Saksframstilling
Klager påpeker mange feil utført av meglerforetaket, herunder feil i oppgjørsfasen. Klager stiller spørsmål ved om jobben som innklagede har gjort, er representativ for meglerbransjen. Innklagede innrømmer dårlig saksbehandling og at jobben som er gjort i denne saken, ikke er representativ for meglerbransjen. Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager har både kjøpt og solgt enebolig samtidig gjennom innklagede.
Følgende punkter er klager misfornøyd med:
1. Prospekt på salget
Det stod at boligen var «totalrenovert» samt at prospektet hadde en rekke skrivefeil. Klager ba innklagede stryke ordet «totalrenovert», da ordet kunne slå tilbake på klager. To uker etter at det var rettet, så klageren at det fortsatt hang i vinduet hos megler, med skrivefeilene intakt.
2. Kontrakt
Den kontrakt som klager underskrev med de avtaler som var inngått, fikk klager aldri kopi av. Den måtte klager selv hente hos megler. Klager spør om dette er god forretningsskikk. (Viser seg senere i dokumentasjonen at klager her sannsynligvis mener oppdragsskjemaet.)
3. Mellomfinansiering
Ny bolig ble overtatt samme dag som kjøper overtok gammel bolig. Mellomfinansiering for ny bolig ble opprettet. En uke senere hadde innklagede ennå ikke innfridd mellomfinansieringen. I følge kontrakt hadde megler inntil 7 dager på å ordne opp før morarenter trådte i kraft. Men det gikk 16 dager. Megler opplyste at klager skulle bare ta det med ro. Morarenter var begynt å gjelde. Det megler ikke sa var at de regnet 360 rentedager i året. Dermed har megler hentet 5 dager ekstra, – den samme tiden som klager hadde en dyr (unødvendig) mellomfinansiering. Klager spør om det ikke er rimelig å opplyse om at megler i realiteten har 14 dager på seg til å ordne opp? Klager går ut fra at nettopp det er årsaken til at megler ikke sendte over papirer til regnskap (menes sannsynligvis oppgjørsavdelingen) før det var gått en uke.
4. Innfrielse av lån m.m.
Etter 16 dager ble mellomfinansieringen samt et lite lån innfridd. Samme dag kommer det 1,9 millioner inn på kontoen til klagers kone, -fra megler. Konen til klager ringte og opplyste megler om dette som benektet at det var feil. Dagen etter innrømmet megler feilen, og ba henne om å overføre beløpet tilbake. Da limit for overføring er kr 300 000, betød dette flere henvendelser til banken. Den dagen gikk stort sett med til å rette opp i dette. Ca en uke senere får klagers kone en henvendelse om at de mangler kr 36 000 på oppgjøret, – noe som stemte bra etter klagers kalkyler. Etter ennå noen dager ringer de fra meglerforetaket og har glemt ennå et beløp. Klager ba om en oversikt før utbetaling da klager ikke lenger hadde kontroll med hva megler hadde gjort. Klager fikk ingen oversikt. Klager forlangte dette av daglig leder, men den uteble. Klager purret flere ganger.
5. Da oversikten kom, oppdaget klager at innklagede hadde trukket feil beløp fra kjøper. De hadde holdt igjen det siste beløpet på kr 12000 hos selger av den boligen klager nå eier. Alt på grunn av det rotet som megler selv har stelt i stand. Pr 11.05.05. er dette forsatt ikke ordnet opp i.
6. Kjøper har betalt kr 10 000 for mye. Under kontraktsforhandlingene ble klager og hans kjøper enige om å redusere prisen på grunn av skjulte feil som ikke var opplyst om tidligere. Megler rettet opp i andre påpekte «slomse feil», men glemte å rette opp i kjøpesummen. Dermed ble det feil i tinglysningsdokumentene, tinglysningsavgiftene, i banken, klagers meglerprovisjon, og klagers regnskap. Dette forholdet er fortsatt ikke ordnet opp i.
7. I følge daglig leder er «vi heldige som får morarenter» det er ikke noe de bruker å utbetale (er kontraktfestet). Megler har tilbudt klager kr5000 i avslag på meglerprovisjon. Denne reduksjonen er ikke godtatt.
Klager ber om at Reklamasjonsnemnda går gjennom saken med megler, og ser om de operer i henhold til de krav som stilles til den type virksomhet som de driver. Innklagede har i svært liten grad klart å se hvilke påkjenninger en slik slett tjeneste kan ha for klager som kunde. Alle feil er i tillegg oppdaget og påpekt av klager.
Innklagede anfører:
Innklagede bekrefter at de tar alle slike klager meget alvorlig og har gjennomgått saken fra start til slutt.
