Saksframstilling
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Oppdraget er datert 8. oktober 2002. Eiendommen ble solgt og kjøpekontrakt underskrevet 5. desember 2002 med overtakelse 10. januar 2003. Klageren eide eiendommen sammen med sine tre barn som ikke bodde i huset.
Klageren anfører:
Klageren både solgte og kjøpte hus gjennom innklagede. Salgssummen gikk direkte inn i det nye huset, det ble ingen fortjeneste for noen av selgerne. Innklagede opplyste ifølge klageren ikke om at salget ville medføre skatt. Klageren har vært i telefonkontakt og har sendt rekommandert brev til innklagede uten å få noen tilbakemelding.
Av vedlegg til klagen fremgår at barna hver har fått tillagt sin inntekt kr 93.333 som ifølge ligningskontoret utgjør deres andel av gevinst ved salget.
Innklagede anfører:
Det var klageren som henvendte seg til innklagede. Hun nevnte ikke et ord om mulig gevinstbeskatning. I forbindelse med salgsprosessen hadde innklagede bare kontakt med moren som bodde i huset, og ikke med de øvrige sameiere. Innklagede var oppmerksom på at barna ikke bodde i huset.
Overdragelsen har utløst gevinstbeskatning for barna, men ikke for klageren. Innklagede ber om at klageren innhenter fullmakt fra barna til å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Spørsmålet i saken er om innklagede har opptrådt i samsvar med god meglerskikk ved ikke å orientere om reglene for gevinstbeskatning som knytter seg til overdragelsen. Av pantattesten fremgår det at barna fikk hjemmel til eiendommen i 1995. Innklagede var kjent med at barna ikke bodde i huset og reglene for gevinstbeskatning. Det fremgår ikke av pantattesten hvilken inngangsverdi barna hadde for sine ideelle andeler. Innklagede hadde derfor ikke alt materiale tilgjengelig som ar nødvendig for å se om salget utløste gevinstbeskatning eller ikke.
Folk flest har kjennskap til at salg av fast eiendom noen ganger utløser gevinstbeskatning. Det at det ikke ble stilt noen spørsmål om skatt bidro sikkert i betydelig grad til at innklagede ikke fikk assosiasjoner mot gevinstbeskatning. Det samme gjelder at det var klageren som bodde i huset som innklagede hadde all kontakt med. Innklagede fikk ingen oppfordring til å «tenke skatt» verken ved mottakelsen av oppdraget eller innen salget var gjennomført. Det må heller ikke ifølge innklagede glemmes at det er selgeren som i første omgang er den nærmeste til å ta initiativet til å klarlegge sin egen skatterettslige stilling i forbindelse med et salg. På bakgrunn av ovenstående bestrides at innklagede har opptrådt uaktsomt.
Subsidiært – dersom det skulle legges til grunn at innklagede burde orientert om reglene for gevinstbeskatning, vil bli gjort gjeldende at det ikke er godtgjort at det foreligger årsakssammenheng mellom innklagedes unnlatte orientering og barnas tap. I så fall må det forutsettes at eiendommen ikke hadde blitt solgt dersom innklagede hadde orientert om reglene for gevinstbeskatning. I denne saken foreligger det ingen opplysninger om dette.
Atter subsidiært gjøres gjeldende at barna under enhver omstendighet ikke har lidt noe økonomisk tap. Barna var i en skatterettslig posisjon som medførte at et salg fra deres side, før eller senere, ville utløse gevinstbeskatning da det ikke kan legges til grunn verken at skattereglene på dette punkt vil bli endret, eller at barna ville oppnå skattefritakelse ved en gang i fremtiden å bosette seg på eiendommen for deretter å selge den når botiden er oppfylt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren og hennes tre barn hadde ikke fått informasjon om hvordan slike skattesaker er. Klageren sendte rekommandert brev til innklagede for å få tilbakemelding om skattekravene, men har ikke fått svar. Hun har også ringt flere ganger, oginnklagede skal ha lovet å ringe tilbake. Dette er ikke gjort.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av manglende opplysninger om gevinstbeskatning.
Flertallet, Vegar Syvertsen og Bård Bømark, mener at megleren burde ha gitt selgerne opplysning om de skattemessige forhold i forbindelse med salget eller i det minste bedt selgerne selv foreta nærmere undersøkelse. Det er på det rene at det normalt ikke kan kreves av eiendomsmegleren at han skal gjøre rede for selgerens skattemessige stilling der det er åpenbart at lovens normalregler følges og det ikke foreligger noen omstendigheter som gir eiendomsmegler en spesiell oppfordring til på eget initiativ å reise skattespørsmålet. I Rt. 1988 s. 7 sies det at eiendomsmeglingsloven ikke oppstiller «noen alminnelig plikt for eiendomsmeglere til uoppfordret å ta opp med selgeren spørsmålet om de skattemessige konsekvenser som måtte følge av den overdragelsen som blir formidlet».
