Klage nr 2013135

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Sagene

Stockflethsgt. 50

0461 OSLO

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en enebolig via innklagede den 15. november 2013. Klageren deltok

i en budrunde i regi av innklagede samme dag. Klageren mener budrunden ikke foregikk ryddig og ønsker nemndas uttalelser på hvorvidt det er mulig å heve kjøpet på grunn av dette, og eventuelt få en kompensasjon. Klageren anfører også at innklagede ikke skal ha undersøkt hvorvidt innredningen i eneboligens kjeller var godkjent av kommunen, og mener innklagede derfor har brutt sin undersøkelsesplikt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Budrunden

Klageren anfører at et bud på kr 6 650 000 først ble opplyst for interessentene uten forbehold via mobil. I tillegg ble det sendt en SMS om dette. Rundt 40 minutter senere fikk interessentene, ifølge klageren, beskjed om at budet var med forbehold likevel. Klageren anfører at det ifølge budskjema, som interessentene fikk se under budrunden, var budet uten forbehold og uten navn på kontaktperson ved banken. Til tross for dette valgte innklagede å meddele budet til interessentene, selv om finansieringen ikke var bekreftet, og det ikke var opplyst om noe forbehold. Klageren ønsker at nemnda uttaler seg om hvorvidt et budskjema uten forbehold er bindende, da innklagede ikke har gitt klageren noe svar.

 

Det første skriftlige budet var på kr 6 000 000. Dette budet var uten forbehold om finansiering og med oppført kontaktperson ved banken. Klageren anfører å ikke ha blitt opplyst om dette budet, og mener at dersom det hadde vært tilfellet, ville utgangspunktet for budgivningen for klagerens del vært annerledes.

 

Klageren anfører at innklagede har plikt til å informere interessenter om innkomne bud, og stiller seg undrende til hvorfor klageren ikke fikk opplyst om dette, Klageren anfører at det kun var to budgivere som deltok i budrunden, og mener det ikke burde vært vanskelig for innklagede å informere begge to.

 

Klageren anfører også at sitt første bud på kr 5 850 000 uten forbehold, men med påført navn til kontaktperson i banken, heller ikke ble opplyst for den andre budgiveren. Klageren mener at den andre budgiveren også hadde hatt et helt annet utgangspunkt for budrunden dersom budet hadde blitt meddelt.

 

Klageren mener at en riktig og opplysende budrunde er med på å formidle til alle interessenter hvordan markedet er villig til å styre prisen på eiendommen ut ifra innkomne bud, og hvorvidt disse endrer seg underveis i budrunden. Klageren anfører at det har skjedd en svikt i budrunden og har mistet tillitt til innklagede.

 

Klageren ønsker å få tilbakemelding på hvorvidt det er mulig å heve kjøpet og eventuelt få kompensasjon. Klageren ønsker at nemnda som uavhengig tredjeperson skal ta stilling til saken.

 

Ulovlige arbeider

Klageren anfører at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt, og viser til at kjelleren i eiendommen var ulovlig innredet. Klageren mener innklagede burde kontaktet kommunen og undersøkt forholdet bedre. Klageren viser til en lignende sak hvor eiendomsmegleren tydelig informerte i salgsoppgaven at innredningen ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Klageren anfører også at innklagede skal ha hatt kjennskap til innredningen, og at dette burde aktivert undersøkelsesplikten.

 

Innklagede anfører:

Budrunden

Den 15. november 2013 mottok innklagede det første budet pålydende kr 6 650 000 fra en annen interessent. Budet er registrert som innkommet i budjournalen kl. 12:49. Budet hadde i utgangspunktet ikke forbehold om finansiering. Samtlige interessenter, også klageren, fikk kl. 12:59 tilsendt SMS fra innklagede med informasjon om budet. Innklagede ringte så budgiverens opplyste finansieringskilde for å høre seg om finansieringen var i orden. Vedkommende bank kunne ikke bekrefte at finansiering var i orden. Kort tid etter, kl. 13:25 sendte innklagede ut ny SMS til alle interessenter med beskjed om at budet besto, men at det nå var med forbehold om finansiering.

