Klage nr 2014027

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2014 og 15. september 2014. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                   Meglerhuset Solveig Hansen A/S

 

 

Saken gjelder:             Tilbakeholdelse av klientmidler.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en bolig via innklagede i oktober 2010. Eiendommen ble solgt etter budstadoppføringslova uten at det ble stilt § 12 garanti. Hun anfører at innklagede har brutt sin omsorgs- og opplysningsplikt ved å ikke holde seg orientert om når en slik garanti burde vært stilt, samt at kravet er skjerpet da eiendommen var overbeheftet med gjeld. Hun mener også at innklagede unnlot å informere om at ferdigattest ikke forelå. Klageren krever på bakgrunn av dette erstatning stor kr 370 900.

 

Klageren er representert ved advokat. I det følgende vil klageren og hennes representant bli betegnet som «Klageren».

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en bolig via innklagede oktober 2010. Kjøpekontrakten ble signert 1. oktober 2010. Kjøpekontraktens punkt 4.2 omhandler garanti og lyder som følger:

 

«Ved kontraktens underskrift utsteder selger en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper for rett oppfyllelse av avtalen jfr buofl. § 12».

 

Klageren anfører at det følger av den siterte bestemmelsen at selgeren pliktet å stille garanti overfor klageren i samsvar med budstadoppføringslova § 12. På signeringstidspunktet utgjorde dette 3% av kjøpesummen. Kjøpesummen var kr 2 737 500, og en § 12 garanti på kjøpstidspunktet ville utgjøre kr 82 125.

 

Ifølge klageren lyktes ikke selgeren ved kontraktens underskrift å utstede en slik garanti, og det forelå heller ikke tilsvarende garanti fra finansinstitusjon til klageren for rett oppfyllelse av avtalen. Klageren henviser til forståelsen av bustadoppføringslova § 12 og spørsmålet om når garantien skal stilles, følger av Justisdepartementets uttalelse av 6. oktober 2006 samt Kredittilsynets rundskriv 9/2007.

 

Klageren anfører at innklagede som ansvarlig megler har en plikt til å holde seg orientert om når slik garanti senest måtte være stilt. Innklagede har opplyst om at eiendommen ved oppgjør med selgeren var overbeheftet med gjeld. Dette medfører en skjerpelse av omsorgs- og opplysningsplikten som påhvilte innklagede etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det måtte fremstå som svært viktig at garanti ble stilt av selgeren. Den 2. oktober 2012 ble det åpnet  konkurs for selgeren. Bobehandlingen ble innstilt den 22. november 2013.

 

Klageren tok kontakt med innklagede den 8. november 2012 og ba om bekreftelse på hvorvidt det ble stilt garanti eller ikke. Samme dato sendte klageren også krav til bostyreren. Innklagede meddelte at det ikke hadde blitt stilt garanti, men at det var avsatt et tilsvarende beløp som sikkerhet.

 

Etter utbedring av mangler i boligen våren, sommeren og høsten 2012 har det blitt fakturert kr 40 361,50. Innklagede har betalt fakturaen. Det bemerkes til dette at innklagede har benyttet avsatt garantibeløp til å dekke andre debitorers krav. Klageren anfører at dette er i strid med de disposisjoner innklagede kan foreta da garantibeløpet i sin helhet skulle ha gått til klageren. Klageren har tatt kontakt med innklagede og gjort oppmerksom på manglende garanti, uten at innklagede har besvart henvendelsene.

 

Klageren viser til rundskriv 9/2007 fra Kredittilsynet og påpeker at garanti i henhold til dette ikke ble stilt, og at klageren heller ikke ble underrettet av innklagede. Klageren anfører på bakgrunn av dette at innklagede ikke har overholdt sin omsorgs- og opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

I salgsoppgaven til boligen sto det følgende om brukstillatelse:

 

«Ferdigattest er rekvirert fra kommunen. Kopi fås hos megler straks den foreligger».

