Klage nr 2013107 – 2
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Midt- Norge AS, Trondheim Vest
Fjellseterveien 1
7020 Trondheim
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Nemnda behandlet saken den 20. januar 2014 med følgende anførsler og konklusjon:
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede meglerforetak i 2005. Klageren har nå nylig vært i en prosess med å selge leiligheten igjen. I denne salgsprosessen ble det oppdaget at leiligheten ikke har godkjent soverom. Klageren mener at innklagede er erstatningsansvarlig grunnet manglende opplysning om forholdet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Da klageren nylig skulle selge leiligheten sin, oppdaget takstmann og meglerforetaket at leiligheten ikke har et godkjent soverom. Klageren mener derfor at leiligheten aldri burde vært solgt som noe annet enn en ett-roms leilighet. Da klageren kjøpte leiligheten ble den annonsert og solgt som en fullgod 2-roms leilighet uten tilleggsopplysninger.
Klageren anfører at det heller ikke på visning eller i annen sammenheng ble gitt opplysninger som skulle tilsi at leiligheten ikke var en godkjent 2-roms leilighet. Klageren mener at dette anses som en kjøpsrettslig mangel, og at mangelen har innvirkning på den faktiske verdien av leiligheten. Klageren er av den oppfatning at innklagede unnlot å informere om faktiske forhold, og dermed solgte et mangelfullt produkt til en langt høyere markedspris enn hva det var grunnlag for.
Hva gjelder spørsmålet om mulig foreldelse anfører klageren at skjæringstidspunktet for alminnelig foreldelse på tre år, må settes i forhold til det tidspunkt da feilen burde blitt oppdaget. I dette tilfellet er salg av boligen nå, etter klagerens syn, den første og eneste muligheten hun har hatt til å oppdage mangelen.
Da salget ble igangsatt og feilen ble oppdaget, varslet klageren innklagede om at erstatningskrav ville bli sendt. Innklagede avviste klagen på grunnlag av at de ikke kunne se at bruksområdet på leiligheten
cvar noen annen i dag, og at det derfor ikke skulle ha betydning for prisen. Klageren mener imidlertid at det disponible rommet ikke er godkjent som varig oppholdsrom, og at innklagede derfor ikke kan hevde at bruksområdet vil være det samme. Leiligheten ble nå markedsført og solgt som en 1-roms leilighet, og gikk for kr 190 000 lavere enn hva det nye eiendomsmeglerforetaket forventet at en 2-roms leilighet på samme størrelse ville blitt solgt for i dag. Klageren krever derfor dekket kr 190 000 av innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til sitt tidligere brev av 27. august 2013, hvor han avviser økonomisk ansvar, da han ikke kan se at det foreligger noe økonomisk tap for klageren. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag.
Boligen ble kjøpt i 2005 for kr 1 270 000, og solgt i september for kr 1 700 000. Av annonsen ved det nye salget fremkommer at leiligheten har et disponibelt rom, uten å angi at dette er brukt som soverom.
Innklagede kan ikke se at dette har ført til at boligen er blitt mindre verdt ved salg i åpent marked. For ordens skyld vedlegges utskrift fra Eiendomsverdi der det fremgår at eiendommen oppnådde en kvadratmeterpris på kr 47 222. Til sammenlikning var snittprisen per kvm for leiligheter i det aktuelle området kr 42 500 i august 2013 og kr 42 000 i september 2013.
Innklagede avviser på denne bakgrunn ansvar i saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende opplysning om at en leilighet ikke hadde godkjent soverom.
Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Nemnda mener at klagerens krav ikke er foreldet.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har megleren plikt til å gi kjøperen opplysninger som denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Det er klart at antall soverom er en opplysning som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. I salgsoppgaven ble leiligheten markedsført som en 2-roms leilighet. Nemnda mener at dette utgjør et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 og kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at klageren har dokumentert å ha lidt noe økonomisk tap, og det er derfor ikke grunnlag for det fremsatte krav.
Konklusjon:
Eiendomsmegler 1 Midt- Norge AS, Trondheim Vest har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.
Etter anmodning fra klageren har nemnda besluttet å ta saken opp til fornyet behandling.
Klageren anfører:
Klageren har for nemnda lagt ved en markedsvurdering av leiligheten som, ifølge klageren, viser at salgsprisen måtte reduseres som følge av at leiligheten ikke hadde et godkjent soverom. Klageren anfører på bakgrunn av vurderingen at leiligheten måtte selges for kr 190 000 lavere enn først anslått markedsverdi. Klageren anfører at markedsvurderingen dokumenterer at det foreligger et økonomisk tap på kr 190 000, og det er dette klageren krever erstattet fra innklagede.