 

Klagerens bud pålydende kr 5 850 000 er registrert i innklagedes budjournal kl. 12:56. Innklagede snakket med klageren kl. 13:52, og klageren ble da informert om at budet var for lavt for selgeren da det var kr 850 000 under prisantydning. I samtalen opplyste også innklagede at budet på kr 6 650 000 ikke hadde finansiering på plass, og henviste til den tilsendte SMS’en. Innklagede valgte for øvrig ikke å sende ut SMS om budet på kr 5 850 000.

 

I løpet av telefonsamtalen mellom innklagede og klageren valgte klageren å forhøye sitt bud til kr 6 200 000, et bud som innklagede gjentok var for lav. Samtidig som innklagede mottok denne forhøyelsen fra klageren og fikk registrert det i budjournalen, ringte en tredje budgiver og opplyste om at det ble faxet over et bud på kr 6 000 000 for 10 minutter siden. Innklagede undersøkte om budet lå på faxen og fortalte da budgiver nr. 3 at det nettopp var kommet inn et bud på kr 6 200 000. Budgiver nr. 3 velger da å forhøye sitt bud med kr 230 000. Innklagede opplyste også budgiver nr. 3 at budet var lavere enn det selger forventet. Innklagede sendte ikke ut melding om budet på kr 6 000 000, fordi hun ikke rakk dette da budgiveren raskt forhøyet sitt bud til kr 6 230 000.

 

Innklagede har hele tiden informert klageren om høyeste bud, men slik budrunden forløp var det ikke mulig å informere budgiverne om alle forhøyelsene. Innklagede er innforstått med at man så langt det er nødvendig og mulig skal holde budgivere orientert om nye og høyere bud.

 

Etter mottakelsen av budet fra budgiver nr. 3 på kr 6 230 000, var det 15 budforhøyelser før siste bud fra klageren kom på kr 6 720 000. Dette budet ble akseptert av selgeren, og ble endelig kjøpesum. Alle de 20 budene fremkommer av budjournalen.

 

Klageren har stilt spørsmål om innklagede betraktet det første budet som ble gitt av en annen budgiver på kr 6 650 000 som bindende. Innklagede har tidligere meddelt klageren at budet var bindende for budgiveren. Så snart innklagede fikk kunnskap om at finansieringen ikke var i orden, ble opplysningen om manglende bekreftelse på finansiering gitt til alle interessenter ved SMS. Innklagede mener å ha opptrådt ansvarlig ved å gi alle interessentene informasjon med en gang forholdet ble avdekket.

 

Innklagede ønsker også å påpeke at det fra første bud kom inn og frem til budaksept, hadde over 60 telefonsamtaler/SMS på sin mobil. I tillegg ble det sendt ut totalt 348 SMS’er fra meglersystemet til interessenter og budgivere den samme dagen. Det var 24 registrerte interessenter som skulle følges opp. Det var en aktiv dag for innklagede, som mener alle interessenter likevel ble tilstrekkelig ivaretatt.

Ulovlige arbeider

Etter det innklagede forstår påstår klageren at innklagede er ansvarlig for å undersøke om alle arbeidene på eiendommen er lovlige og forskriftsmessig utført, i tillegg til at det ligger innenfor innklagedes vanlige undersøkelsesplikt å kontrollere byggesaksmappen og all tilgjengelig informasjon hos Bygningsmyndighetene. I tillegg påstår klageren at innklagede har hatt kjennskap til ulovlighetssaken hos Plan- og bygningsetaten, som gjelder ulovlig innredning av kjeller, og arbeider ute.

 

Innklagede har følgende kommentarer til dette:

Boligen er oppført i 1950. Etter innklagedes syn har huset i hovedsak beholdt sin opprinnelige karakter. Det ble ikke avholdt tilstandsrapport i forbindelse med salget, men det ble innhentet vanlig takst. Kommunen hadde utstedt erklæring på eiendommen, det var på grunn av oppføringstidspunktet ikke utstedt noen ordinær ferdigattest. Selger har verken overfor takstmann eller i egenerklæring, opplyst at han hadde fått en forespørsel fra kommunen, som på bakgrunn av anonym varsel fra nabo, hadde stilt spørsmål om bruken og arbeidene i kjelleren, samt legging av belegningsstein. Selger har heller ikke informert noen om at han har fått råd og veiledning fra kommunen om søknad i ettertid, eller til sist krav om tilbakeføring og tvangsmulkt.

