Klage nr 2014029

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:

DnB Eiendom AS Nesttun

Nesttunveien 2

Postboks 249

5853 BERGEN

 

 

Saken gjelder:            Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom privat, hvor innklagede bisto med gjennomføringen av oppdraget. Klageren var i den tro at en tomteparsell skulle overføres til eiendommen ved salget, og oppdaget mange år senere at dette aldri ble gjort. Klageren krever på bakgrunn av dette erstatning for den verdireduksjon eiendommen nå har hatt som følge av at parsellen ikke er overført.

 

Eiendommen som tilhører klageren, har også tidligere tilhørt selgeren, og vil i det følgende bli benevnt henholdsvis klagerens eiendom og/eller selgerens eiendom.

 

Naboeiendommen har også hatt flere eiere, og vil bli benevnt som tidligere og nåværende nabo.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en eiendom privat 20. september 2004. Kontraktsforhandlingene ble gjennomført av innklagede. Selgeren jobbet på dette tidspunktet for innklagede, og kontrakten ble derfor skrevet hos innklagede. Klageren anfører at han på kontraktsmøtet, og senere også i telefonsamtaler, ble lovet at en parsell som tilhørte nabotomten, skulle overføres til klageren. Ifølge klageren er dette ikke omstridt. Klageren kontaktet selgeren og innklagede en kort stund etter kjøpet da klageren skulle søke om å få bygge garasje. Han oppdaget da at parsellen

 

 

fremdeles ikke var overført til ham. Innklagede skal ha beklaget dette, og lovet å ordne opp. Klageren mener innklagede skal ha sagt at det ikke var noe å bekymre seg over, og at overføring skulle finne sted snarest.

 

I 2013 søkte klageren om å bygge på eiendommen, og oppdaget da via kommunen at han fremdeles ikke var eier av parsellen. Klageren hevder å ikke ha hatt noen grunn til å oppdage dette tidligere, da innklagede stadig vekk hadde lovet å ordne opp i forholdet, og at klageren som forbruker valgte å tro på innklagedes ord. Klageren tok kontakt med innklagede, som igjen lovet å ordne opp i forholdet. Fordi innklagede brukte så lang tid på overføringen oppsto det nå et nytt problem: Naboen som tidligere eide parsellen og som var med på overføringen, var nå ikke lenger eier av nabotomten. Den nye naboen ville ikke uten videre overføre parsellen til klageren.

 

Klageren anfører at innklagede i ettertid har vist forståelse for at den nåværende naboen ikke ville overføre parsellen. Klageren mener derfor at han nå er låst juridisk sett og ikke kan tvinge naboen til å overføre parsellen som han på papiret eier. Innklagede har gitt uttrykk for at klageren må ordne opp i dette på egen hånd og fraskriver seg ansvaret.

 

Klageren anfører at nåværende nabo krever mellom kr 200 000 og 250 000 for å overføre parsellen, noe klageren ikke vil betale.

 

På bakgrunn av at parsellen ikke ble overført, regner klageren med redusert salgsgevinst på flere hundre tusen kroner. Klageren er også avhengig av ekstern godvilje for å foreta bygging på egen tomt. I tillegg er totalarealet av eiendommen mindre enn angitt da klageren kjøpte tomten.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at overdragelse av fast eiendom ikke er noe en eiendomsmegler skal «ordne opp i». Innklagede mener også det ligger utenfor megleroppdraget å bistå med grensejusteringer, i dette tilfellet å sørge for at kjøperen blir eier av en tomteparsell som ikke tilhører selgeren, men en tredjeperson.

 

Innklagede oppfatter klageren slik at han ønsker kompensasjon på kr 200 000/250 000, og at han mener det er innklagede som skal betale dette. Innklagede oppfatter saken dithen at klageren krever at innklagede skal betale ham det pengebeløpet den nåværende naboen krever for å gi fra seg parsellen, slik at klageren ikke lider et tap ved eventuelt framtidig salg av tomten.

 

Innklagede påpeker at saken gjelder en hendelse som ligger 10-12 år tilbake i tid, og anfører prinsipalt at saken er foreldet.

 

Subsidiært anfører innklagede at det verken foreligger konstatert tap, ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng for beløpet klageren krever av innklagede.

 

Innklagedes tidligere tilbud på kr 50 000 til klageren, er ikke noen erkjennelse av erstatningsansvar, noe som også fremgikk uttrykkelig av tilbudet. Innklagede påpeker at tilbudet nå er bortfalt som følge av at saken er brakt inn for nemnda.

