vurdert, og har forholdt seg til mottatt informasjon fra utbyggeren samt gjeldende regulering.
Innklagede mener at deres omsorgsplikt er ivaretatt da klageren hadde fått tilsendt prospektet og all nødvendig informasjon som var tilgjengelig før signering.
For klagerens anførsler om at innklagede ikke har vært imøtekommende, hevder innklagede at de har håndtert situasjonen profesjonelt fra begge sider. Gjeldende betingelser og regler for avbestilling er fulgt, noe som også var kjent i salgsdokumenter på kjøpstidspunktet.
Innklagede anfører at tiden fra informasjonen om trinn 2 ble gitt og til klageren ønsket å avbestille sitt kjøp, er relevant i saken. Etter innsendt klage datert den 17. juni 2013 og informasjonsmøte den 6. september 2013 ble det ikke reklamert på manglende informasjon fra utbyggeren eller innklagede. Derimot ble det inngått avtale om resalg av leiligheten og senere rettet en konkret forespørsel om kostnader ved avbestilling. Innklagede anfører at avbestilling av trinn 1 ble gjort i henhold til gjeldende salgsbetingelser jfr. avbestillingsavtale signert den 13. februar 2014.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med NEFs etiske retningslinjer og god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder innklagedes manglende opplysninger om at et trinn 2 ville bli bygget og dermed sperre for utsikten til trinn 1.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/utbyggeren er utenfor nemndas mandat og kan derfor ikke vurderes. I den foreliggende sak anfører innklagede å ikke ha hatt noen informasjon om trinn 2.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige eller mangelfulle, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at
«Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler».
Innklagede innhentet reguleringsplaner fra kommunen og har ellers videreformidlet informasjon fra utbygger. Innklagede kan ikke bære risikoen for at utbyggeren endrer sine planer underveis, uten å informere innklagede.
På bakgrunn av ovenstående har nemnda kommet til at innklagede ikke har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda anser derfor saken for å være et forhold mellom kjøper og selger.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.