I salgsoppgaven s. 48, som er vedlagt for nemnda, har innklagede informert skriftlig om følgende:

«Kjellerstuen er omgjort til en utleieenhet. Det er ikke søkt om tillatelse til dette hos offentlig myndighet, og derved må det antas at omgjøringen ikke tilfredsstiller de offentlige kravene til lysflate, rømningsvei mv. og derved ikke vil kunne påregnes godkjent. Eiendommen selges slik den fremstår, dette betyr at selger ikke påtar seg noe ansvar for godkjenning».

 

Innklagede anfører å ha vært klar på at det ikke foreligger godkjenning av kjellerdelen, og dette viser at innklagede har gitt så utfyllende informasjon i prospektet som mulig i forhold til den kunnskap innklagede satt med.

Dagen før budrunden og kjøpet, den 14. november 2013 sendte klageren en e-post til innklagede med spørsmål om ferdigattest. Innklagede besvarte e-posten samme dag. Innklagede opplyste klageren at

«nåværende eier har kun innredet tilleggsdel i kjeller og det ikke er søkt om bruksendring. Innredningsdelen i kjeller er derfor ikke godkjent avbygningsmyndighetene».

I følge innklagede har klageren og innklagede like etter denne e-posten også snakket sammen på telefon. Innklagede anfører at hun i løpet av denne telefonsamtalen fortalte klageren at dette i verste fall kan medføre at kjelleren må tilbakestilles til sin opprinnelige bruk.

Innklagede mener å ha gitt klageren nødvendig informasjon ut i fra den kunnskap innklagede satt med. Innklagede har ikke hatt kjennskap til selve ulovlighetssaken som var igangsatt hos Plan- og bygg.

For øvrig mener innklagede at selgeren skulle gitt innklagede og klageren informasjon om forholdet, og at det er erstatningsbetingende for selgeren at dette ikke ble gjort.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Budrunden

Klageren mener at innklagede burde ha sjekket om budgiveren, som innga bud på kr 6 650 000, hadde finansiering i orden før hun meddelte budet til interessentene.

 

Ulovlige arbeider

Klageren stiller spørsmål ved meglerens undersøkelsesplikt, og spør om innklagede burde fått mistanke om forhodet. Klageren viser til salgsoppgaven punkt 12 samt punkt 14 og det siste spørsmålet i egenerklæringsskjemaet.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Ulovlige arbeider

Innklagede viser til meglers plikter ved gjennomføring av oppdrag slik det fremgår i NOU 2006:1:

 

10.2.1

«De opplysninger og råd det er tale om, kan gjelde forhold med tilknytning til den eiendommen som skal omsettes, men også mer generelle spørsmål omkring konsesjonsordninger, dokumentavgift, grunnleggende skattespørsmål m.m., jf. uttrykket «handelen og gjennomføringen av denne ». Men meglerens plikter i så måte har også sine klare grenser: Partene kan ikke forlange at megleren skal være bygningskyndig eller kunne svare på mer kompliserte skattespørsmål. Her vil meglerens plikt være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenhengen vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk.» (Innklagedes understrekning)

10.3.2.2

«Eiendomsmeglers undersøkelsesplikt utvides ifølge lovforarbeidene dersom han eller hun på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige.»

Som eksempel på tilfeller hvor eiendomsmegler har en utvidet undersøkelsesplikt, nevner forarbeidene (NOU 1987: 14 s. 75) at eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr) eller «dersom megleren har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler (som ulovlig tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse)». Eiendomsmegleren bør likevel «ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forhold til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt eiendomsmeglers plikter her rekker, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk». Det fremheves imidlertid også samme sted at meglerens «undersøkelsesplikt bør ikke være ubegrenset, heller ikke i tilfelle hvor han har mistanke om at selgerens opplysninger kan gi et feilaktig inntrykk av eiendommen».

«Eiendomsmegleren har etter gjeldende rett normalt ingen plikt til å innhente opplysninger om eiendommens tekniske tilstand, og det stilles ikke krav til at eiendomsmegleren skal være bygningskyndig, jf. NOU 1987: 14 s. 65. Som nevnt kan det imidlertid tenkes at megleren på grunn av særlige omstendigheter får en plikt til å undersøke eiendommen nærmere, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet, jf. NOU 1987: 14 s. 75. Heller ikke i disse tilfellene er det noen plikt for eiendomsmegleren til å innhente en generell tilstandsrapport.»