Innklagede presiserer at siden det er snakk om hendelser som ligger så langt tilbake i tid, må klageren godta at innklagede foretar undersøkelser for å finne ut av det faktiske hendelsesforløpet, og at disse undersøkelsene kan lede til at innklagede nyanserer sitt syn på saken.

Innklagede påpeker at klageren i sin klage har brukt sin yrkestittel ved signatur, og anfører at det på bakgrunn av hans stilling må kreves at klageren besitter generell samfunnskunnskap, og dermed basiskunnskap om hvordan fast eiendom overdras mellom privatpersoner.

Innklagede hevder at det på parsellen tidligere lå et naust benyttet av tidligere nabo. Dette naustet ble flyttet til naboens eiendom. I den forbindelse ble det inngått en avtale mellom selgeren og naboen om flytting av naustet og økonomisk kompensasjon i den forbindelse. Innklagede legger til grunn at bruksnummeret oppgitt i avtalen er feil. Innklagede anfører at avtalen er uklar når det gjelder tomteparsellen. Det fremgår av avtalen at naustet er eid av naboen, men at naustet samtidig er «lokalisert» på selgerens/klagerens eiendom. Dette medfører ikke riktighet. Innklagede påpeker at det er mulig partene hadde ment å uttrykke at parsellen reelt tilhørte selgeren/klageren, og at selgeren skulle betale en kompensasjon for fjerning av naustet fra parsellen til naboens eiendom. Hva naboen, som formell eier av parsellen, mente den gang, fremgår ikke av avtalen. Fradelingssøknaden som ble gjenfunnet i innklagedes saksmappe viser likevel at naboen hadde til hensikt å overføre det formelle eierskapet til parsellen til selgeren

Innklagede anfører at søknaden om fradeling, undertegnet av tidligere nabo, etter sin ordlyd fremstår som en viljeserklæring der tidligere nabo bekrefter ønske om å overdra parsellen til selgeren/klageren. Det er uomtvistet at erklæringen ble utformet i forbindelse med salg av eiendommen til selgeren, to år før selgeren solgte til klageren. Avtalen ble aldri tinglyst, og skjøte for parsellen ble ikke utstedt. Innklagede påpeker at en overdragelse til klageren i 2004 ville krevd aktiv medvirkning fra naboen.

Innklagede anfører at salget av eiendommen til selgeren, før selgeren solgte videre til klageren er av betydning, da det var ved dette salget innklagede skal ha påtatt seg å «ordne» overføring av eiendomsretten til parsellen til kjøperne av eiendommen. Oppdragsavtalen mellom innklagede og tidligere selger, ble inngått, og det fremgår av denne at det ikke er avtalt oppgaver utover ordinære megleroppgaver. Tomteparsellen er ifølge innklagede ikke nevnt i avtalen, noe som er en selvfølge da parsellen ikke tilhørte eiendommen. Innklagede anfører at det ikke foreligger noen dokumentbevis av noe slag som tyder på at innklagede hadde påtatt seg oppgaver når det gjald tomteparsellen. Innklagede anfører på det på bakgrunn av dokumentasjonen ikke er grunnlag for å rette kritikk mot innklagede.

For klagerens anførsler om at selgeren jobbet hos innklagede ved salg av eiendommen til klageren, anfører innklagede at dette ikke er riktig. Selgeren jobbet i en IT-relatert jobb hos innklagedes bank, som er en annet selskap i konsernet. Selgeren begynte først å jobbe for innklagede april 2005, som var overtagelsestidspunktet for eiendommen, men altså ikke ved salgstidspunktet i september 2004. Oppdragsavtalen mellom innklagede og selgeren er ikke gjenfunnet, men det fremgår av sjekkliste for fast eiendom at oppdraget var et oppgjørsoppdrag, hvor megleren skulle bistå med oppgjøret, herunder kontraktsmøte og overtakelsesmøte. Innklagede peker på flere momenter som taler for at han ikke opptrådte i ordinær meglerrolle ved oppdraget, og viser blant annet til provisjonens størrelse. Innklagede påpeker også at tomteparsellen heller ikke er nevnt i kjøpekontrakten mellom selgeren og klageren.

Innklagede viser til vedlagt brev for nemnda, til klageren fra innklagede av 15. april 2005, og påpeker at dette gir uttrykk for at oppdraget var avsluttet. Innklagede anfører at dersom klageren var av en annen oppfatning, burde han sagt ifra om dette.

For klagerens påståtte gode tro påpeker innklagede at klageren hadde en mulighet og oppfordring til å si ifra om parsellen sommeren 2006, da han søkte kommunen om tillatelse til tiltak. Innklagede mener på bakgrunn av dette at klageren ikke kunne ha vært i aktsom god tro helt til byggesøknaden ble sendt inn i 2013. Innklagede viser blant annet til basiskart fra kommunen og naboens fullmakt. I tillegg påpeker innklagede at klageren aldri fikk noen skriftlig eller muntlig bekreftelse på at han var eier av tomteparsellen. Tvert imot mener innklagede at dokumentasjonen viser det motsatte.

Foreldelse

Innklagede anfører prinsipalt at saken er foreldet. Han viser til sitt brev av 15. april 2005 og mener dette er utgangspunktet for fristen. Subsidiært mener innklagede at foreldelsesfristen begynte å løpe sommeren 2006 da kommunens basiskart viste at tomteparsellen det skulle bygges på, fortsatt hadde betegnelsen fra bruksnummeret til naboens eiendom. Med utgangspunkt i at den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, anfører innklagede at kravet er foreldet da de ikke ble kontaktet av klageren før vinteren 2014.

 

Erstatning

For ansvarsgrunnlaget anfører innklagede at klageren ikke har dokumentbevis som beviser at innklagede hadde tatt på seg ansvaret for å overføre parsellen til klagerens eiendom. Innklagede mener dokumentbevisene som foreligger underbygger at innklagede hadde påtatt seg ansvar for å videreformidle en «søknad om fradeling» til kommunen, og at en slik forpliktelse uansett ikke ville vært tilstrekkelig til å etablere ansvarsgrunnlag for innklagede.

 

Innklagede påpeker at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom klagerens tap og håndtering av oppgjørsoppdraget i 2004.

 

For det økonomiske tapets del, anfører innklagede at det er uklart hvorvidt klageren faktisk har hatt et tap i saken, og i så fall hvor stort dette er. Innklagede viser til en artikkel fremlagt for nemnda hvor det fremgår at naboen ikke har intensjoner om å rette økonomiske krav mot klageren.

 

Innklagede anfører også at klageren har en generell tapsbegrensningsplikt, og mener klageren kunne ha begrenset sitt tap ved å kontakte naboen om tomteparsellen før eiendommen ble solgt videre til nåværende nabo. Innklagede mener klageren også hadde en sterk oppfordring til dette sommeren 2006.

På bakgrunn av ovennevnte anfører innklagede at det ikke er grunnlag for at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det således heller ikke foreligger erstatningsansvar.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det er rikelig med dokumentasjon på at innklagede skulle «ordne» med parsellen. Klageren påpeker også at det ikke er av betydning at dette er utenfor en meglers oppgaver, da det var en klar avtale at det skulle ordnes.

 

Klageren ønsker også å påpeke at han ikke besitter kunnskap om fast eiendom på bakgrunn av sitt yrke, og at han som en vanlig forbruker ikke hadde noen forutsetninger for å vite om han skal kunne stole på en megler eller ikke. Det at klageren taler sin sak sterkt i ettertid, er ikke et uttrykk for å inneha kunnskap.

 

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstått manglende medvirkning ved gjennomføring av oppdrag, herunder overdragelse av parsell.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende. I saksfremstillingen ovenfor er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

Nemnda har funnet det riktig først å vurdere om klagerens eventuelle krav overfor innklagede er foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år. I den foreliggende sak ble eiendommen solgt i 2004. Det fremgår imidlertid av foreldelsesloven § 10 nr. 1 at

 

«dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap».

 

Det er uenighet mellom partene når klageren må anses å ha hatt tilstrekkelig kunnskap om at parsellen ikke var overført.

 

Foreldelsesloven § 10 nr. 1 pålegger klageren en viss undersøkelsesplikt, jf. Rt. 1993 side 911. Det fremgår av anførslene til partene at klageren søkte om tiltak til kommunen i 2006, og at han i forbindelse med dette fikk utdelt et basiskart hvor det klart fremgår at parsellen ikke var overført. På dette tidspunktet burde klageren etter nemndas syn skaffet seg nødvendig kunnskap om at parsellen ikke var overført, og at han eventuelt hadde et krav overfor innklagede. Nemnda bemerker at fristen i § 10 nr. 1 løper fra dette tidspunktet, selv om klageren først på et senere tidspunkt faktisk fikk slik kunnskap. Saken ble ikke sendt inn til nemnda før mars 2014, og et eventuelt krav er derfor foreldet etter foreldelsesloven § 3 jfr.     § 10. Nemnda bemerker at det ikke kan ha noen betydning for foreldelsesspørsmålet at klageren engasjerte fagfolk til å gjennomføre søknadsprosessen i 2006.

 

Eventuelle krav er etter dette foreldet, og klageren kan ikke gis medhold.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.