Klage nr 2014031
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Torshov
Hegermannsgt 7
0478 OSLO
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med to eiendomsmeglere fra innklagede foretak i perioden 16. desember 2013 til 16. juni 2014. Klageren anfører å ha blitt villedet om hva fellesgjeld er for noe, og at prisantydningen ble satt for lavt. Klageren anfører også å ha blitt utsatt for trusler fra én av de to eiendomsmeglerne hos innklagede. Klageren ønsker på bakgrunn av dette å få fastslått at begge eiendomsmeglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører å ha fått to eiendomsmeglere til prisen av én, ved salg av sin selveierleilighet i perioden 16. desember 2013 til 16. juni 2014. Etter signering av kontrakt ble det avtalt at innklagedes megler 1 skulle ta seg av visningene og budrunden, mens innklagede 2 skulle innhente salgsopplysninger og utarbeide salgsoppgave.
Klagen gjelder måten meglerne hos innklagede (både 1 og 2) håndterte budrunden 16. januar 2014, hvor klageren anfører at megler 1 har villedet om fellesgjeld, mens megler 2 har kommet med trusler. Klageren klager også på prisantydningen som hun mener er for lav.
Fellesgjeld
Klageren anfører å ha spurt innklagede om fellesgjeld var noe som en eventuell kjøper skulle betale, hvorav klageren skal ha fått et «ja» til svar. Klageren anfører å at svaret ble gitt på en
slik måte at hun forsto at beløpet til fellesgjelden skulle være et tillegg til det siste budet. Senere da klageren fikk utkast til kjøpekontrakt fra innklagede viste det seg at fellesgjelden var noe kjøperen skulle betale som fellesutgifter i flere år fremover. Klageren forstår nå at det var snakk om gjeld, men hevder at hun på tidspunktet ikke visste dette og derfor spurte innklagede om råd. Klageren anfører at hun ville ha forventet og kun akseptert et høyere bud dersom hun hadde blitt helt klar over dette på forhånd, og viser til at innklagede er den profesjonelle part som skal gi klageren opplysninger hun etterspør.
For lav prisantydning
Klageren anfører at prisantydningen på leiligheten ble satt for lav både av innklagede og takstmannen. Hun anfører at alle rør var skiftet ut, og at dette ikke ble ivaretatt under vurderingen. Klageren mener således at prisantydning burde vært satt kr 50 000 høyere. Klageren hevder også å under utarbeidelsen av salgsoppgaven å ikke ha fått kommet til ordet, og sagt ifra hva hun mener burde stå i annonsen. Klageren anfører at det er selgeren som selv kjenner sin leilighet best, og hun burde fått et ord med i laget.
Trusler fra innklagede 2
Klageren stiller spørsmålstegn til hvorfor megler 2 blandet seg inn i budrunden, da dette var oppgaven til megler 1. Klageren anfører å ha blitt presset til å akseptere det siste budet av megler 2. Klageren viser til at oppdragsavtalen skulle vare et halvt år, og at hun tidligere hadde gitt uttrykk for at det ikke hastet med å selge den, da den kunne leies ut i mellomtiden.
Klageren sendte en epost til megler 1 hvor hun forsiktig fortalte om truslene. I stedet for å få svar, møtte bare megler 2 opp på kontraktsmøte dagen etter. Klageren mener at megler 1 burde tatt tak i forholdet og sendt noen andre. Klageren mener dette var uprofesjonelt håndtert. Megler 2 besvarte senere klagerens gjentatte purringer og forklarte at han bare prøvde å forklare henne regelverket og konsekvensene av å si nei til et bud. Klageren mener forklaringen til megler 2 er motstridene med det som ble sagt før budrunden.
Klageren tok etter hvert kontakt med fagansvarlig hos innklagede for å formidle truslene som hun hadde fått, samt at hun ville ta saken videre. Klageren anfører at innklagede aldri svarte på hennes gjentatte henvendelser om at hun nå kom til å klage til Reklamasjonsnemnda. Klageren anfører å ha vært i omfattende kontakt med innklagede for å prøve å få til en minnelig løsning og gjennomgå det faktiske hendelsesforløpet uten hell.
Klageren påpeker at det har vært svært anstrengende for henne å leve med truslene hun fikk fra megler 2 i ettertid, og at dette har blitt forsterket ved at innklagede ikke har tatt hennes klage seriøst.
Klageren krever på bakgrunn av ovenstående å få fastslått at begge innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede anfører:
Innklagede konstaterer at klageren kommer med omfattende anførsler som i hovedsak ikke kan dokumenteres, og konsentrerer seg om å svare på hovedmomentene i klagen.
Fellesgjeld
Megler 1 har underveis i prosessen forklart klageren at andel av fellesgjeld følger boligen, og at den overtas av kjøper. Megler 1 har aldri sagt at dette innbetales av kjøper særskilt, og at klager vil få utbetalt beløpet. Fellesgjelden på salgstidspunktet var på kr 40 000. Når klageren kjøpte boligen i 2012 var fellesgjelden på kr 20 000, og klageren betalte ikke på det tidspunktet denne summen til selgeren. Innklagede kan ikke se noen sammenheng i hvordan denne misforståelsen har oppstått hos klageren.
Innklagede påpeker også at klageren har godkjent salgsoppgaven. Her kommer det tydelig frem hvilken pris kjøper skal betale for boligen, netto og brutto. Det står videre uttrykkelig at andel fellesgjeld overtas av kjøper, og at gjelden betjenes ved betaling av fellesutgiftene.
For lav prisantydning
Da oppdragsavtalen ble inngått, ble innklagede informert om at klageren anså utleie som et alternativ til salg. Når boligen ble lagt ut for salg i januar 2014, fikk innklagede inntrykk av at klageres primære ønske var salg av boligen. Prisantydning ble satt lik takst, kr 1 550 000. Klager fant selv takstmann og rekvirerte taksen.
Klageren har hatt anledning til å gi innspill på salgsoppgaven før denne ble gjort tilgjengelig for interessenter. Bekreftelse på klagers godkjenning av salgsoppgaven er vedlagt for nemnda.
Trusler fra innklagede 2
Innklagde avviser på det sterkeste at megler 2 har kommet med noen form for trusler. Hensikten til megler 2 ved å ringe klageren to ganger i løpet av budrunden, var først for å høre om klageren hadde noen spørsmål etter visning eller i forbindelse med budrunden. I den neste samtalen ga han en vurdering av budene. Megler 2 betraktet budet som var på over 60 000 over takst som et godt bud, og dette ble også formidlet til klageren. Han forklarte klageren at dersom budet ikke ble akseptert, ville boligen eventuelt legges ut på nytt med det avslåtte budet som prisantydning. Dette var ment å gi klageren nyttig informasjon om lokkepris, siden megleren ikke visste om klageren var kjent med dette.
Innklagede vider til at det var 13 registrerte interessenter på boligen, og at det til sammen kom 11 budforhøyelser fra tre forskjellige budgivere. Megler 2 mente at responsen fra markedet ga klager et god beslutningsgrunnlag, og hans råd til klageren var å akseptere det høyeste budet. Innklagede mener klageren har tillagt meglerens ordvalg betydninger som han overhodet ikke kjenner seg igjen i.
Innklagede påpeker avslutningsvis at de har ivaretatt klagers interesser under prosessen. Både megler 1 og megler 2 har før, under og etter budaksept besvar klagerens spørsmål. Innklagede påpeker at klageren også har blitt behandlet godt etter kontakt med fagansvarlig.
Korrespondansen ble etter hvert så omfattende at innklagede tilbød klageren et møte på sitt kontor, slik at de lettere kunne utveksle synspunkter og få avsluttet saken. Innklagede så det ikke hensiktsmessig å ta samtalen over telefon, da de flere ganger hadde vært i kontakt via telefon tidligere. Da klageren avslo å møte, anbefalte innklagede klageren om å sende saken til Reklamasjonsnemnda for å få en uavhengig vurdering av saken.
Innklagede kan ikke se å ha opptrådt kritikkverdig eller økonomisk erstatningsbetingende i denne saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder tre forhold: påstand om uriktige opplysninger om hva fellesgjeld er, for lav prisantydning og påstand om trusler fra innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende. Dette gjelder særlig klagerens kommentarer hvor det kun fremgår, slik nemnda ser det, anførsler av karakter av påstander som ikke kan dokumenteres. I saksfremstillingen ovenfor er derfor bare partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumentene til gjennomgang.
Trusler fra megler 2
Klageren har i sin klage anført at alvorlige trusler skal være fremsatt av innklagede. Truslene er ikke dokumentert skriftlig eller på annen måte. Reklamasjonsnemnda finner at anførslene om trusler reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under den skriftlige saksbehandlingen nemnda er underlagt. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til dette spørsmålet.
For lav prisantydning
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til takstmannen og hvorvidt de nye rørene burde vært med i verdivurderingen, vil ikke bli vurdert. Det fremkommer av salgsoppgaven og taksvurderingen at prisantydningen er satt lik taksten, pålydende kr 1 550 000. Prisantydningen skal reflektere den summen selgeren er villig til å akseptere. Nemnda legger til grunn at klageren selv har godtatt innholdet i salgsoppgaven, og dermed også prisantydningen. Dersom klageren ikke var enig i den prisantydning innklagede hadde satt, burde klageren sagt ifra om dette på et tidligere tidspunkt i salgsprosessen. Nemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig her.
Fellesgjeld
Det fremgår av salgsoppgavens første side at prisantydningen er kr 1 550 000. Videre står det presisert at totalprisen er kr 1 634 304 inkludert andel fellesgjeld kr 40 000. I tillegg står dette presisert på side 4 i salgsoppgaven. Nemnda bemerker at det er uheldig for klageren dersom hun hadde misforstått hva fellesgjeld innebærer. Nemnda kan likevel vanskelig se at innklagede kan lastes for dette. Fellesgjeld er også et allment brukt ord som det bør forventes at en forbruker har kjennskap til. Dersom klageren etter sin samtale med innklagede fortsatt var usikker på hva fellesgjeld innebar, burde hun foretatt nærmere undersøkelser. Da klageren i sin tid kjøpte boligen, overtok for øvrig hun også fellesgjelden og betalte – på samme måte som nå – ingen ting til selgeren.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.