 

Innklagede anfører å ha gitt informasjonen som var kjent for innklagede på markedsførings- og salgstidspunktet, og har utover det som fremkommer av informasjonen som ble gitt klageren før budrunden og i salgsoppgaven, ikke hatt mistanke om andre forhold burde vært undersøkt nærmere.

 

Innklagede anfører at klageren har fått tilstrekkelig informasjon og viser til e-postkorrespon-danse mellom klageren og innklagede den 14. november 2013, egenerklæringsskjema fylt ut av selgeren den 16. oktober 2013 under punk 12 og punkt 14, salgsoppgavens side 44 og 48 samt taksten.

 

Innklagede anser på bakgrunn av ovennevnte sin informasjonsplikt som overholdt. Innklagede er ikke bygningskyndig og hadde derfor ingen mulighet til å foreta en bygningsteknisk undersøkelse av eiendommen. Innklagede påpeker også at for å få tilgang til hele byggesaksmappen må innklagede fysisk oppsøke kommunens kontor, og at dette er noe som verken inngår i innklagedes rutiner eller plikter. Innklagede kan heller ikke se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren anfører at boligen tidligere har vært solgt via innklagede, og at innklagede derfor har tatt utgangspunkt i salgsoppgaven som ble laget til det første salget. Klageren anfører også at kjelleren har blitt markedsført som primærrom.

 

Klageren anfører også at det faktum at det i egenerklæringen punk 14 er krysset av for «vet ikke» burde aktivert innklagedes undersøkelsesplikt.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

For klagerens kommentarer til tidligere salg av boligen, og tidligere salgsoppgave, anfører innklagede at salgsoppgavene ikke er like, også at innklagede i det siste salget har basert sine opplysninger på hva selgeren har fortalt, innhenting av informasjon samt besiktigelse av eiendommen og takst.

 

For kommentarer til egenerklæringsskjema punkt 14 påpeker innklagede at årsaken til at det var krysset av for «vet ikke» er at selgeren kun har bodd i boligen i 1 år og i hovedsak kun utført overflatebehandling.

 

Når det gjelder ikke godkjente rom og primærrom har innklagede følgende kommentarer: P-ROM er bruksareal av primærdelen. Kjeller inngår i det som kalles S-ROM. Innklagede anfører at det er bruken av rommet som er avgjørende for om rommet er P eller S rom, ikke den offentlige godkjennelsen av rommet. Etter innklagedes oppfatning har klageren fått skriftlig informasjon som tilsier at bruksendring av kjeller ikke er omsøkt og dermed ikke godkjent.

 

Innklagede påpeker at det kan se ut til at selgeren har holdt tilbake informasjon om en ulovlighetssak hos Plan- og bygningsetaten. Innklagede gjentar og presiserer her at dette har vært ukjent for innklagede. Innklagede kan vanskelig se at det foreligger omstendigheter eller forhold i saken som utløser en selvstendig undersøkelsesplikt eller gir en særlig oppfordring til dette.

 

Innklagede mener informasjonsplikten er overhold ved ordlyden som er inntatt i salgsoppgaven og senere korrespondanse. På bakgrunn av ovenstående kan ikke innklagede se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, eller at det er noen pliktforsømmelse fra innklagedes side.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning og meglers undersøkelsesplikt.

 

I saksfremstillingen ovenfor er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Nemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til selgeren blir ikke vurdert da det ligger utenfor nemndas mandat.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Anførsler som er knyttet til forhold som ikke kan dokumenteres, kan nemnda følgelig ikke ta stilling til. Dette gjelder blant annet hva som er blitt sagt muntlig i telefonsamtaler og lignende.

 

Budrunden

Slik saken er opplyst for nemda, kan nemnda ikke se at det er grunnlag for å kritisere innklagedes håndtering av budrunden.

 

Ulovlige arbeider

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.

 

Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at

”Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler”.

 

I foreliggende sak ble det opplyst i salgsoppgaven at enkelte rom ikke var godkjent. Innklagede har derfor oppfylt sin opplysningsplikt. Det er ikke holdepunkter for at innklagede her burde foretatt ytterligere undersøkelser; for eksempel undersøkt i kommunen om det var opprettet ulovlighetssak i Plan- og bygningsetaten.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.