Klageren viser også til en sak for Borgarting lagmannsrett (LG-2011-48963) som berørte tilsvarende problemstilling:
«Partene har også gjort gjeldende svært ulike syn på den markedsmessige betydningen av mangelen. Lagmannsretten viser til at takstmann Skaar la til grunn at leiligheten var en ettroms da han takserte den til 2 750 000 kroner før Brosing sitt salg. Dersom han kunne klassifisert den som en toroms, antydet han at han ville ha satt taksten 100 – 150 000 kroner høyere. Brosings eiendomsmegler, Bjørnhovde, hadde i utgangspunktet vurdert leiligheten til å ha en verdi på rundt 3 000 000 kroner. Når det ble lagt til grunn at den ikke kunne markedsføres som en toroms, ble prisantydning redusert til 2 750 000 kroner, og endelig pris ble som kjent 2 500 000 kroner.
Sentralt ved lagmannsrettens skjønnsmessige vurdering er at det aktuelle rommet fremstår som et i praksis fullt ut anvendbart soverom, og at det synes å ha blitt anvendt til dette formålet over lengre tid. For leilighetens bruksverdi, synes den manglende godkjennelse av rommet til soverom å ha liten betydning, og har som nevnt i praksis vist seg å ikke ha hatt betydning for hvordan rommet har blitt brukt. I realiteten har leiligheten fungert som, og fungerer i dag som, en ordinær toroms leilighet. Derimot må den manglende godkjenningen anses som et hefte ved leiligheten som antas å ville representere et visst usikkerhetsmoment knyttet til leiligheten som investeringsobjekt, noe som igjen med sannsynlighet medfører en noe lavere betalingsvilje for leiligheten i markedet (Klagerens understreking).
På bakgrunn av ovennevnte grunnlag ber klageren nemnda om å foreta en fornyet vurdering av saken.
Innklagede anfører:
Innklagede ønsker først å knytte noen kommentarer til nemndas avgjørelse av 20. januar 2014:
Innklagede mener det er klart uriktig rettsanvendelse av nemnda ved å komme til at innklagede har brutt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og § 6-3, i det eiendommen ble solgt i 2005. Innklagede anfører at vurderingen skulle vært foretatt med grunnlag i dagjeldende eiendomsmeglingslov av 1989. Innklagede påpeker at kravet til god meglerskikk i 2005 ikke var det samme som dagens situasjon, og at ved vurderingen i nærværende skal må skje på bakgrunn av rettstilstanden og hvordan bransjen opptrådte i 2005. Innklagede viser i den anledning til forarbeidene til loven av 1989. Innklagede anfører at da eiendommen ble solgt ble det omtvistede rommet brukt som soverom, og at innklagede ikke hadde grunn til å reagere på dette. Innklagede anfører på bakgrunn av dette at innklagede ikke brøt god meglerskikk etter den norm som gjaldt i 2005.
For det tilfellet nemnda kommer til at god meglerskikk ble brutt i 2005, bestrides det at bruddet er å karakteriseres som erstatningsbetingende uaktsomt.
For klageren fremlagte dokumentasjon på økonomisk tap, har innklagede følgende kommentarer:
Innklagede kan ikke se at klagerens fremlagte markedsvurdering tilfører saken noe nytt utover det som ble anført i opprinnelig klage. Innklagede stiller seg uforstående til nemndas beslutning om å vurdere saken på nytt i lys av fremlagte dokumentasjon.
For øvrig påpeker innklagede at vurderingen ikke representerer noen dokumentasjon, da det blir hypotetisk å legge vekt på en slik erklæring. Det er på ingen måte gitt at man ville oppnådd den planlagte prisantydning på kr 1 890 000 dersom eiendommen kunne vært markedsført med godkjent soverom.
Innklagede bemerker også at prisantydninger ikke er bastante, og at markedet i perioden eiendommen ble annonsert også var tregt. Flere eiendommen ble i samme periode solgt under prisantydning.
Innklagede bemerker også, uten at dette har direkte relevans i saken, prinsippet om muntlighet som gjelder ved ordinær domstolsprøvelse, og påpeker at erklæringer, som vurderingen klageren har fremlagt, ikke bør stå alene uten avgitt forklaring fra utstederen.
Innklagede opprettholder sin anførsel om at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap.
Innklagede bemerker også i tilknytning FINN annonsen og planskissen utarbeidet av takstmannen, at det fremstår om klart at eiendommen i 2013 ble solgt med to-rom, og at det omtvistede rommet dels er markedsført uttrykkelig som soverom, og at rommet også benyttes som soverom. Innklagede stiller også spørsmål om hvilken betydning et godkjent soverom versus et rom som ikke oppfyller kravene til rom for varig opphold, har for hvilken pris markedet er villig til å gi, og peker på andre avgjørende faktorer som beliggenhet, størrelse og kvadratmeterpris.
