Klage nr 2014040
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Kaland og Partners Prosjektmeglilng
KAPA Prosjektmegling AS
Starvhusgaten 2b
5014 BERGEN
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede den 5. mars 2014 vedrørende salg av sin eiendom. To timer etter budaksept oppdaget klageren at innklagede hadde brukt opplysninger om salget til markedsføring. Klageren anfører at deling av informasjon om salget så kort tid etter budaksept er i strid med god meglerskikk, og krever erstatning med kr 75 000.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Gjennomføring av salg, visning og budrunde var i henhold til avtale, og klageren var svært fornøyd med innklagedes håndtering av dette.
Siste bud på eiendommen kom inn kl 12.30 mandag den 7. april 2014. Budet ble akseptert av klageren. Omtrentlig 2 timer etter aksept av bud, hadde alle klagerens naboer fått lagt i sin postkasse resterende salgsoppgave med full informasjon om salgspris. Klageren synes dette var særdeles ubehagelig, og at innklagede opptrådte uetisk ved å dele denne informasjonen så kjapt. Klageren hevder at innklagede henviser til at informasjonen er offentlig og kan hentes fra grunnboken. Klageren mener at på et så tidlig tidspunkt var ikke nevnte opplysninger registrert andre steder enn hos klageren, kjøperen og innklagede.
Klageren mener det var uetisk av innklagede å informere alle naboer om pris og salgsoppgave kun to timer etter akseptert bud. Klageren mener også at klageren bør kunne forvente en viss grad av konfidensialitet fra innklagedes sine inntil informasjonen om salget er offentlig tilgjengelig. Klageren anfører at innklagede har beklaget dette overfor klageren, og bekreftet at det var feil fremgangsmåte, samt at innklagede burde fått aksept/tillatelse fra klageren før slik informasjon ble delt.
På bakgrunn av ovenstående ønsker klageren å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever derfor halvert sitt avtalte vederlag til innklagede, altså fra 2,9% til 1,45%. I tillegg ønsker klageren å få halvert kostnadene for markedspakken som ble avtalt til kr 15 900, slik at klageren nå bare skal betale kr 8 000.
Innklagede anfører:
Innklagede ønsker innledningsvis å påpeke at klageren var veldig fornøyd med innklagedes håndtering av salg, visning og budrunde.
Innklagede har distribuert opplysninger om salgssum, sammen med salgsoppgaver som var til overs etter at handelen var et faktum. Bakgrunnen for dette var for det første at innklagede var svært fornøyd med å bringe partene sammen med en kjøpesum kr 400 000 høyere enn prisantydning. I denne forbindelse var det videre innklagedes intensjon å gi andre eventuelle selgere i området anledning til å få et inntrykk av hvordan vedkommende arbeider.
Innklagede hevder at opplysningene som ble formidlet til nabolaget var og er offentlig tilgjengelig. Bilder av boligen og informasjonen var tilgjengelig via annonsering på FINN.no og innklagedes hjemmesider. For øvrig var salgsoppgaven tilgjengelig for enhver, enten ved bestilling via nevnte annonser, ved å henvende seg direkte til innklagede eller ved å møte på visning.
Salgssummen er tilgjengelig i grunnboken når hjemmel er overført. Hertil kommer at eiendomsmeglere stadig opplever forespørsel fra publikum etter salg med spørsmål om salgssum. Innklagede mener at eiendomsmeglere rutinemessig opplyser om salgssum på forespørsel.
Innklagede kan vanskelig se at det utgjør en forskjell å formidle salgsoppgaver under salgsprosessen eller etter at handel er sluttet. Hensikten med markedsføring er å gjøre et salgsobjekt mest mulig synlig, hvorunder det ut fra en objektiv vurdering ikke kan antas å medføre en uønsket tilleggsbelastning at naboer får innsyn i salgsoppgaven etter at handelen er sluttet, da denne informasjonen normalt allerede har vært eksponert offentlig i perioden forut for salget.
Innklagede har erkjent, og fastholder, at det ville vært fornuftig å informere klageren om utlevering av informasjonsbrev. Innklagedes kommunikasjon med klageren på dette området har vært for dårlig.