1. Prospekt
Prospektet ble rettet av megler etter at megler mottok korrektur av salgsoppgave fra klager. I alle prospekter som ble gitt ut til kunder, var alle feil som klager hadde bemerket blitt rettet opp. Klager kontaktet megler for ytterligere rettelser av enkelte skrivefeil i prospektet. Dette ble også rettet opp og prospektet var rettet og klart til presentasjon til første visning.
Det hang imidlertid en forside i meglers vindu der det sto «totalrenovert» og ikke «renovert». Dette beklager innklagede, men innklagede understreker at dette er materiell som aldri har blitt utlevert potensielle kjøpere.
Etter innklagedes oppfatning er prospektet lest, gjennomgått og godkjent av klager og arbeidet er gjort i henhold til innklagedes rutiner. Innklagede kan ikke se at klager har en reell reklamasjonsrett på bakgrunn av dette.
2. Kontrakt
Klager fikk utlevert kopi av kontrakten på kontraktsmøtet.
3, 4, 5 og 7 Oppgjør
Salgsoppdraget ble inngått 20.09.2004. Det ble lagt ut for salg i begynnelsen av desember med første visning 07.12.2004. Huset ble solgt 09.12.2004. Overtakelse var 15.02.2005. Oppgjør utbetalt 01.03.2005.
Samtidig med utleggelse av eiendommen for salg sendte megler ut en skriftlig saldoforespørsel til selgers kreditor. Da svar på denne forespørsel ennå ikke var mottatt ved kontraktsmøtet, ringte megler til klagers bank for å etterlyse svar. Banken kunne ikke svare hvorfor denne ennå ikke var besvart. Det ble da gjort henvendelse til bankens lokalkontor, men de henviste fortsatt til at innklagede måtte sende forespørsel til et faxnr i Oslo. Innklagede har sendt forespørselen flere ganger til det oppgitt faksnummer.
På formiddagen den 24.02.2005 ringte en saksbehandler fra banken og sa at det faxnr som de hadde oppgitt til innklagede, ikke var operativt. Innklagede fikk et nytt faxnr og ny fax ble sendt umiddelbart. Denne kom i retur samme ettermiddag, og ble sendt videre til oppgjørsansvarlig på mail ca kl 22.00 den 24.02.2005.
Innklagede informerte klager om at saldoforespørselen var kommet i retur fra banken, og at innklagede dermed kunne fortsette jobben med oppgjøret.
På saldoforespørselen er det anmerket at innklagede skulle fått denne i retur tidligere. Innklagede fastslår med sikkerhet at faksen ikke er mottatt før 24.02.2005.
Innklagede viser til kjøpekontraktens punkt 3 hvor det står følgende: «Behandlingstiden for megler er normalt 3-5 virkedager etter at kjøper har innbetalt fullt oppgjør samt omkostninger. Det forutsettes at alle nødvendige dokumenter foreligger i underskrevet stand, og at sikringsobligasjon er mottatt i behørig tinglyst stand.»
Innklagede fikk ikke svar på saldoforespørselen i rett tid slik at oppgjøret kunne tas innenfor 3-5 virkedager. Forespørselen ble først besvart torsdag 24.02.2005. Oppgjøret ble utbetalt tirsdag 01.03.2005, 4 virkedager etter at alle nødvendige dokumenter var på plass.
Innklagede kan derfor ikke se at klager i realiteten har noen krav på morarenter/erstatning grunnet forsinket oppgjør. Tross i dette har innklagede utbetalt morarenter samt erstatning totalt ca kr 13 000. Dette skyldes atinnklagede har et sterkt ønske om å ha fornøyde kunder. Selgers totalopplevelse av det hele var dårlig, og innklagede ønsket å gi et «plaster på såret».
Bestemmelser som gjelder morarenter fremgår tydelig i kjøpekontrakten.
Utbetaling
På klagers solgte eiendom var det registrert en transport til selgers bank (mellomfinansiering) på netto salgsoppgjør, ca kr 1 900 000. Den samme transporten var ved en feil også registrert på den eiendom klager kjøpte. Når saksbehandler hos innklagede forberedte oppgjøret og sjekket pr telefon med selgers bank hvor mye som skulle innfris på transporten, fikk hun beskjed om at transporten allerede var innfridd. Det som hadde skjedd, var at transporten var innfridd i forbindelse med oppgjøret på klagers kjøp, dvs at selger av denne eiendommen hadde betalt klagers transport på kr 1 963 521. Mellomfinansieringen ble altså innfridd 24.02.2005.
I oppgjøret av 01.03.2005 ble derfor kr 1 909 734 overført til klagers konto. Straks saksbehandler oppdaget dette ringte hun banken. Etter en del oppklaringer og samtaler med banken, fikk innklagede rettet opp i dette. Klager tilbakeførte kr 1 909 734.
