Klage nr 2014022

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

DNB Eiendom AS Bergen Bryggesporen

v/DNB Eiendom AS Administrasjon

v/Jahn Henrik Jahnsen

Postboks 1600 Sentrum

0021 Oslo

 

Saken gjelder:             Nybygg. Oppgjør, herunder renter av innbetalt beløp

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte hver sin bolig i et prosjekt solgt via innklagede. Etter innbetalt delbeløp uten å få utstedt garanti etter bustadoppføringslova § 47, krever klagerne renter fra delbetalingen ble innbetalt. I tillegg anfører klagerne at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne er representert ved advokat. Klagerne utgjør flere personer. Klagerne samt deres advokat vil i det følgende betegnes som «klagerne». Ved behov vil det bli presisert dersom forholdet kun gjelder én klager.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Klageren anfører:

Kjøperne har kjøpt hver sin bolig i et boligprosjekt gjennom innklagede. Bortsett fra navn på kjøper, kjøpesum og overtagelsesdato har alle klagerne likelydende kjøpekontrakter.

Klagerne anfører at det i kjøpekontrakten punkt 1 om betalingsplan fremgår at det skal betales et forskudd, med resterende innbetaling innen overtakelsesdato. Kjøperne overtok eiendommene den 10. og 11. mai 2011. Tinglysing av skjøter er for alle dagbokført den 27. februar 2012, ca. 227 dager etter overtagelse for samtlige kjøpere.

 

Klagerne anfører at innklagede påstår at de foretatte delbetalingene ikke utgjør forskudd. Det er ikke utstedt garanti etter bustadoppføringslova § 47. Klagerne anfører at de utvilsomt har foretatt delbetaling uten at garantibevis er utstedt.

 

I juni 2013 foreligger noe korrespondanse mellom én klager og innklagede. Denne klageren har rettet krav mot innklagede om renter av delinnbetaling og restbeløp frem til dato for tinglysning av skjøte. Innklagede har avvist alle krav.

 

Klagerne krever alminnelige renter for forskudd og kjøpesum, samt forsinkelsesrenter med én måned etter at betalingskrav ble fremmet.

 

Klagerne mener at spørsmålet i saken er hvem som har eiendomsretten til pengene frem til hjemmelsoverføring fant sted. Klageren anfører at det bare er én av partene (kjøper eller selger) som kan ha instruksjonsretten overfor midlene, da den ikke kan innehas samtidig. Blir pengene stående urørt på meglerens konto frem til hjemmelsoverføring og uten at garanti etter bustadoppføringslova § 47 er utstedt, skjer det under forutsetning av at kjøperen har eiendomsretten til pengene og således den fulle instruksjonsrett over beløpet. Klagerne påpeker at innklagede har kjennskap til Finanstilsynets brev av 28. januar 2011 og rundskriv 21/2011 av 23. juni 2011, som begge utgjør viktige rettskilder ved vurderingen av sakens rettslige spørsmål.

 

Klagerne hevder at innklagede mener at klagerne har akseptert at rentene skal tilfalle selgeren. Klagerne anfører at dette strider mot bustadoppføringslova § 3. Forbrukeren kan ikke på en rettsgyldig måte fraskrive seg rettigheter som ville stille vedkommende i en svakere posisjon enn det lovverket legger opp til.

 

Klagerne anfører at renter som selgeren bemektiger seg vil utgjøre et tillegg til det vederlaget som er kommunisert med kjøperne. Klagerne anfører på bakgrunn av dette at den opplyste prisen er misvisende, og at vilkårene heller ikke kan formidles uten å komme i strid med kravet til god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne mener også at innklagede opptrer i strid med god meglerskikk ved å nekte å utbetale renter og således påfører klagerne et tap.

 

Klagerne viser til dommen inntatt i Rt. 2013 s. 1541 avsnitt 32 og 33 som støtte for sine anførsler.

 

Klagerne viser til simulert renteberegning mottatt fra innklagede og krever på bakgrunn av dette kr 91 981,27 fra innklagede. I tillegg krever klagerne forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven, beregnet én måned etter at påkrav er sendt.

