Klage nr 2014034
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. juni 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Meglerhuset Nylander AS Bolig Heimdal
Postboks 69
7472 Trondheim
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen.
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom via innklagede, og er misfornøyd med saksbehandlingen, herunder forholdet mellom forventet salgssum og salgssum, budrunden og markedsføringen. Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at innklagedes vederlag skal settes ned med kr 22 500.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Makspris på salget
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede 16. april 2013.
Klageren anfører at han på første møte med innklagede ble lovet en makspris på kr 70 000 for hele salgsprosessen dersom klageren fikk en pris på eiendommen han var fornøyd med, hvis ikke skulle ikke innklagede ha noe i vederlag. Klageren mener han kun måtte bekoste takstmann og fotograf selv. Den 10. april 2013 mottok klageren et tilbud fra innklagede hvor den avtalte maksprisen var høyere enn den muntlige avtalen. Innklagede forklarte at maksprisen ville være den totale sluttsummen i dette tilbudet, og at den ikke ville bli høyere enn det. Ved signering av kontrakt sto det heller ingenting om maksprisen på oppdraget, men klageren fikk bekreftet muntlig av innklagede at det var nødvendig å bruke standardkontrakter, da de vanligvis ikke hadde makspris på salg.
Klageren anfører at det ved oppgjør av salget likevel ble trukket for antall visninger og utlegg innklagede hadde hatt, som gikk kr 35 000 ut over den maksprisen som ble avtalt.
Klager mener det aldri ble sagt noe om at det ville koste ekstra per visning, og at dette ble bekreftet av innklagede over telefon.
Garanti på salgssum og avvik i prisantydning
Klageren anfører at innklagede insisterte på en prisantydning pålydende kr 2 390 000 i stedet for kr 2 400 000 som klageren mener innklagede ga garanti på å oppnå. Klageren mener han gjorde et poeng ut av at det burde endres.
Klageren anfører at et tv-program ønsket å komme på visning og filme leiligheten, noe innklagede mente var en veldig god idé. Klageren mener han ikke ville sagt ja til dette, hvis ikke innklagede hadde vært så veldig entusiastisk angående dette. Det kom så inn et bud pålydende prisantydning av budgiveren det ble laget tv-program om. Klageren følte han ikke kunne si nei, selv om han hadde salgsgaranti på kr 10 000 høyere. Klageren anfører at innklagede la inn mye energi på å overtale klageren til å si ja til tilbudet, og at innklagede skal ha malt et svært dystert bilde av salgsutsiktene fremover. Klageren anfører han endte opp med å takke ja til budet fordi det var tv med i prosessen og han derfor var redd lokkepriser da dette hadde vært mye i media.
Tapt effekt av markedsføringen
Klageren mener den første versjonen av annonsen som ble brukt på FINN.no var mangelfull og dårlig. Klageren hevder at han hadde en dialog med innklagede på telefon hvor flere av klagerens innspill ikke ble etterkommet, kun de innspill som senere også ble sendt på epost.
Klageren hevder blant annet at innklagede ikke fikk frem på en god måte at det var et barnevennlig område. Klageren viser til at lik leilighet i samme område hadde mange flere på visning og gikk for en mye høyere salgssum. Klageren mener dette har sammenheng med at hans annonse var dårlig.
Svak markedsføring mot 117 interessenter
Klageren anfører at innklagede ved innsalg overfor klageren gjorde et stort poeng ut av at det i databasen var 117 interessenter som var interessert i akkurat klagerens leilighet, og at innklagede derfor ønsket å begynne oppdraget så snart som mulig. Klageren ble overrasket av å høre hvordan innklagede i ettertid hadde markedsført klagerens leilighet overfor disse. Klageren mener at en epost til interessentene ikke var nok, og at klageren hadde forventet noe mer.
Interessent som var i ferd med å legge inn bud
Klageren har i ettertid sett på tv-programmet hvor de blant annet filmet i hans leilighet. I programmet fremgår det at det var en annen interessent som vurderte å legge inn bud, som klageren aldri fikk kunnskap om. Klageren har senere, i samarbeid med kjøperen, funnet ut hvem dette var, med hjelp av innklagede som omsider kom med kontaktinformasjon.
Klageren anfører at den eneste andre interessenten han kjente til, var interessert å legge inn bud selv etter siste bud som kom inn, men at innklagede ikke trodde interessenten hadde finansiering i orden, at han antakelig «ikke skjønte seg på denne prosessen» og blant annet hadde påpekt at det var en ikke etnisk norsk mann.
Salgsprosessen rotete
Klageren anfører at kjøperen opplevde salgsprosessen som rotete, da innklagede hadde gjort en feil i FINN annonsen. Tapet er riktignok dekket av innklagede.
Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever på bakgrunn av dette at vederlaget til innklagede skal settes ned med kr 22 500, som tilsvarer differansen mellom salgssum og salgsgaranti samt tapt effekt av markedsføring.
Klageren ønsker også at nemnda skal foreta en tolkning av oppdragsavtalen og vurdere om meglerens regning er i samsvar med den.
Innklagede anfører:
For klagerens anførsler om inngått oppdragsavtale med makspris på kr 70 000 kjenner innklagede seg ikke igjen. Innklagede anfører at det avtalte var en fast provisjon på kr 25 000, uavhengig av hvilken pris boligen ble solgt for. Innklagede påpeker også at klageren ikke har blitt fakturert for mer enn kr 70 000, og at det heller ikke er avtalt at innklagede ikke skulle få noe vederlag dersom klageren ikke oppnådde prisen han ønsket.
Når det gjelder FINN annonsen, anfører innklagede at klageren selv hadde godkjent denne annonsen før den ble publisert. Innklagede påpeker at i tilfelle klageren var misfornøyd med annonsen, hadde han mulighet til å varsle innklagede om dette slik at annonsen kunne endres. Innklagede mener at klageren først kom med innspill til annonsen 2. juni 2013, etter at innklagede allerede hadde gjennomført to visninger.
Klageren hevder at det var 117 interessenter ved avtaleinngåelsen. Innklagede bemerker at det var 117 boligsøkere som matchet søk på den type leilighet og område, men at det uansett er en rekke andre kriterier som innvirker på om hvorvidt søkere velger å komme på visning eller ikke. Innklagede varslet de 117 interesserte, men anfører at de selv tar stilling til om de faktisk er interessert eller ikke.
For klagerens anførsel om tvang av deltakelse i tv-programmet med sin bolig, påpeker innklagede at dette ikke kunne gjennomføres uten klagerens samtykke, og innklagede anfører at det ikke var et problem for klageren at tv-programmet filmet visningen. Innklagede påpeker at interessenten som var med på tv-programmet tross alt endte opp med å kjøpe.
For den andre interessenten, anfører innklagede at vedkommende ikke hadde tid til å levere inn et skriftlig bud før kjøperen høynet sitt bud til prisantydning. Interessenten skal da ha trukket seg, da vedkommende hadde en grense på prisantydning.
Innklagede anfører at klager har oppnådd prisantydning, og senere blitt fakturert korrekt i forhold til inngått oppdragsavtale. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, eller påført klageren noe tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder blant annet hvorvidt innklagede har krevd mer vederlag enn avtalt i oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende. Dette gjelder særlig ytterligere kommentarer hvor det kun fremgår, slik nemnda ser det, anførsler av karakter «påstand mot påstand» som ikke kan dokumenteres. I saksfremstillingen ovenfor er derfor bare partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt i forhold til en rekke momenter, herunder hva som har blitt sagt av hvem over telefon og ved andre muntlige sammenhenger. Nemnda kan normalt bare ta stilling til den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt. Anførsler om hva som er uttalt, og som ikke er dokumentert, reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen. Dette kan således ikke bli vurdert.
Det fremgår av salgsoppgaven punkt 3 om meglers vederlag at innklagende enten tar provisjonsbasert vederlag eller timesbasert. Det fremgår videre at oppdragsavtalen gir en oversikt over begge vederlagsformene.
Punkt 3b oppstiller hvordan provisjonsbasert vederlag beregnes. Det er klart for nemnda at klageren har valgt denne type vederlagsform, da det er krysset ut i boksen for provisjonsbasert vederlag.
Under punkt 4 i oppdragsavtalen fremgår det hvilke utlegg megler har krav på i tillegg til meglers vederlag
Oppsummeringsvis fremgår det av avtalen at den totale summen innklagede kan kreve av klageren er kr 70 480, som er en sum basert på «overslag over vederlag inkl. markedspakke og utlegg ved en salgssum på kr 2 400 000», jfr. punkt 4 i oppdragsavtalen.
Det er på bakgrunn av ovenstående klart for nemnda at innklagede kan kreve vederlag pålydende kr 70 480 henhold til oppdragsavtalen, med justering for faktisk salgssum, som er opplyst for nemnda å være kr 2 390 000.
Klageren anfører blant annet å selv ha betalt for takstmann og bilder. Nemnda har ikke mottatt noen skriftlig dokumentasjon som kan bekrefte at dette faktisk er tilfelle, men bemerker at dette i så fall må komme i fratrekk da både «foto» og «takst/boligsalgsrapport» er en del av utleggende innklagede har krav på etter oppdragsavtalen punkt 4.
Når det gjelder klagerens andre anførsler, foreligger ikke nærmere dokumentasjon, og nemnda kan som nevnt ovenfor ikke vurdere dette.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.