Saksframstilling
Klageren har kjøpt en leilighet under oppføring og har solgt sin leilighet gjennom innklagede som megler.
Klageren anfører:
Klagerens sønn tok kontakt med innklagede på byggeplassen med forespørsel om det var noen ledige leiligheter i området, da moren (klageren) på 86 år av helsemessige årsaker ønsket en sentral leilighet med heis. Alle leiligheter var solgt og neste mulighet av ferdigstilte leiligheter er frem i tid. Han mente imidlertid at en kollega i en annen filial hadde en leilighet i prosjektet som en klient kanskje ville selge. Klageren fikk tilsendt en salgsoppgave på leiligheten. Klageren var usikker på om hennes leilighet med tilleggsfinansiering ville kunne innbringe nok kapital til kjøpet. Innklagede skal ha indikert en salgspris opp mot kr 2.500.000. Det ble undertegnet et budskjema med forbehold om finansiering gjennom innklagede. Prospektet hadde en fastpris på kr 2.990.000. Innklagede foretok en verdivurdering uten å befare leiligheten. Innklagede sendte en skriftlig aksept på budet. I samme brev ble det vist til kontraktsmøte 31. desember 2004. Brevet hadde samme dato. Utkast til kjøpekontrakt som skulle vært vedlagt brevet, fulgte ikke med. Innklagede ble informert om dette. Innklagede skal ha sagt at dette var rent proforma og at kontraktsmøte kunne holdes senere.
Klageren tok da kontakt med advokat som umiddelbart ba innklagede om å få tilsendt utkast til kjøpekontrakt til gjennomsyn. Advokaten fikk dette og returnerte den til innklagede. Kontraktsmøte ble holdt. Klageren gjorde rede for at hennes nåværende leilighet måtte innbringe nok til resten av finansieringen av den nye leiligheten. Klageren ønsket inntatt i kontrakten en klausul om eventuell utsettelse av overtakelse pågrunn av at heismontering er utsatt på grunn av streik. Innklagede motsatte seg dette og henviste til at selgeren ikke var tilstede og allerede hadde undertegnet kontrakten. Videre sa han at kontrakten var en standardkontrakt utarbeidet av juridisk avdeling og at den var helt 100%. Innklagede skal ha sagt at dersom klageren ønsket leilighet, måtte kontrakten aksepteres som den var, der og da. Møtet var i ferd med å bli avbrutt. Innlagede kom plutselig på at han kanskje hadde et brev som kunne løse problemet. Dette var et rundskriv med tilbud til de som ønsket utsatt overtakelse på grunn av at heisen ikke var installert. Det måtte imidlertid sendes inn skriftlig bekreftelse, frist var møtedato. Bekreftelse ble sendt og møtet avsluttet med undertegning av kontrakt. Klageren fikk utlevert to mapper med diverse rundskriv og kopi av opprinnelig kjøpekontrakt med vedlegg, som klageren nå har «overtatt». Leiligheten er et resalg før ferdigstillelse og før overtakelse har funnet sted og klageren har overtatt rettigheter og forpliktelser i forhold til utbyggeren. Kjøpekontrakten var ikke datert, og klageren måtte tilbake for å få ordnet dette.
Innklagede dukket så opp hos klageren og uttalte seg positivt om hennes leilighet. Han fortalte hvordan leiligheten burde ryddes og klargjøres før takstmann, fotograf og visning. Innklagede kom så med takstmann, som takserte leiligheten til kr 2.300.000. Det har vært fire visningshelger og utstrakt annonsering. Leiligheten har vært annonsert med bl.a. to stuer og 1 soverom, på tross av at tegningen klart viser to soverom. Dette ble kun endret før siste visning. Klageren ble anbefalt å akseptere bud kr 1.850.000. Høyeste bud kom opp i kr 2.090.000, men klageren sa fortsatt nei. Etter dette tok klageren kontakt med boligbyggelaget og fikk beskjed om at verdivurderingen måtte være alt for høy, likeledes taksten. En muntlig vurdering gikk ut på at leiligheten burde vært taksert til ca kr 1.850.000. Innklagede ble kontaktet. Innklagede skal ha sagt at markedet hadde sunket drastisk og at klageren kunne være tjent med å skifte eiendomsmegler. Klageren føler seg dårlig behandlet oghevder at hun tilsynelatende er blitt villedet og at kjent informasjon er blitt bevisst tilbakeholdt. Rekommandert brev til innklagede har kommet i retur som uavhentet.