 

For den ene av klagerne gjelder dette fra 17. juni 2013. Forsinkelsesrenter skal i dette tilfellet regnes fra 17. juli 2013. For de resterende klagerne anses påkrav å være sendt den 30. oktober 2013, og rentene beregnes således fra 30. november 2013. Klagerne krever derfor totalt sett kr 94 754,27 fra innklagede.

 

Klagerne krever i tillegg til dette fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne anfører at vilkårene for erstatningskrav i tilfelle er oppfylt og påpeker at det er rentetapet som utgjør klagernes tap. Det ønskes at nemnda tar stilling til anførte tapsposter som spesifiseres følgende:

 

Klager 1 – renter på kjøpesum kr 24 913,49 med tillegg av forsinkelsesrenter av beløpet fra 17. juli 2013 til betaling skjer.

 

Klager 2 – renter på kjøpesum kr 24 849,29 med tillegg av forsinkelsesrenter av beløpet fra 30. november 2013 til betaling skjer.

 

Klager 3 – renter på kjøpesum kr 24 481,011 med tillegg av forsinkelsesrenter av beløpet fra 30. november 2013 til betaling skjer.

 

Klager 4 – renter på kjøpesum kr 17 797,48 med tillegg av forsinkelsesrenter av beløpet fra 30. november 2013 til betaling skjer.

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede nevner innledningsvis at renteberegningene som er vedlagt fra klagernes side, ikke bestrides fra innklagede. Dersom nemnda kommer til at klagerne har krav på renter av innestående på klientkonto, trenger nemnda således ikke å ta stilling til de ordinære rentebeløpenes størrelse. Forsinkelsesrentene vil først begynne å løpe fra det tidspunkt det eventuelt er endelig avgjort at klagerne har krav på påløpte renter av innestående på klientkonto, og innklagede ikke betaler ved forfall.

 

Boligprosjektet ble igangsatt og annonsert for salg i oktober 2010. Innklagede anfører at det på dette tidspunktet ikke var uvanlig å innta bestemmelse i kjøpekontrakter for nybygg om at opptjente renter på klientkonto skulle tilfalle selgeren. Innklagede anfører også at alle interessenter ble gjort oppmerksomme på disse bestemmelsene både gjennom salgsdokumenter forut for handelen og i kjøpekontraktene. Innklagede hevder at etter å ha mottatt brev fra Finanstilsynet av 28. januar 2011 valgte han å tilpasse sine formularer til Finanstilsynets syn på rentespørsmålet, men utelukkende for prosjekter med oppstart etter denne datoen. For eldre prosjekter valgte innklagede å opprettholde tidligere bestemmelser om at renter tilfalt selgeren, slik at vilkårene fortsatt var identiske.

Én av klagerne bestred etter oppgjør at selgeren hadde krav på påløpte renter på klientkonto, da denne klageren hadde inngått sin kjøpekontrakt etter dato for Finanstilsynets rundskriv. Innklagede viser til korrespondansen som har vært mellom innklagede og klageren som er fremlagt for nemnda, og mener korrespondansen illustrer innklagedes syn på problemstillingen.

Innklagede bestrider ikke at klagerne hadde instruksjonsrett over kjøpesummen frem til hjemmelsoverføringen. Fra tidspunktet for hjemmelsoverføring ble selgeren eier av beløpene som var innbetalt på klientkonto. Klagernes eierskap til og instruksjonsrett over midlene opphørt fra da av. Innklagede anfører at det imidlertid ikke er dette spørsmålet saken handler om, men hvorvidt det er adgang til å avtale et vilkår om at påløpte renter av beløp innbetalt av kjøperne skulle tilfalle selgeren.

Innklagede viser til bustadoppføringslova § 3 og anfører at hvem som skal oppebære renteavkastningen på klientkonto ikke er regulert i loven, og spørsmålet kan derfor ikke avgjøres med en henvisning til bestemmelsen i § 3.

For klagernes henvisning til Rt. 2013 s. 1541 hevder innklagede at avgjørelsen ikke er relevant, da det aktuelle avsnittet klagerne har vist til, gjelder et forhold som positivt er nedfelt i lovens § 46, og at avgjørelsen derfor ikke er relevant for spørsmål som ikke er lovregulert.

Innklagede anfører på bakgrunn av ovenstående at avtalebestemmelsen om renter på klientkonto ikke kommer i strid med bestemmelsen i lovens § 3.

Innklagede presiserer at det ikke for dem var et spørsmål om tilsynet aksepterte noen overgangsfase eller ikke, men et spørsmål om gjennomføringen skulle skje med tilbakevirkende kraft.

Av hensyn til samtlige kjøpere og oppdragsgivere i prosjektet mente innklagede at han ikke kunne endre betingelsene i allerede påbegynt og godkjent oppdrag uten oppdragsgiverens samtykke. Innklagede anfører på grunnlag av dette at han vanskelig kan se å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede mener en ensidig endring av selgerens formulering om renter i salgsoppgave og kjøpekontrakt vil være et brudd på omsorgsplikten.

 

 

Klagernes ytterligere kommentarer:

Klagerne viser til innklagedes tilsvar og har følgende kommentarer:

Innklagede begrunner sitt syn på saken ut fra forhold som i all vesentlighet ikke er relevante. For det første mener klagerne at det i realiteten er innbetalt et forskudd i saken, uten at det er stilt § 47 garanti. Innklagede kan ikke høres med at forskuddet lik 10% ikke utgjør noen plikt til å stille slik garanti. Utad og mellom partene er slik innbetaling et forskudd og garantiforpliktelsen er klar. Klagerne viser til Kåre Lilleholts «Karnovs lovkommentar» hvor det sies følgende om bustadoppføringslovas § 47: «Garanti etter § 47 tredje ledd trengst sjølv om forskotet står på klientkonto hos advokat eller eigedomsmeklar».

Klageren påpeker videre at kjøper har eiendomsretten over avkastningsbeløpet i perioden frem til tinglysning. Dette er preseptorisk, jf. bustadoppføringslova § 3. Henvisningen til Rt. 2013 s. 1541 er derfor relevant. Avtalebestemmelsen må settes til side.

Videre mener klagerne at innklagede begrunner sitt syn med hensynet til likebehandling mellom kjøperne. Når Finanstilsynet korrigerte meglerpraksisen, var det for at meglere skulle endre praksis. Det kan ikke påberopes et likhetsprinsipp for å opprettholde en rettstridig og uheldig praksis. Klagerne mener at praksisen må endres, også underveis i et prosjekt, i tråd med god meglerskikk. En kan ikke skylde på at oppdragsgiver hadde godkjent den tidligere avtalen – og salsbetingesene, og at det av den grunn måtte opprettholdes. En megler kan ikke opptre i strid med god meglerskikk begrunnet med at oppdragsgivers samtykke til endring ikke forelå. Klagerne mener god meglerskikk er en selvstendig rettslig standard for hvorledes oppdraget skal utføres, overfor begge parter.

Klagerne anfører at innklagede på den ene side argumenterer for at man skal kunne opprettholde praksisen i strid med Finanstilsynets råd av hensyn til likhetsprinsipp og omsorg, og at vilkårene ikke strider mot bustadoppføringslova § 3. På den annen side mener klagerne at innklagede har valgt å omformulere vilkårene i egne kontrakter i samsvar med ovennevnte Klagerne mener dette fremstår som opportunt i saken.

Klagerne påpeker endelig at avtalevilkårene – selv om de etter klagernes oppfatning er i strid med ufravikelige bestemmelser – kun viser til at renter på forskudd tilfaller selgeren. Når det gjelder renter på innbetaling av hovedsummen (kjøpesummen/90% resterende) står der intet. Det må uansett være klart at avkastningen av denne skal være kjøpers eiendom – for perioden fra innbetaling frem til tinglysning finner sted.