Selv om dette etter skatteloven må betegnes som et normaltilfelle (med gevinstbeskatning), oppfattes beskatning av gevinst ved avhendelse av bolig og fritidseiendommer av de fleste som skattefri inntekt uten forbehold. At fritaket er knyttet til bo og eiertid er mindre kjent. Derfor kan flertallet ikke anse dette tilfellet som «et normaltilfelle», men et tilfelle som krever innformasjon fra megleren.
Her var morens andel av gevinsten skattefri mens barnas andel skattepliktig fordi de ikke oppfylte kravet til botid. Forholdet var så spesielt at megleren burde ha skjønt at informasjon var nødvendig. Flertallet henviser til lovforarbeidene (NOU 1987:14 s. 65) hvor det sies at eiendomsmegleren bør ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Som eksempel nevnes «grunnleggende skatteforhold».
Det kan innvendes at barna ikke på en praktisk måte kunne ha unngått gevinstbeskatning på noe tidspunkt heller ikke ved et senere salg. Imidlertid kunne de ha tatt en annen avgjørelse dersom de hadde vært klar over skattekravet som ville komme. Hele salgssummen skulle investeres i ny bolig for moren, noe som nå ikke var mulig da deler av gevinsten måtte brukes til å betale skatten. Familien fikk etter salget en likviditetsbelastning de kunne ha unngått med informasjoner om de skattemessige forhold. Det har imidlertid ikke medført noe tap. Flertallet mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Mindretallet, Tore Bråthen, mener at det i prinsippet ikke er tvilsomt at en eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig for ikke å ha opplyst til en selger at salget vil utløse gevinstbeskatning, jf. Rt. 1988 s. 7. Faktum i den foreliggende saken skiller seg imidlertid markert fra Rt. 1988 s. 7. I den saken ble en eiendomsmegler på bakgrunn av de konkrete omstendigheter holdt erstatningsansvarlig for manglende skatterådgivning. Eiendomsmegleren hadde i saken en meget sterk oppfordring til på eget initiativ å reise skattespørsmålet og sørge for at dette ble klarlagt.
Skattelovens normalregel er at gevinst er skattepliktig, jf. skatteloven § 5-1 (2). Fra dette unntaket gjør skatteloven § 9-3 (2) et unntak dersom skattyteren har eiet og brukt en bolig som egen bolig ett av de siste to siste årene før realisasjonen (salget).
Det er i den foreliggende saken åpenbart at vilkårene for unntak fra skatteplikt ikke er oppfylt for barnas vedkommende. Det er således ikke snakk om noe tvilstilfelle med hensyn til barnas skatteplikt. Barna kunne ikke unngå skatteplikten på annen måte enn selv å flytte inn i huset og bo der i minst ett år, en mulighet som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må ha fremstått som helt urealistisk for innklagede. Om det aktuelle salget ikke var gjennomført,ville barna likevel ikke unngått skatt ved et eventuelt senere salg. Det er heller ikke dokumentert at skattespørsmålet har vært brakt på bane av klageren. Innklagede hadde heller ikke kjennskap til barnas skattemessige inngangsverdi på andelen i boligen.
Mindretallet kan heller ikke se at det er dokumentert at klagerens ønske eller planer om at hun og hennes barn skulle bruke hele salgssummen til kjøp av ny bolig for henne, var fremme på en slik måte at innklagede skjønte eller burde skjønt at klageren var ukjent med skatteplikten som oppsto ved salget. At selgere av bolig har bestemte planer eller ønsker om hvordan salgssummen skal benyttes er for øvrig ikke uvanlig.
På denne bakgrunn mener mindretallet at det ikke kan kreves at innklagede skulle ha tatt opp skattespørsmålet med klageren. Hvis dette skulle kreves, innfører man i realiteten en regel om at eiendomsmegler alltid skal gjøre rede for selgerens skattemessige stilling ved salg av tidligere bolig, også der det er åpenbart at lovens normalregler følges og det ikke foreligger noen omstendigheter som gir eiendomsmegler en spesiell oppfordring til på eget initiativ å reise skattespørsmålet. Dette gir ikke eiendomsmeglingsloven hjemmel til å kreve av eiendomsmegleren, noe bl.a. Rt. 1988 s. 7 bekrefter. I dommen sies det at eiendomsmeglingsloven ikke oppstiller «noen alminnelig plikt for eiendomsmeglere til uoppfordret å ta opp med selgeren spørsmålet om de skattemessige konsekvenser som måtte følge av den overdragelsen som blir formidlet». Selv om dommen er avsagt før vedtakelsen av den någjeldende eiendomsmeglingsloven, må det med støtte i dommen antas at rettstilstanden er den samme i dag.
Mindretallet mener etter dette at eiendomsmegleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at klageren hevder at hun har gjort en rekke henvendelser til innklagede uten å få svar. Stemmer dette, finner den samlede Reklamasjonsnemnda at innklagedes opptreden ville være i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Medhold.
Oslo, den 27. september / 15. november 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |
Innklagede har innen fristen meddelt at de ikke vil følge nemndas avgjørelse.