Innklagede mener spørsmålet i saken er om innklagedes aktive formidlet av informasjon om salgspris og salgsoppgaver, utgjør en opptreden som ut fra en objektiv målestokk innebærer en handling i strid med god meglerskikk. Mer presist blir det et spørsmål om den manglende kommunikasjon som innklagede har erkjent og beklager innebærer et brudd på god meglerskikk. Innklagede anfører at det er temmelig klart at den gjennomsnittlige boligselger normalt ikke vil reagere over at innklagede informerer naboer om et svært godt salgsresultat, da informasjonen allerede er offentlig. Innklagede kan vanskelig se at det ut i fra en objektiv betraktning må antas å medføre en belastning for klageren.
Innklagede presiserer også at ingen taushetsbelagte opplysninger etter oppdragsavtalens punkt 6 ble utlevert.
Innklagede mener det er uheldig og beklagelig at innklagede etter at handel ble sluttet, gjorde en feilvurdering vedrørende kommunikasjon, men at dette ikke utgjør noe brudd på god meglerskikk.
Det foreligger følgelig ingen betydelig pliktforsømmelser, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og dermed ikke grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag.
Hva gjelder erstatningskravet bemerkes at klageren ikke har lidt tap, hvoretter grunnvilkår for erstatning ikke er oppfylt.
Innklagede påstår på bakgrunn av ovenstående at klagen ikke tas til følge.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav på nedsettelse av meglers vederlag samt erstatning for brudd på god meglerskikk ved utlevering av informasjon om gjennomført salg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 første ledd at oppdragsgiveren kan kreve vederlaget nedsatt dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side». Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av relevant lovgivning herunder kravet til god meglerskikk, avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker samt eventuelle instrukser fra oppdragsgiver, jfr. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, Oslo 2013, s. 407.
Oppdragsavtalen mellom partene regulerer ikke utlevering av opplysninger for bruk i markedsføring. Klageren har heller ikke samtykket i dette. Spørsmålet blir dermed om utlevering av opplysninger er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Innklagede anfører at kravet om god meglerskikk er «en rettslig standard som gir uttrykk for en objektiv handlingsnorm – med utgangspunkt i hva som er vanlig i bransjen». Det fremgår av NOU 1987:14 s. 64 at begrunnelsen for bestemmelsen om god meglerskikk blant annet var at «en ‘generalklausul’ av dette slaget peker mot at meglerens plikter i noen grad avhenger av hva som er vanlig i bransjen». Imidlertid ble det presisert i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 20 at «bransjens egen standard ikke er avgjørende for det nærmere innhold av kravet til god meglerskikk». Videre fremgår det at «bransjens egen praksis kan medføre strengere, men neppe lempeligere krav til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører».
Nemnda har på bakgrunn av ovenstående kommet til at innklagede ikke kan høres med at utlevering av opplysninger til markedsføring er vanlig i bransjen. Selv om det kanskje er vanlig at eiendomsmeglere utnytter tidligere salg i sin markedsføring, er det ingen plikt til å utlevere opplysninger. Nemnda stiller derimot spørsmål ved innklagedes opptreden i den foreliggende sak, herunder om vedkommende hadde en plikt til å få tillatelse fra klageren før slike opplysninger ble utlevert.
I den foreliggende saken argumenterer innklagede med at opplysningene som ble brukt i markedsføringen allerede var offentlige via annonser og visninger. Nemnda er ikke uenig i dette. Imidlertid har nemnda kommet til at det å bruke opplysninger i en så direkte markedsføring som innklagede har gjort i denne saken, i tillegg til at utlevering av opplysningene skjedde så kort tid etter budaksept, er et brudd på god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det var heller ikke avtalt i oppdragsavtalen at innklagede kunne bruke opplysninger om eventuelt salg i sin markedsføring.
Brudd på god meglerskikk kan føre til nedsettelse av innklagedes vederlag dersom bruddet anses for å være «ikke ubetydelig». Om bakgrunnen for hva som er «ikke ubetydelig» er følgende uttalt i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006:1 s. 110:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget».
Nemnda har i nærværende sak kommet til at innklagedes brudd på god meglerskikk i dette tilfellet ikke kvalifiserer til en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er også klart for nemnda at vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.
Konklusjon:
Kaland og Partners Prosjektmegling, KAPA Prosjektmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Før øvrig fører klagen ikke frem.