Avslutningsvis legger klagerne til grunn at innklagede også tar feil med henhold til beregning av forsinkelsesrentene. Klagerne mener at forsinkelsesrenter skal beregnes fra 30. november 2013, én måned etter betalingskravet – brevet per 30. oktober 2014 (for tre av klagerne, og for én klager fra 17. juli 2013). Innklagede har via disse brevene fått et påkrav etter forsinkelsesrenteloven § 2, og har selv tatt risikoen med å avstå fra innbetaling.

 

 

Innklagedes ytterligere kommentarer

Innklagede anfører at klagerne synes å være uvitende om uttalelsen fra Justisdepartementets lovavdeling av 5. juli 1999. I uttalelsen konkluderer lovavdelingen med at det ved innbetalinger som skal stå på meglers klientkonto frem til sluttoppgjør ikke er nødvendig å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 så lenge megleren har foretatt de lovbestemte sikkerhetstillatelser. Innklagede påpeker at det ved de aktuelle salgene ble innbetalingene på 10% stående på meglers klientkonto frem til sluttoppgjøret. Det var derfor ikke påkrevet å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47.

Innklagede anfører at klagerne viser til at avtalevilkårene kun viser til at renter på 10% forskudd tilfaller selger, og at renter på de resterende 90% ikke er avtaleregulert. Innklagede mener det er uklart hvilke vilkår det vises til, i og med at klagerne ikke har lagt frem dokumentasjon for sine påstander. Innklagede viser til kjøpekontraktenes punkt 4 hvor følgende står: «Renter opptjent på klientkonto tilfaller i sin helhet selger, forutsatt at de overstiger ½ R. Utbetaling av renter til selger skjer ved sluttoppgjør». Innklagede mener derfor at klagerne ikke kan få medhold i at selgeren kun hadde krav på renter opptjent på den første innbetalingen på 10%.

 

 

Klagernes ytterligere kommentarer:

Klagerne presiserer at det fremgår av vedlagte dokumenter, herunder kjøpekontrakt, salgsoppgave mv., at renter på forskudd tilfaller selgeren. Dette er i strid med regelverket, Finanstilsynets uttalelse og god meglerskikk. Klagerne påpeker at dersom innklagedes argumentasjon skal følges, vil uansett avtalegrunnlaget medføre at det kun er rentene på forskuddet som tilfaller selgeren. Avtalevilkårene konkluderer ikke slik når det gjelder hovedinnbetalingen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder hvem som hadde krav på renter på meglers klientkonto ved forskuddsbetaling av deler av kjøpesummen ved kjøp av bolig under oppføring.

 

Nemnda har kommet til at selgeren i dette tilfellet ut fra gjeldende praksis i bransjen på avtaletidspunktet har krav på rentene. Etter Finanstilsynets rundskriv 29. januar 2011 – RFT-2011-21 – er denne praksis endret, slik at kjøperen nå har krav på rentene. Dette gjelder ikke hvis det er stilt garanti etter bustadsoppføringslova § 47, eller at det i salgsoppgave og kontrakt er regulert at rentene skal tilfalle selgeren som et tillegg til kjøpesummen. Nemnda bemerker for øvrig at Finanstilsynets rundskriv etter nemndas syn ikke har tilbakevirkende kraft. Bustadoppføringslova § 3 eller dommen inntatt i Rt. 2013 side 1541 kan heller ikke føre til en annen vurdering. Problemstillingen gjaldt ikke et rentespørsmål som i foreliggende sak. Bustadoppføringslova § 3 regulerer heller ikke rentespørsmålet. Nemnda viser også til Lovavdelingens uttalelse 5. juli 1999, hvor det ble konkludert med at forbrukerens delinnbetaling til eiendomsmeglerens klientkonto ikke utløser krav om sikkerhetsstillelse etter bustadsoppføringslova § 47 tredje ledd.

 

Nemnda vil for øvrig nevne at dersom nemnda hadde kommet til at klageren hadde krav på rentene, ville forsinkelsesrenter begynt å løpe 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd andre punktum – og ikke fra nemndas avgjørelse.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.