Det er helt klart beklagelig at noe slikt kan skje ettersom innklagede har meget strenge rutiner for gjennomføring av eiendomstransaksjoner.
6. Betalt for mye?
Angående «slumsete feil» i kontrakten, uten at klager har spesifisert dette videre, vet ikke innklagede hva dette er snakk om.
Når det gjelder salgssummen, ble bud akseptert 09.12.2004 med en salgssum på 2 400 000. Klager har fått tilsendt utkast til kjøpekontrakt før kontraktsmøtet. Klager opplyste på kontraktsmøtet, uten å ha informert megler om dette tidligere, at klager ville gi kjøper en kompensasjon på kr 10 000 for eventuelle feil og mangler som kunne dukke opp. Dette har imidlertid ingenting med salgssum å gjøre. Budet som ble akseptert, var på kr 2 400 000. Beløpet på
kr 10 000 ble fremstilt som at det var en kompensasjon. Kjøpesummen er korrekt og det vil ikke bli gjort noen endringer her fra innklagedes side.
5. «kr 12 000»
På klagers kjøp har innklagede inngått honoraroppdrag med begge parter (dvs at megler kun skal bistå med kontrakt og oppgjør). I oppgjøret ble selger belastet for kr 12 500 i meglerhonorar. Dette hadde selger og klager avtalt at klager skulle dekke. Da beløpet ikke ble innbetalt av klager i henhold til kjøpekontrakt mellom partene, ble selger belastet for meglers honorar i oppdraget. Beløpet ble innbetalt i ettertid av klager. Pengene er utbetalt til selger.
Avslutningsvis vil innklagede beklage alt rotet rundt oppgjøret. Det er for innklagede nesten utenkelig at dette kunne skje ettersom innklagede har meget gode og ikke minst strenge rutiner for dette. Faglig leder hos innklagede har gjennomgått oppgjøret og har klarert at alt endelig er korrekt.
Klagerens ytterligere anførsler:
1. Prospektet.
Innklagede har utelatt å korrigere prospektet på Internett. Det er dette innklagede refererer til at klageren ikke fant i orden (3. gangs retting)
2. Kontrakt
Påstand om at klager fikk kontrakten på kontraktsmøtet hjemme hos klageren er feil. Kontrakten ble skrevet under hjemme hos klageren da innklagede fikk oppdraget. Kontrakten ble signert i et eksemplar da vi skulle få kopi i posten. Klageren var innom innklagede 14 dager senere og hentet kopi av kontrakten.
3, 4, 5 og 7
Klager undres over at innklagede ikke har for vane å sjekke fakskvitteringene når de sliter med å sende en faks, slik man får inntrykk av i brevet fra innklagede. Pådriv fra klager var eneste oppfølging av faksen. Det står i kontrakten at oppgjør finner sted dersom alle dokumenter er i orden. Det er megleren sittansvar å påse at dokumentene er i orden, og å fremskaffe det som mangler.
6.
Spesifikasjon på «slomsefeil» er vedlagt klagers brev.
Det er riktig at megler ikke var informert om reduksjonen i pris før møtet. Dette var ting vi ble enige om under kontraktsmøtet. Alle feil ble påpekt av både klager og kjøper under kontraktsmøtet. Megler var ute og rettet dette og kom tilbake med ny kontrakt der reduksjon i pris var anført som eget punkt. Klager kommenterte at pris ikke var korrigert, men det skulle ordnes siden.
Klager fikk tilsendt oppgjørsskjema på mail 12. april etter flere purringer, og 2 måneder etter at salget hadde funnet sted. På dette skjema står det at kjøpesummen er 2 400 000. Det er feil i oppgjørsskjema. Pr dags dato har klager ingen oversikt over de siste 10 000. Bare en mail fra innklagede om at de hadde glemt å trekke oss. Det var for øvrig klagers kone som oppdaget at det var innbetalt for mye og ikke innklagede.
5.
Kravet for at klager skulle innbetale kr 12 500, var at klager fikk en oversikt over transaksjoner som innklagede hadde utført. Etter gjentatte purringer kom dette. Klager oppdaget da at reduksjon i pris ikke var tatt med. Klager gjorde innklagede oppmerksom på dette, og forlangte at innklagede gjorde opp med kjøper. Pengene ble nå innbetalt til innklagede.
Når klager i ettertid ser at innklagede trekker frem dette at klager ikke hadde betalt 12 000, så er dette søkt. Det er smålig å fremme noe slikt. Innklagede skulle tross alt fordele nærmere fem millioner av klagers penger i samme tidsrom. Det klarte ikke innklagede å få til på en korrekt måte og alle feilene i oppgjøret er det klager – som kjøper og selger – som har oppdaget, ikke innklagede. Det blir derfor vanskelig å tro på påstanden til innklagede om at de har strenge rutiner.
Oppsummering
Det meste kan virke som pirk og noe av dette er det. I den store sammenhengen er det mye å pirke på. Slik bør ikke en megler av innklagedes format være bekjent av. Innklagede sier at de tar slike ting alvorlig, men utelater likevel å komme med de siste opplysningene om at innklagede hadde glemt å trekke klager 10 000 kroner av oppgjøret. Dette kommer i kjølvannet av alt dette andre.
Som kunde føler klagerne at de har vært sterkt delaktig i å få oppgjøret rett. Det rimer ikke med den tryggheten innklagede tok seg betalt for.
Klagerne ønsker at nemnda sier noe om hvorvidt innklagede har fulgt god forretningsskikk. Ut fra svaret ønsker klager at nemnda foreslår en eventuell godtgjørelse.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har imøtekommet alle krav fra klager og kan ikke se nødvendighet av ytterligere behandling av denne saken.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Angående kompensasjon så er dette underordnet. At innklagede har innfridd alle våre krav er «svada». Klagers «krav» på renter er i henhold til kontrakt (morarenter av nærmere 5 millioner i ca 3 uker) pluss en kompensasjon fra daglig leder på kr 5 000 for at klager skulle «roe ned».
Vi ønsker svar på:
Er den jobben innklagede har tatt seg betalt for, representativ for meglerbransjen?
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede har på nytt gjennomgått denne saken og sett på feil som er gjort, spesielt i forbindelse med oppgjøret. Innklagede har betalt ut morarenter grunnet forsinket oppgjør i henhold til våre garantier. I tillegg har klager mottatt kompensasjon for det ubehag/merarbeid han hadde i forbindelse med dette. Det er helt klart meget beklagelig det arbeid som er gjort fra innklagedes side i denne saken, men innklagede har i ettertid ryddet opp.
Klager antyder at innklagedes feilbehandling kunne fått «fatale konsekvenser» for ham. Innklagedemå forholde seg til strenge lover og regler for behandling av klientmidler. De feil innklagede gjorde ville uansett blitt oppdaget, med eller uten klagers klage.
Oppgjøret ble utbetalt 01.03.2005 og oppgjørsoppstilling ble sendt klager. Klager sier seg ikke fornøyd med den oppstilling/forklaring som gis i innklagedes svarbrev av 06.06.2005. Derfor vedlegges en skjematisk oppstilling av oppgjøret.
Innklagede ønsker å gi klart uttrykk for at jobben innklagede har gjort ikke er representativ for meglerbransjen.
Klager har totalt fått utbetalt ca kr 13 000 i morarenter/kompensasjon. Innklagede ønsker å tilføye at klager har mottatt følgende avslag på meglers vederlag: Meglerprovisjon ble belastet med 1,5 % + mva mot normalt 2,5 % + mva. Inneståelsesgebyr og forsikringsgebyr ble rabattert. Det ble videre gitt rabatt på annonseringen med kr 6 000 + mva (klager har mottatt markedsføringspakke II for prisen av markedsføringspakke I.) I tillegg fikk klager 6 gratis visninger av innklagede.
Klager har utvilsomt hatt en beklagelig opplevelse med innklagede og innklagede kan ikke annet enn å beklage dette på det sterkeste. Innklagede mener å ha ryddet opp i denne saken og kan ikke gjøre mer for å tilfredsstille klager.
Klagerens atter atter ytterligere anførsler:
Klager sier det er riktig at de har mottatt morarenter og kompensasjon. Det er derimot ikke riktig at innklagede i ettertid har ryddet opp i saken.
Det vedlegget innklagede vedlegger i sine siste kommentarer (oppgjørsoppstilling for salget) har klageren ikke fått kopi av tidligere. Det er ikke samsvar mellom tidligere mottatt oppgjørsoppstilling og denne, differanse på kr 746. Klageren stiller spørsmål ved kvalitetssikringen og nøyaktigheten til innklagede.
De rabatter som er oppnådd er uvesentlige i sammenhengen. Klager forventer et korrekt oppgjør uavhengig av hvilke rabatter man har fått i forkant.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klager ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til hvorvidt innklagede har opptrådt i henhold til det man kan forvente av en megler og i henhold til god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda ser at det i denne saken er begått flere feil, som innklagede har erkjent og tilbudt en kompensasjon for.
Reklamasjonsnemnda er enig med klager at feil som i denne saken ikke skal forekomme.
Normalt ville feilene medført at klageren hadde fått medhold i sin klage. Fordi innklagede har erkjent og beklaget feilene, og det er tilbudt en rimelig kompensasjon, gis klagen likevel ikke medhold.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 28. november 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |