Saksframstilling
Klageren kjøpte en boligeiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Der foreligger påstand mot påstand om hvorvidt det er gitt muntlig informasjon om boligens setningsskader. Klageren er i tillegg misfornøyd med innklagedes håndtering av forhold knyttet til informasjon om og godkjennelse av ikke byggemeldte påbygg. Kontraktsinngåelse ble av klager gjort avhengig av at påbyggene ble byggemeldt og godkjent.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte angjeldende bolig 12. mars 2004 med overtakelse 16. juli 2004. Budet som ble akseptert, ble inngitt 9. mars 2004 med en del forbehold knyttet til godkjennelse av tidligere ikke byggemeldte påbygninger. Klager har i lengre tid forut for dette flere ganger vært i kontakt med innklagede samt kommunen for å innhente informasjon om ikke byggemeldte forhold og dennes betydning vedrørende boligens lovlige arealutnyttelse. Klager gjorde sitt ytterste for å få frem alle forhold rundt boligen. Klageren hadde stor engstelse for å kjøpe en eiendom som kunne medføre finansielle overraskelser. Opplysninger om setningsskade ville på denne bakgrunn i følge klager ha alarmert dem.
I oktober 2004 blir klagerne oppmerksomme på at huset var beheftet med en alvorlig setningsskade. Det fremsettes krav mot eierskifteforsikringen ved ACE Insurance. Kravet blir avslått primært under henvisning til at det skal ha blitt gitt opplysninger om skaden før avtaleinngåelse og overtakelse. Klager bestrider at slik informasjon er blitt gitt. ACE Insurance har i sakens anledning innhentet uttalelser fra innklagedes representant som bekrefter at opplysningen om setningsskaden er gitt før avtaleslutning.
Denne påstanden står ifølge klager i grell kontrast til det som foreligger av skriftlig dokumentasjon i saken. Klager viser til og vedlegger to salgsoppgaver fra henholdsvis 2003 og 2004, hvor opplysning om setningsskadene glimrer med sitt fravær. Heller ikke av egneerklæringsskjemaene som ble benyttet i forbindelse med etablering av eierskifteforsikring, fremkommer skadene – til tross for det konkret er spurt om nettopp dette.
Forholdet er tatt opp med innklagede ved flere anledninger, og i svarbrev fra innklagedes advokat datert 16.06.2005 bestrider innklagede sitt ansvar. I dette brevet fremkommer en rekke påstander som ifølge klager ikke medfører riktighet. Det fremholdes i brevet fra innklagede at klager har hatt bistand av fagmann under befaring samt at huset vart tomt eller på det nærmeste tomt. Dette bestrides av klager som hevder at det ikke var noe ved salgsobjektet, som er av nyere dato, eller ved takst/ eierskifteforsikringen eller av prospektet fremkommer forhold som skulle ha påkalt behov for befaring eller bistand fra fagmann. Klager anfører derimot videre at om innklagede og selger hadde oppfylt sin informasjonsplikt ville selvfølgelig klager ha innhentet fagmann for å få en evaluering av skaden. Ei heller har skadene fremstått så tydelige under visningene at klager har blitt oppmerksom på forholdet. Huset var under siste visning ikke tomt og skadene skal ha vært delvis dekket av blant annet et piano som var strategisk plassert i overgangen mellom stue og karnapp.
Klager finner det oppsiktsvekkende at innklagede fastholder at opplysninger om setningskskadene er formidlet til klager. Innklagede erkjenner derved kunnskap om mangelen under salgsprosessen og således før avtaleetablering i følge klager. Innklagede fortier derved et alvorlig forhold ved boligen.
Videre viser klager til at saken har en markant historie i forkant av overtakelsen 16.07.04. Klager fremlegger en kronologisk gjennomgang fra klager først tok kontakt med innklagede høsten 2003. Redegjørelsen omhandler spørsmål omkring flere ikke byggemeldte forhold og dennes betydning vedrørende boligens lovlige arealutnyttelse. Redegjørelsen viser at klager hargjort sitt ytterste for å få frem forhold som vedrører boligen. Av taksten fremkom det at en rekke forhold ikke var byggemeldt. Det som imidlertid fremsto som mest alvorlig, var det faktum at boligen totalt sett virket overdimensjonert i forhold til lovlig BYA. Disse forhold ble gjennom flere fakser og telefoner med innklagede samt kommunen forsøkt kartlagt av klager. Etter en lengre prosess ble godkjennelse av byggesakene gitt og fremlagt for klager. Under forsikring fra innklagede om at alle forhold nå var i orden, ble kontrakten undertegnet 16. april 2004 med overtakelse 16. juli samme år. Før overtakelse oppdager klager at godkjennelsen fra kommunen ikke omfatter alle forhold som avtalt. Dette blir nå tatt hånd om av innklagede og rettet og godkjent av kommunen innen overtakelsen 16. juli 2004.