 

En slik attest har så vidt klageren bekjent aldri foreligget. I kontraktens punkt 5 står det:

 

«Eiendommen forventet ferdigstilt innen utgangen av oktober 2010. Overtakelse skal skje straks kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Kjøperen forutsetter at slik attest senest foreligger innen 31.10.2010».

 

Klageren ber innklagede fremlegge bekreftelse på at det er rekvirert ferdigattest og en forklaring på når innklagede fikk kunnskap om at dette ikke ble gitt.

 

I forbindelse med feil og mangler på boligen ble det bestilt befaring og rapport fra takstmann. Ved kontakt med kommunen fikk takstmannen opplyst om at anmodning om ferdigattest ble sendt inn den 7. mars 2011, men at denne ikke forelå grunnet mangler og feil. Det gjøres oppmerksom på at denne anmodningen altså, i strid med det som ble opplyst i salgsoppgaven, ikke forelå innen fristen eller var rekvirert fra kommunene som innklagede opplyste på salgstidspunktet.

 

Klageren viser til vedlagt kostnadsoversikt for nemnda, som gir en oversikt over de byggetekniske mangler. Kostnadsoverslaget gir en oversikt for de nødvendige byggetekniske utbedringer av mangler som kreves for å oppnå ferdigattest for boligen, og utgjør kr 270 900. I tillegg vil utstedelse av ferdigattest utgjøre ca. kr 100 000.

 

Klageren krever derfor kr 370 900 av innklagede for å utbedre de mangler som ifølge takstmannen er nødvendig for å oppnå en slik ferdigattest på grunnlag av de uriktige opplysninger i salgsoppgaven,

 

Subsidiært krever klageren at innklagede innfrir hele det rettmessige garantibeløpet pålydende kr 82 125.

 

Klageren mener at innklagede har opptrådt grovt uaktsomt ved at hun ikke ble underrettet om manglende garantistillelse. Videre viser hun til mangelfulle og uriktige opplysninger vedrørende ferdigattest. I tillegg anfører klageren at innklagede urettmessig benyttet avsatt garantibeløp til å dekke andre debitorers krav. Garantibeløpet i sin helhet skulle gått til klageren.

 

Klageren anfører at innklagede må være erstatningsansvarlig for det tap hun har måttet lide ved at selgeren ikke gjorde opp for seg, og dessuten for kostnadene knyttet til utbedringer av boligen for å oppnå ferdigattest. Det foreligger ifølge klageren årsakssammenheng mellom innklagedes unnlatelse av å forsikre seg om at garantien var på plass og det økonomiske tapet.

 

Klageren krever også få dekket kostnader knyttet til behandlingen av saken for Reklamasjonsnemnda.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at selgeren opplyste til innklagede om at det ville foreligge formell ferdigattest i løpet av kort tid, da salgsarbeidet ble igangsatt. Av teksten i salgsoppgaven fremgår at eiendommen først skulle selges etter at det var utstedt ferdigattest. Bildene fra salgsoppgaven viser også at boligen var bebodd.

 

Klageren ga bud på kr 2 775 000, som var kr 100 000 under prisantydning, den 29. september 2010, med ønske om overtakelse snarest. Budet ble akseptert selv om det på dette tidspunktet ikke forelå ferdigattest. Eiendommen kunne følgelig ikke selges i samsvar med avhendingsloven. Kjøpekontrakt ble av den grunn satt opp i samsvar med budstadoppførings-lova og med forpliktelse for selgeren til å stille § 12 garanti. Kjøpesummen i kontrakten ble etter anvisning fra partene redusert med kr 37 500 i forhold til det aksepterte budet, på grunn av uferdige arbeider på eiendommen. I tillegg ble det i kontrakten under punkt 2 inntatt bestemmelser om hvilke arbeider selgeren for egen regning skulle ferdigstille og tidspunktet for slik ferdigstillelse. I punkt 4 i kontrakten er det presisert at innklagede ikke overtok noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av kontrakten.