Klageren reagerer også på at det i salgsoppgaven står at det var rett til kjøp av parkeringsplass, mens innklagede sier at denne retten allerede var brukt, slik at den ikke kunne kjøpes av henne.
Innklagede er informert om at klageren ønsker å bytte meglerfirma og at hun ikke er villig til å betale for noe, spesielt ikke annonser som var feil med hensyn til romfordelingen. Innklagede er ikke enig i dette og han påstår nå etter 14 dager uten å la høre fra seg at han har flere interessenter og at disse må komme på privat visning. Han mener at hun må selge for ca kr 2.050.000. Et svar fra klageren om at hun da ikke har nok til å ta over den nye leiligheten blir imøtekommet med at hun da må skaffe mer belåning. Å komme til banken med en ny verdivurdering på under 2 mill vil sannsynlig ikke gi noe lån overhodet, banken hadde festet seg ved innklagedes vurdering på kr 2.500.000.
Klageren mener seg ført bak lyset og at kjøpekontrakten vedrørende den nye leiligheten er inngått på bristende forutsetninger og at vitale opplysninger forsettelig er holdt tilbake. Selger og innklagede har holdt tilbake kjent informasjon. Videre mener klagere at innklagede bevisst har satt en alt for høy pris på klagerens nåværende leilighet. Klageren krever prisavslag/erstatning fra selgeren og erstatning fra innklagede. Alternativt å ha grunnlag for heving av kjøpekontrakt samt erstatning, dette med referanse til inngått avtale om langsiktig utleie av egen hybeldel. Klageren er klar over at forholdet mellom selger/utbygger og klageren ikke behandles av nemnda.
Salgsoppdraget er sagt opp og boligbyggelaget er ny megler for oppdraget. Ny verdivurdering fra megleren, samt takst, er pålydende kr 1.950.000.
Innklagede anfører:
Klageren valgte å kjøpe leilighet uten å ta forbehold i budet/kontrakten om at en absolutt forutsetning for kjøpet var at hun fikk solgt nåværende bolig for minst
kr 2.500.000. Klageren engasjerte advokat til å gjennomgå kontraktsutkastet i forkant av at kontrakten ble undertegnet. Klagerens advokat har i det alt vesentlige tatt opp de samme problemstillingene som klageren har gjort i sin klage til nemnda, brevet er besvart av innklagedes advokat.
Innklagede avviser å ha påvirket prissetting/vurdering og takst av klagernes nåværende bolig for å få henne til å kjøpe ny leilighet. Verdivurderingene ble gjort på bakgrunn av omsetning av lignende leiligheter i samme område og ut fra opplysninger gitt av klageren. At det innledningsvis i verdivurderingen står at saksbehandleren har vært på befaring, må anses som en inkurie. Klageren er vel kjent med at megler ikke har vært på befaring, og det står klart avslutningsvis i verdivurderingen at «…. Ovennevnte vurdering er gitt på bakgrunn av informasjon fra eier. Det forutsettes at informasjonen er korrekt.». Klageren opplyser at banken har tatt høyde for å ordne finansiering nedad begrenset til et salg av boligen til kr 2.200.000. Boligen er nå solgt for kr 2.220.000.
Det er uklart for innklagede hvilken type opplysninger hun mener innklagede skal ha holdt tilbake. Innklagede avviser å ha holdt tilbake kjent informasjon som har hatt betydning for klageren.