Det gjøres gjeldende at innklagede har opptrådt i strid med for meglerskikk, jf. lov om eiendomsmegling § 3-1, og at denne klanderverdige opptreden har påført klager et økonomisk tap som kreves erstattet. Omfanget av tapet er foreløpig ikke klart idet det nå er iverksatt setningsmåling for å verifisere hvorvidt setningen har satt seg. Disse målingene antas å ferdigstilles innen juli 2006.
Klager anfører at innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingslovens § 3-7 idet han ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt med hensyn til prosessen før avtaleinngåelsen. Dette er forhold som ikke har medført noe direkte økonomisk tap utover den meget betydelige egeninnsats som har vært nødvendig for klager å nedlegge.
Til slutt anføres at innklagedes representant var faglig leder ved innklagedes kontor og at dette skjerper aktsomhetsnivået ved at det stilles større krav til megler.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at klager ikke var gjort oppmerksom på setningsskadene. Innklagede hevder å ha informert klager under visning av boligen. Klager skal ha befart eiendommen minst 5 ganger. Forhold rundt skjevheter i karnappet ble da omtalt av megler. Videre anfører innklagede at det var det var godt synlige dragninger i tapetet på det aktuelle stedet samt at det er en synlig knekk i overgangen mellom stue og karnapp.
Innklagede anfører at klagers spørsmål rundt et teppe i karnappet illustrerer klagers fokus på karnappets tilstand.
Innklagede hevder videre at en av befaringene ble arrangert spesielt for at klager skulle få ha med seg kyndig person. Dette ble gjort før bindende avtale kom i stand. Denne befaringen skal ha funnet sted med kun disse tre tilstede. Vedkommende som var med klager, skal ikke ha presentert seg.
Huset var i henhold til innklagede på det nærmest tomt ved denne befaringen, og de aktuelle forhold skal ha vært godt synlige på tross av de gjenværende møblene.
Innklagede mener å ha overholdt sin omsorgsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-1.
Innklagede legger til grunn at klager befarte eiendommen flere ganger enn hva en potensiell kjøper vanligvis gjør. Han har i tillegg fått anledning til å ta med fagkyndige folk. I tillegg er klager advokat hvilket i følge innklagede gjør at han må tillegges en høyere grad av kompetanse i slike forhold enn gjennomsnittet. Dette hevder innklagede stiller klart skjerpede krav til klagers undersøkelsesplikt. For øvrig påpeker innklagede at eiendommen ble solgt «as is» og viser til salgsoppgaven.
Videre anfører innklagede at det forhold at skaden ikke er nevnt i taksten peker i retning av at takstmannen ikke har funnet skaden alvorlig. Under enhver omstendighet hevder innklagede, har megler gjort klager oppmerksom på skadens eksistens. Ut over dette kan det ikke stilles krav om at megler skulle ha innhentet ytterligere informasjon om skaden. Dette både med bakgrunn i klagers klart skjerpede undersøkelsesplikt og i det forhold at det ikke kan kreves at megler inneharbygningskyndighet, jf. NOU 1987:14 s. 65. I og med at taksten ikke inneholdt noen omtale av skaden tilsa dette heller ikke at megler skulle foreta noen ytterligere undersøkelse.
Innklagede hevder å ikke ha overtrådt sin undersøkelsesplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-7.
Innklagede nedlegger påstand om at megler har håndtert salgsoppdraget i samsvar med god meglerskikk og har ikke opptrådt uaktsomt.
Til sist anfører innklagede at klager ikke har dokumentert noe økonomisk tap og at vilkårene for erstatning uansett ikke er oppfylt.
Innklagede viser også til akseptbrevet fra klager hvor klagers forutsetninger fremkommer. Innklagede hevder dette belyser klagers fokus på feil og mangler ved eiendommen, og at dette nødvendiggjør at det må stilles strengere krav til klagers undersøkelsesplikt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren tilbakeviser igjen at opplysninger om aktuelle skader ble gitt av innklagede. Klageren påpeker derimot at innklagede har gjennomført salget vel vitende om at all dokumentasjon fortier om alvorlige forhold ved boligen.
1) Setningsskadene: Megler hevder at han muntlig har informert om skaden. Det finnes ingen dokumentasjon som underbygger dette og påstanden har også formodningen mot seg i henhold til klager. Vedrørende økonomisk tap viser klageren til takstrapport utarbeidet av takstmann Eriksen, Ormsund Consult 20. januar 2005 (bilag 5 til klagen). Her fremkommer at innvendig retting vil beløpet seg til ca. kr 80.000. Dette forutsetter at fundamentene til huset vil stå i ro. Forskyver fundamentene seg anslås kostnadene ved rehabiliteringsarbeidet å øke til +/- kr 500.000. Opak er engasjert til å måle dette. Målingen antas være ferdig mars 2006. Det økonomiske tapet anses derfor dokumentert.
2) Manglene oppfølging før avtaleinngåelse: I følge klager blir disse forhold ikke kommentert av innklagedes advokat.
Klager tilbakeviser at befaring er foretatt mer enn fire ganger. Det har ikke ved noen av disse anledningene vært fagmann til stede. Visningene og befaringene har vært foretatt av klagerne selv. Ved enkelte anledninger har de hatt med seg ett eller flere av barna. Innklagedes påstand om befaring med fagmann medfører derfor ikke riktighet. Klageren påpeker igjen at setningene ikke var enkle å oppdage blant annet på grunn av møblenes plassering.
Klagers interesse for teppet i karnappet bygger på et praktisk ønske om å overta teppet da gulvet i karnappet ellers kun var belagt med sponplater. Klager tilbakeviser at dette skal ha vært et utslag av en spesielt fokus på karnappets tilstand.
Klager tilbakeviser også påstanden om at klagers profesjon som advokat skulle innebære at han har høyere kompetanse om byggtekniske forhold.
Klagers engasjement og aktivitet i forbindelse med gjeldende eiendomsoverdragelse skyldes den motvilje og manglende profesjonalitet som klager møtte i sitt møte med innklagede. Klager følte seg tvunget til å engasjere seg slik at de unngikk å kjøpe «katta i sekken». Utover de tidligere ikke byggemeldte forholdene har klager ikke hatt spesielt fokus på feil og mangler ved eiendommen, og klager finner innklagedes henvisning til forbeholdende i akseptbrevet som misvisende.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede fastholder at setningsskadene har vært tatt opp med klager muntlig før klager avga bud på eiendommen.
Innklagede kan ikke dokumentere den visningen de hevder har funnet sted hvor klager, innklagede og fagkyndig skal ha vært tilstede.
Da Reklamasjonsnemnda baserer sin saksbehandling på skriftlig dokumentasjon, anføres det prinsipalt fra innklagede at saken må avvises i det den ikke egner seg for behandling inemnda.
Dersom nemnda likevel skulle ta saken til behandling, fastholder innklagde sine tidligere påstander.
Innklagede vedlegger dokumentasjon som viser at setningsskadene har vært synlige. Både av takstrapporten for skaden fra Ormsund Consulting AS og brev fra OPAK AS vedrørende nivelleringen av eiendommen fremkommer det at skadene vises innvendig bl.a. ved at tapetet krøller seg ved overgangen til karnappet samt at himlingsbrett og vindusforinger i hjørnevinduene er skjeve.
Ifølge innklagede skjerper dette kravene til klagers undersøkelsesplikt både på grunn av hans bakgrunn og på grunn av hans fokus på mangler.
Det anføres således subsidiært at innklagede har håndtert salgsoppdraget i samsvar med god meglerskikk og har ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klager påpeker det noe merkelige at så vidt viktig informasjon som hevdes å være gitt, og som står i krystallklar kontrast til den samlede skriftlige dokumentasjon, ikke sørges for å bevissikres på noen som helst måte.
Videre anfører klager at det har formodningen mot seg at setningsskader av dette omfanget ikke blir hensyntatt av en kjøper som i følge innklagede skal være fokusert på mangler og har undersøkt eiendommen med fagkyndig. Sett i lys av de forhold som faktisk ble hensyntatt ved de ikke byggemeldte forholdene, synes en slik påstand enda mer usannsynlig. Det nevnes også at setningsskadene ikke var mer synlige enn at de ikke ble nevnt med et ord i noen av prospektene eller takstene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av påstått manglende opplysninger om setningsskader m.v.
Reklamasjonsnemnda behandler saker på bakgrunn av den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt for Nemnda, og kan vanskelig ta stilling til påståtte muntlige utsagn.
Megler erkjenner å ha hatt kjennskap til setningsskadene. Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn.
Setningsskadene fremkommer ikke av salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Det er på denne bakgrunn ikke tilstrekkelig å gi slike opplysninger muntlig. Når innklagede ikke har sikret dokumentasjon for at opplysningene faktisk er gitt, må det forutsettes at kjøperen ikke har fått opplysningene. Fordi innklagede har forsømt seg med hensyn til å gi informasjon, blir innklagede ansvarlig for det tap som er en følge av denne forsømmelsen.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Medhold.
Oslo, den 28. november 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |
Innklagede har innen fristen meddelt at de ikke vil følge nemndas avgjørelse.