 

På salgstidspunktet var eiendommen overbeheftet. Det ble av den grunn inntatt uttrykkelig bestemmelse i kontrakten, punkt 4.3, om at den fra klagerens side var betinget av at samtlige pengeheftelser ble slettet, at innklagede straks skulle tilskrive panthaverne med anmodning om å avgi bekreftelse om sletting uten hel eller delvis dekning, slik at endelig bekreftelse forelå senest innen 11. samme måned, og at klageren kunne annullere avtalen uten ytterligere forpliktelser for seg dersom slike bekreftelser ikke forelå innen samme dato.

 

Selgeren fremla ikke § 12 garanti i samsvar med sin forpliktelse i kjøpekontrakten, og klageren valgte å flytte til og overta eiendommen uten ytterligere garantier for de arbeidene en på dette tidspunktet hadde oversikt over at gjensto, og som selgeren hadde lovet å fullføre. I denne situasjonen valgte innklagede å overta den økonomiske forpliktelsen for selgerens manglende garantistillelse. Fullt oppgjør fra kjøperen for kjøpesum og omkostninger fant sted 4. november 2012. Skjøte til klageren ble tinglyst, og selgerens pengeheftelser i eiendommen slettet.

 

I ettertid har det blitt avdekket flere forhold ved eiendommen som en vanskelig kunne forutse. Byggmesteren som har hatt ansvar har senere innrømmet at han verken hadde utført eller kontrollert arbeider på eiendommen slik som først uttalt, og at han kun har lånt sitt navn til selgeren. Firmaet har til tross anmodninger ikke villet bistå selgeren med å fullføre byggearbeidene.

 

Kort tid etter klagerens overtakelse av eiendommen avsluttet selgeren sine utbedringsarbeider, han gjorde seg utilgjengelig og har senere fullstendig avstått fra å oppfylle sine forpliktelser.

 

Byggeprosjektet ble finansiert for selgeren av byggefirma G. Utallige ganger har innklagede vært i kontakt med firmaet på vegne av klageren med anmodning om hjelp til å utbedre mangler og ferdigstille arbeidene. Byggefirma G har utført og selv bekostet noen arbeider, med krevde i tillegg oppgjør for arbeider utført våren og sommeren 2012 med kr 40 361,38. Dette beløpet ble i forståelse med klageren dekket av innklagede innenfor garantibeløpet.

 

Kravet fra klageren om oppgjør med kr 370 900 avvises som grunnløst.

 

Innklagede ber på oppfordring av klageren om å få oppgitt kontonummer for overføring av resterende del av beløpet under § 12 garantien.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder feilaktige og mangelfulle opplysninger vedrørende ferdigattest, og brudd på meglers omsorgsplikt ved å ikke informere om manglende § 12 garanti.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.

 

Det fremgår av kjøpekontraktens punkt 4.2 at selgeren pliktet å stille garanti etter budstadoppføringslova § 12. Det er ikke omtvistet at garanti skulle vært gitt, og at dette var avtalt. Imidlertid fremgår det av vedlagt dokumentasjon for nemnda at selgeren ikke stilte

• 12 garanti. Innklagede har imidlertid opplyst at han overtok den økonomiske forpliktelsen for selgerens manglende garantistillelse. Spørsmålet for nemnda er først og fremst hvilke plikter en eiendomsmegler har til å sørge for at slik garanti blir stilt, og ellers informere kjøperen om forhold av betydning for handelen.

 

Nemnda bemerker at det følger av kravet til god meglerskikk å følge opp at selgeren oppfyller forpliktelsen til å stille § 12 garanti. Dersom selgeren likevel ikke stiller garanti, plikter megleren i medhold av opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd, snarest mulig å informere kjøperen om selgerens mislighold av kontrakten og om kjøperens rettigheter i den forbindelse, jf. Finanstilsynets rundskriv 9/2007 punkt 3. Det fremgår av Bergsåker, Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova, 2. utgave 2014 side 101 at «[m]egleren kan ikke motta noen innbetaling fra forbrukeren før garanti er etablert, med mindre han har forsikret seg om at forbrukeren kjenner sin rett etter [bustadoppføringslova] § 12 siste ledd og forstår risikoen ved innbetaling uten at det foreligger lovbestemt garanti»,

 

Innklagede har opplyst at klageren både ved kontraktens underskrift 1. oktober 2010 og ved overtagelsen 30. oktober 2010 ble gjort oppmerksom på at det ikke forelå § 12 garanti fra selger som avtalt i kjøpekontrakten punkt. 4.2. Klageren har bestridt dette.

 

Nemnda mener at manglende § 12 garanti er et så vesentlig forhold for kjøperens rettigheter at en megler må sikre bevis for at han har gitt kjøperen informasjon om at § 12 garanti mangler, og om hvilke rettigheter dette gir kjøperen. Dette kunne vært gjort enten ved et tillegg til kjøpekontrakten eller ved at megleren før overtagelse bekreftet i e-post eller brev hvilke opplysninger som ble gitt klageren på kontraktstidspunktet.

 

Nemndas konklusjon er derfor at innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren anfører at innklagede ga uriktige opplysninger i salgsoppgaven angående ferdigattest.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd bokstav 8 at eiendomsmegleren

 

«plikter før handel sluttes å gi kjøper en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: 8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse».

 

I salgsoppgaven fremgår det at ferdigattest er rekvirert fra kommunen, og at den vil bli oversendt så snart den foreligger. Videre fremgår det at overtakelse kan skje så snart brukstillatelse og ferdigattest foreligger. I kjøpekontrakten er det nedfelt at «kjøperen forutsetter at slik attest senest foreligger innen 31.10.10». I rapport fra takstmann som er oversendt nemnda, fremgår det at det først den 7. mars 2011 ble sendt inn anmodning om ferdigattest – over fire måneder etter avtalt dato. Rapporten fra takstmannen ble skrevet 12. september 2011, og på dette tidspunktet forelå det fremdeles ingen ferdigattest på grunn av mangler og feil. På bakgrunn av disse dokumentene er nemnda kommet til at innklagede har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 8 ved manglende informasjon om at ferdigattest ikke forelå på overtagelsestidspunktet.

 

Klageren har krevd erstatning med til sammen kr 370 000 fra innklagede, subsidiært at innklagede innfrir hele det rettmessige garantibeløp stort kr 82 125.  Nemnda bemerker at innklagede har utbetalt til sammen kr 82 125, dels til et firma for utbedring av mangler, og dels til klagerens advokat. Det subsidiære kravet har følgelig innklagede innfridd.

 

Spørsmålet er følgelig om innklagede er forpliktet til å betale erstatning ut over dette. Nemnda kan ikke ta stilling til hvordan klageren ville forholdt seg dersom hun hadde fått informasjon om at § 12 garanti ikke forelå, og hvilke konsekvenser dette ville hatt for kjøpet. På denne bakgrunn kan nemnda ikke ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap ut over garantibeløpet på grunn av innklagedes påståtte manglende opplysning.

 

Nemnda vil for øvrig bemerke at rapporten over feil og mangler i klagerens bolig datert

2. september 2011, er utarbeidet før utbedringsarbeider ble foretatt på eiendommen. Rapporten kan derfor under enhver omstendighet ikke danne noe grunnlag for et eventuelt erstatningskrav. Det kostnadsoverslaget som er utarbeidet 4. juni 2012 gjelder for øvrig naboeiendommen, og kan heller ikke være grunnlag for en eventuell erstatningsutmåling. Klageren har anført at de aktuelle mangler som fremgår av kostnadsoverslaget, er de samme som går igjen i klagerens bolig. Nemnda mener likevel at når man skal søke å sannsynliggjøre et økonomisk tap, må kostnadsoverslaget gjelde den aktuelle boligen. I tillegg er det ikke helt samsvar mellom rapporten og kostnadsoverslaget. Rapporten er som nevnt også utarbeidet før diverse utbedringsarbeider var foretatt og dekket under «garantien».

 

 

Konklusjon:

 

Meglerhuset Solveig Hansen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.