For klagerens henvisning til LG-2011-48963 anfører innklagede at avgjørelsen ikke kan ilegges rettskildemessig vekt i saken. Det er med utgangspunkt i denne enkeltstående lagmannsrettsavgjørelsen ikke grunnlag for å oppstille en generell rettsregel om at det «alltid er sannsynlig» at man har lidt et tap der en eiendom har mindre antall soverom enn den er markedsført med. Innklagede påpeker dessuten at erstatningsvurderingen må skje konkret i den enkelte sak.
Klagerens ytterligere kommentarer:
Angående kravet til god meglerskikk påpeker klageren at det i godkjent bygningstegning fra plan- og bygningsetaten viser at sengen er plassert på stuen, og at «soverommet» er beskrevet som «disp» rom. Klageren mener at dette viser at innklagede hadde grunn til å reagere, og at kravet til god meglerskikk er brutt, slik nemnda allerede har vurdert. At innklagede i dag ville ha annonsert leiligheten som en «to-roms» er ikke relevant, men derimot urovekkende. Leiligheten er ikke markedsført som «to-roms» fordi den ikke er godkjent som en «to-roms» leilighet.
Vedrørende markedsvurderingen og dens troverdighet anfører klageren at vurderingen ble diskutert med flere meglere, deriblant fagansvarlig, og ikke utlukkende kun én megler. At vurderingen er korrekt underbygges også av andre meglerhus som innga tilbud om å selge klagerens leilighet. Klageren viser til tilbud, som er vedlagt for nemnda.
På grunn av at saken må vurderes konkret, mener klageren at innklagedes eksempler på oppnådd kvadratpris på andre leiligheter ikke er relevant for saken. Klageren spør også hvilken annen dokumentasjon innklagede etterlyser i tilfelle vurderingen ikke er tilstrekkelig.
Angående henvisningen til LG-2011-48963 gjelder uttalelsen en vurdering av den markedsmessige betydningen av en mangel – manglende godkjenning av et rom – og ikke kravet til god meglerskikk.
På grunnlag av ovennevnte fastholder klageren at det har foreligget et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken ble tatt opp til fornyet behandling etter at klageren fremla en erklæring fra en eiendomsmegler datert 17. juni 2014 som skal dokumentere økonomisk tap.
Innklagede anfører at foreliggende sak burde vært løst etter eiendomsmeglingsloven av 1989. Dette er nemnda enig i. Nemnda mener imidlertid at dette ikke har noen betydning for spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1.
Nemnda bemerker at en markedsvurdering av den karakter som klageren har fremlagt, ikke alltid viser det nøyaktige verdiminus en leilighet eventuelt har hatt på grunn av ikke godkjent soverom. Når det gjelder spørsmålet om denne markedsvurderingen er tilstrekkelig for å fastsette et økonomisk tap, har nemnda delt seg i et flertall og mindretall.
Flertallet, Fosmark og Berdal, kan ikke se at klageren i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at hun er påført et økonomisk tap. Disse medlemmer viser til at det generelt er usikkerhet knyttet til denne type verdivurderinger som en part har innhentet fra en megler, eventuelt en takstmann. Blant annet er man ikke kjent med hvilket oppdrag megleren fikk i forbindelse med utarbeidelsen av erklæringen. Nemnda har heller ikke ut fra nemndas saksbehandlingsregler mulighet til å stille megleren spørsmål i anledning erklæringen. Flertallet kan heller ikke se at Gulating lagmannsretts dom LG-2011-48963 kan føre til en annen vurdering av dette spørsmålet.
Mindretallet, Oftedahl, mener at klageren har sannsynliggjort at det foreligger et økonomisk tap og at hun derfor skal tilkjennes erstatning. Etter mindretallets syn vil det normalt ha betydning for salgsprisen om leiligheten kan markedsføres som en toroms eller ettroms leilighet, jf. Gulating lagmannsretts dom LG-2011-48963. Megleren som solgte leiligheten for klageren og som kjenner det lokale markedet har angitt at salgsprisen har blitt påvirket av at leiligheten ikke kunne markedsføres som en toroms. Innklagde har ikke fremlagt tilgjengelig statistikk eller annen dokumentasjon som tilsier at innklagedes feil ikke har medført en verdireduksjon. Mindretallet legger etter dette til grunn at meglerens uttalelse oppstiller alminnelig sannsynlighetsovervekt for at det foreligger et økonomisk tap som klageren kan kreve dekket av innklagede.
Nemnda har etter dette kommet til at nemndas avgjørelse fra 20. januar 2014 opprettholdes med den dissens som fremgår ovenfor.
Konklusjon:
Nemnda fastholder sin avgjørelse av 20. januar 2014.