Feil i annonsen ble rettet opp av innklagede. Feilen er for øvrig ikke så alvorlig at det kan anses som brudd på god meglerskikk og kan heller ikke ha som konsekvens at annonseutgiftene ikke skal betales av klageren.
Det er uklart for innklagede hva klageren mener med «innsidehandel med garasjeplasser». Faktum er at tidligere eier av leiligheten klageren kjøpte hadde benyttet sin rett til å kjøpe garasjeplass. I forbindelse med hans salg, ble garasjeplassensolgt/overført til en annen leilighet som samme eier eide i komplekset. Innklagede understreker for ordens skyld at klagerne ikke har påberopt å ha kjøpt en garasjeplass som hun ikke har fått levert. Det kan mer synes som om hun mener å ha en evigvarende rett til å kjøpe en garasjeplass.
Med bakgrunn i ovennevnte mener innklagede at oppdraget ble utført i samsvar med reglene om god meglerskikk og at klageren derfor ikke kan gis medhold. Innklagede mener at klageren verken har sannsynliggjort noe ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap som underbygger det fremsatte erstatningskravet.
Klagerens ytterligere anførsler:
Kjøpet av den nye leiligheten var betinget av innklagedes bedyring av salgssum på den gamle leiligheten. I tillegg kom det faktum at prospektet for den nye leiligheten i første rekke hadde en klausul om rett il kjøp av parkeringsplass. Plassen var rett ved heisen i parkeringsanlegget (plass nr 178). Leveringsbeskrivelsen til overtatt kontrakt bekreftet denne retten.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede understreker at han ikke har «bedyret» eller på noen som helst annen måte garantert for at klageren vil få kr 2.500.000 for sin gamle leilighet. Innklagede anfører at det fortsatt er uklart hva som er klagerens anførsler når det gjelder garasjeplass. Faktum er at klageren fikk tilbud om å kjøpe garasjeplass, men ikke benyttet seg av denne retten. Det er ikke slik at klageren kan ha en evigvarende rett til å kjøpe garasjeplass. Innklagede fastholder at oppdraget ble utført i samsvar med reglene om god meglerskikk og at klageren ikke kan få medhold i sin klage. Innklagede mener at klageren verken har sannsynliggjort noe ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap som underbygger det fremsatte erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av påståtte feil i forbindelse med kjøp av nyoppført bolig samt salg av tidligere bolig.
Reklamasjonsnemnda ser at det foreligger en del feil i forbindelse med salgsprosessen. Feil som i denne saken, skal etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke forekomme. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at disse feilene gir grunnlag for noe krav fra klageren mot innklagede.
I forhold til kjøp av parkeringsplass, fremstår faktum som noe uklart for Reklamasjonsnemnda, bl.a. på grunn av flere motstridende uttalelser fra innklagede. Reklamasjonsnemnda legger imidlertid til grunn at det opprinnelig medfulgte mulighet til å kjøpe en bruksrett til parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Denne var imidlertid solgt separat før klageren fikk kjøpe eiendommen. Slik prospektet var formulert, ga det klageren grunn til å tro at det medfulgte en rett til å kjøpe en bruksrett til garasjeplass. Det fremgår ikke av prospektet at denne opplysningen var gitt med forbehold eller utelukkende basert på opplysninger fra selgeren m.v. Når bruksrett til garasjeplass da ikke var mulig å kjøpe, har innklagede forsømt seg.
Innklagede er dermed ansvarlig for det økonomiske tapet som består i retten til å kjøpe en bruksrett til garasjeplass. Dette omfatter ikke verdien av selve garasjeplassen. Om innklagede kan gi klageren rett til å kjøpe en tilsvarende bruksrett til en annen garasjeplass, kan dette være tilstrekkelig kompensasjon.
Når det gjelder den påståtte forutsetning for kjøpet om en bestemt pris for eiendommen som klageren skulle selge, måtte det kommet frem i budskjemaet. Et slikt forbehold var ikke tatt i budskjemaet, og kan derfor ikke påberopes av klageren.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
I strid med god meglerskikk.
Oslo, den 14. oktober 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |